Акт приема-передачи неотделимых улучшений арендованного имущества образец
После того, как отпадает необходимость арендовать какое-то имущество, возникает вопрос: «Как его возвращать?». Не следует просто на словах производить возврат имущества без оформления документов. Как вернуть имущество арендодателю читайте в нашем материале.
Содержание статьи:
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по сопровождению бизнеса в Екатеринбурге поможет решить и иные вопросы, которые возникают в процессе осуществления предпринимательской деятельности
Порядок возврата арендованного имущества
Порядок возврата имущества, которое арендовано, может быть определен договором или законом. Например, в ст. 655 ГК РФ говорится о порядке передачи здания или сооружения по передаточному акту как от арендодателя арендатору, так и наоборот от арендатора арендодателю.
Таким образом, по порядку возврата имущества необходимо смотреть прежде всего договор, затем закон, чтобы условия договора не противоречили закону.
В любом случае, лучше придерживаться следующего порядка:
- Подготовьте арендованное имущество к возврату арендодателю
- Подготовьте передаточный акт в 2-х экземплярах на передаваемое имущество или иной документ. При этом следует зафиксировать, что Вы передаете. Например, если передаете квартиру, которую арендовали вместе с мебелью, то необходимо перечислить в том числе всю мебель, которую передаете. Также в акте необходимо указать на то, что арендодатель не имеет претензий по передаче арендованного имущества
- При передаче имущества акт должен быть подписан обеими сторонами
Возврат имущества, которое лицо арендовало, должен в обязательном порядке подтверждаться документально, иначе арендатору будет сложно доказать, когда он возвратил имущество. От того, когда произошел возврат имущества, зависит начисление арендной платы.
Т.е., если не будет документа о передаче имущества арендатором и его принятием арендодателем, то недобросовестный арендодатель может начислить аренду, неустойку и иные суммы за то, что имущество не было передано или передано несвоевременно.
ПОЛЕЗНО: читайте подробнее про споры по договору аренды, которые могут возникать между арендатором и арендодателем по ссылке на нашем сайте
к содержанию ↑Как составить акт возврата арендуемого имущества?
Акт о возврате имущества лицом, которое арендовало, составляется в свободной форме. При этом, готовя такой документ, укажите в нем следующую информацию:
- Название документа – акт о возврате арендуемого имущества
- Место составления акта и дата его подписания
- Стороны, которые подписывают соответствующий акт или по-другому стороны договора аренды
- О чем составлен акт или о чем он заключен. В указанном разделе акта необходимо прописать о том, что:
- арендатор возвращает арендодателю конкретное имущество, которое им арендовалось по конкретному договору
- стороны осмотрели имущество, оно возвращается в состоянии согласно условиям договора
- арендодатель не имеет претензий к состоянию возвращаемого имущества, какие-либо недостатки в ходе осмотра не выявлены
- одновременно с имуществом возвращаются конкретные документы, если они передавались арендодателем арендатору
- все платежи арендатором уплачены полностью
- стороны не имеются претензий друг к другу
- в скольких экземплярах составлен акт
В акте могут быть отражены иные моменты, которые имеют значение для сторон.
- В конце акта указываются стороны и проставляются подписи
СОВЕТ АДВОКАТА: если акт оформляется на нескольких страницах и разных листах, тогда лучше проставить еще раз подписи внизу каждой страницы, чтобы исключить замену страниц, подделку и т.п.
к содержанию ↑Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества
В процессе аренды имущества, арендатором могут быть произведены действия по его улучшению. При этом улучшения могут быть как отделимые, так и неотделимые.
Отделимые улучшения – это те улучшения, которые можно отделить без нанесения ущерба имуществу и соответственно забрать. Неотделимые улучшения нельзя просто взять и забрать, так как эти улучшения становятся частью объекта и если попробовать их отделить, то будет нанес вред имуществу.
При заключении договора аренды, в нем должно быть оговорено, чьей собственностью будут отделимые улучшения имущества после окончания договора. Если арендатором будут произведены с согласия арендодателя неотделимые улучшения имущества, будет ли произведено арендодателем после возврата ему имущества возмещение стоимости таких улучшений и т.д.
В общем, прежде чем произвести какие-либо улучшения в имуществе, которое арендуется, необходимо согласовать это с арендодателем и обговорить, у кого возникает право собственность, кто возмещает расходы и т.п. Если это не будет оговорено, тогда будут применяться положения ст. 623 ГК РФ.
ВНИМАНИЕ: все договоренности должны быть зафиксированы в договоре или в дополнительном соглашении к договору, т.е. письменно, закажите составление договора у нас, если у Вас он отсутствует между сторонами
Несвоевременный возврат арендуемого имущества
Договор аренды может быть заключен на определенный срок. По истечении этого срока, имущество подлежит возврату арендодателю.
Что будет, если арендатор несвоевременно произведет возврат имущества?
За несвоевременный возврат — договором может быть установлена неустойка, соответственно, арендодатель будет иметь возможность предъявить ее арендатору.
Кроме того, согласно положениям ст. 622 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор произвел оплату аренды за все время просрочки возврата имущества.
Однако, аренда не может взиматься с арендатора за время просрочки, если арендодатель уклоняется от приема передаваемого ему имущества, но данный факт необходимо в случае чего доказать.
Если у арендодателя из-за просрочки возврата арендатором имущества возникли убытки и они не покрываются выставленной арендной платой, то убытки могут быть взысканы с арендатора.
Таким образом, несвоевременный возврат имущества, которое находится в аренде, может повлечь для арендатора денежные потери.
к содержанию ↑Последствия невозврата имущества в аренде
Если арендатор не возвращает имущество, аренда которого закончилась, то последствия для него будут аналогичны последствиям при несвоевременном возврате, т.е. арендодатель может потребовать уплаты неустойки, оплаты времени аренды, а также взыскания убытков.
При отсутствии добровольного исполнения со стороны арендатора, арендодатель обратиться в суд о взыскании соответствующих сумм с арендатора.
В свою очередь из-за того, что арендатор не возвращает имущество, арендодателю, скорее всего, необходимо будет обращаться с иском в суд. Какие требования заявлять в таких ситуациях, будет зависеть от того, что арендуется. Как вариант могут быть заявлены следующие требования:
- об обязании ответчика возвратить имущество
- о выселении
Помимо указанных требований также могут быть заявлены требования о взыскании задолженности по аренде, убытков, пеней, может быть заявлено требование о расторжении договора, если он действующий. Кроме того, могут быть взысканы расходы на представителя.
Если дело дошло до суда и суд расторг договор либо удовлетворил иные требования, связанные с возложением обязанностей на арендатора по возврату имущества, то арендатор обязан будет освободить имущество и/или передать арендодателю. При отсутствии добровольного исполнения в дело включатся приставы с принятием мер, которые предусмотрены законом.
Таким образом, не возврат имущества арендатором повлечет негативные последствия больше всего для него, чем для арендодателя, но и арендодателю придется побороться за свое имущество.
к содержанию ↑Кража арендованного имущества
Может произойти такая ситуация, что имущество, которое лицо арендовало, украли.
Естественно о краже имущества арендатор обязан заявить в компетентные органы, а также сообщить арендатору.
В то же время, обязанность по обеспечению сохранности имущества лежит на арендаторе, соответственно, если имущество выбыло из владения арендатора, то тем самым у арендодателя возникли убытки, которые обязан возвратить арендатор. Впоследствии данные убытки арендатор может взыскать с лица, которое украло арендованное имущество.
В практике встречаются такие ситуации, когда арендатор с помощью поддельных документов продает имущество арендодателя, например, квартиру. Это тоже своего рода кража, хотя действия квалифицируются как мошенничество.
В такой ситуации по объектам недвижимости собственнику необходимо будет оспаривать сделки купли-продажи, признавать их недействительными, и имущество по решению суда будет возвращено собственнику.
Проблемы уже возникнут у покупателя такого имущества, поскольку он обязан будет вернуть имущество собственнику, а вот вернуть деньги будет затруднительно, так как мошенник маловероятно, что примет действия по добровольному возврату полученных средств.
к содержанию ↑Выкуп имущества в период аренды — как быть с НДС неотделимых улучшений?
Ситуация, когда арендатор выкупает имущество у арендодателя, является довольно банальной. Вместе с имуществом бывший арендатор получает и неотделимые улучшения, которые он проводил во время аренды. Должен ли он начислить НДС с их безвозмездной передачи? Что говорит об этом закон и судебная практика?
Передача неотделимых улучшений
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса, все улучшения арендованного имущества, которые могут быть от него отделимы, являются собственностью арендатора. А вот если произведенные улучшения не могут быть отделены без ущерба для имущества, например, ремонт помещения, то в случае прекращения договора аренды арендатор имеет право получить возмещение их стоимости.
Оба этих положения действуют в том случае, если в договоре аренды не предусмотрено иное. Из сказанного можно сделать вывод, что неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя.
Рассмотрим ситуацию, когда договором аренды предусмотрено, что по его окончании арендатор передает имущество арендодателю по акту приема-передачи. Такой порядок возврата арендуемого имущества является обычной практикой.
При этом с учетом изложенного выше, неотделимые улучшения, которые произвел арендатор, вместе с имуществом должны быть переданы арендатору по акту приема-передачи.
Вывод: если в период аренды арендатор произвел неотделимые улучшения имущества, например, ремонт помещения, то, получая эти улучшения, собственник помещения обязан начислить с них НДС.
к содержанию ↑Выкуп арендуемого имущества
А как быть с НДС в ситуации, когда в период действия договора аренды стороны заключили договор купли-продажи, и бывший арендатор стал собственником имущества? В указанном случае на основании статьи 425 и 450 ГК РФ договор аренды не считается прекратившим действие — имело место лишь прекращение обязательств по нему новацией. В этом случае происходит замена первоначального обязательства, которое существовало между сторонами, на иное обязательство (статья 414 ГК РФ).
В рассматриваемом случае арендные обязательства сменились на обязательства по договору купли-продажи.
Контур.Фокус — быстрая проверка контрагента!
Поскольку имущество, которое было арендовано, стало собственностью арендатора, то обратно арендодателю по акту приема-передачи оно не передавалось. Соответственно, не передавались и неотделимые улучшения, которые были проведены бывшим арендатором. А раз они не передавались, то их реализация не имела места.
Такая точка зрения находит подтверждение в судебной практике. Так, в определении ВАС РФ от 09.12.2010 № ВАС-14603/10, которое было вынесено по похожему делу, суд указал следующее.
Раз помещение, в котором было проведено неотделимое улучшение, перешло по договору купли-продажи в собственность бывшего арендатора, то факт реализации этих неотделимых улучшений, подлежащий обложению НДС, отсутствует. В результате суд признал решение инспекции о необходимости взимания НДС с указанной операции недействительным.
Кроме того, существует постановление Пленума ВАС № 33 от 30.05.14, в пункте 26 которого указано следующее. Если капитальные вложения (в нашем случае неотделимые улучшения) арендатору не компенсировались и осуществлялись не в счет арендной платы, арендатор может принять к вычету предъявленные ему суммы налога по этим затратам.
В этой ситуации он выступает как лицо, которое приобрело товары, работы или услуги в ходе своей деятельности.
Таким образом, для целей обложения НДС следует считать, что компенсированные затраты арендатора на неотделимые улучшения имущества передаются арендодателю вместе с этим имуществом, а некомпенсированные и произведенные не в счет арендной платы передаче арендодателю не подлежат.
Следующая
