Как сделать из квартиры коммуналку и выделить комнату
Выделение доли в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, позволяет каждому из них использовать принадлежащую ему часть жилья по своему усмотрению. В статье расскажем, что такое доля в квартире, как выделить ее в натуре, и чем долевая собственность отличается от совместной.
Доля в квартире: что это такое
Доля в квартире – это часть квартиры, которая принадлежит одному из ее собственников на праве общей долевой собственности. Доля может быть любой – 1/2, 1/4, 1/20 и даже 17/48 и пр. Квартира может быть разделена на доли в следующих случаях:
- при приватизации;
- при разводе;
- при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала;
- при заключении соглашения между собственниками;
- при наследовании и пр.
Наличие права долевой собственности в квартире не означает, что владелец обладает определенной ее частью – например, гостиной или спальней. Доля лишь показывает, какое количество квадратных метров жилья принадлежит человеку. Порядок и условия ее использования владелец должен согласовать с остальными собственниками.
В случае, если договориться не получается, на помощь придет суд – он определит порядок пользования жилым помещением (п. 1 ст.
247 ГК РФ). Чтобы получить право на какую-то конкретную часть (например, на отдельную комнату), долю из долевой собственности придется выделить.
В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью
Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, в том случае, если один объект имущества принадлежит двум или более людям одновременно, такое имущество считается общей собственностью. Существуют следующие виды общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):
- Общая долевая – выделяются доли каждого собственника.
- Общая совместная – такие доли не выделяются.
Разница между этими видами общей собственности очевидна – если квартира принадлежит нескольким людям на праве совместной собственности, они обладают равными правами на нее и могут использовать жилые помещения так, как захотят – как правило, при совместной собственности члены одной семьи предоставляют друг другу полную свободу в эксплуатации квартиры.
Долевая собственность значит, что каждому члену семьи выделена определенная доля, и от ее размера может зависеть, насколько комфортным будет проживание ее владельца в квартире. Если члены семьи сохраняют хорошие отношения, факт принадлежности им квартиры на праве долевой собственности особого значения не имеет – они будут совместно оплачивать коммунальные услуги и совместно использовать жилье, вне зависимости от того, в каких долях между ними разделена квартира.
Если же отношения напряженные, владелец большей доли может потребовать у владельца меньшей доли, чтобы тот использовал только ту часть жилья, которая ему принадлежит. В этом случае потребуется выделение доли в квартире в натуре – о том, что это значит, и как это сделать, расскажем ниже.
к содержанию ↑Как определить долю в квартире, если собственность совместная
Если собственность совместная, размер доли, принадлежащей каждому из собственников, не определен. Чтобы выделить долю каждому из них, необходимо определить, на какую часть жилплощади каждый из собственников может претендовать. Для этого важно определить, как у собственников появилась квартира:
- Если жилье было куплено в браке, а собственниками являются муж и жена, доли в квартире у них должны быть равными – 1/2 и 1/2.
- Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, нельзя забывать про детей – им также придется выделить доли в размере не меньшем, чем часть квартиры, оплаченной государственными деньгами.
- Если же один из супругов вложил в жилье свое добрачное имущество, он может претендовать на выделение большей доли по сравнению с другим супругом.
Доли могут быть выделены в любом соотношении, даже если квартира куплена в браке, например, один супруг может получить 7/10 от квартиры, а второй – 3/10. Важно закрепить факт такого разделения документально – для этого составляется брачный договор, в котором фиксируются все имущественные права каждого из супругов.
к содержанию ↑Зачем нужно выделение долей
Выделение долей может потребоваться в следующих случаях:
- если один из собственников хочет распоряжаться долей по своему усмотрению – продать принадлежащую ему часть жилплощади, поселить в ней квартирантов или жить в ней самому;
- если собственники не могут определить, кто будет оплачивать коммунальные платежи за квартиру;
- если между собственниками возникают иные споры, не позволяющие полноценно использовать жилье с комфортом для каждого из них.
Способы выделения долей в квартире
В случае, если собственность является общей совместной, допустимо выделить в ней доли – после этого она приобретет статус общей долевой.
Выделить долю в квартире можно следующими способами:
- заключив соглашение о выделении долей;
- заключив брачный договор;
- обратившись в суд.
Когда выдел доли невозможен
Выделить долю в квартире можно только в том случае, если выделенной частью можно будет полноценно пользоваться, не затрагивая соседей. Очевидно, что невозможно выделить долю в однокомнатной квартире – разделить комнату на отдельные изолированные части не получится.
Кроме того, невозможен выдел доли в следующих ситуациях:
- если отделяемая комната является проходной;
- если помещение непригодно для проживания;
- если в квартире была совершена неузаконенная планировка.
Что можно сделать с полученной долей
Собственник вправе самостоятельно решать, что ему делать со своей долей. Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, он может совершить с ней следующие действия:
- продать;
- подарить;
- завещать;
- отдать в залог;
- распорядиться иным образом.
Ограничения, с которыми может столкнуться собственник при реализации своих прав, касаются только продажи его доли – остальные действия он может совершать беспрепятственно.
Ст. 250 ГК РФ устанавливает понятие преимущественного права покупки – оно означает, что в случае продажи доли квартиры собственники остальных долей имеют преимущественное право на ее выкуп по той цене, за которую она продается.
Чтобы продать долю с учетом этого правила, собственнику необходимо:
- назначить цену продажи (обратите внимание – снижать ее для сторонних покупателей будет уже нельзя);
- уведомить в письменном виде всех собственников остальных долей о предстоящей продаже и предложить им выкупить продаваемую долю по указанной цене;
- дождаться ответа от всех собственников (а если ответа нет – дождаться истечения 30-дневного срока с момента отправления уведомления).
Можно сделать и по-другому – собрать всех собственников и предложить им заключить соглашение об отказе от приобретения доли в квартире по предлагаемой им цене. Соглашение должно быть составлено в письменной форме и заверено у нотариуса.
Некоторые собственники долей (чаще всего по совету риелторов) пытаются обойти требование о преимущественном праве покупки, заключив с покупателем договор дарения. В этом случае рискует, прежде всего покупатель – в том случае, если выяснится, что дарение прикрывало фактически совершенный договор купли-продажи, сделка будет признана недействительной и долю в квартире придется вернуть.
Получится ли при этом вернуть уплаченные деньги – довольно спорный вопрос.
к содержанию ↑Как выделить долю в квартире из общей долевой собственности: пошаговая инструкция
Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между его собственниками по соглашению между ними, а если такое соглашение не достигнуто – по решению суда (ст. 252 ГК РФ).
Чтобы выделить долю по соглашению, необходимо:
- Определить размер доли, принадлежащей выделяющемуся собственнику (о том, как это сделать, мы уже рассказали).
- Уведомить остальных собственников о необходимости выделения доли.
- Заключить соглашение об определении долей в квартире. Форма соглашения законодателем не определена, поэтому вы можете составить его самостоятельно, или воспользоваться нашим образцом. Составляя документ, помните, что в нем должна быть указана следующая информация:
- личные данные всех собственников квартиры;
- дата и место составления соглашения;
- точный адрес квартиры, из которой выделяется доля;
- описание квартиры: площадь, этаж, количество комнат, балконов, лоджий, мест общего пользования и пр.;
- размер доли, принадлежащей каждому собственнику;
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- подписи всех сторон соглашения.
- Зарегистрировать соглашение в Росреестре (документы можно передать напрямую в Росреестр или через МФЦ).
- наименование суда, в который подаются документы;
- сведения об истце: Ф.И.О., домашний адрес и телефон;
- описание ситуации, повлекшей необходимость обращения в суд;
- реквизиты документа, подтверждающего факт наличия у истца права на долю в квартире;
- требование о выделении доли в квартире;
- дату составления документа и подпись заявителя.
Долю, выделенную на основании решения суда, также нужно зарегистрировать в Росреестре (напрямую или через МФЦ).
По итогу процедуры выделения долей:
- в документах фиксируется размер доли, выделенной собственнику;
- если был заявлен раздел имущества в натуре – доля выделяется в натуре;
- если выделить долю в натуре невозможно (например, если квартира является однокомнатной) – собственнику назначается денежная компенсация.
Выделение из совместной собственности: пошаговая инструкция
Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена долевая собственность. Основанием для этого также является соглашение сторон, а при невозможности его достижения – решение суда.
Порядок составления соглашения, а также порядок обращения в суд описаны выше – никаких отличий они не имеют, поэтому для выделения долей из общей совместной собственности можете смело руководствоваться инструкцией по выделению долей из долевой собственности.
к содержанию ↑Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование
При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками.
Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?
к содержанию ↑Долевая и совместная собственность на квартиру
Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:
- Совместной собственности.
- Долевой собственности.
По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.
По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.
Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.
Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.
Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.
Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.
к содержанию ↑Можно ли выделить долю в квартире в натуре?
Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:
- наличие собственного санузла;
- возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
- отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.
При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.
Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.
Нажмите для увеличения изображения
Выдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.
Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.
Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.
На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества.
В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.
Выдел доли в квартире по соглашению
Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.
В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.
В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:
- О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
- Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.
- О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.
Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.
Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.
Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.
Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.
Споры при определении порядка пользования квартирой
Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату? Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?
Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:
- Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
- Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
- Реальной возможностью совместного использования имущества.
- Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.
Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.
Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.
Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:
- С согласия правообладателя такой доли.
- Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.
Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке. Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.
к содержанию ↑Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу
Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение.
Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли. Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки.
Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше. Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.
к содержанию ↑Выдел доли в коммунальной квартире
Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.
Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:
- Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
- Заказать технический план на образование комнаты.
- Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
- технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
- госпошлина в размере 2000 рублей.
- Получить результат – выписку из ЕГРН.
Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении о выделении долей. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.
Следующая
