Документ о вещных правах на земельный участок: образец 2024 года
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
к содержанию ↑Комментарии к ст. 26 ЗК РФ
1. Статьей 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон о госрегистрации) предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП.
Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки).
В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о госрегистрации — документы, подтверждающие регистрацию прав (ст.
9 Федерального закона о госрегистрации). В соответствии со ст.
14 Федерального закона о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв.
Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона о госрегистрации).
Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.
Свидетельство о государственной регистрации выдается: правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору — при регистрации аренды; залогодержателю — при регистрации ипотеки.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.
В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.
Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.
Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя).
Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.
Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу Федерального закона о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона (см.
комментарий к ст. 25), правоудостоверяющими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.
Не менее важный вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.
Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу Федерального закона о госрегистрации.
Во-вторых, лица, в силу ст. ст.
20 и 21 ЗК РФ обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.
2. В соответствии с положениями ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.
2 ст. 621).
Данное обстоятельство породило противоречивые толкования и сложную судебную практику в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных сроком до одного года и не подлежащих государственной регистрации. По нашему мнению, данная проблема требует обстоятельного рассмотрения.
В частности, если при продлении договора аренды земельного участка такой договор считается продленным на неопределенный срок, то на такой договор, как считаем, должны распространяться условия реализации, предусмотренные для договоров аренды, изначально заключаемых на неопределенный срок, включая условия государственной регистрации таких договоров.
к содержанию ↑Понятие, особенности и виды вещных прав на земельный участок в 2024 году
Оборот земель в России регламентируют несколько нормативных актов. Ведущую роль играют законы о межевании, кадастровом учете, государственной регистрации.
Большое значение имеют нормы ГК и ЗК РФ. Отправной точкой в регулировании остается система вещных прав (ВП).
Официальное закрепление понятий на федеральном уровне позволяет исключить вольную трактовку и сократить риск злоупотреблений.
[contents]
Что такое ВП?
Определение термину дали еще римские юристы в многотомных трудах. За несколько тысяч лет содержание понятия изменилось незначительно. Под вещным правом понимают субъективное полномочие лица владеть имуществом и извлекать из этого выгоду.
Отличием от обязательств является абсолютность. Обладатель участка не должен обращаться к кому-либо за разрешением на реализацию имеющихся полномочий. Третьи лица не могут чинить ему препятствия.
Обязательными признаками ВП являются:
- непосредственное влияние лица на ценности;
- возникновение полномочий в отношении индивидуально определенных объектов;
- защита интересов владельца особыми исками.
Классификацию ВП законодатель закрепил в главе 17 ГК РФ. Отдельный раздел парламентариям пришлось разработать ввиду специфики объекта. Положения о правомочиях применяются с учетом экономической значимости земли.
Хозяин вправе пользоваться участком, передавать его во временное или постоянное владение третьим лицам, отчуждать полностью или частично. После смерти собственника земля переходит к наследникам, а при ликвидации владельца- организации – правопреемникам или учредителям.
Собственник капитального сооружения может пользоваться участком, даже если не является его хозяином. Условием является законность возведения объекта. Порядок взаимоотношений сторон определяется соглашением, либо судебным актом (272 ГК РФ).
Право ограниченного пользования чужим участком устанавливается при невозможности иного обеспечения интересов третьих лиц.
Важно! Гражданское законодательство предусматривает производные ВП на участок. К таковым относятся полномочия, возникшие в рамках оперативного управления и хоз. ведения. Порядок их реализации закреплен главой 19 ГК РФ.
Классификация и особенности
На порядок пользования и оборот землевладений влияют многочисленные факторы. Юристы используют несколько критериев классификации.
Статус обладателя
Признание земли основным экономическим ресурсом накладывает отпечаток на правила обращения. Государство стремится сохранить имеющийся фонд, устанавливая ограничения для зарубежных инвесторов и предпринимателей.
Наиболее широкими полномочиями наделяют граждан РФ. Эта категория лиц вправе приобретать даже ценные сельскохозяйственные земли.
Специальных запретов для населения страны не предусмотрено.
Право частной собственности на землю
Иностранцам, зарубежным объединениям и апатридам нельзя брать в собственность земли в приграничной зоне. Перечень территорий утвержден указом Президента России № 26 от 09.01.2011 года. Не допускается передача заграничным партнерам участков аграрного сектора и приморских портов. Соответствующие нормы содержатся в статье 28 закона 261-ФЗ.
Назначение объекта
Другим важным критерием классификации является цель использования. Отдельные категории участков разрешено передавать в собственность и владение лишь специализированным организациям. Особый порядок предусмотрен для следующих объектов:
Ограничения юридического характера действуют в отношении участков, вошедших в санитарную зону. При установлении ВП на надел земли со специфическим целевым назначением предписывается руководствоваться статьями 77 – 103 ЗК РФ.
Иные критерии
Классификацию можно провести по дополнительным параметрам. Так, в юридической доктрине принято выделять базовые и производные ВП. В первом случае речь идет о собственности. Это наиболее широкое полномочие, включающее не только пользование или владение, но и распоряжение объектом. Вторую категорию делят на две группы:
- Ограниченные. ВП дает возможность обрабатывать участок, извлекать выгоду, а иногда даже передавать наследникам. К таковым относят постоянное пользование, пожизненное владение, сервитут. Последний вид правомочий носит ограничительный характер и устанавливается в интересах третьих лиц. Обременения могут быть имущественными или личными.
Особое место в классификации занимают институты с неоднозначным статусом. Мнения специалистов относительно природы отдельных механизмов расходятся. Ярким примером может служить залог земельного участка.
К ВП его относят видные ученые-юристы Шершеневич Г. Ф., Васьковский Е.В. и Вишневский А.А. Однако в главе 17 ГК РФ залог не фигурирует. Отечественный исследователь земельного права Гришаев С.П. относит ипотеку участков к комплексным образованиям, обладающим признаками обеих групп правомочий.
Возникновение ВП на участок
Приобретение участка возможно несколькими способами. Методы зависят от целевого назначения объекта, юридического статуса владельца и объема полномочий.
Гражданско-правовые соглашения опосредуют переход права от одного лица к другому. Порядок заключения договоров регулируется не только нормами ГК РФ, но и рядом федеральных законов.
Собственность на землю нередко возникает в результате исполнения соглашений о финансовой аренде.
Нередко права на землю появляются при выделении небольшого участка из состава пая или обширной территории.
Сейчас земли не предоставляются ни в бессрочное пользование, ни в пожизненное владение. Закрепленные ранее на этом праве участки разрешается оформлять в собственность.
Право беспрепятственного пользования землей возникает только у собственников капитальных сооружений (271 ГК РФ). Норма обеспечивает выполнение принципа единства судьбы земли и здания.
Обременение устанавливают в пользу третьих лиц в договорном или судебном порядке. Собственник может требовать соразмерной платы за неудобства. Большинство сервитутов обеспечивают свободный доступ к соседним объектам или пользование водными ресурсами.
При оперативном управлении у предприятия имеется полномочие на распоряжение. Землю разрешено отчуждать, заручившись согласием собственника.
Важно! Основанием возникновения ВП на землю может являться приобретательная давность. Открытое и добросовестное владение наделом на протяжении 15 лет и более позволяет обратиться в суд. Заявители могут настаивать на признании собственности.
Все ВП на участки подлежат регистрации в государственном реестре (131 ГК РФ). Процедура урегулирована законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
к содержанию ↑Прекращение ВП на участки
Основания выбытия имущества из собственности установлены главой 15 ГК РФ. Нормы распространяются и на иные ВП.
На схеме отражена классификация оснований, закрепленная гражданским законодательством РФ. Исчерпывающей назвать ее нельзя, так как ученые продолжают спорить о юридической природе тех или иных механизмов.
Добровольное отчуждение. В этом случае инициатором выбытия участка является правообладатель. Основанием становятся гражданские сделки, в том числе односторонние. Решение принимается самостоятельно, дееспособным лицом. При передаче прав стороны обязаны выполнять требования к форме соглашения и его содержанию.
Основания, не зависящие от воли собственника. В некоторых случаях участки выбывают из владения по причинам, не имеющим связи с волеизъявлением или действиями правообладателя.
Принудительное изъятие. Нормы вызывают наибольшее количество вопросов у практикующих юристов. Забирать землю у законных владельцев разрешено с соблюдением законодательных предписаний. Причиной изъятия могут выступать нарушение хозяином правил пользования, государственные нужды или требования кредиторов.
Принудительное прекращение прав на земельный участок
Права оперативного управления и хозяйственного ведения прекращаются по решению собственника. Иногда основанием служит расформирование ведомств или ликвидация организаций. Закрытого перечня нормативные акты не содержат.
Статья 300 ГК РФ сохраняет ВП на земли при смене учредителей предприятия. Норма не признает такое обстоятельство причиной возврата имущества. Объединение продолжает пользоваться и управлять землей до вынесения соответствующего решения собственника. Имущество же остается на балансе.
Моментом прекращения ВП на землю является внесение записи в государственный реестр. Процедура регламентируется законом 218-ФЗ от13.07.2015 года.
Список правоустанавливающих документов на землю и где их можно получить
Право собственности на земельный участок требует обязательной государственной регистрации. До этого момента лицо не может считаться полноценным правообладателем.
При этом есть определённые документы, которые подтверждают права граждан. Правоустанавливающие документы на земельный участок на протяжении периода времени менялись.
Это привело к тому, что на данный момент имеется целый список бумаг, подтверждающих права владения и каждый из них будет иметь юридическую силу.
к содержанию ↑Правоустанавливающий документ на данный момент
Основная бумага, которая определяет право собственности на любую недвижимость – это выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). Сейчас этот документ заменил ещё и выписку из кадастрового паспорта, так как содержит схему расположения объекта и его основные характеристики.
Ещё буквально несколько лет назад основным правоустанавливающим документом считалось свидетельство о праве собственности. Многие граждане до сих пор считают, что при регистрации сделки на землю им должны выдать именно этот документ. Несмотря на то, что такие документы больше не выдаются, они продолжают действовать при предъявлении.
к содержанию ↑Какие ещё документы могут использоваться?
Ситуация на практике представляется очень запутанной, так как в разное время использовались разные документы, которые являлись правоустанавливающими. Каждый из них, полученный официально и соответствующий законодательным требованиям своего времени, может использоваться для подтверждения права собственности (а также бессрочного пользования, наследуемого владения и так далее).
В качестве правоустанавливающих бумаг могут выступать:
- выписка из ЕГРП (на основании закона № 218-ФЗ с 2017 года выписку из ЕГРП/ГКН заменяет выписка из ЕГРН; сведения из кадастрового паспорта объекта находятся в выписке ЕГРН об основных характеристиках и правах);
- свидетельство о праве собственности. Внешний вид и содержание несколько раз менялись с течением времени. Один период бланки были зелёного цвета, затем Росреестр стал выдавать документы красного цвета;
- кадастровый паспорт. Документ также содержит реквизиты собственника;
- договор, на основании которого объект приобретался. Он будет считаться правоустанавливающим актом, если зарегистрирован в Росреестре, то есть содержит отметку о государственной регистрации;
- судебное решение, на основании которого надел передаётся определённому человеку;
- передаточный акт, выдавался ещё в советское время;
- регистрационное удостоверение;
- выписка из ИСОГД.
Это лишь основной перечень. Могут встречаться и другие документы, которые также могут подтвердить право собственности.
к содержанию ↑Где получить правоустанавливающий документ?
Перед началом любых регистрационных действий нужно выяснить, где получить соответствующие бумаги. Если речь идёт о выписке из ЕГРН, то выдаётся она в Росреестре, заявление можно подать и через МФЦ.
Однако Росреестр не будет содержать сведений, если после 31.01.1998 года права на объект не перерегистрировались или не вносились какие-то изменения. Соответственно, выписку не выдадут.
Сведения о таких земельных участках хранятся в реестрах органов исполнительной власти тех населенных пунктов, в которых расположены объекты недвижимости. В такой ситуации нужно обращаться именно туда.
Некоторые правоустанавливающие документы можно получить в администрации муниципального образования. Речь идёт об актах передачи, договорах о долгосрочной аренде и иных.
Однако такие сведения в среднем хранятся около семи лет, после чего направляются на архивное хранение. Соответственно, запрашивать их нужно будет через муниципальный или областной архив.
Если участок передавался гражданину на основании судебного решения, то всегда можно получить заверенную копию акта в суде или в его архиве.
к содержанию ↑Как получить правоустанавливающие бумаги?
Документы выдаются соответствующим органом после подачи заявления. В некоторых случаях придётся оплатить государственную пошлину.
Так, Росреестр выдаст выписку после оплаты пошлины, которая в 2024 году составляет 400 рублей. Можно оформить электронный вариант онлайн, он будет стоить дешевле – 200 рублей.
Получить копию судебного решения можно бесплатно, но сделать это может только сторона дела. Документ не выдадут стороннему лицу.
к содержанию ↑Для чего могут потребоваться правоустанавливающие документы?
Главное назначение любого правоустанавливающего документа – подтверждение права собственности на земельный участок . В отсутствие таких документов подтверждать право придётся через суд, используя косвенные доказательства.
Кроме этого, правоустанавливающие документы могут потребоваться :
- при обращении в суд, когда требуется подтвердить право собственности, например, если рассматривается дело о самозахвате территории или спор о границах;
- для проведения кадастровых работ;
- при приватизации, в таком случае речь идёт не о праве собственности, а, например, праве бессрочного пользования или долгосрочной аренды;
- для выкупа участка, находящегося в долгосрочной аренде;
- для переоформления в собственность надела, который принадлежит на праве наследуемого владения;
- при продаже объекта, его дарении, принятии участка по наследству;
- в иных ситуациях, когда нужно будет подтвердить право собственности.
На данный момент ситуация упрощается тем, что выписка из ЕГРН заменяет ряд бумаг и подтверждает позицию гражданина. Однако она может выдаваться только тогда, когда Росреестр имеет соответствующие сведения.
Если долгое время никакие регистрационные действия на объект не производились, могут возникнуть сложности. Придётся искать другие подтверждения принадлежности прав собственности.
