Аукцион квартир от судебных приставов – что это такое, какие квартиры попадают на торги

В России действуют десятки торговых площадок, на которых реализуются объекты недвижимости, изъятые, по какой либо причине, у прежних владельцев. Если внимательно следить за торгами на этих площадках, то можно приобрести квартиру по цене значительно ниже рыночной.

Есть три пути, по которым объекты недвижимости – и в частности, квартиры – попадают на торги. Это, во-первых, залоговое имущество (в основном по ипотечным кредитам). Во-вторых, имущество, арестованное за долги владельца (например, по алиментам).

В-третьих, активы, распродающиеся в результате банкротства фирмы/человека. Информация о продажах таких квартир «размазана» по сотням досок объявлений и сайтов, что сильно усложняет поиск подходящих объектов. Тем не менее, портал METR.

TV разработал методику поиска и оформления покупки квартир, предлагаемых на торгах.

Искать информацию о продаже квартир с торгов можно в трёх местах: 1) на «залоговых витринах» банков, 2) на официальном сайте torgi.gov и 3) на Федеральном реестре сведений о банкротстве.

1. Залоговые витрины банков

Интернет-страницы, на которых размещена информация о продаже залоговых (ипотечных) квартир, есть у всех крупных банков. Особенность данных площадок в том, что на них могут продаваться два типа объектов. Первые – это квартиры, реализуемые в досудебном порядке.

Если ипотечный заёмщик не может гасить кредит, он сам продаёт квартиру, а банк просто предоставляет ему место на «витрине» для размещения объявления.

Второй тип объектов – квартиры прошедшие через исполнительное производство и перешедшие в собственность банка; в этом случае продавцом выступает уже банк.

эксперт по ипотеке группы компаний «Северная казна» Квартиру, находящуюся в залоге у банка, человек может сам выставить на продажу и продавать по обычной схеме, сам или с помощью риэлтора. Либо он может договориться со своим банком, и тот, выставит объект в своей «витрине залогового имущества» в Интернете. Ценник на объект будет, скорее всего, на уровне рынка, но покупателю, как правило, предоставляется бонус от банка – например, льготная ставка по кредиту на покупку этого объекта.

Как подчёркивает исполнительный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталья Девкина, если продавцом объекта, выставленного в банковской «витрине» выступает человек (владелец квартиры), то это неплохой вариант.

Такой продавец – это достаточно добросовестный заёмщик. Он готов добровольно рассчитаться с банком. Поэтому такие квартиры обычно не несут в себе скрытых угроз.

Покупатель может лично встретиться с владельцем, изучить документы, проверить квартиру на юридическую чистоту.

Как пояснили в пресс-службе ВТБ 24, когда несколько лет назад банк запускал залоговую витрину, то на ней в основном выставлялись именно такие «досудебные» квартиры. Но сегодня порядка 90% выставленных на витрине жилых объектов – это те, которые прошли через суд и исполнительное производство, не были проданы на торгах и перешли в собственность банка.

эксперт по ипотеке группы компаний «Северная казна» Если продавцом выступает уже банк, то он заинтересован в максимально быстрой продаже. Ему это жильё не нужно, более того, банк несёт расходы по его содержанию, поэтому цена продажи может быть существенно ниже рыночной.

Мониторинг, проведённый METR.TV, показал, что выставленные на залоговых витринах квартиры, могут продаваться на 15-20% ниже рыночной цены. Но надо помнить, что низкая цена может быть обусловлена недостаточной юридической чистотой объектов. Среди квартир, реализуемых после решения суда, часто встречаются проблемные.

Например, в одной из таких квартир продолжает проживать прежний собственник (ипотечный заёмщик). Полиция по просьбе банка несколько раз его выселяла, но тот вскрывал дверь и вновь занимал жилплощадь.

Понятно, что новому владельцу, купившему квартиру у банка, впоследствии придётся решать данную проблему… Достаточно распространённая ситуация, когда в продающихся квартирах прописаны бывшие жильцы, это означает, что новому владельцу придётся их выписывать – скорее всего, через суд.

Кстати, представители некоторых банков, отвечающие за реализацию залоговых квартир, признаются, что готовы несколько снизить цену даже от той, что указана на ценнике в залоговой витрине.

В настоящее время на витрине ВТБ 24 на продажу выставлены 19 квартир и одна комната в Екатеринбурге по цене от 985 тыс. до 14,13 млн руб.

, на витрине Сбербанка – комната и две квартиры, на витрине МТС-банка – 4 квартиры (от 1,7 до 2,5 млн), плюс 4-комнатная квартира в Сухом Логу (3,3 млн), дом в Асбесте (1,7 млн) и участок в Ревде (150 тыс.).

Их реализуют ВТБ 24, СКБ-банк и УралТрансБанк. Предложенные здесь цены в основном ощутимо ниже рыночных. Например, квартира на Таганской продаётся на 800 тыс. руб. дешевле аналогичной квартиры, выставленной на продажу на METR.TV, но в ней живут и прописаны люди.

2. Официальный сайт torgi.gov и управление Росимущества

Как уже говорилось, на витринах банков выставлены квартиры либо досудебные, либо те, которые не были проданы на аукционе сразу после суда. Отдельно же следует рассмотреть саму процедуру продажи через аукцион. Когда суд выносит решение об аресте заложенной (ипотечной) квартиры, запускается исполнительное производство.

Объект через аукцион реализует территориальное управление Росимущества или организация, с которой заключён соответствующий госконтракт. Информация обо всех таких квартирах публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и дублируется на Официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov).

Там же размещена информация – на какой именно площадке торгуется каждый объект.

По имуществу, расположенному в Свердловской области торги проводит Территориальное управление Росимущества в Свердловской области. Оно организует аукцион, на который арестованная квартира выставляется по цене НЕ ниже, чем указана в исполнительном листе.

Информация об аукционе публикуется на сайте Теруправления Росимущества (свежие объявления находятся внизу страницы). На момент написания статьи здесь были данные только об одной квартире в Екатеринбурге. Это двушка (41,8 кв. м) на ул. Газетной, 34; начальная цена – 1,86 млн руб.

, заявки на участие в аукционе принимаются до 13 марта 2017 года (по адресу ул. 8 Марта, 19 оф. 204), сам аукцион пройдёт 21 марта.

В торгах может принять участие любое лицо. Необходимо оформить заявку, внести задаток (в описанном случае – 930 тыс.) и подать конверт с предложением по цене (она должна быть не менее 1,86 млн). В день проведения аукциона вскрываются конверты, поданные всеми участниками, и лот достаётся тому, кто указал максимальную сумму. Остальным возвращают их задатки.

Как замечает исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталья Девкина, нередко проблемный статус квартиры становится виден только после торгов и заключения сделки. В частности она вспомнила случай, когда квартиру, купленную через Росимущество, пришлось чистить от прав третьих лиц. И это ещё не самый плохой финал.

Через торги, организованные Росимуществом – точнее фирмой работающей с Росимуществом по агентскому договору – была приобретена квартира по цене ниже рыночной. Организаторы торгов сообщили, что претензий на квартиру никто не заявит. Но после выяснилось, что есть несколько лиц, которые когда-то отказались от права на приватизацию и, тем самым сохранили право на бессрочное проживание. И выселить их было невозможно. В итоге новый собственник три года судился, сначала доказывая, что торги состоялись, и они были действительными, затем с прежними владельцами, которые доказывали свое право на пожизненное проживание квартире, а затем с Росимуществом, чтобы аннулировать сделку и вернуть свои деньги. В иске о расторжении договора мы указали, что покупатель не был осведомлён об обременении квартиры правами третьих лиц… Если вы будете покупать жильё по такой схеме, обязательно требуйте судебный акт на основании которого продаётся имущество и посмотрите, есть ли в акте решение о выселении проживающих.

Территориальное управление Росимущества реализует активы не только через торги. Существует также некое количество арестованного имущества, просто выставленного на продажу по фиксированной цене. Информация о нём находится на сайте Теруправления (вверху страницы).

На момент написания статьи в списке Свердловского Теруправления было около 50 квартир и комнат, расположенных в Екатеринбурге. Цена большинства из них близка к рыночной, но есть и откровенно дешёвые варианты. Например, на Никонова, 8 продаётся квартира за 25 млн руб.

, в то время как в открытой рыночной продаже есть квартира меньшей площади в этом же доме, которая продаётся по более высокой цене.

Для покупки квартиры или иного актива из «арестного» списка Росимущества надо заполнить заявление. Ответ Теруправление даёт в течение 30 дней, после чего заключается договор купли-продажи.

3. Федеральный реестр сведений о банкротстве

На торги также попадают квартиры, принадлежащие предприятиям, находящимся в процессе банкротства.

В ближайшее время к ним добавится и жильё, принадлежавшее гражданам, в отношении которых ведётся процедура личного банкротства.

Но пока таких квартир на торги ещё не поступало (во всяком случае, в Екатеринбурге). Продажа имущества предприятия-банкрота регламентируется статьёй 110 закона о банкротстве 127-ФЗ.

ВНИМАНИЕ! Торги по банкротству отличаются от торгов залоговыми (ипотечными) объектами. Залоговые квартиры выставляются на аукцион, и если в ходе него не продаются, то, как правило, переходят в собственность банка. Что касается квартир, реализуемых в процессе банкротства предприятия, то здесь процедура торгов состоит из трёх этапов.

исполнительный директор Уральской электронной торговой площадки По закону всё имущество, входящее в ликвидационную массу, в том числе квартиры, принадлежащие предприятию-банкроту, реализуется через торги, информации о которых обязательно публикуется на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – ЕФРСБ. Сначала объект выставляется на аукцион, где идут торги на повышение цены. Если в течение 25 рабочих дней заявок от покупателей нет, то объявляется повторный аукцион по цене, сниженной на 10%. Если и в этот раз заявок нет, то лот выставляется на публичное предложение по цене второго аукциона. Через оговоренный срок цена снижается до определённой величины, и так несколько раз подряд, пока не появится покупатель. Изначально объект, как правило, выставляется по рыночной цене, в ходе торгов она может снизиться на 20-30%.

Впрочем, как замечают специалисты по торгам, подавляющее число квартир продаётся не в ходе аукциона, а на более поздней стадии торгов – в ходе публичного предложения. На сегодняшний день в ЕФРСБ есть данные о 39 квартирах в Свердловской области, реализуемых через публичное предложение.

Все они расположены в посёлке Исток (именно там находится имущество предприятия-банкрота).

Процедура поиска квартир (или иных объектов) на портале ЕФРСБ достаточно проста. На странице «Торги» необходимо заполнить несколько строк: Регион; Вид торгов (аукцион или публичное предложение); Статус (надо выбрать – «открыт приём заявок»).

Сложности могут возникнуть с «Классификацией имущества». Здесь надо открыть классификатор (квадратик с изображением лупы) и здесь в разделе «Материальные активы» выбрать «Завершённые здания/сооружения» и далее – «Жилые здания (помещения)».

После чего жмём клавишу «Поиск».

исполнительный директор Уральской электронной торговой площадки Торги объектами, информация о которых вывешена на ЕФРСБ ведутся на разных электронных торговых площадках (ЭТП). Информация об объекте всегда содержит данные о торговой площадке. Торги ведутся дистанционно, поэтому человек из любого региона может подать заявку на участие в торгах на любой ЭТП. Замечу, что на нашей площадке в 2016 году продавалось порядка десятка квартир, в основном, расположенных на территории Свердловской области. Практически все они были приобретены физическими лицами.

На самом сайте ЕФРСБ для каждого реализуемого объекта есть информация – на какой именно электронной торговой площадке (ЭТП) он выставлен на торгах. По гиперссылке можно перейти на эту площадку.

Для участия в торгах на любой ЭТП человеку необходимо получить электронную подпись в любом удостоверяющем центре («Центр электронных подписей», «Контур», Taxcom и т.д.).

В зависимости от количества ЭТП, на которых можно регистрироваться, стоимость электронной подписи колеблется от 2 до 5 тыс. руб. срок действия подписи – 1 год.

ведущий юрисконсульт торгового портала «Фабрикант» После получения электронной подписи и регистрации на ЭТП надо ознакомиться с имуществом, для чего обратиться к организатору торгов. Это может быть сам арбитражный управляющий или специализированная организация. Также рекомендуем проверить права на имущество в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН, в частности надо определить собственника объекта и отсутствие обременений (например, долгосрочной аренды). Следующий шаг – подать заявку на участие в торгах. Претенденту нужно иметь в виду, что для участия в торгах, возможно, понадобится внести задаток. Это требование устанавливается на усмотрение арбитражного управляющего. При этом максимальный размер задатка, согласно 127-ФЗ, не может превышать 20% от начальной цены имущества.

Поймать объект на минимальной цене

Как уже говорилось, самый благоприятный момент для покупки квартиры на торгах – когда закончились аукционы и объект реализуется через публичное предложение. В ходе этого этапа торгов цена периодически снижается.

Например, в настоящее время на торговом портале «Фабрикант» реализуется квартира 131 кв. м в пос. Исток (номер торгов 5018405-1). Начальная цена составляла 3,45 млн руб., сегодня объект предлагается за 2,93 млн.

Если до 3 апреля на квартиру не найдётся покупатель, то её можно будет приобрести за 1,73 млн руб.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Тот, кто намерен купить квартиру как можно дешевле должен понимать, что после каждого очередного снижения цены привлекательность объекта увеличивается, следовательно, всё выше вероятность, что кто-то подаст заявку на его покупку. Надо угадать, на каком этапе входить, чтобы, с одной стороны – не заплатить дороже, с другой стороны – не упустить квартиру. Поэтому часто граждане, не участвуют в торгах сами, а поручают это специалисту по недвижимости, который уже имеет соответствующий опыт.

Как пояснила Наталья Девкина, при должном умении и везении, можно купить на торгах квартиру ощутимо ниже рынка. Например, в конце 2016 года двухуровневая квартира в ЖК «Антарес» площадью 145 кв. м «ушла» за 10 млн руб. Это примерно в два раза ниже рыночной цены. Впрочем, подобное встречается не часто.

директор офиса АН «Новосёл» При реализации заложенных, арестованных или «банкротных» квартир аномально низкие цены встречаются не так часто, как многие думают. У банка, пристава или конкурсного управляющего нет задачи – отдать имущество за бесценок. Если же цена действительно низкая, то покупатель должен понять, из-за чего так получилось. Обычно сильно ниже рынка продаются квартиры с прописанными жильцами, несовершеннолетними совладельцами и пр. Желательно, чтобы юридическую чистоту квартиры, продающейся на торгах, проверил профессионал, иначе покупатель просто потеряет свои деньги, а жить в квартире не сможет.

Ранее портал METR.TV рассказывал о том, как проверить квартиру «на чистоту».

Для себя или для инвестиций?

Опыт екатеринбургских риэлторов говорит, что, как правило, квартиры на торгах (на витринах банков, в Росимуществе или на ЭТП) покупают в основном граждане, которые не собираются в них проживать. В основном такие квартиры используются как инвестиционный инструмент.

Для этого есть две основные причины. Во-первых, процесс торгов, а в последующем процесс юридической очистки квартиры (в том числе – выселение прописанных) занимает от нескольких месяцев до года. Для того, кто ищет квартиру для себя, это слишком долгий срок.

Во-вторых, на торгах одномоментно продаётся не так много квартир, и найти нужную по метражу в нужном месте не всегда возможно.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/10606

Стоит ли покупать квартиры выставленные на торги судебными приставами

• Выгода против риска
• Что из себя представляет процесс покупки
• Какие документы необходимо подготовить
• Про электронную подпись
• Заключение

Очень часто имущество должников конфискуется в законодательном порядке. Далеко не все знают, что часто такие квартиры подлежат реализации для того, чтобы взыскатель смог вернуть потраченные средства.

В большинстве случаев потребителей интересует именно жилье. Ведь есть возможность стать обладателем жилого помещения по очень низким ценам. Стоит ли приобретать такую недвижимость?

Попробуем разобраться в этом вопросе, ведь покупка жилья это очень серьезный шаг и любой человек заинтересован в чистоте проводимых сделок. Кроме того при покупке жилой недвижимости необходимо проводить ряд подготовительных операций по оценке имущества.

Необходимо также понимать, что торги являются электронными и для правильного оформления требуется предоставить организаторам ряд документов. Одним словом свои хлопоты в этом процессе тоже есть. Рассмотрим все более подробно.

Выгода против риска

Самым большим преимуществом является то, что стоимость жилой конфискованной собственности, выставленной на продажу судебными приставами, выгодна с финансовой точки зрения. Временные затраты покупателей также снижаются, ведь все сделки совершаются  в электронном виде.

Но существует и обратная сторона медали. При покупке вы можете руководствоваться только словестным описанием, выставленной на продажу собственности. А ведь жилье необходимо осмотреть, ведь оно может требовать ремонта или перепланировки. Бывает, имущество находится вообще в неблагоприятных условиях и потребитель только теряет на его покупке.

Возможности предварительно оценить квартиру организаторы аукциона не оставляют. Приходится полагаться, лишь на свой опыт и интуицию. Одним словом процесс похож на лотерею, вы не знаете за что отдаете свои деньги.

Очень часто возникают проблемы с бывшими владельцами собственности, которые могут просто не давать вам жизни в новом жилье. Прежние собственники могут обратиться в суд со встречным иском и отсудить квартиру обратно, тогда квартира вряд ли останется в вашей собственности.

Но если верить статистическим данным, то поток желающих стать обладателем конфискованного жилья не уменьшается. Это связано с тем, что за частую сэкономленных денег хватает на решение проблем. К тому же квартиру можно перепродать по рыночной цене.

Что из себя представляет процесс покупки

Перед тем, как назначается дата торгов все документы по жилому имущество проверяются ответственными лицами из территориального управления. В подобных аукционах может принять участие любое лицо, как физическое, так и юридическое. Но для этого необходимо оформить обязательную заявку.

Сначала претенденту необходимо заключить договор с организаторами, которые проводят торги. Этот договор предполагает внесение некоторой суммы-задатка. После непосредственной оплаты подается заявка стандартной формы.

Окончательное решение о допуске претендента к торгам или отказе ему принимается специальной комиссией со стороны лиц реализующих имущество. При этом составляется протокол соответствующей формы. Если претендента допустили к торгам, то он становится участником аукциона.

Какие документы необходимо подготовить

Выше уже упоминалось о том, что для участия в торгах по приобретению конфискованного имущества требуются некоторые документы. Перечислим их:

• обязательная заявка от претендента, которая оформляется в двух экземплярах;
• квитанция из банка, которая подтверждает факт внесения задатка от претендента;
• для физических лиц следует предоставить копию паспорта;
• опись документов, которые предоставил претендент либо его уполномоченный представитель, в двух экземплярах, один из которых должен быть возвращен претенденту с подписью продавца;
• если претендент имеет семью, то с его стороны должно быть представлено согласие от супруга на совершение сделок на аукционе;
• закрытый конверт, где указывается предложение цены, интересуемого лота;

Для юридических лиц дополнительно требуется предоставить следующие документы:

• заверенные у нотариуса копии учредительных документов, а также свидетельства о госрегистрации;
• заверенные и правильно оформленные документы, которые подтверждают полномочия должностных лиц, выступающих  со стороны организации-претендента;
• решение о правах на приобретение собственности, оформленное в письменном виде, при условии, что такая документация требуется внутренними правилами организации-претендента;
•  копия бухгалтерского состояния по последней отчетной дате.

Из перечней видно, что документации для электронных торгов требуется не мало. Однако при должной сноровке все это оформляется достаточно быстро и трудностей не вызывает. Если претендентом выступает юридическое лицо, то как правило шаблоны таких документов уже заготовлены.

Про электронную подпись

Отдельного упоминания стоит электронная цифровая подпись (ЭЦП). Эта просто необходимая функция для заключения сделок в режиме онлайн. Как показывает практика с помощью электронной подписи получается сэкономить уйму времени.

Как же оформить ЭЦП. На самом деле все очень просто. В крупных городах очень много контор, которые занимаются предоставлением таких услуг.

Конечно стоит оговориться, что данная функция не бесплатна. Стоит услуга приблизительно 4 тыс. руб. в год. Деньги это не очень большие, тем более если вы занимаетесь операциями с недвижимостью постоянно.

Получается, что при предоставлении документов купли-продажи в электронном виде с ЭЦП вы экономите временные затраты на поездку к организаторам аукциона. Это значит, что остается больше времени на реализацию других сделок. В итоге, что ваш доход хоть и косвенно, но возрастает!

Заключение

Конфискованная жилая недвижимость, которую реализуют судебные приставы — неплохой шанс подзаработать. Многие люди скажут, что не всегда возможно купить квартиру поблизости. Это так, но стоит отметить, что жилая собственность это отличное вложение с точки зрения экономической обстановки в стране.

Можно затронуть следующий пример. Представим, что вы купили трех комнатную квартиру, но перепродать ее не можете, потому что недвижимость резко упала в цене. Но вы можете сдавать жилье и иметь неплохой доход.

Конечно, прибыль будет небольшой, но она будет идти к вам на автомате. А теперь представьте, что у вас есть еще некоторое количество квартир, тогда выручка соответственно возрастает в три раза. Неплохо неправда ли!

Если экономическая обстановка начнет налаживаться вы сможете продать квартиру по более выгодной цене. В первую очередь необходимо понять, что главное здесь терпение и умело выстроенная стратегия купли-продажи. Никогда не торопитесь продавать приобретенное имущество по меньшей цене.

Оговоримся сразу, что не всегда все получается с первого раза. Проблема многих новичков заключается в том, что они рано опускают руки и говорят, что покупка конфискованных квартир пустая трата времени. А вот если проконсультироваться с опытным специалистом в сфере недвижимости, то он вам обязательно скажет, что это отличное вложение для последующего оборота средств!

Источник: https://e-zaim.ru/konfiskovannoe-imushhestvo-pristavov/pokupat-kvartiry-s-torgov

Аукцион квартир от судебных приставов – что это такое, какие квартиры попадают на торги

На аукционах недвижимости, которые проводятся судебными приставами, как правило, выставляются квартиры, дома, которые были внесены владельцами в качестве залога.

Если же должник перед банком не выполнил своих обязательств, а по договору он заставил квартиру, то банк имеет полное право изъять имущество за неуплату долга.

Данная недвижимость далее выставляется на аукцион, где проходят торги, связанные с покупкой данного жилья новыми владельцами. Какие же особенности покупки квартиры на аукционах, что стоит ожидать, как проходит процедура?

Кому подойдёт такая покупка

Данная покупка подойдёт тем лицам, которые не имеют больших средств и желают приобрести жильё. Довольно выгодное предложение по экономии денег. Продажа имущества на аукционах и торгах всегда ниже, чем на рынке, поскольку прежде всего она продаётся для того, чтобы выручить сумму, которую задолжал гражданин, у которого конфисковали квартиру, а не приобрести экономические выгоды.

Электронные и обычные аукционы

Аукционы квартир, которые выставлены на продажу судебными приставами могут быть двух форматов:

Какое жильё продаётся на аукционах

Недвижимость может продаваться тремя способами на аукционах или торгах:

1. если продавец является должником банка и продаёт свою квартиру по добровольному соглашению с банком;
2. если продавцом является сам банк, а его интересы предоставляет риелтор на торгах (обязательно аккредитован);
3. если продавцом является банк и он участвует в открытом аукционе.

Особенности проведения электронных торгов

Для того, что успешно поучаствовать в электронных торгах необходимо следовать следующей инструкции:

1. Нужно оформить электронную подпись участнику.
2. Изучить и выбрать объект, который хотите купить.
3. Участнику обязательно необходимо пройти аккредитацию на электронной площадке аукционов или торгов.
4. Изучить объект и всю документацию на него.
5. Перечислить задаток банку или же организации, которая выставила на продажу квартиру.
6. При открытии торгов сделать ставку и если вы выиграли, то оформить документы.

Плюсы и минусы покупки муниципального жилья

Для того чтобы понимать, есть ли смысл покупать квартиру, которая была арестована ранее, стоит разобрать положительные и отрицательные моменты покупки такой недвижимости.

Плюсами в данном случае будут:

• низкая стоимость – как правило, стоимость таких квартир ниже рыночной, поэтому предложение достаточно выгодное;
• надёжность покупки заключается в том, что перед продажей первому её владельцу дом был проверен и квартира соответственно тоже, поэтому не будет никаких проблем с долгостроем или тому подобным.

Минусами в данной ситуации являются:

• нельзя посмотреть квартиру перед её покупкой;
• бывшие жители могут создавать неприятности из-за своего не соглашения с решением судебных приставов;
• данная покупка имеет ряд сложностей при переоформлении жилья, поскольку на нём есть обременения.

Покупка арестованной квартиры

Для того, что понимать стоимость квартиры необходимо взять её с указанной стоимости в исполнительном листе.

Судебный пристав, который непосредственно занимается исполнением производства должен поставить в известность должника в течение пяти суток о том, что ему в срочном порядке нужно выполнить свои обязательства, если же должник не оплачивает свой долг, то судебный пристав описывает объект, который был заставлен и накладывает на него арест, то есть жилье отчуждается.

https://www.youtube.com/watch?v=xkshj7Mp6ok

В сумму, которая должна быть погашена должником в течение пяти дней входит весь долг с процентами и штрафами.

Опечатанная квартира переходит в собственность банка или Росимущества. Затем будут проведены торги.

Судебными приставами

Покупка недвижимости имеет недостаток в том плане, что квартиру невозможно осмотреть перед её покупкой. Можно оценить район, дом, соседей, но саму квартиру не удастся.

С торгов

Продажа квартиры осуществляется только в соответствии с законодательством Российской Федерации, которым предусматривается, что обязательно должны быть организованы специальные мероприятия для граждан и организаций для проведения торгов.

Каждый из участников торгов может предложить свою цену за квартиру, победителем становится тот, кто предложил больше всего.

Банком

Если же квартира продаётся банком, то её цена будет достаточно низкой. Банку невыгодно содержать квартиру на своём балансе, поэтому он хочет как можно быстрее выручить за неё определённую сумму, которую ему был должен гражданин. Для этого обычно проводят торги или аукцион.

Есть ли риск

При покупке квартиры с аукциона, которая ранее была изъята за долги, есть свои риски. Первым делом они связаны с тем, что будущий владелец не видит недвижимость до момента её передачи уже после оплаты. Поэтому возникает такой момент, как можно купить кота в мешке. Это связано с тем, что судебные приставы не показывают объекты, которые были арестованы.

Покупателю предоставляется информация о квартире и её техническое описание:

• метры;
• количество комнат;
• этаж, на котором она находится;
• состояние квартиры в общем.

Выселенные жильцы могут подать на апелляцию в суд по делу ареста имущества, поэтому возникает определённый риск, что решение будет одобрено и тогда покупка будет считаться недействительной.

Как приобрести

Арестованное имущество продаётся в соответствии с законами Российской Федерации, а именно с Федеральным Законом №229. В нём прописаны основные моменты и важные положения, которые касаются исполнительного производства.

Документация по арестованной квартире обязательно направляется в управление ФССП. Для этого понадобится предоставить и заключение пристава об аресте.

• Перед назначением даты аукциона документы обязательно должны пройти проверку.
• Документы должны быть правильно оформлены, иметь юридическую силу, быть актуальными на моменты их подачи.
• В аукционе могут принимать участие как физические лица, так и юридические.
• Процедура проведения аукциона имеет несколько этапов:

1. Участник и банк должны подписать договор о передаче суммы задатка.
2. Участник должен написать заявление на участие в торгах и приложить необходимый пакет документов к нему.
3. Участник получает протокол, в котором будет указано имеет ли он право участвовать в торгах или же почему ему было отказано.

Оформление

Как мы уже указали ранее, для того чтобы поучаствовать в аукционе или торгах, необходимо собрать определённый пакет документов, который в свою очередь состоится из:

1. Заявления на участие в торгах.
2. Чек, где указывается, что участник оплатил сумму задатка банку.
3. Паспорт участвующего в торгах лица.
4. Документ, где перечисляется и описывается сданная документация.
5. Если участник женат/замужем, то обязательно нужно соглашение супруга/супруги.
6. Конверт с суммой, которую может предоставить участник за лот (квартиру). Он должен быть запечатан.

Организации (юридическому лицу) необходимо будет предоставить несколько больше пакет документов. Помимо вышеперечисленных, в нём ещё должна быть следующая документация:

• ксерокопии учредительной документации;
• доверенность на лицо, которое будет участником аукциона от имени компании;
• разрешение на покупку квартиры от органов управления организацией;

Возможные трудности

Трудностями в данном случае могут быть претензии со стороны должника, у которого изъяли квартиру. Он может обращаться в государственные учреждение с прошением об отмене судебного решения.

Но как показывает практика должники обычно обращаются к коллекторам.

Это имеет свои негативные последствия потому что гарантии того, что забранная квартира коллекторами будет возвращена клиенту, то есть должнику, нигде не прописаны.

Другими трудностями могут быть и самостоятельные попытки вернуть квартиру. Нередко бывшие владельцы обивают пороги и пытаются навредить новому собственнику жилья.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/aukcion-kvartir-ot-sudebnyx-pristavov-chto-eto-takoe-i-stoit-li-pokupat-tam-zhile/

Как купить арестованную квартиру у судебных приставов

Если заемщик не исполняет требований судебного пристава о добровольном погашении долга, его имущество арестовывается, а затем идет на реализацию. Кто вправе приобрести арестованную квартиру и как это осуществить?

В чем выгода?

Плюсы приобретения такой недвижимости заключаются в экономии денег. Жилье с торгов  реализуется дешевле, чем стоимость этого имущества в действительности. При этом если аукцион не состоится, то цена объекта будет продолжать уменьшаться.

Потенциальные риски

Несомненно, в таком приобретении имеются и серьезные риски:

1. Вы просто берете кота в мешке. Оценить состояние квартиры вы не сможете, так как увидеть объект недвижимости не представляется возможным.

«В обязанности судебных приставов не входит показ арестованного жилья.

Покупатели на аукционе опираются только на общую информацию о квартире — метраже, число помещений, полагаются на интуицию.

При этом бывшие постояльцы могут устроить новому жильцу некоторые неприятности», — поясняет генеральный директор по юридическим вопросам «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

1. Зачастую выселенные жильцы с вердиктом суда не согласны, и нередко обращаются в иные инстанции, которые нередко решение об аресте жилого помещения отменяют. Поэтому даже если жилплощадь уже приобретена, нет уверенности в том, что в дальнейшем не будет проблем.

Однако поток желающих купить жилплощадь, находящуюся в залоге, с торгов не снижается.

Читайте также статью ⇒ Как купить квартиру у должников

Законодательство

Реализация арестованного имущества производится согласно Федеральному Закону «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007  № 229-ФЗ (далее — ФЗ № 229), в котором рассматривают вопросы исполнительного производства. Гражданский Кодекс РФ регламентирует порядок проведения торгов в отношении недвижимого имущества, которое изъято за долги.

По законодательству, выплачивать долги предыдущего собственника новый владелец не обязан. Согласно пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платежей за жилплощадь и платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилья с момента возникновения прав владения на такое помещение.

Приобретение квартиры, изъятой за долги

Арестованное недвижимое имущество — квартиры, находящиеся в залоге.

Когда заемщик не исполняет свои обязательства перед финансовым учреждением, последнее подает иск в суд для взыскания долга в виде имущества с должника.

Стоимость жилплощади отмечают в исполнительном листе. Пристав-исполнитель, который ведет производство, уведомляет должника о сроке в пять дней для исполнения обязательств.

Обратите внимание! Если за этот период времени платеж внесен не будет, то пристав-исполнитель описывает объект и арестовывает имущество.

В размер суммы, которая подлежит уплате за эти 5 суток, входят неоплаченные платежи, а также начисленные проценты, штрафные санкции. Если оплата так и не поступает, жилье отчуждают в Росимущество либо объект переходит к банковскому учреждению. В любой ситуации в отношении недвижимого имущества проводят торги.

Проведение торгов — процедура

Этот процесс включает в себя нижеуказанные стадии:

• участник аукциона подписывает с банковской организацией (или госслужащим) соглашение о передаче средств в виде задатка;
• оформляется заявление на участие в этом мероприятии, покупатель прилагает к ней соответствующий набор бумаг;
• заявителя допускают либо отстраняют от участия в аукционе, ему выдают протокол. Физлицо либо фирма, которая допущена к торгам, представляют участников торгов.

Реализация залоговой недвижимости производится через торги открытого типа в виде аукциона. В мероприятии принимают участие как физлица, так и юрлица. Побеждает тот, кто предложит на аукционе самую большую цену.

Для получения информации об арестованном объекте, который выставляется на торги, следует посетить веб-сайт ФССП. На главной странице ведомства находится вкладка «Извещения о проведении публичных торгов».

Согласно ФЗ № 229, торги будут объявлены несостоявшимися:

• если на участие в аукционе заявили менее двух субъектов;
• если на торги явилось менее 2-х участников;
• если никто не надбавил к начальной стоимости.

После чего назначают торги повторно, но начальная цена уменьшается на пятнадцать процентов.

Оформление

Для участия физических лиц понадобятся следующие бумаги:

• заявка на участие;
• Заявка-на-участие-в-торгах-по-покупке-арестованной-квартиры
• квитанция, подтверждающая оплату задатка;
• ксерокопия документа, удостоверяющего личность (паспорт);
• опись сданной документации, которая подписана участником. Данный документ составляется в 2-х экз., в одном из которых отмечают точную дату, указывают время приема заявки;
• согласие супруга субъекта подающего заявку на торги (заверяется нотариально);
• закрытый конверт, содержащий предложение по стоимости объекта.

Юрлицам дополнительно требуется предоставить такую документацию:

• ксерокопии учредительных бумаг, необходимо приложить к ним свидетельство регистрации;
• документы, которые удостоверяют правомочия органов управления и должностного лица (заверяются руководством компании).
• разрешение в письменном виде от управляющего органа о приобретении недвижимости в случае, когда подобная необходимость отмечается в учредительных бумагах;
• копию бухгалтерского баланса (берется последний отчетный период);
• прочие бумаги, предусмотренные законодателем.

Вопросы и ответы. Типичные ошибки при покупке квартиры в залоге

На торгах предложили приобрести квартиру, которая находится в залоге. Жилье продается с аукциона, его организуют судебные приставы.

Стоимость объекта ниже рынка примерно на 25 %. Какие поджидают меня «подводные камни»? Стоит ли заморачиваться?

Для покупателей подобных квартир имеется несколько потенциальных неприятностей и «подводных камней».

Во-первых, имеется вероятность того, что бывший собственник съезжать с квартиры откажется, и тогда новому владельцу придется тратить средства и время на судебное разбирательство, чтобы бывших жильцов выселили.

Причем пока будут идти судебные слушания, новый квартирант должен вносить коммунальные платежи за постояльца.

Типичные ошибки при покупке арестованной квартиры:

1. заранее узнайте реальную цену понравившегося объекта недвижимого имущества, так как если участников будет много, есть риск, что во время торгов стоимость существенно возрастет;
2. трезво оценивайте свои финансовые возможности. В результате торгов вы можете увлечься и предложить неподъемную для себя денежную сумму. На практике часто встречались случаи, когда начальная цена возрастала в полтора раза выше рыночной вследствие большого числа участников и азартной борьбы.

Читайте также статью ⇒ Как правильно купить квартиру у юридического лица.

Пример

Как после покупки арестованной квартиры на сайте Росимущества оформляется жилье? Как спишется долг с должника (если, например, перед ФССП — задолженность 2, 5 млн. руб., а жилплощадь продается за 2 млн. руб.)? Объясните процесс снятия ареста с квартиры, выселения бывших жильцов. Через какое время можно перепродать квартиру после покупки?

Согласно положению ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» организатор торгов заключает с покупателем договор, регистрируется переход права собственности на нового собственника. Реализация с торгов — это основание для снятия всех ограничений, т.е. на квартире долги списываются. Если подобные обременения имеются в ЕГРН, то они снимаются.

После регистрации соответствующего права собственности в Росреестре вы получаете документ, гарантирующий ваше право владения квартирой. Согласно ст. 209 ГК РФ, вы вправе выселить бывших жильцов. Нужно проанализировать основания для выселения постояльцев, после чего вы подаете иск в судебный орган и выселяете за счет приставов. Но часто люди съезжают сами.

Квартиру можно начать продавать после перехода права собственности на жилье.

Таким образом, арестованное приставами жилье за долги продают посредством торгов. Организацией аукциона занимается Росимущество. Начальная цена на такую недвижимость весьма заманчива, но стоит помнить, что вы приобретаете кота в мешке.

Источник: https://1000meters.ru/kak-kupit-arestovannuyu-kvartiru-u-sudebnyx-pristavov/

Купить квартиру должника у банка — возможно ли это?

Чужие долги могут стать «головной болью» для нового собственника. Однако такие квартиры обычно стоят дешевле аналогичных вариантов.

Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.

Как квартира попадает под арест?

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности.

При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции.

И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции.

Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил.

Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

Как регулируется?

В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

1. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
2. Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
3. Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.

Важно учитывать, что по закону выплачивать долги предыдущего владельца новый собственник не обязан.

Это следует из пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.»

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально.

Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо.

Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Основные риски при покупке

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов.

Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов — http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Есть долги у купленной квартиры, что делать?

Долги предыдущего владельца, по большому счету, не должны волновать нового собственника. Исключение – задолженность по взносам за капитальный ремонт. Ее придется погасить текущему владельцу.

Что касается долга по услугам ЖКХ, налогу на имущество, ипотечному кредиту, алиментам и т.д. – новый собственник не имеет к ним никакого отношения. Однако после регистрации перехода имущественных прав рекомендуем уведомить заинтересованные органы о том, что квартира больше не принадлежит должнику.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

• Отсутствие коммунальных долгов;
• Отсутствие прописанных людей;
• Отсутствие открытых судебных споров;
• Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Советы юриста

✔ Если сделка заключена, а первоначальные характеристики с торгов не соответствуют действительности

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

✔ Выиграл в торгах на покупку квартиры, но не приготовил вовремя документы

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора.

Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключения договора принудительно.

Адвокат Инна Белякова расскажет о рисках при покупки квартир должников, выставленных на торги банком

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Источник: https://vseodome.club/pokupka/osobennosti-i-riski-pokupki-arestovannoy-kvartiry-s-torgov-i-u-banka.html