Взыскание неустойки с застройщика по дду: правила и инструкция

Приобретая в собственность жилье в строящемся здании, счастливый новосел желает получить свою квартиру ровно в указанный срок. Однако зачастую бывают случаи, когда компания, ответственная за строительство, не выполняет указанные в договоре обязательства и не успевает сдать здание вовремя.

Гражданский кодекс ГФ гласит, что если права гражданина, заключившего договор, были нарушены, он вправе взыскать неустойку. Взыскание неустойки с застройщика представляет собой штраф, который уплачивается стороной, нарушившей условия сделки.

Основания для взыскания

Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц.

Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации.

На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.

Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:

• неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
• просрочка исполнения обязательства;
• иное его ненадлежащее исполнение.

Подобное поведение застройщика чаще всего является следствием ведения строительства без надлежащего разрешения, возведения объекта недвижимости на земельном участке, для этого не предназначенного, и нарушения подписания акта приема-передачи здания в эксплуатацию.

Расчет неустойки

Законодательство РФ гласит, что каждый из сторон правовых отношений обязан нести ответственность за неисполнение требований договора или взятых на себя обязательств. В случае с договором долевого участия Федеральный закон предусматривает несколько видов неустойки в зависимости от конкретной ситуации.

1. В размере 0,5% от стоимости товаров при оформлении договора с предварительной оплатой – взыскивается при нарушениях срока передачи по договору купли-продажи (статья 23. закона «О защите прав потребителей»).
2. В размере 1% от стоимости товара – изымается при нарушениях сроков удовлетворения требований об устранении недостатков, замене товара, возмещении ущерба, понесенного потребителем, возврате денег за товар (в соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей»).
3. В размере 3% от стоимости при нарушении условий договора о сроках выполнения работ.

Важно отметить, что законодательство предусматривает и несколько исключений из единого правила по срокам удовлетворения требований потребителя.

Так, период устранения недочетов в товаре, выявленных уже после заключения договора купли-продажи составляет не более 45 дней с даты возврата товара (статья 20 ФЗ).

Правила расчета неустойки определены статьей 62 №214-ФЗ. По закону неустойка обязана быть выплачена стороной, нарушившей условия договора, в определенном размере за каждый день просрочки в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ на момент исполнения обязательств.

Формула

В зависимости от вида нарушений расчет неустойки по взысканию компенсации с застройщика будет отличаться.

Вариант 1. За несоблюдение сроков устранения недочетов неустойка рассчитывается по правилам, прописанным законом «О защите прав потребителей». В виде базовой принимается ставка по сумме, необходимой для устранения недостатков и конкретно от нее рассчитывается размер неустойки. Формула выглядит следующим образом:

Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

• Сн = сумма неустойки (пени);
• Ср – цена работ для устранения недостатков;
• Nд – количество дней просрочки.

Вариант 2. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ. Она будет равняться 1/300 ставки рефинансирования в день за просрочку сдачи дома. При этом базовая сумма высчитывается согласно цене договора, то есть стоимости квартиры. Для физлиц (граждан РФ) размер неустойки удваивается – ставка принимается, исходя из расчета 1/150.

Формула следующая:

Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

• Сн – сумма неустойки;
• Сд – стоимость договора;
• Nд – количество дней просрочки.

Первый днем в таком случае выступает день, следующий за крайним днем передачи объекта. Зачастую в строительстве указаны кварталы, например, срок окончания – 3 квартал 2018 года, значит, первым днем просрочки будет 1 октября. Последним днем принято считать день оформления акта приема-передачи.

Пример

Гражданин приобретает квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, однако застройщик задерживает сдачу на 150 дней. Ставка рефинансирования на данный момент приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (7, 75%).

Формула будет выглядеть следующим образом (для физического лица, гражданина РФ): 2 000 000 * 150* 7,75 / 100/150 =155 000.

Итого, сумма неустойки составляет 155 000 рублей.

Порядок действий

Существует несколько способов взыскание неустойки с застройщика. Необходимо отметить, что добровольная компенсация от недобросовестной организации выплачивается крайне редко.

Несмотря на необычность такого явления, подобные случаи бывают на практике и дают возможность начать диалог застройщиком в конструктивном русле.

Однако чаще всего такие споры решаются в досудебном или в судебном порядке.

Досудебное взыскание

Крайне привычной и очень распространенной практикой в вопросе о взыскании компенсации является решение спора в досудебном порядке. Многие застройщики принципиально не желают решать спор с дольщиками без заявления с требованием об уплате неустойки, поэтому алгоритм действий для заявителя должен быть следующим.

Шаг 1. Составление претензии. Документ должен быть оформлен грамотно, с юридическим обоснованием. В нем необходимо указать точный адрес застройщика, адрес строительного объекта, данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия, ссылку на статью закона (статья 6 №214-ФЗ), в соответствии с которой дольщик требует выплату неустойки.

Шаг 2. Передача претензии застройщику с соблюдением определенных условий. Документы возможно передать лично в руки (при этом обязательно получить роспись сотрудника, принявшего бумаги) или отправить почтой, курьером, заказным письмом.

Помимо заявления к претензии необходимо приложить следующий пакет документов:

• копию кассового чека;
• акт приема денежных средств или иной документ, подтверждающий оплату.

Распространенной особенностью досудебного взыскания является попытка застройщиком обвинить дольщика в нелегитимности его требований.

Зачастую юрист компании демонстрирует заявителю документы, свидетельствующие о том, что дом имеет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Дольщик должен понимать, что он требует с застройщика неустойку фактически за то, что тот не передал ему квартиру в установленном законом и договором порядке.

Ввод в эксплуатацию является иным действием, который застройщик обязан выполнить еще до передачи собственнику ключей. Соответственно, подобные заявления со стороны застройщика являются попытками избежать выплат компенсации.

Судебное взыскание

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку и не выполняет принятые на себя обязательства, дольщику желательно обратиться в суд. Для этого необходимо действовать следующим образом.

Шаг 1. Составление искового заявления. Для правильного составления иска в договоре долевого строительства необходимо найти юридическое лицо, которое выступает застройщиком и указать ответчиком именно его. Основные законы, которым стоит апеллировать при написании иска – закон №214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей».

Шаг 2. Сбор необходимых документов. Помимо искового заявления в суд необходимо обратиться, имея на руках следующий пакет документов:

• копии договора долевого строительства;
• копии платежных документов (кассовые и товарные чеки);
• досудебную претензию с подтверждением о получении ее застройщиком.

Шаг 3. Подача искового заявления. Иск можно подавать как по месту жительства, так и по месту строительства дома или по месторасположению регистрации юридического лица-ответчика. Профессиональные юристы советуют выполнять это действие через арбитраж, поскольку вероятность принятия положительного решения через арбитражный суд значительно возрастает.

Шаг 4. Отправка пакета документов. Заявитель может отправить документы в суд заказным письмом или передать их, обратившись в судебную инстанцию лично.

Шаг 5. Рассмотрение дела. В первых судебных инстанциях дело рассматривается в течение двух месяцев, однако застройщик может сознательно затягивать процесс. Также необходимо учитывать, что если первая инстанция выиграна заявителем, то, скорее всего, застройщик подаст апелляцию, на рассмотрение которой может уйти еще до полугода.

Шаг 6. Вынесение решения. В результате рассмотрения дела суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Зачастую дольщики могут столкнуться со значительным уменьшением неустойки, однако распространено мнение, что судебные органы, удаленные от центральных регионов, более расположены к дольщикам и взыскивают большие суммы в их пользу.

Шаг 7. Получение решения суда на руки. Для того чтобы получить решение, следует обязательно контактировать с работниками суда в течение всего процесса.

Важно также выяснить, каким числом будет датирован документ – датой заседания или датой фактического изготовления мотивировочной части – от этого будет зависеть, с какого периода стартует срок на апелляционное обжалование.

При получении документа на руки требуется тщательно его прочитать — решение должно быть законным, обоснованным, изложенные факты в тексте обязаны соответствовать действительности.

Важно понимать, что если случай дольщика оказался спорным, а сумма неустойки – значительной, есть смысл обратиться к профессиональным юристам, чтобы гарантированно выиграть дело. Многие компании, которые оказывают подобные услуги, работают без предоплаты, а расчет с ними происходит уже после оглашения положительного решения суда.

Исполнение решения: судебная практика

Судебная практика демонстрирует, что чаще всего в требованиях дольщиков о выплате неустойки суд отказывает из-за недостаточной доказательной базы, то есть из-за отсутствия нужных документов в процессе. Заявителям необходимо быть максимально внимательными при составлении искового заявления и при сборе документов в приложениях к нему. В таком случае выиграть суд и добиться выплат будет намного проще.

Исполнение решения является самой важной частью процесса взыскания, поскольку можно получить положительное решение суда, но не взыскать деньги.

Если застройщик добровольно не желает выплачивать причитающиеся компенсации в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется оформлять исполнительный лист. Для этого необходимо написать заявление в свободной форме и передать его в канцелярию суда, принявшего решение.

Это возможно сделать только после вступления судебного постановления в законную силу, а срок его оформления занимает одну рабочую неделю.

Существует несколько вариантов принудительного взыскания – через банк или с помощью судебных приставов.

При выборе первого варианта дольщик должен обратиться в кредитную организацию, которая работает с расчетным счетом застройщика и подать заявление с оригиналом исполнительного листа.

Следует помнить, что застройщик может иметь не один открытый счет, а узнать об этом стоит заранее в налоговой инспекции.

Узнать обо всех счетах организации требуется для того, чтобы в случае отказа одного банка переадресовать свое требование в другой – действуя таким образом, дольщик сможет быстрее взыскать свои деньги.

Если же ни на одном из расчетных счетов средств у застройщика нет, то необходимо обращаться к приставам. В этом случае вероятность получения средств снижаются, поскольку деньги, на которые возможно обратить взыскание неустойки по ДДУ с застройщика, обычно находится на счетах.

Но приставы обладают особыми полномочиями, поэтому могут арестовать счет в пределах нужной суммы.

Вопрос-ответ

Зачастую у дольщиков в процессе взыскания с застройщика компенсации возникает множество вопросов, связанных с нюансами данной процедуры.

Неустойка с застройщика по 214-ФЗ: до подписания акта или после?

Судебная практика показывает, что взыскать средства с недобросовестного застройщика можно как до подписания акта, так и после него.

Так, если сроки строительства явно нарушаются, то дольщик имеет право взыскивать неустойку сразу, не дожидаясь сдачи дома. Подобные действия оправданы также в случае прекращения строительства или неадекватной реакции застройщика на запросы собственников.

Если же строительные работы продолжаются или выдвигаются предложения о продлении сроков строительства, то лучше будет подождать благополучного окончания строительных работ, получить квартиру, проверить ее состояние и уже после решать вопрос о взыскании.

Сколько стоят услуги юриста по взысканию неустойки?

Стоимость подобных услуг будет зависеть от множества факторов: сложности дела, трудозатрат, суммы иска и благонадежности застройщика. Немаловажную роль будут играть и обстоятельства дела, размеры иска.

На данный момент консультация по спорам с застройщиком с профессиональным адвокатом будет стоить приблизительно 1 500-3 000 рублей. Все остальные услуги, предполагающие участие юриста в деле, будут оплачиваться в зависимости от суммы взыскания уже после решения суда.

Что делать, если был заключен договор переуступки прав?

В случае возникновения подобной ситуации по договору уступки права требования дольщик вправе предъявлять исковые требования по взысканию неустойки с застройщика.

Даже если при предъявлении досудебной претензии застройщик предоставляет дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи дома по договору цессии, то данное соглашение будет касаться только договорных обязательств между компаниями, но не будет иметь отношения к обязательствам компании-застройщика перед физическим лицом, поскольку в отношении объекта договора присутствует факт смены его стороны.

Где найти образцы документов?

Образец претензии к застройщику

Шаблон досудебной претензии вы можете найти здесь: https://yadi.sk/i/deXuI0dUyoFlIQ

Исковое заявление о взыскании неустойки

Пример иска мы поместили сюда: https://yadi.sk/i/2Mbn18kzl7cDag

В заключение следует отметить, что взыскание неустойки с застройщика является сложной, однако выполнимой процедурой. Она может затрудняться полным отсутствием средств у компании-застройщика, особенно, если она находится в предбанкротном состоянии, а на ее счетах нет денег. В связи с этим рекомендуется проверять организацию, с которой дольщик заключают договор, еще перед совершением сделки.

Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/vzyskanie-neustojki-po-ddu.html

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкция

При нарушении застройщиком условий договора долевого строительства дольщик вправе потребовать с него выплату неустойки. О том, как происходит расчет и взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в суде и в добровольном порядке, рассмотрим в статье.

Условия взыскания неустойки по ДДУ

Застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в случаях, предусмотренных ст.ст. 6,7 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. К ним относятся:

1. Нарушение сроков сдачи объекта без согласования с дольщиком корректировки условий ДДУ.
2. Нарушение согласованного срока устранения дефектов объекта ДДУ, которые были обнаружены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта ДДУ не может быть менее пяти. Он устанавливается при заключении договора и не имеет отношения к технологическому оборудованию и инженерному оснащению объекта. Для них предусмотрен иной срок гарантии – не менее трех лет.

Застройщик может быть освобожден от выплаты пени, если нарушение срока произошло по причине отказа участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи.

Взыскание неустойки по ДДУ: расчет

Ст. 6 ФЗ № 214 установлен размер неустойки, который составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двукратном размере. Для расчета берется ставка рефинансирования на день исполнения обязательств по ДДУ за каждый день просрочки.

С января 2016 года размер ставки рефинансирования ЦБ РФ равно значению ключевой ставки. Со 2 мая 2017 года этот показатель составляет 9,25 %.

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214, размер неустойки за нарушение сроков на устранение недостатков объекта составляет 1 % от стоимости расходов на устранение или от стоимости жилого помещения.

• 
• Таким образом, неустойка, если дольщиком является физическое лицо, рассчитывается по следующей формуле:
• Размер неустойки = 1/150 ставки рефинансирования (в двойном размере 1/300*2) х цена ДДУ х количество дней просрочки.

Рассмотрим пример расчета неустойки по ДДУ. Цена квартиры по ДДУ составляет 4 000 000 руб. Ставка рефинансирования равна 9,25 %. По условиям договора объект должен быть передан дольщику не позднее 31 марта 2017 года. Просрочка началась с 1 апреля. Предположим, что квартира передана дольщику 1 июля 2017 года. Таким образом, просрочка составила 90 дней.

Считаем:

1. 9,25/150 = 0,06 % – ставка неустойки за каждый день.
2. 0,06 % х 4 000 000 х 90 = 216 000 руб – размер неустойки.

Эта сумма может быть взыскана с застройщика в добровольном (досудебном) порядке или через суд. Попытка добровольного урегулирования ситуации не является обязательством дольщика, если такой порядок не предусмотрен в ДДУ. Однако такой способ может помочь избежать обращения в судебные органы.

Досудебное взыскание неустойки с застройщика

Приведем пошаговый алгоритм взыскания неустойки с застройщика по ДДУ без обращения в суд.

Этап 1. Составление претензии

Претензия с требованием выплатить неустойку составляется в письменной форме. В ней нужно указать:

• наименования сторон ДДУ;
• обстоятельства, в связи с которыми возникло требование по уплате пени;
• расчет неустойки и ее размер;
• непосредственно требование выплатить указанную сумму и сроки выплаты.

Рекомендуется обратиться за составлением претензии к грамотному юристу. Специалист оформит верный с правовой точки зрения документ.

Этап 2. Подготовка сопутствующей документации

К претензии нужно приложить копии договора, паспорта и квитанции об оплате платежей участником долевого строительства. Если уже был подписан акт приема-передачи, то необходимо приложить и копию этой бумаги.

Важно учесть, что строительная компания также обязана в полном объеме возместить участнику убытки, возникшие в период просрочки. К примеру, если дольщик снимал в это время жилье. Эту сумму можно также указать в претензии и приложить документы, подтверждающие расходы. Заверять копии нотариально не обязательно.

Этап 3. Передача уведомления в строительную компанию

Пакет бумаг можно передать представителю строительной компании под личную подпись с указанием даты получения документа и ознакомления с его содержанием. Второй вариант – направить требование посредством заказного письма с описью вложений и уведомлением о получении адресатом.

Обязательно сохраните свой экземпляр претензии. Если строительная компания не исполнит требования, это послужит доказательством предпринятых мер в суде.

Этап 4. Результат рассмотрения претензии

Если указанный в претензионном письме срок на исходе, а требуемого результата нет, то можно приступать к взысканию неустойки в судебном порядке.

Если участник долевой застройки был вынужден обратиться в суд для защиты своих прав, то это повлечет за собой дополнительные расходы, которые также взыскиваются со строительной фирмы. Это актуально, если иск гражданина будет в судебном порядке удовлетворен.

Взыскание неустойки по ДДУ в суде

Для взыскания пени со строительной фирмы в судебном порядке рекомендуем придерживаться пошагового алгоритма, представленного ниже.

Этап 1. Подготовка искового заявления

Иск будет содержать примерно ту же информацию, что и претензионное письмо с предложением решить вопрос добровольно. Кроме вышеизложенного можно включить в иск требование о компенсации причиненного морального вреда.

Также в исковом заявлении указываются:

• наименование судебного органа;
• наименование ответчика и истца с указанием места жительства и/или нахождения;
• указание на то, что права истца были нарушены;
• требования к ответчику;
• обстоятельства, при которых возникло правонарушение;
• размер взыскиваемой суммы и расчет (цена иска);
• список приложений к исковому заявлению.

Помимо вышеуказанных документов к иску можно приложить претензию, направленную ответчику ранее и его ответ, если такой факт был. Также прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины.

Этап 2. Подача иска и судебный процесс

Исковое заявление и приложенные документы, имеющие отношение к делу, подаются в судебный орган общей юрисдикции. Направлять их нужно в суд по месту нахождения строительной фирмы, по месту жительства дольщика или по месту исполнения договора долевого участия в строительстве. Если размер неустойки не превысил 50 тысяч рублей, то направлять иск нужно в мировой суд.

В процессе судебного разбирательства размер начисленной пени может быть уменьшен. Это возможно, если будет установлено, что заявленная сумма несоразмерна последствиям, которые повлекло нарушение обязательств.

Уменьшение происходит на основании заявления от ответчика с указанием причин, по которым снижение суммы допустимо. Во внимание будет принята также степень выполнения ответчиком взятых обязательств и действительный объем причиненного ущерба истцу.

Если дело дошло до разбирательства в судебных органах, то рекомендуется обратиться к профессиональному юристу за правовой помощью. Человеку без юридического образования будет сложно разобраться в дебрях законодательства, поэтому помощь специалиста не помешает. Бесплатно проконсультироваться вы можете на нашем сайте. Введите свой вопрос в специальное поле.

Юрист может также представлять ваши интересы в суде. В этом случае потребуется оформить на него нотариальную доверенность. Все расходы на оплату юридических услуг можно полностью или частично взыскать с ответчика по делу. Для этого направляется отдельное письменное ходатайство, которое также может составить юрист.

Этап 3. Возбуждение исполнительного производства

После того, как решение судебных органов вступит в законную силу, необходимо получить исполнительный лист.

Чтобы довести дело до конца, подайте еще одно заявление о возбуждении исполнительного производства. К заявлению прилагается исполнительный лист. Вы можете обратиться в службу судебных приставов или самостоятельно отнести документы в банк, где у строительной компании открыт расчетный счет.

Прежде чем начинать процесс взыскания неустойки с застройщика по ДДУ в добровольном или судебном порядке, рекомендуем проконсультироваться с юристом. Специалист рассмотрит вашу ситуацию, расскажет о возможных правовых последствиях и предложит оптимальный порядок действий.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-ddu/

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: как взыскать по договору долевого участия

Первичный рынок недвижимости накладывает на застройщика определенные обязательства, предусмотренные договором. Наибольшая ответственность возлагается на застройщика по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

Долевое строительство относят к инвестиционной деятельности.

Суть такой деятельности сведена к тому, что строительная организация возводит объекты недвижимости за счет привлеченных денежных средств частных лиц и компаний.

Взамен заказчики (дольщики) приобретают желанную жилплощадь, однако происходит это после сдачи новостройки в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Когда формируется неустойка при застройке и каков ее размер

ДДУ отличается от других типов договоров с застройщиком и строго регламентируется федеральным законом о защите прав дольщиков ФЗ-214. Там прописаны не только права, принадлежащие участнику долевого строительства, но и то, какие санкции накладываются на застройщика в случае несоблюдения им условий договора.

В случаях нарушения сроков передачи объекта застройки ответственное лицо вынуждено выплатить участнику долевого строительства пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый просроченный день.

Договор долевого участия снижает риски дольщика. Покупатель занимает привилегированное положение в сравнении с застройщиком. Отчасти это напоминает выгодные условия вкладчиков в банке, когда они вносят сумму на депозит в соответствии с установленными условиями, но при этом не становятся партнерами кредитной организации и не принимают участие в коммерческих рисках.

Внимание! ДДУ составляется и заключается в полном соответствии со всеми нормативами, указанными в ФЗ-214 (закон о долевом строительстве).

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ производится по формуле:

Размер неустойки = 1/150 * ставка рефинансирования * стоимость жилплощади * количество дней просрочки.

Примечание. Ставка ЦБ РФ должна соответствовать действующей ставке на день исполнения обязательства.

Нередко сроки передачи объекта строительства претерпевают изменения вследствие уклонения участника ДДУ от подписания передаточного акта. Застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки, если со стороны застройщика соблюдаются условия надлежащего исполнения всех обязательств по ДДУ.

Исполнитель уплачивает заказчику пени в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7  Закона от 30.12.2004 214-ФЗ):

1. Если без предварительного согласования изменений нарушены сроки передачи объекта строительства.
2. При нарушении согласованных сроков устранения дефектов недвижимого объекта, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Как взыскать неустойку по ДДУ без суда

Когда вы хотите в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта недвижимости по ДДУ, вам направляете ему претензию с требованием о выплате пени. Претензия пишется по причине задержки сдачи объекта строительства и передачи квартиры дольщику.

Претензионное письмо содержит указание факта недобросовестного исполнения сроков передачи жилплощади в соответствии с ДДУ, а также размер положенной неустойки.

В случаях, когда строительная организация со своей стороны игнорирует возмещение неустойки по договору долевого участия, претензионное письмо становится основанием для взыскания штрафа с застройщика сверху суммы пени за несвоевременную выплату.

Внимание. Неверно составленная досудебная претензия не имеет юридической силы. Чтобы грамотно составить заявление, рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам.

Описание процедуры

Дольщик вправе подавать претензию застройщику как до подписания акта передачи, так и после, когда квартира передана с нарушением сроков.

 В первой ситуации размер пени исчисляется за 1 день просрочки. Он подкрепляется требованием ее выплаты по день фактической передачи недвижимости.

 Во втором случае неустойку рассчитывают в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензионное письмо, направленное на выплату неустойки, как правило, составляют в двух экземплярах и передают лично в офис строительной организации, где его заверяют подписью и печатью на экземпляре дольщика. Другой вариант – направить как заказное заявление с уведомлением и описью вложения.

Компания-застройщик должна отреагировать на претензию в течение 30 дней.

Справка. Сроки рассмотрения претензионного заявления обычно прописываются в договоре. В ином случае сроки определяют в соответствии со статьей 12 ФЗ-59.

Нередко организация признает свою ошибку и готова добровольно выплатить положенную сумму неустойки за задержку сроков сдачи объекта. В таком случае вопрос считается закрытым. Дольщику необходимо указать номер своего лицевого счета, после чего строительная компания переведет на него средства. При этом дополнительный штраф сверху суммы неустойки не взимается.

Практика показывает, что застройщики могут предложить уменьшить размер неустойки или увеличить сроки выплаты, ссылаясь на органы местной администрации или недобросовестные действия подрядной организации.

Дольщик как участник ДДУ сам вправе решать, соглашаться либо не соглашаться на предлагаемые условия застройщика в отношении изменения сроков выплаты неустойки или ее суммы.

 В то же время, когда порядок досудебного разрешения споров указан в тексте договора, дольщик обязан ему следовать.

Если застройщик добровольно принимает решение о выплате начисленных пени, соглашение сторон рекомендуется закрепить в письменном виде.

Как получить неустойку от застройщика по ДДУ через суд

Обобщая вышесказанное, резюмируем, что дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор по следующим причинам:

• сроки сдачи объекта недвижимости превысили два месяца;
• имеются нарекания в отношении качества выполненных работ;
• строительная компания не предоставила поручительство.

Об отказе выплаты неустойки говорят тогда, когда организация-застройщик не отреагировала на претензию в течение 30 дней со дня ее получения. Тогда дольщик вправе подать исковое заявление в суд. К заявлению прикладываются все необходимые документы и расчет неустойки по ДДУ.

Описание процедуры

Затягивая со сроками передачи квартиры, застройщик рискует навлечь на себя ряд проблем.

 После того, как дольщик обратился в суд, не дожидаясь фактической передачи жилья, не имеет смысла указывать полное количество дней просрочки, так как их на текущий момент еще нет.

Вместо этого прописывается расчетная сумма неустойки за день просрочки. Суд будет оперировать расчетной цифрой для того, чтобы установить окончательный размер неустойки, взыскиваемой со строительной организации.

Кроме того, при обращении в суд увеличивается сумма требований. В нее включается штраф (50% суммы от начисленных пени), моральный вред и юридические расходы.

В общем случае процедура взыскания неустойки с застройщика через суд выглядит следующим образом:

1. Подготовка и подача иска в суд. Необходимо собрать пакет документов и рассчитать суммы взыскания.
2. Предварительное слушание по делу.
3. Основное судебное заседание.
4. Вынесение вердикта суда.
5. Судебное решение вступает в законную силу.
6. Получение исполнительного листа.
7. Работа судебных приставов.

Не исключены случаи, когда суд уменьшает размер неустойки согласно статье 333 ГК РФ. Неустойка нередко оказывается несоразмерной последствиям от нарушения ДДУ.

• Закон долевого участия в строительстве ДДУ ФЗ №214: суть и основные положения.
• Как расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика.
• Что такое разрешение на строительство и как его получить.

Заключение

Любой гражданин рискует оказаться без жилья в случаях задержки сроков со стороны застройщиков. Договор долевого участия выступает своего рода щитом для заказчика.

Неустойка по договору долевого участия в строительстве рассчитывается за каждый просроченный день с даты сдачи объекта до того момента, пока не будет подписан акт приема-передачи. Поэтому окончательная дата сдачи объекта обязательно прописывается в ДДУ.

Важно уметь доказать обоснованность неустойки, а вот накапливать ее сумму в надежде выручить миллионы не имеет смысла.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/kak-vzyskat-neustoyku-s-zastroyschika-po-ddu.html

Вс рф: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику законно

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет.

Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ).

А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится.

Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

• по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
• застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
• заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
• неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств. 

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1224163/

Топ 10 советов взыскания неустойки с застройщика по дду — юк "хелп дду"

В этой статье мы собрали для вас самые полезные и рабочие советы по взысканию неустойки по договору долевого участия. Мы развеяли мифы и постарались создать для вас целостную картину! Если после прочтения у вас останутся вопросы, задавайте их в комментариях под этой статьей!

:

Совет № 1: 100% суммы неустойки по ДДУ

Сразу говорю, забудьте. Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Арбитражные более лояльны и справедливы. Ну, а взыскание неустойки по ДДУ в судах общей юрисдикции это —  лотерея. Там беспощадно покромсают размер вашей компенсации, уменьшив ее в 4, в 6, а иногда и в 10 раз.

Но и тут, как обычно, не обошлось без исключений. Давайте разберемся:

Первое исключение. Есть в ГК РФ статья № 333. Там два правила для уменьшения суммы неустойки.

Первое: ответчик должен доказать «несоразмерность» этой суммы.

Второе: уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. А вот второе имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку.

Ну и второе исключение – это Арбитражный суд. О том как попасть туда обычному дольщику мы рассказали тут.

Сейчас там практика такая: в 85% случаев судья просто на автомате режет неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше.

Но зато в оставшихся 15% нам удается получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении неустойки. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.

Совет № 2: Досудебная претензия – в чем подвох?

Интернет уже переполнен шаблонами «досудебок» по взысканию неустойки с застройщика. И вам не составит труда вставить туда свои данные, название и адрес застройщика и расчет требуемой суммы. Кстати, можете смело пользоваться нашим калькулятором. И прямо из него скопировать весь расчет в текст вашей претензии.

Так вот, с составлением претензии все понятно. Важно еще правильно вручить ее застройщику. Обычно в их офисах сидит девочка, которая принимает корреспонденцию. Такая девочка просто ставит дату, фамилию, подпись, и шлепает левый штампик «Принято». Все знают, что такой штампик можно купить за углом. И застройщик тоже это знает.

Потом, когда вы с такой претензией придете в суд, застройщик заявит, что девочка такая у него не работает, и штампик этот вовсе не его. А соответственно «досудебку» он от вас не видел. Ну а раз так, то и штраф в размере 50% от суммы пени вам не полагается.

Как избежать такой ситуации?

• Настоятельно рекомендую всю переписку вести исключительно по почте. Нет, не по электронной. А именно почтой России.
• Лучше всего отправляйте претензию ценным письмом с описью и с уведомлением о вручении.
• Не забудьте указать в письме именно юридический адрес застройщика!

Совет № 3: Кто-то еще ждет ключей?

Пожалуй, это одно из основных заблуждений. Дело в том, что застройщики далеко не дураки. И допуская просрочку, они понимают, что в ответ получат шквал исков. А потому все чаще под каждый объект они создают отдельное юридическое лицо и после выдачи ключей выводят со счетов все средства и «сливают» активы.

Те дольщики, которые ждут подписания акта приема-передачи могут выиграть суд, но сильно рискуют остаться без денег. И потом исполнительный лист с восьмизначной суммой взыскания будет годами отягощать стол несчастного судебного пристава-исполнителя.

Совет № 4: Причины подать иск в первый день просрочки

Срок сдачи квартиры по ДДУ 1 февраля? Значит 2 февраля УЖЕ надо заняться вопросом взыскания неустойки с застройщика! Неустойку получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Начинайте процесс с первого дня просрочки! Пока отправите претензию, пока выждете сроки, подадите иск, пока пройдут судебные заседания – все это может занять от 2 месяцев (в случае с арбитражем) до 8 месяцев (в случае с судом общей юрисдикции). Ну а потом нужно будет просто пересчитать неустойку на дату финального судебного заседания и уточнить размер ваших требований.

Таким образом вы будете первыми! Вы раньше всех получите деньги! Если просрочка будет продолжаться, то лучше второй раз обратиться в суд, чем ждать, а потом не получить ничего. Начинайте с первого дня просрочки!

Совет № 5: То, о чем почти никто не знает

Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером.

Но тут есть ряд минусов:

1. Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
2. Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
3. Не все банки сразу готовы будут исполнить требования такого исполнительного листа, и могут затребовать разъяснений;
4. Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист ко взысканию.

Мы склоняемся к тому, что безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Тем более, что стоимость услуг для вас останется прежней, а деньги вы получите быстрее. Если остались вопросы, звоните или задавайте их в комментариях.

Совет № 6: Арбитраж или районный суд?

Как уже говорилось выше: арбитражный суд урезает неустойку по 214 ФЗ меньше и рассматривает дела быстрее. Это в целом. Но если сумма неустойки совсем небольшая, то даже суд общей юрисдикции может поумерить свои аппетиты в урезании. Т.е. можно добиться одинакового результата в обоих судах, если размер исковых требований небольшой.

Так же есть ряд подмосковных городских судов, сильно отдаленных от Москвы. Там загруженность в разы меньше и дела рассматриваются за 2 – 3 месяца, как и в арбитраже. Однако если дело дойдет до апелляционной или кассационной инстанции, то там вы прочувствуете всю волокиту и недостатки судов общей юрисдикции.

Выбирать вам. Но в целом, если вся ваша неустойка больше 200 000 рублей, то арбитраж конечно и быстрее и выгоднее. Решения арбитражного суда вы можете посмотреть тут.

Совет № 7: Подсудность в СОЮ

Ну раз вы все-таки остановились на обычном суде и решили обойти арбитраж стороной, то тут есть важное правило.

Не подавайте иск по месту нахождения застройщика и по месту строительства объекта недвижимости! Скорее всего районные судьи уже знакомы с застройщиком и его юристами, и их «дружба» может сильно подрезать вашу неустойку.

Самую важную информацию о подсудности по ДДУ мы собрали в другой нашей статье.

Совет № 8: Как сэкономить на пошлине?

Обращаясь в районный суд, вы как потребитель можете забыть про пошлину, если сумма ваших притязаний не превышает 1 000 000 рублей. Но если цена иска больше, то готовьте денежки.

Однако можно обратиться в суд через общественную организацию защиты прав дольщиков. Закон полностью освобождает такие организации от уплаты пошлины вне зависимости от цены иска. Кстати в группе компаний Хелп ДДУ у нас есть общественная организация, так что можете обратиться к нам.

Совет № 9: Стоимость услуг юриста или «5 по цене одного»

Обращаться в суд самостоятельно – долго, муторно и чаще всего невыгодно. Абсолютное большинство дольщиков обращается к юристам или адвокатам. И тут надо быть аккуратными.

Москва полна бесплатными юридическими консультациями и «центрами помощи гражданам и бизнесу». Чаще всего это просто мошенники с красивой вывеской.

Они кишат псевдо «адвокатами» и готовы пообещать вам что угодно, лишь бы получить ваши деньги.Они меняют фирмы однодневки каждый месяц и обдирают людей до нитки.

Если вы решите подписать договор с подобной компанией, то своих денег, скорее всего, вы уже не увидите.

Частные юристы на форумах – хороший выбор. Но смущают истории, когда уже не раз выяснялось, что юрист в сговоре с застройщиком, набирает клиентов на форумах и специально проигрывает дела. Даже на портале YouTube можно найти видеозаписи с разоблачением таких горе-юристов. Вот к примеру посмотрите здесь.

Лучший выбор – обращаться в юридическую компанию, специализирующуюся исключительно на спорах в сфере долевого строительства. Такие компании дорожат своей репутацией, и имеют большой опыт в данных вопросах. Ведь они занимаются только спорами с застройщиками и знают абсолютно все тонкости этой категории дел.

Стоимость услуг юристов в разных компаниях может отличаться. При этом в нашей компании, если ваш застройщик платежеспособен и находится в Москве либо в Московской области, то вы можете рассчитывать на условия с оплатой по результату. Т.е. вам не придется вносить предоплату.

Мы занимаемся взысканием неустойки по ДДУ уже более 9 лет и предлагаем свои услуги с гибкой системой оплаты. Тут вы можете посмотреть наши судебные решения.

А потом второй, третий, четвертый и пятый раз взыскивать для вас неустойку за новые периоды просрочки вплоть до подписания акта. И все это по цене одного судебного процесса!

Для оценки стоимости наших услуг вы можете самостоятельно позвонить нам по номеру: +7 (495) 150-07-65, либо оставить заявку, и мы свяжемся с вами!

Совет № 10: Висит груша — нельзя скушать

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги,вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Не вышло? Тогда лучше всего к приставам. Если у вашего горе-девелопера счета открыты в 5 или более банках, то на перебрасывание листа из одного банка в другой у вас может уйти больше месяца. Ведь некоторые банки – к примеру Сбербанк, берут 10 дней на проверку вашего листа. Потом еще минимум два – три дня на возврат.

Обращаясь в ФССП Москвы или МО, вы конечно потеряете около месяца на все формальности, предусмотренные законодательством об исполнительном производстве. Но только пристав сможет направить требования о списании денежных средств сразу во все банки.

Итог:

Не тяните время, обращайтесь за неустойкой сразу после начала просрочки. Выбирайте юридическую компанию узкого профиля, специализирующуюся на взыскании неустойки с застройщиков именно через арбитраж. Ну и конечно мы – Компания «Хелп-ДДУ» всегда к вашим услугам! Подробнее о нашей компании вы можете почитать в разделе «О нас».

Подарок для вас!

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/10-sovetov-vzyskaniya-neustojki-po-ddu