Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослать

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослать

  • Продажа комнаты в коммунальной квартире существенно отличается от обычного процесса отчуждения недвижимости.
  • Необходимо учесть все особенности и нюансы, предусмотренные законодательством для долевой собственности.
  • Ведь в противном случае такая сделка может быть признана судом недействительной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Правовая база

Правовое регулирование вопросов, связанных с распоряжением коммунальным жильем, производится на основании следующих основных нормативно-правовых актов РФ:

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослатьПроцедура отчуждения комнаты в коммунальной квартире производится в следующем порядке:

  1. Первым делом продавцу необходимо определиться с суммой денежных средств, которую он желает получить за свою комнату. Существует несколько способов определения стоимости недвижимости:

    • можно привлечь независимых оценщиков, которые определят точную цену жилья и подготовят соответствующий отчет;
    • проконсультироваться с риелторами;
    • установить стоимость комнаты самостоятельно, ориентируясь на среднерыночные цены.
  2. Далее следует известить всех сособственников коммунальной квартиры о намерении продать свою комнату, ознакомив их с основными условиями предстоящей сделки купли-продажи.
  3. Если среди владельцев квартиры не найдется желающего приобрести отчуждаемое помещение, то можно приступить к поиску покупателя, размещая соответствующие объявления на разных площадках.
  4. Сбор необходимых документов, в том числе и письменных отказов других владельцев квартиры от преимущественного права покупки комнаты (сделать это рекомендуется до того, как будет найден покупатель, чтобы не заставлять его ждать).
  5. После появления лица, готового приобрести долю в коммунальной квартире, желательно заключить с ним предварительный договор купли-продажи, по которому он должен будет внести аванс в счет предстоящей покупки. В рамках данного документа прописываются основные условия будущей сделки, стоимость жилья и т.д. При этом продавец должен написать расписку о получении денежных средств (если был перечислен аванс).
  6. Открытие депозитной ячейки в банке, в которую вносятся деньги за комнату. Это наиболее распространенная схема, используемая для урегулирования взаиморасчётов между покупателем и продавцом. В этом случае заключается специальное соглашение, в котором четко прописывается, когда и при каких условиях стороны сделки смогут открыть ячейку.
  7. Заключение основного договора купли-продажи помещения в коммунальной квартире и его удостоверение у нотариуса. В соответствии с п. 1 ст.42 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению имущества, находящегося в долевой собственности, в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены (за исключением ряда отдельных ситуаций).
  8. Далее производится регистрация сделки по продаже комнаты в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно, через МФЦ или же поручить эту процедуру нотариусу.
  9. Продавец передает комнату покупателю и обе стороны подписывают акт приема-передачи.
  10. После завершения всех бюрократических процедур продавец может явиться в банк и снять с ячейки оставшиеся деньги за квартиру.

Оповещение соседей

Вначале следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности другие ее участники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой части. В связи с этим продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить всех сособственников о намерении продать свою долю.

Сегодня существует несколько способов направления извещения, каждый из которых имеет свои преимущества и некоторые недочеты.

Способ извещения Плюсы Недостатки
Заказное письмо с описью и уведомлением о вручении
  • Надежная и быстрая доставка.
  • Вручается получателю в руки.
  • Отправитель получит отчет о вручении, в случае необходимости можно будет с легкостью доказать, что извещение было отправлено и сособственник его получил.
Более высокая стоимость, чем у простого письма.
Телеграмма с уведомлением
  • Оперативная доставка.
  • Адресат не сможет отказаться от ее получения или содержания такой телеграммы.
  • Зачастую адресат не приходит за извещением на почту.
  • Иногда бывает проблематично доказать, что с момента отправки телеграммы прошел месяц.
Через нотариуса Не нужно заниматься подготовкой и составлением письма, все хлопоты, связанные с отправкой извещения нотариус возьмет на себя. Составление и отправка уведомлений через нотариуса является платной услугой.
Путем размещения объявления на сайте Росреестра
  • Можно сообщить о продаже своей доли, не выходя из дома.
  • Отсутствует необходимость в подтверждении факта уведомления соседей при удостоверении сделки у нотариуса.
  • Экономия времени на подготовку большого количества письменных извещений.
  • Есть возможность избежать дополнительные траты, связанные с отправкой заказных писем.
Таким способом можно воспользоваться только в том случае, если количество участников долевой собственности превышает 20 человек (п. 4.1 ст. 42 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости»), данный вариант не доступен в том случае, если речь идет о долевой собственности на жилое помещение.

В п. 2 ст. 250 ГК РФ написано, что участники долевой собственности обязаны в течение одного месяца (с момента получения извещения) приобрести комнату, выставленную на продажу, или же написать письменный отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой доли.

Нюансы вручения извещения

Следует отметить, что далеко не всегда процедура уведомления сособственников протекает гладко и быстро. Порой возникают различные сложности, для разрешения которых необходимо правильно действовать, не нарушая интересов других участников долевой недвижимости.

Местонахождение собственника неизвестно

В случае, если продавец не располагает информацией о настоящем месте нахождения сособственника, то тогда уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется по последнему известному адресу проживания участника общей собственности. При отсутствии сведений об адресате извещение направляют по адресу нахождения доли.

Владелец – муниципалитет

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослать

Владельцем такой доли выступает муниципалитет. При возникновении подобной ситуации продавец должен направить извещение о продаже своей комнаты в районную администрацию или Жилищный комитет.

Собственник в тюрьме

В случае, если сособственник находится в местах лишения свободы, то извещение о продаже комнаты следует направить по месту его регистрации, а также в тюрьму, в которой он отбывает срок (если есть такие сведения). Лучше всего данную процедуру поручить нотариусу.

Владелец проживает за границей

Нахождение участника долевой собственности в другом государстве несколько усложнит всю процедуру уведомления. Однако и в такой ситуации можно все сделать, не нарушая закон. В данном случае есть несколько вариантов:

  • вручить извещение лично, выехав заграницу (это не очень популярный способ);
  • связаться с сособственником и узнать не оставлял ли он кому-нибудь доверенность, покидая страну;
  • можно договориться о направлении письменного отказа от преимущественного права покупки доли по почте.

Если ни один из перечисленных способов не подходит, то тогда извещение о продаже следует направить по месту регистрации и дождаться окончания 1 месяца.

Жильцы уклоняются от вручения документа

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослать

Прежде всего, необходимо попытаться мирно договориться с сособственником. В случае, если никакие доводы не помогают, а сосед отказывается идти на контакт, то извещение о продаже комнаты следует вручить в присутствии свидетелей.

Очень важно иметь неоспоримые доказательства того факта, что уведомление действительно было получено конечным адресатом. В противном случае он сможет оспорить такую сделку в суде, заявив о том, что не было соблюдено преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Письменный отказ от преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире или же согласие на проведение подобной сделки в обязательном порядке должны быть заверены у нотариуса.

Следует иметь в виду, что такие документы обязательны лишь в том случае, если гражданин желает продать свою комнату до истечения 1 месяца с момента уведомления об этом соседей. В остальных ситуациях достаточно направить письменное извещение и дождаться окончания установленного срока. После этого можно заняться оформлением продажи квартиры стороннему покупателю.

В завершение необходимо отметить еще один важный нюанс, связанный с продажей комнаты в коммунальной квартире. Так, если одним из сособственников является несовершеннолетнее лицо, то дополнительно надо будет получить согласие органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/kommunalnaya-kvartira/kak-sostavit-uvedomlenie.html

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослать

Сложность реализации комнаты в коммунальной квартире состоит в присутствии обеспеченного законом другим жильцам преимущественного права ее приобретения.

Наличие подобного права диктует законодательную обязанность продавца такого жилья, перед отчуждением комнаты третьим лицам, в первую очередь, направить предложение о покупке своим соседям. Ключевой момент – предъявляемые условия продажи не должны отличаться.

Направление предложения производится в письменной форме, рекомендовано отправлять его почтовой корреспонденцией – письмом с описью вложения.

Соседи, в свою очередь, получив подобное предложение, должны:

  • составить отказ от него в письменной форме;
  • согласится на приобретение предлагаемого объекта недвижимости по заявленной цене;
  • не предоставлять какой-либо ответ на протяжении одного месяца.

В последнем случае, это даст продавцу возможность провести сделку с потенциальными покупателями на внешнем рынке.

Чтобы реализовать комнату в подобной квартире, требуется знать действующие законодательные нормы и соблюсти законное преимущественное право приобретения, направив соответствующее уведомление своим соседям.

Чтобы реализовать объект недвижимости, конкретного согласия, как такового, не нужно. Достаточно только оформить отказ от покупки предлагаемой комнаты, или же просто не направлять ответ в течение одного месяца.

  • Следует учесть, что преимущественно право имеется лишь у тех соседей, которые обладают статусом собственников недвижимости.
  • Свидетельством на право собственности не могут обладать лица, снимающие жилье на условиях ипотеки или же пользующиеся им на условиях арендного соглашения.
  • В уведомлении необходимо обозначить такую информацию:
  • Фамилию/имя/отчество соседа, которому направляется письмо;
  • Условия заключаемой сделки: суть имеющегося у соседа преимущественного права на приобретение объекта недвижимости;
  • Стоимости недвижимости;
  • Даты, когда было составлено уведомление. В конце сообщения, продавец ставит личную подпись.

Реализация комнаты в коммунальном жилье может продлиться достаточно долго.

Причина подобной задержки с реализацией жилья может скрываться в действиях тех же соседей:

  • последние могут преднамеренно не получать направленное им уведомление о реализации недвижимости, с предложением ее приобретения;
  • уведомление они получили, однако, не озвучивают конкретного решения о согласии на покупку или же об отказе от нее;
  • когда нет конкретных данных о том, где находится лицо, являющееся собственником комнаты, размещенной по соседству.
Читайте также:  Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью – что это такое, как оформляется

Все указанные проблемные моменты могут разрешаться в соответствии с действующим законодательством. В случае отказа соседей от принятия адресованного им письма, последнее подлежит возврату отправителю.

На почте делается отметка в виде оттиска штемпеля, отображающего, что адресат не принял направленное в его адрес письмо.

Данный конверт с отметкой, в дальнейшем будет необходимо предъявить во время оформления сделки в Росреестре. При таких обстоятельствах, именно так можно документально подтвердить отказ жильцов от принятия предложения.

При получении уведомления соседями и отсутствии ответа на него, не будет лишним обратиться за помощью к нотариусу. Последний имеет возможность повторно направить письмо, с заверением его личной подписью.

  1. Если и в таком случае сосед не выскажет конкретной позиции насчет направленного ему предложения, нотариус сможет составить документ, в соответствии с которым будет подтверждаться отправление извещения и отсутствие ответа на него.
  2. Это документальное свидетельство передается в Росреестр в процессе регистрации договора купли-продажи объекта.
  3. Когда же местонахождение соседа установить не представляется возможным, необходимо, путем подачи соответствующего иска, признать его без вести пропавшим.

Образец уведомления здесь.

Аркову Анатолию Владимировичу

г. Воронеж, ул. Маяковского, д. 37 кв.84

УВЕДОМЛЕНИЕ

о намерении продать комнату в коммунальной квартире

г. Воронеж «16» июня 2016 г.

Я, Колосов Константин Борисович, проживающий по адресу: г. Воронеж, ул. Маяковского, д.37, кв. 84, паспорт 47 81 №848839, выд. 18 августа 2010 г. Ленинским УВД г.

Воронеж, действующий за себя (и своего несовершеннолетнего сына/дочь), Колосова Артема Константиновича, 11 марта 2005 года рождения, свидетельство о рождении ВМ №84-484/4, от 25 марта 2005 г., проживающего по адресу: г. Воронеж, ул. Маяковского, д. 37, кв.

84 настоящим уведомляю Вас, что мы продаем принадлежащую нам комнату метражом 55 кв.м. за № 4 в коммунальной квартире № 84 в доме № 37 по ул. Маяковского г. Воронеж за 350000 тысяч рублей (—триста пятьдесят — тысяч рублей).

Отчуждаемая комната 55 кв.м. за №4 принадлежат мне и моему (-ей) несовершеннолетнему (-ей) сыну/дочери на праве общей долевой собственности на основании Договора на приватизацию № 43/4 от 14 марта 2015 г., что подтверждается ——(Договором на приватизацию №43/4 от_14 марта 2015)—. Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

  • Заранее сообщаю Вам о том, что мы не снизим цену, не предоставим отсрочку или рассрочку платежа.
  • ______________ Колосов Константин Борисович
  • Бланк уведомления здесь.
  • Кому___________
  • Адрес__________
  • УВЕДОМЛЕНИЕ
  • о намерении продать комнату в коммунальной квартире

г._____________                                        «___»____________20___г.

Я, _______________________________________, проживающий по адресу: г. ____________, ул. ________________, д.____, кв. _____, паспорт ___________, выд. __________ г._________________________________, действующий за себя (и своего несовершеннолетнего сына/дочери),_____________________, ______г.

рождения, свидетельство о рождении _____________№______, от ________ г., проживающего по адресу: ______________________________________настоящим уведомляю Вас, что мы продаем принадлежащую нам комнату метражом ___ кв.м. за № ____в коммунальной квартире № _____в доме № _____по ул. ______________г.

___________ за ______________тысяч рублей (прописью).

Отчуждаемая комната ___ кв.м. за №___принадлежат мне и моему (-ей) несовершеннолетнему (-ей) сыну/дочери на праве общей долевой собственности на основании Договора на приватизацию № _____от ___________г., что подтверждается ____(Договором на приватизацию №___ от______).

Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Заранее сообщаю Вам о том, что мы не снизим цену, не предоставим отсрочку или рассрочку платежа.

Фамилия Имя Отчество________________

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослатьУведомление о продаже доли в квартире

Бланк уведомления здесь.

г-ну ___________________
г.______________________,

ул._________ _, д.___, кв.__
от ________________________

г.________________________,

ул._________________, кв.___
Телефон: ______________

УВЕДОМЛЕНИЕ
о намерении продать долю квартиры

Уважаемый г-н ________________________!
Я являюсь собственником ____ доли, в праве общей долевой собственности на жилую квартиру № ____ (_________________), находящуюся по адресу: город ___________________, улица _______________, дом № __ (_____________________) и имеющую кадастровый номер ___________________.

Вышеуказанная жилая квартира состоит из комнат: _____________________________, общей площадью ______ (_______________________) кв. м., в т.ч. жилой площадью ______ (________________) кв.м., расположена на _____________ этаже _________этажного панельного жилого дома (имеется балкон).

В настоящее время я имею намерение продать принадлежащую мне долю вышеуказанной квартиры за ____________ (__________ тысяч) рублей.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, Вы, как участник общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру, имеете преимущественное право покупки продаваемой мною ____ доли квартиры по вышеуказанной цене.

  1. Прошу Вас в течение месяца с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки отчуждаемой мною _____ доли квартиры, либо отказаться от своего права в письменной форме.
  2. «__» ________ 20__ года
  3. ________________ (__________________)
    (подпись)

Источник: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/uvedomleniya/pismo-uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-obrazec.html

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире  необходимый документ в пакет для Росреестра.
Иначе  регистрация права собственности Покупателя будет приостановлена, а по истечении трех месяцев  — отказано.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире > > >

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире должно быть вручено всем соседям без исключения, являющихся собственниками комнат в вашей коммунальной квартире.

Если в вашей коммунальной квартире есть неприватизированные комнаты,стоит понимать, что владелец у них все-таки есть. Чаще всего это муниципалитет.

  • Если сведения о владельце под вопросом, закажите выписку из ЕГРН с общедоступными сведениями.
  • ЕГРН ведется с 30 января 1998 года.
    Если в выписке отсутствуют сведения о владельце, необходимо получить их из БТИ.

Каким способом можно уведомить ?

Уведомление составляется в письменной форме и содержит следующие реквизиты:

  • Кому предоставляется уведомление — ФИО,  полный адрес комнаты
  • От кого предоставляется уведомление -ФИО,  полный адрес комнаты
  • Сообщение о продажи комнаты
  • Информация об условиях сделки: цене, рассрочке платежа, сроках освобождения комнаты и других условиях

Внимание! Если вы уменьшите цену или даете дополнительное время для оплаты, вам придется снова уведомлять соседей. Поэтому серьезно продумайте содержание уведомления.

Примерную форму уведомления  и телеграммы можно скачать.

Телеграмма, отправленная в адрес других собственников должна содержать тот же текст, что и уведомление, врученное лично.

Как вручить уведомление о продаже комнаты

В  Гражданском кодексе и ФЗ «О государственной   регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или иных законодательных актах не прописаны способы вручения уведомления.

На практике применяются:

  • Личное вручение уведомления. Получая уведомление таким образом, на экземпляре Продавца, получатель прописывает полностью ФИО, дату получения и свои паспортные данные и номер снилс и расписывается.
  • Пересылка почтой заказным письмом  или телеграммой с уведомлением о вручении.
  • Получение нотариально заверенного отказа от покупки
  • Если Ваша сделка подлежит удостоверению у нотариуса лучше выполнить рекомендации Федеральной нотариальной палаты:
  • ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА
  • ПИСЬМО
  • от 31 марта 2016 г. №1033/03-16-3

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Полная версия документа > > >

Сделка продажи может быть осуществлена по истечению календарного месяца после вручения уведомления.

В Росреестр необходимо предоставить копии уведомлений всех соседей. Оригиналы иметь для сверки.

Иногда в Росреестре  приостанавливают регистрацию, если уведомление о продаже вручено лично.

Звонок начальнику отдела или официальная жалоба быстро мозг регистратора ставит на место ))))

 Отказ от получения уведомления

Иногда, из вредности наверное, соседи сознательно уклоняются от получения уведомления.

Эту ситуацию специалистам Тюменского рынка недвижимости  30.08.2016 пояснили  на семинаре для специалистов .

  1. В случае уклонения от получения уведомления, датой уведомления будет считаться поступление корреспонденции в почтовое отделение собственника комнаты.
  2. От этой даты считайте календарный месяц и продавайте.
  3. Документ со штемпелем  почтового отделения, предоставьте в Росреестр.

Стоит почитать: Документы в Росреестр

Как составить  предварительный договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослать

Всегда рада разъяснить. Автор

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/03/uvedomlenie-o-prodazhe-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Как продать комнату в коммунальной квартире: уведомление, документы для продажи, образец договора

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире – что это такое, кому и когда нужно разослать

Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.

Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.

Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации.

Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

  • Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
  • Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
  • Когда нужен нотариус, а когда нет:
  • собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
  • если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
  • когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Читайте также:  Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

Они следующие:

  1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
  2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
  3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
  4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
  5. Заняться поиском покупателя.
  6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Оценка стоимости комнаты в коммуналке

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

  • метража жилой площади;
  • состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
  • район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.
  1. Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.
  2. Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.
  3. Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

  • заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
  • непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
  • обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

  • кто его составил;
  • кому оно предназначается;
  • параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
  • указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
  • предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

  • Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
  • Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
  • Перечень документов для оформления сделки:
  1. Паспорта сторон.

  2. Согласие соседей на продажу.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Оригиналы извещений.
  5. Договор купли-продажи комнаты.
  6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой.

Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

  1. Указана цена и условия передачи денег.
  2. Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
  3. Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
  4. Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
  5. Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.

Договор купли продажи комнаты

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

  • она будет куплена соседями;
  • соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.

Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:

  • дату заключения купли-продажи;
  • цену;
  • размер задатка;
  • вариант оплаты в рассрочку.

Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.

Отказ соседа

Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.

Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.

Поэтому действовать необходимо следующим образом:

  1. Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
  2. Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
  3. Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.

Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).

Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!

Поиск покупателя

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями:

  1. Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
  2. Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.

В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

  • выбирается ближайшая нотариальная контора;
  • предоставляются необходимые документы;
  • заполняется бланк договора;
  • подписывается сторонами;
  • уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • уведомления, направленные ранее соседям;
  • правоустанавливающие документы;
  • квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

Читайте также:  Вступление в наследство по завещанию после смерти наследодателя

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

  1. Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

  2. Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

  3. Для этого лучше придерживаться следующих советов:
  1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.

  2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
  3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.

  4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
  5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Источник: https://realty-u.ru/kvartira/komnata/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Продажа комнаты в коммуналке. Письменное уведомление соседей – проблема решена за 300 ₽ – Правовед.ru

1124 юриста сейчас на сайте

Здравствуйте!

Ситуация следующая. Продаем комнату в коммуналке (находится в собственности), летом отправляли письма соседям с предложением купить. Письма – потому, что с некоторыми соседями плохие отношения и добровольно отказ они бы не дали.

Все было хорошо, письма были заверены у нотариуса (знаю, что это необязательно, но на этом настаивают все без исключения агентства недвижимости и тратить время и нервы на доказательство им обратного я не намерен), на них никто не ответил, уведомления об отсутствии ответа на письма получены.

Но совсем недавно сменился собственник (соседнюю комнату продали). Когда мы отправляли письма соседям, мы знали, что комнату покупать никто не будет, поэтому указали минимальную цену. От нового соседа теперь тоже нужно получить отказ.

Однако проблема в том, что он за эту цену готов купить комнату, но мы продавать за эту цену не хотим – указывали ее лишь на самый крайний случай, если совсем клиентов не будет, а они есть.

Теперь, собственно ВОПРОС:

Можно ли в новом уведомлении новому соседу указать новую цену, выше той, которую мы указали ранее другим собственникам?

Хотелось бы верить, что да. Все-таки с тех пор прошел не малый срок – более 3-х месяцев, а следовательно, могла измениться ситуация на рынке.

Всего собственников, вместе с новым соседом, 5. Т.е. получиться, что в уведомлении у 4-х соседей указана одна цена – трехмесячной давности; а в новом уведомлении будет другая, более высокая.

Допускается ли это законом? Или же цена должна быть одинаковая вне зависимости от того, менялся ли собственник после того, как было сделано предложение о покупке и получен отказ всех сособственников, и сколько времени прошло с тех пор?

P.S. Отправлять уведомления заново всем соседям долго и дорого (т.к. через нотариуса) и, естественно, я этого делать не хочу. Собственно, этот вопрос и возник потому, что хотелось бы всего этого избежать, если есть возможность.

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (4)

Здравствуйте! Считаю, что известить о продаже следует всех собственников коммунальной квартиры вновь, так как в ст.250 ГК РФ сказано: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Но, через нотариуса извещать не обязательно тех соседей, которых Вы уже известили. Им направьте обычные письма.

  • Также поясню по правовым последствиям не извещения.
  • При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  • То есть, если Вы уверены, что соседи не собирались покупать Вашу комнату, то направляйте новому соседу через нотариуса, если так хотят риэлторы, а остальным заказные письма.

Можно ли в новом уведомлении новому соседу указать новую цену, выше той, которую мы указали ранее другим собственникам?Максим

Здравствуйте. Да, но тогда и остальным соседям придётся по новой цене отправлять уведомления для проформы.

А у Вас общая собственность или отдельное свидетельство на комнату?

Здравствуйте, Максим.Комната находится в вашей собственности или вы имеете долю в праве собственности на квартиру ( то есть общая долевая собственность)?

Здравствуйте, Максим!

Хотелось бы верить, что да. Все-таки с тех пор прошел не малый срок – более 3-х месяцев, а следовательно, могла измениться ситуация на рынке.Максим

Если с момента Вашего извещения прошло более месяца, то вы имеете право продать свою долю любому лицу

Статья 250. Преимущественное право покупки1.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания илисооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.Публичныеторги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться вслучаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с

указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение

месяца

, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.3.При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцевтребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Источник: https://pravoved.ru/question/1005399/

Нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец документа. Можно ли обойтись без согласия соседей?

Одним из самых сложных видов юридических сделок является продажа комнаты в коммунальной квартире. Она продолжительней по срокам, а также имеет свои особенности.

В этой статье рассмотрим, как оформить необходимые документы и сколько действует отказ соседей от преимущественного права покупки комнаты. А также расскажем, что делать, если соседи категорически против продажи и всячески мешают совершению сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Особенности этого типа недвижимости

В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?

  1. Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
  2. Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
  3. Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.

Рассмотрим подробнее особенности продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии.

Преимущественное право покупки

Важно! Основной особенностью продажи комнаты в коммуналке является наличие преимущественного права покупки у совладельцев жилого помещения.

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Кто им обладает?

Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.

Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.

То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.

Уведомление о намерении совершить сделку

После получения уведомления собственникам дается месяц на принятие решения о покупке комнаты. Если в течение месяца никто из них не купил комнату, то собственник в праве продать ее посторонним лицам.

Существует три законных варианта передачи такого уведомления:

  1. Лично в руки. Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже.

    Внимание! Такой способ возможен, но в случае судебного разбирательства такие отказы от покупки будут иметь слабую доказательную силу.

  2. Отправка заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением. Такой способ возможен, если все совладельцы проживают вместе, либо если продавцу точно известен адрес их проживания. В иных ситуациях, доказать что-либо в суде будет крайне сложно, несмотря на то, что Гражданский кодекс ввел ответственность за уклонение от важных сообщений ( ст. 165.1 ГК РФ).
  3. Направление оповещения через нотариуса. Главный и единственный минус этого способа – цена на нотариальные услуги, особенно, если собственников несколько и все они проживают по разным адресам. В остальном же это самый надежный вариант, так как уведомление составляется нотариусом, заверяется им, направляется совладельцам, и в результате на руки Продавцу выдается официальное свидетельство о подаче уведомлений.

Мнение эксперта

Васильев Олег Борисович

Многолетний опыт в разных областях юриспруденции

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/dolya-i-komnata/uvedomlenie-o-p-k-v-kommunalke-i-bez-soglasiya-sosedej.html

Ссылка на основную публикацию