Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Арендные отношения в современном обществе встречаются довольно часто. Это удобно для обеих сторон: арендодатель получает стабильный пассивный доход, арендатор за определенную сумму получает в пользование недвижимое или движимое имущество.

Но бывают случаи, которые приводят к тому, что договор приходится расторгать. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором практика, которая встречается довольно часто.

В правилах и особенностях этого процесс следует разобраться детальней.

Основные данные о сделках

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами.

По определению аренда – это гражданско-правовой договор, по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности.

За это вторая сторона обязуется вносить арендную плату зачастую ежемесячно.
Существует несколько видов договоров, среди них:

Важно! Продукция, которая получена в результате аренды является имуществом арендатора, то есть того, кто вносит регулярную оплату. Отличия могут быть, если иное указано в документе.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеФормы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

  • Физ. лицами на период более 1 года.
  • Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
  • Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
  • Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке. При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Важно! Договор аренды относится к возмездным, при этом основное обязательство – это выплата арендного платежа.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

  1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
  2. Доля от результатов функционирования арендатора.
  3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
  4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
  5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

  • Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
  • Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
  • Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
  • При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена возможность последующего выкупа, причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

  1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
  2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
  3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
  4. Расторжение в одностороннем порядке.
  5. Требование своевременного внесения платы.
  6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Что касается обязанностей, то они такие:

  • Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
  • Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Арендатор

Его права ограничиваются следующими пунктами:

  1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
  2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Обязанности более масштабные, а именно:

  • Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
  • Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
  • Допускать арендодателя для осмотра имущества.
  • Оплачивать арендную плату.

Ниже можно скачать образец договора, из которого будет понятно содержание и обязательные к исполнению пункты:

  • Причины расторжения сделки арендатором.
  • В основном моменты, касательно досрочного расторжения любой из сторон прописываются в договоре еще на этапе согласования условий. Если четкой формулировки, касательно этих вопросов нет, и при подписании был определен срок действий сделки, то дело приходится решать в судебном порядке.

Важно! Для сделок, оформленных без указания сроков, досрочное расторжение, возможно, даже если данные моменты не прописаны в сделке. При этом важно предупредить арендодателя за определенный срок.

Что касается причин, то существует 2 обоснованных: согласие сторон и решение суда. Арендатор имеет возможность подать в суд по следующим причинам:

  1. Арендодатель не передал предмет аренды в пользование. Причем, это может касаться, в том числе несвоевременного предоставления. Один из ярких примеров – это замена замков в арендуемой квартире без предупреждения и предоставления дубликатов ключей.
  2. Обнаружение недостатков объекта аренды, которые усложняют или делают невозможной его эксплуатацию. При этом суд будет учитывать, была ли подана информация об этом факте до подписания сделки и была ли у арендатора возможность во время осмотра эти недостатки выявить.
  3. Капремонт объекта. Преимущественно это касается тех, кто берет в аренду недвижимость, транспортные средства.
  4. Нанесение предмету критичных повреждений, которые делают невозможной его последующее использование. Причем для суда будет существенным условием – невозможность арендатора повлиять на ситуацию.

Важно! Если первичная сделка была составлена, верно, то в любой момент можно прекратить его действие в том числе по инициативе арендатора.

Скачать пример договора аренды

Расторжение договора: как это происходит

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеДля того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

  • Характеристика объекта.
  • Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
  • Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Важно! Подобное право для бессрочных договоров отдельно не прописывается, а подразумевается по закону.

Судебное разбирательство

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки.
  2. Основание для расторжения.
  3. Сроки прекращения его действия.
  4. Дата составления уведомления, подпись составителя.
  • Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.
  • Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.
  • В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:
  • Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
  • Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
  • Другие ситуации, описанные в законе.

Вывод

Расторжение арендного договора, которое инициируется арендатором вполне привычная практика как в мирном поле, так и при судебных разбирательствах. Важна правильность изначальной формулировки при составлении, тогда трудностей с расторжением не будет.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/v-pomoshh-arendatoru-rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-poryadke

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений – об этом и поговорим. 

  • Что значит досрочно разорвать аренду
  • Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество
  • Порядок досрочного прекращения арендных отношений
  • Последствия расторжения аренды

Что значит досрочно разорвать аренду

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон. 

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.  

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.
Читайте также:  Как получить кадастровый паспорт на дом, с чего начать

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора. 

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
Скачать форму соглашения

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

Источник: https://nsovetnik.ru/dogovor/rastorzhenie_dogovora_arendy_arendodatelem_v_odnostoronnem_poryadke/

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

  • Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать  Образец и бланк
  • Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
  • Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

  • за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
  • за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

  • нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
  • использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
  • не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
  • арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
  • сведения о договоре аренды;
  • информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-porjadke-arendodatelem/

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в 2019 году — образец, ГК РФ, без суда

  • Под арендой подразумевается двусторонняя сделка, из-за чего законодательство защищает интересы не только арендодателя, но и арендатора в частности.
  • После возникновения правоотношений у одной из сторон могут появиться причины для расторжения подписанного ранее соглашения.
  • Следует обращать внимание на то, что возможность разорвать договор без суда, напрямую зависит непосредственно от специфики сделки и желания самих участников.
  • Для исключения вероятности возникновения какого-либо недопонимания, целесообразно рассмотреть подробней порядок расторжения рассматриваемого типа договора в 2019 году.

Общие сведения

В зависимости от срока действия принято выделять несколько разновидностей соглашения, которое может быть подписано:

  • на конкретный временной период;
  • либо бессрочно.

В первом случае расторжение договора можно инициировать одной из сторон, если данное условие предусматривается текстом соглашения. Причем нет необходимости обращаться в суд самому арендатору либо арендодателю.

Если же условия относительно возможности отказа от исполнения обязательств по сделке в одностороннем порядке отсутствуют, то расторжение возможно несколькими способами, а именно:

  • через судебный орган;
  • с помощью соглашения сторон — в частности досрочно.

Соглашение с неопределенным периодом действия может быть расторгнуто одной из сторон в любое время, на основании статьи 610 Гражданского Кодекса России.

Правовая база (ГК РФ)

  1. Основным нормативно-правовым документом, регулирующий вопрос о расторжении арендного договора, является Гражданский Кодекс РФ.

  2. В частности, рекомендуется ознакомиться со статьей 610, в которой подробно изложен механизм расторжения договора с неопределенным действием.

  3. Именно на нее следует ссылаться во время принятия решения расторгнуть возникшие ранее правоотношения.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение арендного соглашения по инициативе пользователя имуществом может быть инициировано, если:

Владельцем не было предоставлено имущество (к примеру, недвижимость) Либо же он формирует препятствия для использования в соответствии с оговоренными условиями или назначением объекта
Имущество было передано, но при этом есть недостатки, которые препятствуют его применению Если они не были оговорены законным собственник во время подписания договора, а также небыли известны ранее и не выявлены в процессе осмотра/проверки текущего состояния ценностей во время заключения сделки
Владелец не проводит капитальный ремонт Что входит в его обязанность в соответствии со сроками, оговоренными между сторонами
Объект признан непригодным для применения в силу обстоятельств Которые не зависят от арендатора

Арендатор оставляет за собой право заявить о расторжении сделки, если у него возникли конкретные обстоятельства, которые являются основанием для расторжения.

В момент наступления подобных обстоятельств, возникает необходимость отправить в адрес арендодателя соответствующее уведомление, в котором указывается желание прервать сделку. Бланк соглашения о расторжении договора аренды можно скачать здесь.

При согласии арендодателя с подобными обстоятельствами, соглашения будет расторгнуто. Допускается возможность расторгнуть соглашения с помощью судебного органа, если:

  • предмет сделки признан непригодным для эксплуатации;
  • арендодатель по каким-либо причинам отказывается осуществлять ремонтные работы, если подобная обязанность была на него возложена по условиям соглашения;
  • арендодателем было принято решение об отказе в передаче имущества либо им формируются некие преграды в применении;
  • предмет сделки был передан с выявленными дефектами, о которых не было известно ранее.

Допускается возможность расторгнуть соглашение и по иным причинам, которые нарушают права и персональные интересы арендатора.

Необходимые условия

Необходимо обращать внимание на то, что процесс расторжения арендного соглашения напрямую зависит от порядка дальнейших действий.

В случае расторжения арендного соглашения по соглашению сторон, следует придерживаться такой очередности действий, как:

  1. Сторонами сделки формируется и подписывается дополнительный договор.
  2. Совместно с соглашением формируется и подписывается акт приема-передачи предмета сделки.
  • Одновременно с этим нужно помнить, что в случае разрыва сделки в одностороннем порядке, в дальнейшем может быть несколько вариантов развития событий, в частности — сторона, которая приняла решение досрочно расторгнуть соглашение, в обязательном порядке должна отправить противоположной оповещение о своих намерения.
  • При отсутствии возражений возникает необходимость сформировать договор, приложив к нему акт приема-передачи сделки.
  • Та сторона, которая получила оповещение, приняла решение отказать в процедуре расторжения подписанного ранее договора, то инициатор вынужден будет обратиться к судебному органу с целью разрешения возникшего спора.
  • Процедура и правила формирования уведомления заключаются в следующем:
  • любой тип переписки между сторонами сделки должен быть оформлен соответствующим образом;
  • оповещение формируется в письменном виде, с обязательным отображением всех необходимых сведений;
  • наиболее оптимальным решением станет личное вручение противоположной стороне сделки уведомление либо же отправка заказного письма с оповещением и передаче.
Читайте также:  Приватизация земли под гаражом – как проходит, как приватизировать землю под гаражом

Следует отметить, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем осуществляется аналогичным образом.

По поводу дополнительного соглашения (образец)

В большинстве случаев дополнительный договор, который устанавливает правила расторжения арендного соглашения в одностороннем порядке, должен быть приложен к составленному исковому заявлению в случае, если противоположная сторона по каким-либо причинам уклоняется от его исполнения.

Помимо этого, документ применяется в случае, если в основном договоре участники предусмотрели возможность автоматической пролонгации (имеется в виду продления) либо же период действия еще не определен. Бланк дополнительного соглашения к договору аренды можно скачать здесь.

Следует также помнить о том, что в дополнительном договоре, который устанавливает правила расторжения арендного соглашения в одностороннем порядке, крайне важно предусмотреть период передачи соответствующего уведомления относительно желания расторгнуть ранее возникшие правоотношения.

Не стоит пытаться сформировать документ в максимально сжатые сроки. В случае возникновения каких-либо сомнений в достоверности и правильности составления рассматриваемого вида документа, наиболее оптимальным вариантом станет обращение за помощью к квалифицированным юристам.

К сведению — основная цель дополнительного договора заключается в минимизации рисков возникновения многочисленных юридических последствий для каждой стороны сделки.

Формирование уведомления

Соответствующее уведомление относительно процедуры расторжения договора формируется в соответствии с правилами российского законодательства, а именно:

В правом верхнем углу Нужно будет в обязательном порядке указывать реквизиты сторон, в частности, сведения получателя и непосредственного отправителя оповещения
После этого нужно будет посередине листа Указать наименование “Уведомление”, а после этого, строкой ниже следует указать, о чем конкретно пойдет речь в документе
После заголовка указывается основное содержание документа В данном случае речь идет об указании сведений расторгаемого соглашения, а также раздела договора, который устанавливает порядок и правила расторжения либо же ссылки на нормы законодательства РФ и дату, с которой документ считается расторгнутым с юридической стороны

В конце рассматриваемого уведомления возникает необходимость проставить персональную подпись с расшифровкой составителя и дату. Бланк уведомления о расторжении договора аренды от арендодателя можно скачать здесь.

Возможные последствия

  1. Изначально необходимо обращать внимание на то, что с юридической стороны соглашение считается расторгнутым в период подписания соответствующего договора либо же вступления в силу принятого судебного Постановления.

  2. Одновременно с этим, исключением могут составлять продолжительные обстоятельства — в случае их наличия (к примеру, если же предмет сделки нужно будет вернуть обратно непосредственному арендодателю).
  3. Это означает, что предусмотренные пени и неустойка будет продолжать свое начисление до периода исполнения указанного соответствующего обстоятельства.

  4. В случае нанесения предмету сделки какого-либо ущерба, противоположная сторона оставляет за собой право требования компенсационных выплат.
  5. Видео: важные нюансы
  6. Если же основанием отмены правовых отношений является неисполнение обязанностей по арендным платежам, то факт прекращения юридически заключенной сделки не освобождает арендатора от погашения сформированной задолженности.
  7. В завершении можно сказать — в процедуре расторжения арендного договора имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено в статье.

С целью исключения вероятности возникновения многочисленных последствий, рекомендуется не только ссылаться на нормы российского законодательства. В частности рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированным юристам.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://zanalogami.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-porjadke-arendodatelem/

Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке?

Обычно договор аренды расторгается, потому что истёк срок его действия или же так решили стороны.

Однако в некоторых случаях закон даёт возможность арендатору или арендодателю самостоятельно прекратить действие отношений, не согласовывая этот шаг с другой стороной.

Посмотрим же, в каких ситуациях это возможно и что должна сделать сторона во внесудебном и судебном порядке, чтобы договор прекратил своё действие.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Причины

Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:

  1. Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
  2. Ст. 620 – если на то воля арендатора.

При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.

Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:

  • Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
  • Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.

Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).

Основания

Конкретные основания для расторжения различаются для каждой из сторон аренды.

По инициативе арендатора

По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в случаях, указанных в ст. 620 ГК РФ. Основаниями для того чтобы арендатор обратился в суд и добился расторжения договора, согласно нормам этой статьи будут являться:

  1. Не предоставленное в пользование имущество либо препятствия в пользовании им, если их чинит арендодатель.
  2. Недостатки арендованного имущества, которые не были оговорены до заключения договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре или проверке до того, как сделка была заключена.
  3. Если в обязанности арендодателя по закону либо договору входит капитальный ремонт передаваемого имущества – то отсутствие этого ремонта в установленные, либо в разумные сроки.
  4. Имущество пришло в состояние, делающее невозможным его использование по назначению – если при этом в порче арендатор не виноват.

Ст. 620 также указывает, что стороны вправе предусмотреть и иные случаи, когда арендатор будет иметь право на досрочное расторжение договора.

Кроме того, она же ссылается на общие нормы, касающиеся права на расторжение из-за того, что условия договора были существенно нарушены (ст. 450 ГК).

Однако правом досрочно расторгнуть договор наделён не только арендатор.

Арендодатель, если его существенные интересы нарушены, тоже может воспользоваться помощью суда и прекратить действие аренды. Ст. 619 ГК РФ указывает, что досрочное расторжение по инициативе арендодателя возможно в следующих ситуациях:

  • Арендатор пользуется имуществом таким образом, что ухудшает его состояние.
  • При пользовании имуществом арендатор нарушает его назначение либо условия договора, если такое нарушение происходит неоднократно.
  • Больше двух раз подряд не была внесена плата за пользование арендованным имуществом.
  • Если по договору либо закону обязанность капитально ремонтировать имущество возложена на арендатора, то в случае, если такой ремонт не производится в установленные либо разумные сроки.

Как и в предыдущем случае, арендодатель вправе произвести расторжение договора через суд и в других случаях, когда есть существенное нарушение его условий со стороны арендатора.

ВНИМАНИЕ: ГК ограничивает право арендодателя на расторжение. По закону обратиться в суд он может не раньше, чем после письменной претензии арендатору. Если тот не отреагирует и в разумный срок не исправит допущенные нарушения, договор может расторгаться.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья.

По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться.

В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке».

Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

  • О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
  • О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи.

Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

  • Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
  • Объект, передаваемый по акту.
  • Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

В какой суд обращаться?

правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством россии. существует правило:

  1. если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ип – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
  2. если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

если дело согласно ст. 27 апк рф подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 апк). при этом место жительства или нахождения определяется:

  • для ип – по месту постоянной регистрации.
  • для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

в отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 гпк рф).

статья 28 гпк рф. предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

составление иска

требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

в обоих случаях иск должен:

  • подаваться в письменной форме.
  • содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
  • содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
  • включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

прилагаемые документы и доказательства

свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

  1. копия договора.
  2. копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
  3. копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
  4. если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
  5. если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. по закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

сроки рассмотрения дела

иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

  • в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом (ст. 152 апк);
  • в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 гпк).

в случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

статья 154 гпк рф. сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел

  1. гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
  2. дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
  3. федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.

заключение

Расторгнуть договор аренды можно как по соглашению между его сторонами, так и в одностороннем порядке. Однако при этом участник правоотношений, желающий воспользоваться этим правом, должен соблюсти определённые законом правила. В частности, от него может потребоваться сначала соблюсти досудебный порядок, а лишь затем обращаться в суд.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/v-odnostoronnem-poryadke.html

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

  • Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке
  • Нормативные гарантии прав арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке
  • Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке
  • Рекомендации по составлению уведомления о расторжении договора. Образец уведомления

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке 

Арендодатель расторгает договор в рамках реализации предоставленного законом субъектам гражданских отношений права на одностороннее прекращение обязательства (судебная практика давно уравняла понятия «односторонний отказ» и «одностороннее расторжение», см. постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09). Эта норма распространяется только на договоры с неопределенным сроком (бессрочные).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ достаточно будет предупредить арендатора о прекращении отношений с ним за 1 месяц, а в случае аренды недвижимости — за 3 месяца. Никаких требований, кроме соблюдения срока направления, к предупреждению законодателем не разработано.

Расторгнуть тем же способом договор аренды с установленным сроком действия возможно, если такое условие содержится в договоре.

Нормы гражданского законодательства не обязывают как-либо обосновывать намерение завершить бессрочные арендные отношения (это безмотивный отказ). Тем не менее принимать во внимание и интересы арендатора придется, поскольку буквальное исполнение нормы может превратиться из реализации права в злоупотребление правом.

Например, если окончание договора и возврат земельного участка приходится на период полевых работ или же возврат предмета аренды ведет к прекращению арендатором деятельности и ограничению конкуренции и т. п. (см. постановление ФАС ПО от 24.02.

2010 по делу № А49-926/2009 и статью «Злоупотребление правом в гражданском праве – формы»).

Нормативные гарантии прав арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке 

Бессрочный договор аренды не может устанавливать прямых или косвенных запретов, лишающих права отказываться от его исполнения без указания причин, поскольку такие правила договора изменили бы суть этих отношений, нивелировав их главный признак — временность владения или пользования арендованным имуществом. Об этом говорится в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/rastorzhenie_dogovora_arendy_v_odnostoronnem_poryadke_arendodatelem/

Можно ли в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды помещения? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

1068 юристов сейчас на сайте

Можно ли в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды помещения?

Здравствуйте. Заключен договор аренды помещения на срок менее года. Арендатор неоднократно нарушает условия об оплате. Оплата происходит лишь после написания предсудебных уведомлений, и потом все по новой. На настоящий момент задолженность более, чем за месяц. Арендатор не появляется.

Хотим расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, чтобы перестала начисляться арендная плата.Такое расторжение оговорено в условиях договора. Уведомления о расторжении направлялось при первом факте неоплаты, но когда оплачивал не расторгали. И вот в июне направили и претензию, и уведомление о расторжении. Хотим расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке.

Возможно ли это? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (3)

  • Здравствуйте, Алена!
  • Да, согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, 
  • По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе, но не ограничиваясь более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;.
  • Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
  • Вами письменное предупреждение направлено, однако объект не сдается. 
  • Вам следует обратиться в суд с иском о расторжении договора, взыскании арендной платы, неустоек и обязании Арендатора сдать объект аренды и подписать соответствующие документы. 

Здравствуйте.

Возможно ли это? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

Алена

Вам надо будет расторгать договор через суд. Ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Так что сейчас направляйте предупреждение. В случае не оплаты более двух подряд раз подавайте иск в суд. Если сейчас подавать иск, то может встать вопрос может в том, что оплата фактически была у Вас всё-таки после предупреждений, соответственно арендатор исполнил-таки обязательство. А закон говорит именно о не оплате в целом, а не пропуске срока оплаты.

Здравствуйте, Алена!

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ предусмотрен законом. В отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами ГК РФ не предусмотрен.

Однако, стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре. 

В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только такой стороне. (ч. 2 ст. 310 ГК РФ).

Поэтому, чтобы точно ответить на ваш вопрос, нужно знать предусмотрено ли в нем право на односторонний отказ от договора. Если нет, то расторгнуть его во внесудебном порядке у вас не получится и вам придется обращаться в суд, руководствуясь ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Источник: https://pravoved.ru/question/2054455/

Ссылка на основную публикацию