Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Хотя большинство людей приобретает квартиры у застройщиков или через риелторов, это не единственный возможный вариант. Коммерческие объекты, дома и квартиры могут выставлять на продажу банки, предприниматели или госструктуры через специальный аукцион по продаже недвижимости.

При первом посещении сайта торгов по продаже недвижимости может показаться, что такой вариант покупки очень привлекателен, так как стартовая цена всегда – очень низкая.

Расчет здесь, как и на любых торгах, связан, в первую очередь. с азартом покупателей.

Если вы не будете точно знать, сколько может стоить заинтересовавшая вас квартира, и слишком увлечетесь процессом, вы рискуете очень сильно переплатить.

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

  1. Изучить рынок жилья и определить примерную стоимость продажи аналогичных объектов;
  2. Уметь вовремя остановиться на цифре, которую вы считаете справедливой.

Чтобы определиться с ценой, можно почитать объявления о продаже недвижимости Краснодара или любого другого заинтересовавшего вас региона, изучить предложения от агентств недвижимости, а также понимать особенности выбранных торгов и возможные проблемы с выставленными лотами после продажи.

Продажа муниципальной недвижимости по аукциону

Законодательство РФ предусматривает невозможность реализации недвижимости региональных властей любым другим путем, кроме аукциона. Следовательно, продать имеющиеся объекты госструктуры могут только на площадке торгов недвижимости.

Таким образом реализуют:

  • нежилой фонд: здания, сооружения, офисные и другие помещения;
  • жилой фонд: излишек служебного и социального жилья.

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Основные покупатели на таких площадках – коммерческие организации и профессиональные риелторы.

Но не только муниципальные организации выставляют квартиры на аукционах по продаже недвижимости. Часто жилье и другие объекты выступают залогом при кредитовании в банке или получении ипотеки. Подобные квартиры также могут быть выставлены на продажу через банковские и другие электронные аукционы недвижимости, которые не имеют отношения к торгам госструктур.

Продажа недвижимости по банковскому аукциону

В случае если должник значительное время не выплачивает долг кредитору, а также не собирается самостоятельно реализовывать находящуюся в залоге квартиру, подобная операция может быть инициирована банком-кредитором.

Средства, полученные от продажи недвижимости на торгах по банкротству, направляются на погашение долга перед кредитором.

Нередко через аукционы банки реализуют ипотечную недвижимость, так как по условиям ипотечного договора квартира до окончания выплат находится в залоге.

В последние годы в связи с экономическим кризисом нередко у владельцев ипотечных квартир возникают сложности с выплатами. И если человек обращается в банк с пояснениями возникших проблем и подтверждением изменения своих экономических возможностей, например, в случае увольнения по сокращению, кредитный отдел старается найти взаимовыгодное решение.

Проведение аукционов по продаже недвижимости должников банками используется лишь в крайнем случае, если иначе надежны получить средства не остается.

Риелторский аукцион

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Скрытые проблемы при продаже недвижимости по аукциону

Многие квартиры, реализуемые с аукциона, предлагаются с обременениями. Чаще всего это могут оказаться:

  1. задолженность бывших владельцев по коммунальным платежам;
  2. прописанные в квартире люди, выписать и выселить которых оказывается сложно или невозможно.

Продажа квартиры с коммунальными долгами

Нередко после заключения сделки оказывается, что за приобретенной квартирой числятся огромные долги по коммунальным платежам. Предыдущие собственники недвижимости не имели возможности или просто не хотели платить счета ЖКХ. И управляющая компания, а также другие поставщики услуг выставляют гигантские счета новым владельцам.

В принципе, новые собственники могут обратиться в суд, чтобы доказать, что долги по коммунальным платежам образовались до оформления покупки. Но нужно быть готовыми к тому, что суд не всегда удовлетворяет такие иски. И даже если вы сумеете выиграть дело, судебный процесс затянется надолго и потребует дополнительных затрат времени и средств.

«Проблемные» жильцы

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Если в квартире после приобретения остались не выписанными предыдущие жильцы, выселить их на законных основаниях бывает очень сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Взрослых жильцов вы сумеете выписать на основании решения суда, что также потребует дополнительных сил, средств и, зачастую, нервов. В случае, если в числе прописанных имеются дети, их выписать и выселить вообще невозможно. Также вы не сможете до их 18-летия продать или обменять квартиру. По сути, такое приобретение будет «висеть» мертвым грузом, пока ребенок не вырастет.

Когда производится продажа муниципальной или региональной недвижимости на аукционе, число прописанных в квартире людей обязательно будет указано в заявке продавца. Но часто наличие жильцов оказывается неприятным для вас сюрпризом.

К примеру, если один из жильцов в период приватизации отказался от своего права на собственность в пользу других проживавших в квартире людей, он теряет права совладельца, но право на проживание у него остается. И при продаже квартиры у такого человека право на проживание сохраняется. Если не будет достигнуто согласие, выписывать такого человека придется по суду принудительно.

При покупке «вторичного» жилья на торгах, запросите в паспортном столе, есть ли там еще прописанные люди, а также их число. Убедитесь, что с этой стороны не будет сюрпризов. В случае покупки новостроек, в том числе на торгах через аукцион, а также продаже на аукционе коммерческой недвижимости, такой проблемы не возникает.

Если с нежилыми помещениями все очевидно, то ситуацию с новостройками стоит пояснить. В них квартиры покупают, а не приватизируют, что исключает наличие прописанных людей с правом проживания при смене собственника. Здесь продажа может быть обременена только коммунальными долгами.

Иногда скрытое обременение появляется в случае ликвидации или банкротства компании. Если организация предоставляла служебное жилье людям на основе социального найма, по закону выселить не получится. Единственная возможность– это предоставление им другой жилплощади.

Как избежать проблем при купле-продаже недвижимости по аукциону

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Обычно это около 30% от стартовой стоимости недвижимости, которую возвращают (за минусом комиссии площадки) всем, кроме победителя. Сумма залога покупателя перечисляется продавцу в качестве аванса при купле/продаже.

Электронные торги проходят без спешки и длятся не один день. Это позволяет избежать азарта покупателя, что делает этот вариант продажи не столь интересным, как мечтают многие собственники жилья. При этом вы можете изучить все особенности заинтересовавшей вас квартиры заранее.

Что стоит сделать перед аукционом:

  • детально изучить рынок и определить, какую максимальную цену вы готовы оплатить;
  • запросить в паспортном столе число прописанных в квартире и наличие несовершеннолетних детей;
  • по возможности узнать, не числится ли за этой квартирой больших коммунальных долгов (обычно эти сведения удается получить в компаниях поставщиков услуг и/или от соседей).

В сделке по аукциону участвуют три стороны: покупатель, продавец, организатор торгов. И если в процедуре аукциона удается найти какие-либо нарушения, этим может воспользоваться продавец, чтобы обжаловать невыгодную продажу.

С другой стороны, при продаже недвижимости по аукциону нет риска пересмотра цена из-за банкротства продавца. При заключении сделки по обычной схеме продавец может быть признан банкротом, и тогда конкурсный управляющий имеет право обжаловать сделку, предоставив доказательства того, что цена значительно уступала рыночной. В случае аукциона такая возможность исключена.

Таким образом, некоторые риски появляются, некоторые снимаются. А в общем, продажа недвижимости по аукциону редко бывает выгодна продавцу, и часто – покупателю. Но только при разумном подходе.

Источник: https://23kvartiri.ru/prodazha-nedvizhimosti-po-aukcionu-podvodnye-kamni/

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования

  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Читайте также:  Договор купли-продажи комнаты – нюансы продажи доли в квартире

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену).

Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.

А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Источник: https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov

В каком случае квартира продается приставами с торгов?

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.
Читайте также:  Регистрация договора дарения – как и где можно зарегистрировать дарственную

Продажа квартиры на торгах

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгахПосле того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

  • Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгахВ том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.
  • Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.
  • Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Как снять арест с квартиры?

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

  • добровольное погашение задолженности;
  • остановка исполнительного производства по решению суда;
  • при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
  • процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-torgov.html

Покупка недвижимости на торгах

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

Распространены данные виды приобретения так же на объекты, полученные банками от граждан, не справившихся со своими кредитными обязательствами. Выставляется на торги и недвижимость обанкротившихся юридических лиц.

Участие в данной процедуре принимают граждане с невысоким доходом и скромным семейным бюджетом, которым требуется приобрести жильё, сэкономив максимальную сумму средств. А так же – предприниматели, получающие от участия, в процедуре сбыта, колоссальный доход.

В любом случае, при грамотном подходе к вопросу, польза от данного рода сделки, окажется очевидной.

Приобретаемое жильё отличается доступной стоимостью, так как организаторам рынка сбыта недвижимости требуется срочная продажа, одним из преимуществ которой считается привлекательная стоимость.

Торги устраивают в форме аукциона, в приоритете – электронные формы таковых, участие в которых требует минимальных усилий для обеих сторон.

Аукционы – единственный законный вариант сбыта имущества, находящегося в собственности государства или муниципалитета, так же – в залоге у банков и иных кредитных организаций, о чём оглашает Федеральный закон, вступивший в силу 1.01.14 г. под № 44.

Выставляются как квартиры от застройщика, так и вторичное жильё. Разрешено участие в сделках физических лиц. А так же юридических лиц, по преимуществу, попавших под банкротство.

Так как вторичное жильё поступает на рынок из-за ипотечной задолженности, его качество по преимуществу отвечает самым взыскательным требованиям, а стоимость ниже рыночной как минимум – на 10%.

Иногда скидки составляют до 30-40% рыночной стоимости жилья с аналогичными характеристиками. Банкротство предприятий и фирм приводит к тому, что недвижимость продаётся иногда за бесценок.

  Покупка квартиры по переуступке

Для участия в электронных торгах требуется зарегистрироваться у его организаторов для того чтобы пройти аккредитацию, внести задаток в размере 200 тысяч рублей или иной установленной суммы, предварительно получив электронную подпись участника. В таком случае у заинтересованного лица появляется право выбора объекта.

Участник получает доступ к площадке сбыта и самостоятельно ориентируется на сайте, где выставлены готовые варианты продающихся квартир.

Предусмотрены различные условия, которые :

  • предполагают выбор лотов на одной площадке;
  • предоставляют доступ к нескольким площадкам.

Аукцион проходит поэтапно. Вначале устанавливается базовая стоимость, которая значительно ниже рыночной, отталкиваясь от неё, цена поэтапно поднимается путём поступления предложений от покупателей.

Объект достаётся тому из них, кто предложил более крупную сумму. Отказаться брать объект после того, как он достался выигравшему лот, нельзя.

За такие нарушения покупатели снимаются с торгов, без права восстановления.

Первый этап, ориентированный на повышение цены, мало привлекает опытных риэлторов и граждан, разбирающихся в нюансах имущественных сделок. Выбор объектов здесь небольшой, в отличие от стандартного рынка недвижимости. Поэтому приобретать здания или помещения по стоимости, приравненной к рыночной, не целесообразно.

Те лоты, которые не находят своих приобретателей, если ни один из участников не предложил повышение ставки, участвуют в последующем этапе. В таком случае организаторы допускают правила аукциона, ориентированного на понижение стоимости.

Каждый шаг допускает повышения или понижения стоимости квартиры на 5-10%.

Если на втором и последующем этапах покупатели не находятся, цена лота падает до тех пор, пока не достигает установленного нормативного минимума, он определяется как «цена отсечения», что говорит о невозможности её дальнейшего снижения. Этот момент как раз является тем прецедентом, когда опытные покупатели получают максимальный выигрыш в результате аукциона.

Иное дело, когда административные власти устраивают аукцион на сбыт земель. Такие процессы стараются проводить открыто, чтобы организаторы аукционов продемонстрировали непредвзятость и отсутствие незаконных коррупционных действий.

Участники таких торгов регистрируются в местном департаменте по земельным вопросам или аналогичном отделе районной администрации и заявлением, составленным в простой письменной форме, выражают своё согласие на участие в аукционе земель.

  Покупка квартиры в новостройке

Такие мероприятия устраивают на основании условий сбыта права аренды, то есть на продажу выставляется данное право титульного владения.

Впоследствии арендаторы смогут добиться приватизации земель или их выкупа по кадастровой стоимости.

Документы при покупке недвижимости на торгах

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгах

После просмотра объекта составляется гражданско-правовой договор купли продажи. В нём в обычном режиме указываются кадастровые и технические характеристики приобретаемой недвижимости.

В числе сторон указываются покупатель и организаторы аукциона. В договоре прописывается факт приобретения имущества на условиях аукциона, в остальном – положения и пункты несут сведения типичного содержания, вплоть до условий расторжения договора.

Если речь идёт о приобретении земель (квартир) через администрацию населённого пункта, то к договору прилагаются выписки из протокола проведения торгов.

Если участие в аукционе заявлено единственным покупателем, что иногда происходит в районных центрах, то выдаётся выписка из решения административной комиссии о том, что единственный участник процесса получает право выкупа по установленной базовой цене объекта.

Для участия в подобных сделках главный документ – электронная подпись, если заинтересованное лицо планирует выбрать электронный лот.

Её можно оформить при предоставлении гражданского паспорта (электронного варианта паспорта) непосредственно при регистрации на выбранной площадке у организаторов или – в аналогичном учреждении в своём регионе.

То есть оформление допустимо как при наличии электронной подписи, так и при её оформлении при записи. Вся документация, требующаяся для электронного аукциона, передаётся в личный кабинет и пересылается по мере необходимости.

Деньги, выданные в качестве задатка при регистрации на площадке, после выигрыша лота, включаются в его стоимость. В итоговом платеже указывается сумма, за вычетом уплаченного ранее аванса. Если лот не будет выбран, аванс возвращается плательщику.

  Продажа квартиры находящейся в собственности менее трех лет

Регистрация приобретённой на торгах недвижимости

Покупка недвижимости с торгов – как происходит процедура, где можно узнать о торгахПосле оформления договора купли продажи с организаторами торгов или договора аренды с уполномоченным должностным лицом, сделку требуется зарегистрировать.

Регистрация проводится в местном отделении кадастра и картографии региона или отделении Многофункционального центра (МФЦ), расположенного по месту расположения объекта недвижимости (см. Объект регистрации прав на недвижимость).

Если в результате электронных торгов приобретена недвижимость не в пределах проживания покупателя, допускается пересылка договора Почтой России.

Документация вкладывается в конверт (специальный пакет) и отправляется заказным письмом с уведомлением о получении.

В этом случае в заявлении требуется указать, что передача зарегистрированного договора осуществляется так же – почтовым отправлением.

Иногда организаторы электронных торгов пересылают электронные копии документов, оформленные при проставлении электронной подписи. В этом случае после оформления регистрации, вновь возникший владелец, сможет забрать лично, либо получить почтовым отправлением.

Для этого он заполняет электронную заявку на регистрацию и постановку объекта на учёт, указывая предпочтение к способу возврата зарегистрированного договора, допускающий пересылку экземпляра на бумажном носителе – заказным письмом.

Для регистрации потребуется оплатить государственную пошлину.

Квитанцию прилагают к пакету документации или пересылают отснятую копию по электронной почте.

Только после проведения регистрации сделки купли продажи, в результате которой сведения будут внесены в учётные записи государственного кадастра, договор вступит в силу, а сделка, проведённая в соответствии с установленными правилами, допустит вступление в права собственности на приобретённую недвижимость.

Читайте также:  Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/priobretenie-nedvizhimogo-imushhestva.html

Покупка и продажа недвижимости на торгах по банкротству. Важные нюансы процедуры

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что происходит с недвижимым имуществом, если физлицо или юрлицо становится банкротом?

Банкротство физических и юридических лиц включает в себя процедуру реализации имущества. На этой стадии у должника изымается все имущество, которое возможно обратить к взысканию – то есть продать третьим лицам, а полученные деньги направить на погашение задолженности.

К этому имуществу относится и недвижимость, кроме единственного жилья, которое у него есть. В случае, когда у должника несколько квартир, суд с учетом интересов кредиторов сам определяет, в какой квартире останется жить должник, а какие пойдут под реализацию.

Возможна ли покупка подобного жилья на аукционах?

Да, скупка недвижимого имущества на аукционах возможна. На торгах по банкротству размещается все имущество должника, от продажи которого возможно погасить долги:

  • долги;
  • акции и ценные бумаги;
  • транспортные средства и различная техника;
  • дома и квартиры;
  • земельные участки и коммерческие площади;
  • предприятия и заводы.

В общем, все, что можно обратить к взысканию.

Условия участия

Участвовать в электронных торгах могут как физические, так и юридические лица:

  1. Для участия в торгах необходимо получить ЭЦП (электронную цифровую подпись) и пройти процедуру регистрации на электронной площадке. Таких площадок на данный момент около 60, и на каждой представлены разные лоты.
  2. После того, как оператор площадки одобрит регистрацию, можно приступить к выбору лота.

    Для участия в торгах необходимо подать заявку и внести сумму аванса, которая обычно составляет 10% от стоимости лота.

  3. После объявления в торгах победителя, выигравший участник вносит полную стоимость лота, а остальным участникам возвращаются внесенные авансы. Победитель заключает договор купли-продажи и становится обладателем лота.

На электронных торгах можно купить недвижимость ниже рыночной цены, есть возможность найти действительно интересные и выгодные предложения.

Например, можно приобрести недостроенный частный дом за городом в новом районе. Застройщик банкротится, недостроенные объекты продаются по заниженным ценам вместе с земельным участком. Таким образом, цена недостроенного загородного дома с участком будет составлять меньше миллиона рублей. Тогда как застройщик продавал бы готовые дома за несколько миллионов.

Удачные сделки, действительно, заключаются. Покупатели становятся счастливыми обладателями уютных квартир, коттеджей и земельных участков в перспективных районах. Но если бы все было так просто и организация торгов была честной, желающих стать инвесторами в недвижимость должников стало бы в разы больше.

Недостатки и риски

На деле в торгах могут участвовать компании в сговоре, имущество может не соответствовать описанию или же собственник (банкрот) будет препятствовать владению имуществом. Нельзя назвать это самыми распространенными рисками в торгах, потому что вообще рисков множество. На них прокалываются новички или желающие наживы здесь и сейчас.

Основные риски:

  • Размещение лота мошенниками.
  • Наличие обременения или ареста.
  • Регистрация в жилом помещении иных лиц, в том числе несовершеннолетних.
  • Притязания супругов после заключения сделки.
  • Несоответствие описания действительности.

Какими законами регулируются сделки по реализации такого имущества?

Основные принципы по реализации имущества банкротов и должников закреплены в законах:

Также большое значение имеет сложившаяся судебная практика. Для правильного применения законов следует ознакомиться с позицией ВС РФ по спорам, касающимся электронных торгов.

Как купить?

  1. Завести ЭЦП.
  2. Выбрать электронную площадку.
  3. Подать документы для регистрации на электронной площадке.
  4. Выбрать понравившийся лот и провести юридическую проверку лота.
  5. Подать заявку для участия в торгах и внести аванс.

  6. Заключить договор купли-продажи и оплатить стоимость лота.

Выглядит не сложно. Но на деле, самый простой шаг – это получение электронной цифровой подписи, которая придаст юридическую значимость вашим действиям на площадке.

Остальные этапы вызывают затруднения, либо при недостаточной осмотрительности влекут за собой отсутствие прибыли и убытки.

Продажа имущества должника – коммерческой организации – происходит в рамках конкурсного производства. Конкурсное производство – это завершающая стадия банкротства организации.

Если должник является физическим лицом, то реализация имущества вводится после объявления должника банкротом.

Где искать информацию о проведении аукциона?

  • Сведения о банкротстве размещаются в газете «Коммерсантъ» (http://www.kommersant.ru/bankruptcy). Но эта площадка считается неудачной для поиска лотов.
  • Также сведения можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/TradeList.aspx?attempt=1). Из названия понятно, что здесь сведены все лоты, размещенные на разных электронных площадках.Но алгоритм поиска устроен таким образом, что не получится найти все объекты по запросу «коммерческая недвижимость» стоимостью меньше 3 млн. руб. Потому что объекты могут называться по-разному: «офис», «нежилое помещение», «помещение под салон красоты» и так далее.
  • Имеет смысл искать лоты на разных площадках. Полный список торговых площадок размещен на сайте «Федресурс» (https://bankrot.fedresurs.ru/TradePlaceList.aspx?attempt=1). Искать на них более удобно, но их количество колеблется около 60.Все лоты распределены по этим площадкам и не могут повторяться. Стоит обратить внимание на то, что площадки проверяются и со временем могут быть признаны несоответствующими установленным требованиям Минэкономразвития.

Как принять участие в процедуре?

  • Для регистрации на электронной площадке необходимо заполнить заявление и приобщить ряд документов. Перечень документов закреплен в п. 2.2. Приказа Минэкономразвития «Об утверждении порядка проведения торгов в электронной форме».
  • В течение трех рабочих дней оператор площадки принимает решение о регистрации либо отказе в регистрации и уведомляет заявителя о принятом решении.
  • После регистрации можно подавать заявки на участие в торгах. Заявки направляются электронным сообщением, подписанным ЭЦП. В течение 30 минут после поступления заявка регистрируется.
  • Стоит обратить внимание на проверку лотов: наличие обременений, арестов, прописанных жильцов могут повлечь серьезные убытки.
    1. Необходимо запросить выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Она содержит сведения о собственнике и наличии обременений в виде ареста или залога.
    2. Жилое помещение нужно проверить на предмет зарегистрированных в нем лиц. Но сделать это не просто, лучше требовать такие справки с продавца. Если он отказывается это сделать или ссылается на невозможность – стоит пройти мимо. Зарегистрированных в квартире жильцов не так просто снять с регистрации. Особенно если это несовершеннолетние или отказавшиеся от приватизации в пользу собственника.
    3. Далее – наличие супруга у продавца. В случае если объект недвижимости приобретен продавцом в период брака, его супруг (даже бывший) может заявить о своих правах на долю в этом имуществе. Таких проблем стоит избегать: требуйте письменное согласие супруга на заключение сделки либо, если раздел имущества между супругами уже произошел, соглашение или решение суда.

Как осуществляется продажа и определяется победитель?

  1. Если торги носят открытый характер, заявки содержат сведения о цене, но доступ есть только у зарегистрированных пользователей площадки. После окончания срока подачи заявок формируется протокол об определении участников торгов. Далее начинается участие в торгах путем повышения цены на величину, равную «шагу аукциона».
  2. Если в течение часа с момента начала аукциона не поступило ни одного повышения цены, торги завершаются. С поступлением каждого нового увеличения цены срок для представления предложений продлевается на час.

    Торги завершаются автоматически, если в течение 30 минут не поступило ни одного предложения после представления последнего предложения. Победителем признается тот участник, который предложил самую высокую цену, либо единственный участник торгов.

  3. Когда первые торги признаются несостоявшимися, объявляются повторные торги. Если и по результатам повторных торгов не заключается договор купли-продажи, имущество должника продается посредством публичного предложения.
  4. В ходе реализации имущества путем публичного предложения предусмотрено снижение цены лота. Можно сказать, что приобретение имущества на этом этапе является самым выгодным, но и самым рискованным. Поскольку появляется риск не успеть на торги, если выжидать максимального снижения цены.
  5. В случае публичного предложения публикуется график снижения цены: величина снижения цены и срок, по истечении которого последовательно снижается цена.

    Если на определенном этапе снижения цены поступила одна заявка на участие, это лицо признается победителем. Если поступает несколько заявок – признается лицо, заявившее наиболее высокую цену.

Процедура банкротства вводится в отношении должников все чаще. В каждом регионе представлено большое количество лотов. Не на каждый аппетит, но выгодные предложения имеются. Можно найти квартиру по хорошей цене и купить ее для себя.

Агентства недвижимости стали искать на площадках объекты по запросу своих клиентов. А консалтинговые фирмы стали оказывать услуги торговых брокеров, предлагая инвесторам вложить свои средства в выгодный объект.

Для себя

Самый распространенный вариант действия после покупки недвижимости заключается в древнем принципе «купи-продай». Купить дешевле, продать дороже, разницу – в карман. Можно купить и сдавать в аренду. Если квартира на первом этаже, можно ее перепрофилировать в «нежилое». Соответственно, цена на объект возрастет.

Для клиента

На торгах зарабатывают и консалтинговые фирмы, предлагая свои услуги «под ключ» инвесторам и клиентам. Занимаются подготовкой документов и подбором выгодных лотов, юридической проверкой лота и продавца, содействием в участии на торгах и заключением договора купли-продажи.

Можно заработать и на собственных знаниях. Сейчас популярны обучающие тренинги и курсы, где обещают научить торгам по банкротству и купить свой первый выгодный лот.

Для инвесторов

Для тех, кто хочет сохранить свои дивиденды и приумножить доходы, вложение в недвижимость представляется стабильным вариантом. Это может быть приобретение:

  • «убитой» недвижимости для ремонта и перепродажи по более высокой цене;
  • коммерческих площадей для сдачи в аренду;
  • земельных участков для постройки новых объектов недвижимости;
  • предприятий.

При всей заманчивости участия в торгах, стоит понимать сложность этого процесса. Процесс инвестирования в недвижимость должников не имеет четкой формулы успеха. Стоит отметить признаки такого инвестирования:

  • Нестабильный рынок недвижимости.
  • Постоянно изменяющееся законодательство.
  • Наличие мошенников на электронных площадках.

Инвестирование в недвижимость – это легкие деньги. Но за допущенные ошибки придется дорого платить. Не всегда удастся вернуть продавцу неудачный объект. Можно наткнуться на мошенников, которые собирают задатки с участников торгов и удаляются в закат с полученными деньгами.

При этом признать сделку недействительной или вернуть стоимость объекта недвижимости возможно только с участием опытного юриста, который в свою очередь потребует кругленькую сумму.

Приобретение недвижимости через участие в электронных торгах – процесс сложный. На каждое его достоинство найдется свой весомый недостаток. Чтобы найти выгодный лот, необходимо постоянно анализировать рынок и информацию о проводимых процедурах банкротства.

Стоит иметь опыт и знания, не поддаваться эмоциям при выборе лота, искать сотрудничество с опытными участниками и брокерами, которые минимизируют риски в этом виде инвестирования, и помнить, что скупой платит дважды, а бесплатный сыр только в мышеловке.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/kak-kupit-na-torgah-po-bankrotstvu.html

Ссылка на основную публикацию