Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

19:00, 13 июня 2017 2   0   1410

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

  • продавец;
  • покупатель;
  • третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

  1. Ничтожные сделки.
  2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

  1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
  2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:
  • младше 14 лет;
  • имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

  1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:
  • продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
  • поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
  • ущемление прав недееспособных граждан.
  1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:
  • мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
  • притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

Примеры:

  • избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
  • избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.
  1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

  • составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
  • продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
  • не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
  • лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
  • заниженная стоимость продажи;
  • реализация квартиры без согласия супруга;
  • искажение воли какой-либо из сторон;
  • предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:

  1. Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для искаПроверить у нотариуса подлинность документов на квартиру.
  2. Узнать в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) данные о квартире за последние 10 лет. Если же данных о недвижимости нет в реестре, значит она не фигурировала ни в каких сделках.
  3. Подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы удостовериться, что собственник владеет квартирой на законных основаниях.
  4. Проверить документ, удостоверяющий личность контрагента, в паспортном столе или в списке недействительных паспортов на сайте МВД России.
  5. Проверить по домовой книге, прописаны ли в квартире:
  • несовершеннолетние дети;
  • бывшие супруги;
  • получатели ренты;
  • неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.

Эти категории граждан невозможно выписать. Члены семьи должны оформить письменное согласие на приобретение или продажу жилплощади.

  1. В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
  2. Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
  3. Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.

Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.

Обращение в суд

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

  • при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
  • если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Необходимые документы

Вам понадобятся следующие документы:

  1. Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для искаИсковое заявление.
  2. Заверенные копии личных документов.
  3. Документы, подтверждающие право на собственность:
  • договор дарения;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • акт приема-передачи недвижимости и т.д.
  1. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
  2. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  3. Квитанция по оплате пошлины.
  4. Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
  5. Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
  6. Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.

Образец искового заявления

Исковое заявление должно содержать:

  1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
  2. Основания, по которым аннулируется сделка.
  3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
  4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
  5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

Скачать образец искового заявления.

Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.

Срок исковой давности

Законодательством установлены следующие сроки давности:

  • 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
  • 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
  • 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Судебная практика

В судебной практике чаще всего встречаются случаи:

  1. Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для искаНарушение условий договора (отказ освободить жилплощадь или оплатить в полном объеме ее цену):
  • факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
  • если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.
  1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
  2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
  3. Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.

Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства.

К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента.

Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/osparivanie-dogovora.html

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры: порядок и сроки

Главная › Недвижимость › Проблемы

04.04.2019

До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку.

Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица.

Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

С чего начать

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.

Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:

  • по какой причине договор является незаконным – это основание для оспаривания сделки купли продажи квартиры;
  • кто будет подавать исковое заявление и выступать истцом;
  • не прошли ли сроки исковой давности для подачи заявления.

От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.

О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.

Читайте также:  Оформление права собственности по дду: пошаговая инструкция

ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены. Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.

Причины аннулирования договора

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

  • срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
  • требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Основание Статья ГК Вид
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:

  • ·         супруга одного из участников сделки;
  • ·         родителей ребенка от 14 до 18 лет;
  • ·         органа опеки;
  • ·         опекуна или попечителя.
173.1 Оспоримые Исковая давность – 1 год
Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает 177
Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178
Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах 179
Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим Ч. 4 ст. 179
Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов 169 Ничтожные Исковая давность – 3 года
Договор «ненастоящий» — стороны подписали его,  чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки.
Это мнимая или притворная сделка
170
Сторона не могла самостоятельно подписывать договор:
·         человек психически недееспособен;
·         договор подписал малолетний до 14 лет
171, 172
Подложные документы (поддельная доверенность)
Не соблюли нотариальную форму сделки
Нарушены иные требования закона и права третьих лиц
168

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

  • Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
  • Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.

Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.

На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

На что ссылаться, если продавец умер

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

  • Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
  • Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
  • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Кто может оспорить

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

  • стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
  • супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
  • орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
  • опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
  • родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Порядок действий

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.

ШАГ 1. Собираем доказательства

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

  • выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
  • договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
  • акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
  • если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
  • если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
  • для супругов – свидетельство о заключении брака;
  • любые другие документы, подкрепляющие позицию;
  • имеющиеся видео и фотоматериалы;
  • показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

В исковом заявлении указывают:

  • в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
  • в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
  • после слов «прошу суд» излагают требования;
  • завершают иск списком приложений, подписью и датой.

Скачать бланк искового заявления можно по этой ссылке.

ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

Для этого в МФЦ нужно принести:

  • решение (подлинник и копию);
  • паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
  • квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

  1. Будем благодарны за лайк и репост статьи.
  2. Вам может быть интересно: как оспорить дарственную на квартиру.

Возможно ли оспорить договор купли продажи квартиры и как это сделать в 2019 году Ссылка на основную публикацию Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска


Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости: судебная практика

В последние годы одной из самых распространенных сделок в стране стала сделка, связанная с куплей и продажей недвижимости. Многие граждане стремятся продать принадлежащую им недвижимость в силу различных причин. Одни не могут содержать ее из-за высокой стоимости коммунальных услуг, другие хотят выручить за нее денежные средства для обеспечения своей жизнедеятельности.

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную денежную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.

В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается  договор купли-продажи.

В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность.

Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он в свою очередь обязуется принять ее, уплатив денежные средства.

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях статьи 167 ГК РФ, который регламентируют вопросы относительно сделок.

Договор относится к категории недействительного в ходе ее оспаривания либо из-за ничтожности сделки, о чем отмечено в указаниях статьи 166 ГК.

С точки зрения юриспруденции сделка может быть:

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона предъявить весомые законные основания.

Читайте также:  Налог на наследство близких родственников в 2018-2019 году

Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи.

Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной.

Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен.

Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки.

Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу.

Действие считается как неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность. Но придание законной силы ничтожности договора осуществляется в ходе судебной тяжбы по требованию законного представителя, не достигшего совершеннолетия лица.

Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки. Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия.

Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки.

Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры дарения.

Основания оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Вопросы относительно признания договора купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами недействительной регулируются нормативами главы 9 Гражданского кодекса. Сделку можно  оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания заключенного договора по сделкам купли-продажи предусмотрены законодателем в вышеуказанном акте.

В их число входит совершение сделки:

  • без требуемого в силу закона согласия, которое должен дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти сообразно статье 173.1 ГК. Например, квартира была реализована без получения разрешения от получателя ренты;
  • не достигшим совершеннолетия лицом, о чем отмечено в нормативах статьи 175 ГК. Например, недвижимость была продана без разрешения родителей лицом, которому исполнилось 16 лет;
  • законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства, о чем отмечено в статье 176 ГК;
  • лицом, который был признан ограниченно дееспособным в соответствии с нормативами статьи 176. В обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
  • лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими, норма предусмотрена в указаниях статьи 177 ГК. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
  • под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал  подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
  • под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК. Например, умышленное использование покупателем своего преимущественного положения;
  • одним из супругов без получения согласия на продажу недвижимости от второго супруга, если она является собственностью, совместно нажитой в официальном браке;
  • одним из наследников, когда недвижимость была продана без получения согласия других наследников, обладающих с ним равными правами на наследственное имущество.

Как показывает судебная практика, от 5 до 15% заключенных сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости оспариваются в ходе судебного разбирательства. При этом большая часть совершенных сделок признается судебным органом недействительной либо ничтожной.

Сроки

Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по  оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года.

При возникновении необходимости предусмотрено последующее увеличение срока до 10 лет, о чем отмечено в статье 181 ГК.

В первом случае срок отсчитывается с момента времени, когда была получена ранее неизвестная заинтересованному лицу информация. В отдельных случаях его отсчет начинается со дня, с которого были прекращены различные действия, носящие насильственный либо угрожающий характер.

Мнимую либо притворную сделку можно оспорить в продолжение 3 лет. При этом отсчет срока ведется со времени обнаружения нарушений, допущенных в составлении условий договора купли-продажи либо выявления новых, неизвестных в момент его подписания обстоятельств.

Что можно предпринять до регистрации договора

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным.

Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой денежной суммы от приобретателя. Наилучшим вариантом является ее заверка в нотариальной конторе. Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов.

Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца. Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию.

Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации.

Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления. Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр.

Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она приостанавливается при формировании определенных оснований по инициативе правообладателя либо государственного регистратора сообразно указаниям статьи 20 вышеуказанного акта.

В число оснований для приостановления либо прекращения регистрации права собственности ФКП Росреестр входят:

  • отдельные детали и нюансы, вызвавшие сомнения у регистрирующего органа относительно подлинности предъявленных документов и изложенных в них сведений. По указанным обстоятельствам регистрация приостанавливается на один месяц;
  • подача заявления правообладателем, в котором выражается его просьба о приостановлении государственной регистрации с указанием веской причины. Как правило, регистрация может быть приостановлена на 3 месяца;
  • заявление продавца о прекращении государственной регистрации права собственности, где приведена обоснованная причина такого рода действия. В сложившейся ситуации осуществление регистрации откладывается на один месяц;
  • решение судебного органа, который в ходе рассмотрения дела устанавливает срок приостановления регистрации права собственности.

В любой ситуации участникам сделки купли-продажи возвращаются документы, которые были поданы для регистрации права собственности. При этом расторжение договора купли-продажи не требуется, потому что он теряет законную силу вследствие прекращения регистрации права собственности.

И в заключение нужно отметить, что на рынке недвижимости в последние годы совершается много неправомерных, мошеннических схем. Граждане должны соблюсти порядок осуществления сделки купли-продажи.

Они должны хорошо изучить условия подписываемого договора, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://ipopen.ru/osparivanie/osparivanie-sdelok/osparivanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-sudebnaja-praktika.html

Как оспорить сделку с недвижимостью? | Адвокат Белякова Инна

Нужно оспорить сделку с недвижимостью?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

Оспаривание сделок с недвижимостью — это процедура, которая признает свершившуюся сделку с квартирой недействительной, будь то продажа или обмен.

Оспорить сделку можно не только в случае выявленного мошенничества, но и в других ситуациях, когда не соблюдалась установленная законом процедура. Нужно разделять понятие ничтожной и оспоримой сделки. Давайте рассмотрим, чем именно они отличаются.

Ничтожной сделкой считается та операция с квартирой, которая была заключена с грубыми нарушениями и является незаконной с самого начала. То есть это такая сделка, которая не могла быть заключена в принципе.

Например, когда вам продал квартиру не ее владелец, а лицо, подделавшее правоустанавливающие документы. Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года с возможностью увеличить этот срок до 10 лет.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры происходит в судебном порядке, хотя ничтожной она будет являться с момента заключения.

Давайте перечислим виды ничтожных сделок:

  • Сделки, заключенные с недееспособными гражданами (то есть с такими лицами, которые имеют серьезные ментальные заболевания).
  • Сделки, заключенные с малолетними гражданами (лицами, не достигшими возраста 14 лет). Оспаривание таких сделок с недвижимостьюпроисходит в присутствии законного родителя или опекуна.
  • Мнимые сделки (фиктивные), которые составлены лишь для вида. Например,     фиктивной будет являться сделка дарения, когда по факту есть передача денег.
  • Сделки с квартирами, которые находятся в залоге или под арестом.

Мошеннические сделки (к таким видам сделок можно отнести сделки по поддельным документам, совершение сделки от подставных лиц и так далее). Оспаривание подобных сделок купли-продажи квартиры начинается с возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Оспоримая сделка — это такая сделка, которая требует признания своей недействительности в судебном порядке. Суд устанавливает являются ли основания, изложенные в исковом заявлении, достаточно весомыми для оспаривания данной сделки с недвижимостью.

Например, если в ходе раздела наследственного имущества не были учтены права одного из наследников, то он может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если требования наследника являются законными, то суд может признать сделку недействительной.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год.

Виды оспоримых сделок:

  1. Сделка совершена без согласия третьего лица или государственного органа,         выдающего на это разрешение. Оспаривание сделки купли-продажи квартиры, в данном случае, начинается с искового заявления от третьего лица.
  2. Сделка была совершена лицом, который находился в измененном состоянии сознания (алкогольное и наркотическое опьянение).
  3. Сделка совершена под влиянием третьей стороны (шантаж, угроза, насилие).
  4. Лицо ввели в заблуждение и не рассказали о реальных последствиях заключения сделки.
Читайте также:  Титульное страхование недвижимости6 что это и как оформляется

Таким образом, ничтожные и оспоримые сделки различаются лишь степенью незаконности в момент совершения. Ничтожные — незаконны по своей сути, а оспоримые признаются недействительными лишь при наличии веских доказательств. Срок давности оспаривания сделки с недвижимостью в первом случае составляет три года (в некоторых случаях он может быть продлен), во втором случае — один год.

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для искаМы уже рассмотрели различные виды ничтожных и оспоримых сделок, давайте более подробно остановимся на основаниях, необходимых для признания сделки купли-продажи недействительной, согласно статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Название статьи 177 ГК РФ с комментариями звучит как «недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими».

Очень часто мошенники пользуются плохим состоянием здоровья лица, владеющего недвижимостью. В других случаях они усугубляют ситуацию с помощью психотропных веществ, либо угроз.

В итоге  человек может продать свою квартиру за смешные деньги, либо передать ее в дар, даже не осознавая значение своих действий.

Для того чтобы признать сделку недействительной согласно этой статье, вам нужно будет предоставить доказательства того, что лицо, совершившее сделку, было в неадекватном состоянии, либо являлось недееспособным. Фактически, это означает, что суду понадобится назначить медицинскую экспертизу, в которой будет доказан данный факт.

Итак, вы считаете, что ваша сделка по каким-либо причинам может быть оспорена. Срок давности оспаривание сделки с недвижимостью при этом не превышает установленные законом нормы.  Сразу оговоримся, что основания должны быть действительно вескими, иначе суд может вынести решение не в вашу пользу.

Итак, через какие этапы судебного разбирательства вам (самостоятельно или с адвокатом) предстоит пройти?

Сбор доказательств и составление искового заявление. На этом этапе вы готовите все документы и фактические доказательства, которые подтверждают ваши претензии.

Отправка готового искового заявления в суд.

3. СУДЕБНОЕ РАЗБИРАТЕЛЬСТВО

Прохождение всех судебных инстанций: предварительное заседание, основное судебное заседание, прохождение назначенных судом комиссий.. и так далее, вплоть до окончательного вынесения судебного решения.

4. ОСПАРИВАНИЕ РЕШЕНИЯ СУДА

Если финальное решение является несправедливым и не соответствующим действующему законодательству, то его можно оспорить в следующей судебной инстанции.

Несомненно, все эти этапы можно пройти самостоятельно, не обращаясь за помощью к адвокату, однако есть ряд преимуществ профессиональной помощи, представленных в адвокатской коллегии:

Суды отнимают массу времени, а судебные заседания назначаются обычно на рабочее время. Адвокат может подготовиться и пройти все судебные этапы и без вашего участия, тем самым освободив вас от неприятных обязанностей.

2. Сбор нужных доказательств

Адвокат Инна Белякова тщательно анализирует ваше дело и готовит самый полный пакет фактических доказательств, которые будут приняты судом.

3. Грамотное составление необходимых юридических бумаг

Ошибки в документах могут привести к тому, что ваше исковое заявление будет отклонено. Дабы избежать этого, лучше поручить такую работу профессионалу.

Таким образом, если вы попали в затруднительную ситуацию, и вам необходимо заняться оспариванием сделок с недвижимостью, то мы советуем вам сначала в обязательном порядке проконсультироваться с опытным адвокатом по недвижимости.

Как же все-таки владельцу собственности защитить себя от попадания в подобные ситуации?

Дадим несколько  практических советов:

1) Собираясь продать или купить квартиру, всегда проводите полную оценку ее юридической чистоты. Экономия денег в данном случае чревата негативными для вас последствиями, вплоть до потери денег или недвижимости.

2) Если вы оказались жертвой мошенников, либо без вашего ведома была проведена сделка с той недвижимостью, на которую вы имели законное право — не откладывайте это в долгий ящик. Чем быстрее вы начнете судебный процесс — тем выше вероятность того, что вы успешно разрешите проблему. Пишите или звоните адвокату Инне Беляковой, получайте подробную консультацию и действуйте!

Никто не застрахован от попадания в подобную ситуацию. Вы можете приобрести “проблемную” квартиру, либо лишиться своей недвижимости из-за действий мошенников. Оспаривание сделок с недвижимостью — это тот инструмент, который поможет вам отстоять свои имущественные и гражданские права.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/osparivanie-sdelok-s-nedvizhimostyu-razbiraemsya-v-detalyah/

Срок оспаривания сделки с недвижимостью

Хоть раз в жизни, но каждый человек совершает операции с недвижимым имуществом. Это может быть покупка, продажа, сдача в аренду, дарение и другие действия по передаче прав на недвижимость. И иногда у одной из сторон появляются основания для недовольства проведенной сделкой по различным причинам. На законодательном уровне установлен период времени для отстаивания своих прав.

Общие понятия о сроках оспаривания

Гражданско-правовой договор совершается для возникновения права собственности или правомочия пользования объектом имущества. Условия, отличающие действительное соглашение от недействительного, следующие:

  • документа не противоречит нормам законодательства о совершении действий с недвижимостью;
  • Стороны обладают необходимой право и дееспособностью, то есть способностью нести ответственность за свои деяния, а также осознавать свои обязанности;
  • Воля и волеизъявление участников об операции с недвижимости совпадают;
  • Соблюдена форма заключения договора.

Внимание! Для сделок с недвижимостью, как правило, обязательно прохождение процедуры государственной регистрации, а иногда также нотариального заверения.

Нарушение хотя бы одного из перечисленных условий свидетельствует о недействительности договора. Признание соглашения недействительным означает то, что заключенный между сторонами договор не влечет за собой юридических последствий с самого момента подписания. Сторона, выявившая факт недействительности правового действия, выбирает один из вариантов:

  1. Оспаривание заключенного договора по объектам недвижимости;
  2. Доказывание факта ничтожности.

Важно! Для признания договора недействительным Гражданским кодексом РФ установлен срок исковой давности, когда можно восстановить свои нарушенные права.

Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.

Основания для оспаривания                      

Любой спор должен быть подкреплен соответствующим основанием.

  Оспаривание сделки

Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:

  1. Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
  2. Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
  3. Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
  4. Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
  5. Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.

Важно! Сделка может быть признана недействительной как целиком, так и в определенной своей части. Недействительная часть не оказывает влияние на действие других частей соглашения, если они не противоречат законодательству.

Сроки исковой давности

Срок оспаривания сделки с недвижимостью может иметь длительность 1 год либо 3 года в зависимости от сложившейся ситуации. Определение длительности срока для обжалования происходит на основании норм Гражданского кодекса РФ, где указаны положения об оспоримых и ничтожных соглашениях.

Понятие исковой давности устанавливает временной период для осуществления защиты нарушенных прав истца. Законодательно исковая давность закреплена в ст. 195 Гражданского кодекса РФ.

Сроки давности для предъявления иска важны не только для сторон, но и для других лиц и государственных организаций, чьё присутствие может потребоваться в судебном заседании при рассмотрении дела о недействительности операций с недвижимостью.

Оспоримые сделки

Оспоримой сделкой признается такое соглашение, недействительность которого признается в судебном порядке.

Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.

Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена.

В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий.

В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:

  Как выбрать негосударственный пенсионный фонд

  • Обращение в судебную инстанцию;
  • Медиация, то есть поиск компромисса при помощи третьего лица, не являющегося заинтересованным в исходе спора;
  • Самостоятельная защита истцом своих нарушенных прав и законных интересов.

В итоге судебного рассмотрения оспоримого договора будет вынесено решение о действительности либо недействительности на основании всех представленных сторонами доказательств.

Ничтожные сделки

К ничтожным относятся те соглашения, которые с момента заключения не соответствовали нормам российского законодательства. В таком договоре нет сомнений в недействительности. Единственной причиной для ничтожности – это наличие факта нарушения требований закона.

Такой договор считается недействительным в силу своего характера, а не по решению суда. Однако само признание недействительности происходит на основании судебного рассмотрения дела.

Для признания ничтожной сделки недействительной ч.1 ст. 181 ГК РФ установлен срок длительностью в 3 года.

В этой же статье установлен порядок исчисления срока: со дня исполнения соглашения по поводу объекта недвижимого имущества либо с момента предъявления иска третьим лицом, которому стало известно о начале исполнения условий.

Для ничтожных сделок установлен максимальный предел срока исковой давности. Верхняя граница периода оспаривания не превышает 10 лет с момента исполнения условий сторонами.

Среди ничтожных сделок есть несколько подвидов, такие как:

  • Мнимые – это такие соглашения, которые совершены без намерения создать новые юридические последствия для сторон договора;
  • Притворные – те, которые покрывают за собой другое соглашение по поводу недвижимого имущества;
  • Действия по передаче прав на имущество с малолетними и ограниченно дееспособными гражданами;
  • Нарушающие права и интересы третьих лиц;
  • Те гражданско-правовые договоры, которые нарушают правопорядок и нравственность.

Оспаривание правовых действий с недвижимостью потребует от истца внимательности и юридической грамотности при составлении заявления в суд и описании причин для признания его недействительности.

  Права и обязанности ребенка в школе

Дополнительно о сроках оспаривания сделок с недвижимым имуществом можно узнать, посмотрев видео:

Источник: https://pokodeksu.ru/grazhdanskoe-pravo/sroki-osparivaniya-sdelki-s-nedvizhimostyu.html

Ссылка на основную публикацию