Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Минусы:

  • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
  • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
  • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
  • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

Минусы:

  • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

Плюсы:

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

  • возраст объекта;
  • его назначение;
  • полезная площадь;
  • общее техническое состояние и качество ремонта;
  • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

  • газеты, журналы и другие печатные издания;
  • наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

  1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
  2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
  3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

  • разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
  • найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
  • в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

  1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
  4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
  5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
  6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
  7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
  8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
  9. Договора аренды или субаренды.
  10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
  11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
  12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Частые вопросы/проблемы

Как найти покупателя на объект?

Как продать офис, склад или магазин? «Рассказать» об объекте как можно большему числу потенциальных покупателей. Используйте различные рекламные каналы, привлекайте к процессу посредников, не брезгуйте «холодными» звонками.

Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?

На практике чаще переоформляют жилые квартиры в торговые помещения, чем наоборот. Но при желании бизнес-недвижимость можно тоже можно перевести в жилую. Правда, это потребует от владельца объекта серьезных затрат времени (от одного года) и кучи денег и нервов.

Самая главная проблема: привести объект в соответствие нормам для жилых помещений. Придется вызывать представителей различных служб (пожарных, например) и оформлять разрешения.

В 90% случаев потребуется перепланировка или переустройство помещения. Готовим проект строительных работ, согласовываем его с чиновниками, делаем ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «одобрить».

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Ну, а дальше, собственника объекта ждет следующий этап: переделка документов (нужен новый технический план и новая выписка из ЕГРН).

И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно продавать как жилую.

Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?

Подготовить полный пакет документ документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости.

Как быстро продать любой коммерческий объект?

  • Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

За отдельную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже объекта. Еще один плюс сотрудничества с АН: посредник, как и Вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход в разы ускоряет продажу.

  • Совет 2. Выбирайте фирмы, которые специализируются на срочном выкупе недвижимости

Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижку. Крупные АН выкупают объекты со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги.

  • Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

Укажите в объявлении все плюсы недвижимости: близость транспортной развязки, проведенные коммуникации, шикарный вид из окна офиса. Сделайте качественные фото!

  • Совет 4. Создавайте целевую рекламу

Реклама обязательно должна быть грамотно таргетированной. Запускайте ее не на общих, а на специализированных сайтах.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Основной нюанс: если Вы владели объектом КН дольше трех лет, то платить налог с его продажи не нужно.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Если меньше трех лет, то напоминаю правила: за базу расчета принимается большая из двух величин: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 или цена, указанная в договоре купли-продажи. Из этого числа вычитается стоимость покупки недвижимости. И уже к полученному значению применяется ставка налога.

Ставка налога для разных категорий продавцов:

  • физлица: 13%;
  • юрлица и ИП на общей системе налогообложения: 13% плюс 18% НДС;
  • 6% или 15% для ИП на упрощенке (схема «доходы» или схема «доходы минус расходы»).

Заключение

Продать коммерческую недвижку не так сложно, как кажется. Нужно «всего лишь» подготовить объект к продаже, правильно его оценить, придумать грамотное объявление, сделать качественные фото, задействовать максимум рекламных каналов, подготовить полный пакет документов, провести десятки просмотров, выбрать покупателя и подписать с ним договор.

Читайте также:  Продажа доли земельного участка в 2018-2019 году: нужен ли нотариус?

А можно делегировать все профессиональным риэлторам – специалистам по сделкам с недвижимостью. Поделившись с ними частью прибыли от продажи объекта. И сэкономив себе кучу времени, сил и нервов.

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kommercheskuyu.html

Как обойтись без услуг риэлтора при продаже, покупке, аренде

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Причина, по которой клиенты не желают обращаться к риэлторам – экономия денег на их услугах. Это можно узнать по обратной связи, от неудачного опыта, проб самостоятельного закрытия сделок по собственным объектам. Вопрос в том, соответствуют ли опасения – реальности, можно ли сэкономить и получить качественную услугу без риэлтора, что в итоге можно потерять при отказе обращения к посредникам?

Как найти и выбрать квартиру, продать или купить недвижимость, проверить документы? Постараюсь ответить на эти вопросы. Можно сказать, что это пошаговая инструкция для все ещё сомневающихся клиентов, но ни как не для того, чтобы кинуть риэлтора.

На сегодняшний день эти вопросы актуальны при аренде от прямого хозяина, в вопросах по сделкам при продаже или покупке без посредников.

Так может, не так страшен риэлтор, как его малюют? Создается впечатление, что для некоторых клиентов риэлтор, как стоматолог для маленьких детей.

Вообще, дальше буду давать «вредные» советы, и кратко описывать, так как без вникания в детали каждый пункт, может оставаться только словами. Ведь без опыта, понимания рынка, умения создавать спрос, не специалистам будет очень сложно реализовать все это на практике.

Целью показать, что самостоятельно клиент ни на что не способен – не стоит. Но и доказывать, что все собственники смогут самостоятельно и успешно продавать, тоже не стану.

Так как в первом и во втором случае есть свои удачные и не очень примеры. Если вы ранее самостоятельно продавали собственные объекты, то я вас поздравляю.

Но, а если после личного опыта, вы в итоге обращались к посредникам, то поймете о чем я.

Тем более, не выложу здесь уникальную, обобщенную методику по самостоятельной продаже, так как элементарно не знаю и не слышал до сих пор о таковой. Каждая продажа, это отдельный и уникальный проект, который часто похож на другие, но при этом есть свои нюансы.

Например, 2 квартиры, расположенные рядом по соседству, с одинаковой площадью, ремонтом и выходом, могут отличаться по стоимости. Случаи разные бывают, одному собственнику нужно срочно деньги, а другой может не спешить с продажей. У первого готовы документы, а второй пока их делал, то за это время поменялся курс валют и уже успела поменяться цена.

Исключение одного пункта из списка в идентичности квартир (например, площадь, ремонт, этажность, …), может существенно повлиять на разницу в стоимости.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Как продать квартиру без риэлтора

• Для начала выясните, все ли бумаги необходимые для заключения сделки, у вас готовы. • Найдите и изучите аналоги (по параметрам, месторасположению, площади, состоянию, ремонту и т.д.) для создания стоимости по которой хотелось бы продать. • Продумайте, какие сценарии продаж могут быть: наилучший, хороший, отрицательный.

При каких случаях вы откажетесь от дальнейшей продажи. • Приведите свою квартиру в порядок, спрячьте те вещи, которыми ежедневно пользуетесь (посуда, одежда, белье, проч.). Возможно придётся сделать косметический ремонт или снивелировать некачественные моменты в состоянии и ремонте.

• Сделайте побольше качественных фотографий, при возможности снимите видео. В некоторых случаях клиентам нравятся интерактивные обзоры квартир в 3D-формате. Подготовьте планы и схемы квартиры. • Опишите более детально все достоинства квартиры, что и где стоит в комнатах и других помещениях.

Не на последнем месте стоит информация об окружающей инфраструктуре: ближайшие магазины, школы, детские садики, больницы, парки, водоемы. Укажите, какая транспортная развязка вокруг, расстояние к центру и другим местам. • Разместите информацию о квартире на сайтах объявлений, порталах недвижимости. Подайте рекламу в газеты и журналы.

Повесьте баннер на фасаде дома о продаже. Подавайте рекламу в другие источники: соцсети, контекстная реклама, раздача листовок, расклейка объявлений и т.д. • После предварительных работ и запуска маркетинга, вы должны спланировать возможное время показов. Желательно, подготовить распечатанную информацию о квартире и выдавать ее при осмотре клиентам.

Этапы проведения переговоров, возможные смены подхода к продаже, кратко описать у меня не получаться. Здесь все индивидуально, отталкиваясь от своего жизненного опыта.

Неплохо, если вы заранее найдете нотариуса и юриста, с которым можно было бы проконсультироваться на предмет оформления сделки. Основные вопросы, которые не мешало бы выяснить, это: место, где будет совершаться сделка, возможность задатка, сроки по которым закроется вопрос.

Что касается продажи участков и домов, последовательность – аналогична, только надо учитывать, что пакет документов будет побольше (по дому) или иной (по участку); предпродажная подготовка тоже в какой-то части похожа, в чем-то будет разниться.

Особенности работы покупателя со своим риелтором, в рамках этого текста описывать не стану. В принципе, теоретически я выложил ту последовательность действий, благодаря которым можно продавать квартиру без риэлтора. Секретов больших не раскрывал, так как у меня их вроде нет. Сам стараюсь работать максимально открыто и честно.

Каждый мой клиент должен знать зачем я ему как посредник нужен и за что он мне платит. Так и при самостоятельной продаже, собственник должен понимать, почему он не хочет обращаться к риелторам: это экономия денег и времени, недоверие к посредникам, непонимание их работы? Вот что? Напишите, пожалуйста, если вам не трудно.

Ок?

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Как купить квартиру без риэлтора

• Вы уже определились с желаемым бюджетом покупки, месторасположением, и основными параметрами квартиры. • Изучили предложения в печати и в интернете. • Перед просмотром, советую узнать, кто продает: хозяин (представитель собственника) или посредник.

• Уточните, на каком праве; если это посредники то, как они работают и продают: по устным договоренностям, договору или эксклюзивному договору. Так как без эксклюзивного договора, собственник может дать возможность продавать нескольким посредникам.

Эта информация необходима для того, чтобы потом с вас, не понятно за что, не требовали оплатить комиссионные. Значительная часть посредников (в Киеве на сегодняшний день) работают непонятно по каким принципам, без намека на цивилизованность подходов, где клиенту могут быть навязаны дополнительные расходы.

Но так как значительное количество посредников продают, как правило, изначально информацию об объекте, а не сам объект, то и платить им бывает, непонятно за что. Поэтому, советую спрашивать, за что и кому оплачивается? Нет ясности и четкости в ответе – спокойно ищите прямой контакт собственника.

• Перед просмотром ознакомьтесь с местностью, изучите общее состояние дома, парадного, лестничной площадки, лифта, других помещений. • В самой квартире, вам придётся быть предельно внимательным, чтобы не упустить какие-то моменты в некачественном ремонте или скрытом, неудовлетворительном состоянии части квартиры.

• Расспросите о документах, о том, кто прописан, о состоянии, преимуществах, недостатках квартиры. Но имейте ввиду, что не всегда можете услышать всю правду. • Поинтересуйтесь, сколько времени необходимо для закрытия сделки, на съезд или переезд. • Есть ли у них свой нотариус, как и где, было бы им удобно заключить сделку.

Кстати, есть немало предложений по продаже в открытых источниках, которые выступают в качестве пустышек (заманух). Этих предложений реально не существуют, а делается это для примитивного сбора входящей информации по потенциальным покупателям, с последующим навязыванием своих посреднических услуг.

Не удивляйтесь, если в большинстве случаев услышите с другого конца трубки, что «квартира под задатком» или что «она уже продана, и мы можем предложить другие варианты». Используется этот метод, по аналогии – как крючок на рыбалке, только «крючок» это предложение (объявление), а «рыба» – покупатель.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Как снять квартиру без риэлтора

Пункты по покупке квартиры можно рассмотреть и для вопросов по аренде. Но с некоторыми дополнениями: • Кто оплачивает и за что услуги: арендатор или арендодатель? • Узнайте, когда можно будет въехать в квартиру? • На какой срок сдается квартира? • Возможно, ли повышение арендной ставки, и в каких промежутках времени?

По возможности проживания определенного количества людей, детей или присутствия домашних животных, как правило, уже уточняется в предложении.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Не знаю, кому и как видится простота и скорость продажи, но понимание о происходящем возникает после первых дней. Экспериментировать в продаже самому или с посредником, бывает не очень оправдано для самого же собственника. И опять напомню – так как, можете потерять время. А время – это деньги.

Вроде как, клиент может использовать мои советы, но гарантии на успех – он создаст своими же действиями. Бесплатного в этом мире – нет, как мне кажется.

Поэтому, если не деньгами, то «эксперименты» в большинстве случаев «оплачиваются» собственным временем.

А при продажах, еще необходимо учитывать эмоциональную сторону, что под силу в использовании специалистам с опытом и в чем могут вполне просчитаться собственники.

Лучшие, эффективные системы, по уникальным методикам может, и существуют, но окончательное решение всё равно принимаете только клиент, руководствуясь внутренним голосом.

И только клиент в итоге отвечает за свой собственный выбор.

Продать он то сможет, но вопрос, сколько потратит при этом времени и средств и сможет ли создать добавочную стоимость, как это получается у профессионалов, таких как, например, работающих по СПП (системе партнерских продаж).

Отправь заявку

Источник: http://grishko.com.ua/kak-obojtis-bez-uslug-rieltora-pri-prodazhe-pokupke-arende

5 способов ускорить продажу: лайфхаки для собственников коммерческой недвижимости

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторовЛейсан Мелихова, генеральный директор компании ООО «СКБ-Инвест» из Екатеринбурга, делится наработками, как максимально быстро реализовать коммерческую недвижимость.

Многие думают, что продать объект коммерческой недвижимости — это долгий процесс, но если вы хотите это сделать быстро, то это возможно. Для начала определимся, что относится к коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для извлечения прибыли собственником этой недвижимости. На сегодняшний день существует 4 вида коммерческой недвижимости: офисная, производственная, складская и торговая. Мы поговорим именно о торговой недвижимости.

 Итак, как продать её быстро?!

  • Конечно, красиво составленное описание и фотографии объекта, а также реклама на всех площадках города и области смогут сдвинуть дело с мёртвой точки, но я расскажу о других способах ускорения продажи коммерческой торговой недвижимости.
  • #1. Будьте в курсе трендов рынка
  • Нужно понимать, что на сегодняшний день более востребовано, какие метражи и форматы: можно разделить крупный по метражу объект на более мелкие помещения или, наоборот, объединить мелкие помещения в одно большое в зависимости от потребностей и инфраструктуры данного места.
  • После трансформации объекта и правильного документального оформления, ликвидность повысится, что скажется на более быстрой реализации.
  • И возможно после преобразования цена самого объекта возрастёт.
  • #2. Правильно понимайте механизм ценообразования
  • Многие объекты долгое время висят в базах и на рекламных площадках, а спроса нет, так как собственники просят высокую цену.
Читайте также:  Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома

Чтобы понять, какая цена адекватна для вашего объекта, лучше просчитывать окупаемость объекта и сравнивать с доходностью других инвестиционных инструментов. На сегодняшний день большинство объектов, которые быстро продаются, имеют срок окупаемости 7-9 лет. Если вы не готовы продавать объект по такой цене, ждать покупателя придётся очень долго.

Плюс к этому необходимо провести анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики по площади, места расположения, транспортной доступности, наличии парковки и т.д.

#3. Обратите внимание на статус арендатора

Если вы продаёте не просто коммерческое помещение, а арендный бизнес, то обратите внимание на статус арендатора: чем он стабильнее, тем легче продать. В этом случае также лучше знать предпочтения инвесторов на сегодняшний день, кому отдаётся предпочтение в этом случае, какой бизнес на сегодняшний момент наиболее стабилен.

Плюсом для выбора инвестора именно вашего варианта станет и срок договора аренды. В идеале он должен соотвествовать сроку окупаемости.

Иногда смена арендатора и перезаключение договора приводит к быстрой реализации.

#4. Задумайтесь об иной подаче

Если вы продаете пустое коммерческое помещение, то стоит подумать о том, чтобы сдать это помещение в аренду и продать как арендный бизнес, ведь его инвесторы покупают более охотно. Как быстро продать арендный бизнес, смотрите пункт выше.

Дополнительно обратите внимание и на техническое состояние своего объекта. Возможно стоит провести хоть небольшой косметический ремонт и объект станет более привлекательным и для арендаторов, и для инвесторов.

#5. Используйте закрытые продажи

Самый эффективный и быстрый способ продажи на сегодняшний день – это закрытые продажи, ведь именно там большая концентрация инвесторов. Самые быстрые и выгодные сделки для собственников и инвесторов происходят на так называемых закрытых площадках. Эксклюзивные варианты всегда остаются самыми востребованными.

P.SЕсли продажа нужна очень быстрая, то можно обратиться к услуге срочного выкупа коммерческой недвижимости. Однако для такой процедуры лучше выбирать проверенные организации.

Источник: https://blog.N1.ru/2017/10/23/commerce/

Как обойтись без риелтора: история самодеятельного покупателя | Rusbase

20:01, 23 ноября 2010 недвижимость покупка квартир риелтор

Расскажите друзьям

  • Facebook
  • Вконтакте
  • Одноклассники
  • Twitter

20:01, 23 ноября 2010

Если вас не пугает необходимость прозванивать базу и ездить на просмотры, то можно сэкономить

Однозначный ответ на вопрос, стоит покупать или продавать квартиру без риелтора, дать сложно, тем более, что обращение к риелтору не всегда гарантирует 100%-ный результат. Если вы способны с умом подойти к делу и не боитесь трудозатрат, то можно сэкономить приличную сумму. Для покупателей, которые готовы рискнуть, мы предлагаем историю из жизни о покупке квартиры без помощи риелтора.Недавно моя подруга покупала квартиру: сама подыскала себе объект, а интересы продавца представляло одно очень известное агентство недвижимости. Подруге была объявлена цена в 7,5 млн. рублей. Когда дело дошло  до расчетов, риелторша выгнала  своих клиентов (продавцов) из помещения с банковской ячейкой и прошипела моей подруге: «А теперь быстро кладем в другую ячейку 400 тыс. рублей!» То есть своим клиентам она сообщила, что квартиру готовы купить за 7,1 млн. рублей. Моя подруга попробовала было возмутиться, но агентша  ее «урезонила»: «Вы же согласны купить квартиру за эту сумму, какая вам разница, что эти деньги получит не продавец?» С продавца она, кстати, взяла еще и официальную  комиссию (около 300 тыс. рублей).  То, что произошло с моей подругой, на профессиональном жаргоне называется «маржеванием». Есть и другая причина, по которой риелторы очень боятся, что продавец и покупатель выйдут на прямой контакт — они могут договориться и не платить за услуги посредника. Наслушавшись историй, подобных описанной выше, но главным образом из-за ограниченных финансовых ресурсов, мы с сестрой, которая работает в отделе ипотечного кредитования в крупном банке и довольно неплохо разбирается в ценах на квартиры,  приняли решение заняться поиском жилья самостоятельно.

Поиск

Поскольку в нашей семье недавно случилось прибавление, и я сижу в декрете, то искать варианты выпало мне, благо времени на просмотр баз по недвижимости у меня сейчас достаточно. К слову,  мать моего приятеля когда-то давно даже специально уволилась с работы и устроилась в агентство недвижимости, чтобы узнать все про рынок и купить ему квартиру.

Проработав около полутора месяцев, она нашла квартиру, провела сделку и вернулась на свою инженерную должность.Итак, я стала просматривать объявления о продаже квартир в газете «Из рук в руки», журнале «Недвижимость и цены» и в профессиональной базе риэлторов Winner, доступ в которую обошелся мне в 4000 рублей на месяц. У нас было около 6,5 млн.

рублей, на которые нам хотелось купить «трешку». (За такие деньги даже на упавшем рынке найти трехкомнатную квартиру непросто, это будет довольно убитое жилье в пятиэтажке). Но посоветовавшись с родственниками, мы пришли к выводу, что все равно это лучше, чем «двушка», тем более, что в будущем планируется еще один ребенок.

Так что, пусть плохонькая, но «трешка». Часть денег у нас была накоплена (5,7 млн. рублей), а с остальной суммой нам помогли родные.До этого мы неоднократно снимали квартиру, поэтому механизм поиска жилья мне был более-менее ясен. Для тех, кто хочет пойти по моему пути, сообщу, что не так страшен черт, как его малюют.

Сегодня средняя комиссия риелтора на рынке составляет 4-8%. Если вы покупаете квартиру за 6,5 млн. рублей, то за услуги посредника придется заплатить от 260 тыс. до 520 тыс.

рублей!  Прикинув, что помощь риелтора обойдется мне в стоимость автомобиля или того же самого ремонта (а денег у нас едва ли «наскреблось» на квартиру), мы решила попробовать сами. Если вы в состоянии самостоятельно просматривать базу, обзванивать авторов объявлений и ездить на показы, то без риелтора, по большому счету, можно обойтись.

 Его работа заключается в поиске объекта, проверке его на юридическую чистоту и помощи в заключении сделки и регистрации договора. Самой уязвимой частью здесь является как раз юридическая. Но что-то мне подсказывает, что хорошие юристы редко идут в риелторы.

Риелтору все равно, что вам продавать и «чистый» ли объект, ведь он зарабатывает на комиссии. А если с квартирой что-то окажется не так, например, объявятся какие-то не участвовавшие в приватизации дети или отбывавшие срок в местах лишения свободы родственники, то оспорить сделку им не составит труда. 

Появление юриста

Итак, объект был найден (на это ушло две недели ежедневных  просмотров базы и прозвонов, раза три мне пришлось вызывать няню, чтобы съездить на просмотры уже конкретных вариантов). Это была трехкомнатная квартира на Щелковской, принадлежавшая двум братьям, намеревавшимся разъехаться по двум однокомнатным квартирам.

У братьев  был свой риелтор из крупного агентства недвижимости, которая подыскала им варианты. Нам предстояла альтернативная сделка. Я нашла по знакомым юриста. По телефону мне сообщили, что полное сопровождение сделки (проверка всех подписываемых мной документов, проверка квартиры на юридическую чистоту и поддержка на переговорах) обойдутся мне в 40 тыс.

рублей, при этом я не привязана к конкретной квартире. То есть, если она окажется юридически «нечистой», он будет работать со мной по следующему варианту, который я найду. Так что на внесение аванса я уже шла «вооруженной до зубов», т.е. вместе с юристом.

Аванс просили для того, чтобы зафиксировать цену, чтобы объект не ушел, пока я буду проверять его на юридическую чистоту.  Мы договорились, что я внесу 100 тыс. рублей. Итак, когда я внесла аванс, мой юрист занялся проверкой квартиры.

  Выяснилось, что один из братьев когда-то в детстве попал на учет в ПНД (психо-неврологический диспансер), однако оба брата в унисон твердили, что сейчас он не состоит на учете.

Юриста этот факт смутил и он порекомендовал мне отказаться от покупки, поскольку впоследствии сделку могли признать недействительной в связи с тем, что она была заключена лицом, не осознававшим своих действий. Я расстроилась: найти вторую такую квартиру будет очень и очень непросто.

Тогда Александр рассказал мне, что можно сделать освидетельствование братьев независимым врачом в день сделки. Это обойдется мне в дополнительные 6000 рублей (за две справки).

Но я все же волновалась, и опять же по совету юриста решила дополнительно сделать титульное страхование (от риска потери права собственности) на три года (срок исковой давности) стоимостью в 1,5% от суммы сделки. Такой вариант меня окончательно успокоил, и наконец, после всех мучений мы подписали договор купли-продажи, а через месяц я  получила свидетельство о праве собственности, и стала обдумывать, какой мне сделать ремонт.

Итог: вместо 260 тыс. рублей комиссионных риелтору я потратила 40 тыс. рублей на услуги юриста, 6000 рублей на услуги врача, 4000 рублей на доступ к базе недвижимости и 97 500 рублей за страховку (всего 147 500 рублей), т.е. сэкономила около 100 тыс. рублей при самом минимальном агентском вознаграждении.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Агрегатор новостей 24СМИ

Источник: https://rb.ru/article/kak-oboytis-bez-rieltora-istoriya-samodeyatelnogo-pokupatelya/6590837.html

Как продать коммерческую недвижимость в 2019 году — быстро, дорогую, риэлтор, квартиру, без налогов

На рынке недвижимости часто происходят ситуации, когда выставленный объект коммерческой недвижимости продается за несколько месяцев или за неделю.

Однако чаще всего случаются ситуации, когда помещение на протяжении месяцев не может найти своего покупателя.

Рассмотрим, как лучше продать коммерческую недвижимость в 2019 году, какие есть нюансы, необходимо ли обращаться к риэлторам и как осуществить продажу быстро.

Основные моменты

Рассмотрим основные понятия, необходимые для понимания данного вопроса, как правильно провести оценку рынка коммерческой недвижимости, а также законодательную базу, регулирующую вопрос продажи объектов коммерческой недвижимости.

Читайте также:  Оформление договора аренды земельного участка с администрацией

Рассмотрим, можно ли продать квартиру под коммерческую недвижимость или данная сделка не разрешена.

Необходимые термины

Коммерческая недвижимость Участок земли или объект недвижимости, который используется с целью осуществления коммерческой деятельности с целью получения прибыли от деятельности или сдачи ее в аренду
Риэлтор Специалист, который занимается покупкой и продажей объектов коммерческой недвижимости, за свои услуги получает вознаграждение в виде комиссионных

Правильная оценка рынка недвижимости

Коммерческая недвижимость включает объекты нежилого фонда, которые используются в качестве банковских или торгово-офисных помещений, развлекательных центров или в других целях, которые не связаны с постоянным проживанием граждан.

К данной категории относятся также промышленные постройки и производственные цеха, склады и офисы, открытые площадки, которые находятся на территории промышленных предприятий.

В соответствии с нормами законодательства объектом коммерческой недвижимости является капитальное сооружение, то есть здание или постройка, которое стоит на постоянной основе.

Все коммерческие объекты могут стать предметом коммерческих сделок, их можно реализовать, сдать в аренду или предложить банку в качестве залога.

  • Вложение финансов в коммерческую недвижимость является выгодной инвестицией в условиях стабильно развивающейся рыночной экономики.
  • Однако во время кризиса возможна и значительная потеря средств в данной сфере.
  • Поэтому перед приобретением коммерческого объекта необходимо оценивать и анализировать рынок недвижимости, для того чтобы принять правильное решение.

По итогам 2019 года отечественный рынок недвижимости достиг стабильного уровня развития, также наблюдалась повышенная активность инвесторов и постоянный рост капиталовложений в коммерческие объекты.

Как прогнозируют эксперты на 2019 год, экономика будет демонстрировать стабильные темпы роста на уровне от 0,5% до 2%. Базовым сценарием прогноза предполагается рост национальной экономики на 0,8% на протяжении 2019 года.

Нормативное регулирование

Основными нормативными актами, которые регулируют рынок коммерческой недвижимости, являются:

Как изложено в ст. 131 ГК РФ, право собственности на коммерческую недвижимость, их возникновение и переход к других юридическим и физическим лицам должны проходить процедуру государственной регистрации в Едином госреестре недвижимости.

Как быстро продать коммерческую недвижимость

Любая предпринимательская деятельность предполагает, что должны быть производственные или промышленные помещения для ведения бизнеса и производства.

Однако часто возникает необходимость смены или расширения места ведения предпринимательской деятельности, и возникают вопросы, как продать дорогую коммерческую недвижимость, каким образом быстро реализовать объект коммерческой недвижимости и приобрести новый в соответствии с промышленными нуждами.

Поиск покупателя

  1. Залогом успешной продажи являются оптимальная и оправданная стоимость, грамотная и продуманная рекламная кампания.
  2. Именно благодаря грамотно сформированной и размещенной рекламе можно быстро найти заинтересованного покупателя и реализовать недвижимость.

  3. Данный вопрос лучше поручить профессионалам, однако можно им заняться и самостоятельно, однако для этого потребуются значительные затраты времени.

  4. Для того чтобы быстро найти покупателя, необходимо использовать все каналы информации:
  • размещение объявления в базе коммерческой недвижимости;
  • подача объявления в специализированных изданиях;
  • подача объявления на специальных порталах в интернете.

С целью быстрого поиска потенциального покупателя необходимо соблюдать некоторые нюансы:

В объявлении нужно описать детально все преимущества и плюсы объекта Отличия от предложений конкурентов
Качественные фотографии помещений и территорий Сделанные с хороших ракурсов, которые привлекут покупателя
Правильный выбор рекламного носителя В случае продажи крупного коммерческого объекта рекомендуется подавать объявления на специализированных ресурсах, предназначенных для крупных промышленных объектов с соответствующей ценой. Также не помешает большой баннер непосредственно на объекте
Грамотно организованные просмотры Прежде необходимо убрать помещение, очистить от мусора и ненужной мебели. Желательно проводить просмотры в дневное время и лично, чтобы быть в состоянии ответить на интересующие вопросы покупателя и выгодно реализовать объект, подчеркнув его достоинства

Подготовка к сделке

Прежде чем подготовить договор купли-продажи, необходимо тщательно подготовить коммерческую недвижимость к продаже и обеспечить юридическую чистоту имущества.

Последовательность действий при подготовке здания или территории включает следующие:

Если коммерческая недвижимость пребывает в собственности на протяжении длительного срока Необходимо проверить и при необходимости внести изменения в кадастровый паспорт. Ведь все перепланировки и пристройки должны быть внесены в документацию
Приготовить пакет документации Которые являются подтверждением прав на пользование земельным участком под объектом недвижимости. Если участок был получен в пожизненное пользование или передан на безвозмездной основе, тогда перед оформление и сделки рекомендуется оформить право собственности на землю
Взять справку из Госреестра о том, что на участок или коммерческий объект Не наложены аресты или обременения. Если же они были, тогда необходимо четкое описание, на каком основании они были наложены и когда сняты
Провести детальную проверку покупателя Сделать это можно таким образом — получить выписку из базы юрлиц на предприятие и его владельца, проверить полномочия ответственного за проведение сделки лица. Если вам предоставляют доверенность, необходимо проверить ее подлинность у нотариуса
Предъявить опытному юристу перечень документации С целью поиска слабых мест. Если же исправить их не представляется возможным, необходимо выяснить, насколько это отразится на стоимости продажи

Склад

Для того чтобы оформить сделку по продаже склада, необходимо обладать предпринимательским талантом и умением убеждать покупателя.

Перед проведением сделки необходимо взвесить все нюансы и принять правильное решение. Рассмотрим шаги для продажи промышленного склада:

Процесс реализации коммерческой недвижимости Начинается со сбора требуемого пакета документов, то есть составления подробной характеристики объекта. Потенциальному покупателю должны быть предоставлены подробные сведения о недвижимости, о ее состоянии, размерах и местонахождении
Необходимо подготовиться к конкурентной борьбе Ведь очень редко склад могут приобрести практически сразу и по выгодной стоимости. Необходимо тщательно изучить и проанализировать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, чтобы ориентироваться в текущих условиях и избежать длительного процесса продажи
Предварительная реклама объекта Для чего понадобится использовать все доступные каналы информации и подавать объявления во все доступные источники информации. Все данные задачи можно поручить специалисту от агентства недвижимости, который благодаря наличию специальных знаний сможет ускорить процесс

Офис

Офисы являются наиболее часто продаваемыми коммерческими объектами, которые покупаются и сдаются в аренду.

Для продажи офиса необходимо выполнять следующие шаги:

Первым шагом необходимо провести оценку стоимости Технических характеристик офиса и наличие права собственности. Цена устанавливается на основании среднестатистических цен на рынке. Повышенную стоимость можно устанавливать на объекты, которые находятся в рамках города и имеют удобные пути подъезда для транспорта. Огромное значение имеют следующие параметры — удобная инфраструктура, качество ремонта, грамотно оформленная документация, современные схемы защиты и безопасности объекта, удобные инженерные сети
Можно продавать офис самостоятельно или при помощи риэлтора Который обеспечит юридическую чистоту сделки, обеспечит привлечение покупателей
Офис, выставленный на продажу Заносится в базу данных агентства недвижимости, которое имеет огромное количество потенциальных клиентов. Благодаря профессиональной работе специалистов увеличивается количество показов, повышается скорость и оперативность реализации. Также агентство обеспечит соблюдение юридических и законных условий и требований

Если действовать через риэлтора

С целью оперативной продажи и грамотного оформления сделки рекомендуется обратиться к риэлтору.

Его задачей является правильная подача коммерческого объекта, который необходимо правильно и детально описать, прикрепить качественные фотографии с выгодных ракурсов.

Специалист должен определить круг потенциальных покупателей, которым может быть интересен объект, а также указать возможные улучшения и перепланировки в здании или на территории.

Риэлтор также имеет свои каналы подачи информации и может задействовать максимальное число источников информации.

По данным экспертов, открытая реклама привлекает около 50-60% потенциальных клиентов. Оптимальным вариантом станет отраслевой поиск, в котором специалист знает параметры расстановки стоимости.

Риэлтор занимается организацией просмотров для клиентов, при этом он также обеспечивает подготовку помещения к визиту покупателей и придает помещению наиболее выгодный внешний вид. Также специалист поможет правильно оформить сделку и провести взаиморасчеты.

Можно ли избежать налогов

В соответствии с законодательством продавец физлицо должно оплачивать налог в размере 13% от стоимости, а юридическое лицо оплачивает 2,2% налога.

В дальнейшем на покупателя возлагается оплата налога за объект коммерческой недвижимости — для физических лиц ставка налога устанавливается местным органом власти, а юридические лица оплачивают до 2% от стоимости.

Начиная с 2019 года налоги на коммерческую недвижимость оплачиваются на основании нового законодательства.

  • Общая ставка не предусмотрена, установлен лишь максимально возможный размер налога для коммерческой недвижимости.
  • Видео: как продать коммерческую недвижимость

    Необходимо заранее рассчитать, какую сумму нужно отдать в государственную казну за владение недвижимостью, а также рассмотреть возможности для снижения ставки налога.

  • Основанием для существенного возрастания размера платежа в казну за владение или реализацию коммерческого объекта недвижимости является необходимость использования для расчета кадастровой цены.

В роли налоговой базы для налогообложения в 2019 году выступала инвентаризационная цена, однако с 1 января налоговой базой считается кадастровая стоимость, которая значительно выше инвентаризационной и приближена к реальной рыночной стоимости.

Физические лица, оформленные как частные предприниматели и функционирующие на основании упрощенной системы, могут избежать необходимости платить налоги на коммерческую недвижимость.

Однако должно быть соблюдено условие, что данная недвижимость должна использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, а доход от деятельности облагается единым налогом.

Юридические лица не смогут пользоваться балансовой стоимостью зданий, с января 2019 года должна использоваться кадастровая стоимость объекта. Налог платят на общих основаниях юридические лица – плательщики налога на прибыль.

Местные региональные органы власти могут устанавливать определенные льготы и объекты, не подлежащие налогообложению.

Имеют право оплатить лишь 25% от необходимой суммы налога владельцы предприятий, которые осуществляют деятельность в следующих сферах:

  • медицинская помощь;
  • научные разработки;
  • услуги образования.

Объектами, полностью освобожденными от оплаты налога, считаются:

  • культурные объекты и религиозные учреждения;
  • предприятия бюджетной и транспортной сферы;
  • метрополитен;
  • предприятия обороны;
  • организации, которые обеспечивают рабочими местами инвалидов.

Итак, мы разобрались в нюансах продажи коммерческой недвижимости, какие документы для этого необходимы и как оформить сделку правильно и юридически грамотно.

Можно данные сделки проводить как самостоятельно, так и воспользоваться услугами профессионалов, которые помогут продать объекты быстро и по выгодной стоимости.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-prodat-kommercheskuju-nedvizhimost/

Ссылка на основную публикацию