Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным и муниципальным органом ордера на жилое помещение.

Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, соответственно наймодателями выступают государство (РФ, субъект РФ) или муниципальное образование в лице своих органов или управомоченное ими лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ.

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов: 1) гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; 2) отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры). Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений. В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменению договора социального найма жилого помещения специально посвящена ст. 82 ЖК РФ, которая предусматривает 2 основания изменения договора:

  1. Объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
  2. Требование дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя при жизни нанимателя (с его согласия), а также в случае смерти нанимателя.

Прекращение договора социального найма возможно, во-первых, в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон (в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ)); во-вторых, вследствие его расторжения по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ) либо по требованию нанимателя или наймодателя.

По инициативе нанимателя расторжение договора осуществляется: 1) вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в другое постоянное место жительства, в этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда (ч.

3 ст. 83 ЖК РФ); 2) по требованию нанимателя, которое может быть заявлено в любое время с письменного согласия членов его семьи, проживающих совместно с ним. При этом не требуется заблаговременного предупреждения об этом наймодателя.

По требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке. Расторжение договора социального найма влечет выселение нанимателя и членов его семьи. Возможны следующие варианты выселения:

  • с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
  • с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
  • без предоставления другого жилого помещения.

Договор социального найма. Договор найма жилого помещения: Видео

Источник: https://legalquest.ru/grazhdanskoe-pravo/zaklyuchenie-izmenenie-i-prekrashhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения

В связи с изменением обстоятельств договор социального найма жилого помещения может видоизменяться. Один из таких случаев — объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. Любой из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения. В случае отказа наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

В случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи договор социального найма жилого помещения тоже изменяется. Для этого требуется согласие всех членов семьи и наймодателя.

Возможно также изменение договора социального найма при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя в силу разных обстоятельств, вселении других граждан в качестве членов семьи, переустройстве или перепланировке, а также при получении освободившегося в квартире жилого помещения.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжения или изменения условий договора. Изменение оснований и условий на право получения жилого помещения по договору социального найма тоже не является основанием расторжения этого договора.

Если семья перестала быть малоимущей в связи с их улучшением материального положения, то тогда следует внести изменение в договор, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой они, раннее признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются.

Любопытно, что Жилищный кодекс Российской Федерации принял от своего предшественника один закон.

Ранее в соответствии со статьей 86 Жилищного Кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики, совершеннолетний член семьи нанимателя мог требовать заключения с ним отдельного договора при наличии помещения, удовлетворяющего установленным требованиям. Можно предположить, что такая позиция законодателя преследует цель ликвидировать коммунальные квартиры.

К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, Жилищный Кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Исключений для прав и обязанностей, возникающих в связи с требованием о разделе жилого помещения, в этом федеральном законе нет.

Договор поднайма является сделкой, производной от договора социального найма жилого помещения (договор вторичного пользования). В этом случае договор социального найма и поднайма неразрывно связаны, и при расторжении или прекращении договора социального найма прекращается и договор поднайма.

  • Помимо этого договор поднайма утрачивает свою силу:
  • 1) по желанию поднанимателя;
  • 2) по истечении срока договора поднайма;
  • 3) по соглашению сторон;
  • 4) при невыполнении поднанимателем условий договора.
  • 5) если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами .

Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Если этот договор заключен без указания срока, он обязан предупредить другую сторону о его расторжении за 3 месяца. Если в договоре поднайма не указан срок его действия, то он договор поднайма считается заключенным на один год.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод о том, что договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из сторон — нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор жилищного найма (если гражданин заселён с семьёй, то необходимо также их согласие в письменной форме как проживающих, так и временно отсутствующих) при отсутствии надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).

Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив наймодателю о расторжении договора. В этом случае договор считается расторгнутым со дня их выезда. Если же с нанимателем выехала только часть семьи, остальные сохраняют право пользования жилым помещением с определением одного из них нанимателем.

  1. Если наниматель имеет членов семьи, временных жильцов или иных граждан, которые неадекватны по своему поведению, то есть разрушают или повреждают жилое помещение, систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, либо используют жилье не по назначению, то без всякого сомнения договор социального найма жилого помещения, которое предоставлено нанимателю, расторгается с ним (в случае семьи) или иных граждан.
  2. Расторжение договора однозначно возможно в случаях:
  3. 1) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает
  4. 2) систематического нарушения прав и законных интересов соседей
  5. 3) смена места жительства
  6. 4) использование жилого помещения не по назначению
  7. 5) смерть одиноко проживающего нанимателя
  8. 6) невнесение платы за коммунальные услуги в течении более 6 месяцев .

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого- либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Эта статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору и в этом случае целесообразно расторжение договора.

Если временно отсутствующий член семьи не исполняет свои обязанности (например, не участвует в оплате жилья), то возникает вопрос об утрате им права пользования жилым помещением.

  • Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
  • Расторжение договора социального найма не всегда ведёт к выселению нанимателя из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма без предоставления другого жилого помещения. Поэтому выселение может производиться:
  • 1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
  • 2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
  • 3) без предоставления другого жилого помещения .
  • Это возможно в случаях, если дом принадлежит сносу; жилое помещение признано непригодным для проживания или оно подлежит переводу в нежилое помещение; в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилого помещения площадь будет составлять менее или более учётной нормы .

Неблагоустроенное жилое помещение предоставляется по договору социального найма жилого помещения размером не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Жилое помещение должно отвечать требованиям Жилищного Кодекса Российской Федерации, то есть быть изолированным и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения с назначением разумного срока для устранения этих нарушений. Если они после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Эта нормы призвана защитить несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания.

Читайте также:  Отключение электроэнергии в связи с ремонтными работами

Наниматель и члены его семьи, которые без уважительных причин в течении 6 месяцев не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, выселяются в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.

Если же она прерывается, то оснований к расторжению договора и выселению нет.

Но, если этого не было соблюдено, то другое жилое помещение по договору социального найма должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, то есть быть не менее 6 кв. м. на человека.

При судебных разбирательств суд должен определить причину неоплаты жилья и коммунальных услуг, то есть является ли она уважительной. К уважительным можно признать, например, продолжительную болезнь или длительные задержки выплаты заработной платы.

При переустройстве или перепланировки помещения без согласия наймодателя так же не предусмотрено никаких последствии расторжения договора социального найма, поэтому его можно отнести к повреждению жилья или нарушение прав и интересов граждан.

Если конкретное лицо (наниматель, член его семьи) вследствии нарушения обязанностей утрачивает права пользования жильем, то договор в изменённом виде продолжает действовать в отношении всех остальных его участников. В случае признания судом виновных всех, то договор подлежит полному расторжению.

Бывают случаи, когда жилое помещение занято самоуправно. Выселение в этом случае неоспоримо, и право на принадлежность того жилья отсутствует.

Если гражданин приватизировал жилое помещение, будучи принадлежащее ему по договору социального найма, то этот договор расторгается с заменой другого на правах собственности, а не как малоимущего.

Хотелось бы привести пример из судебной практики по расторжению и выселению нанимателя по договору социального найма:

1.

Истица обратилась во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику, просила признать его утратившим право пользования квартирой со снятием с регистрационного учета по указанному адресу, признать договор социального найма, заключенный с ответчиком на право проживания в указанной квартире расторгнутым, ссылаясь на то, что истица зарегистрирована и постоянно проживает в спорной квартире, ответчик является ее бывшим супругом и по настоящее время по указанному адресу не проживает, оплату жилищно-коммунальных услуг не производит, добровольно выехал из спорного жилого помещения, после чего в квартиру не вселялся, тем самым в добровольном порядке отказался от своего права пользования указанной квартирой на условиях договора социального найма.

Заочным решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга исковые требования истицы к ответчику были удовлетворены в полном объеме, но дополнительным решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от «дата» в удовлетворении исковых требований истицы к ответчику о признании договора социального найма расторгнутым отказано. В апелляционной жалобе истица просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.

  1. Ответчик добровольно отказался от исполнения условий договора социального найма в связи с вступлением истицы в новые семейные отношения с другим мужчиной.
  2. Ответчик не имеет другого жилого помещения, приобретенного в собственность либо на условиях найма.
  3. Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не оплачивает коммунальные услуги, не может быть положен в обоснование отмены решения суда, так как за него коммунальные услуги оплачивается истицей, но она не лишена возможности взыскать с последнего понесенные ею расходы на оплату коммунальных услуг пропорционально причитающейся ему доле в судебном порядке.
  4. Исходя из изложенного ответчик лишается права пользования спорной квартирой исходя из обстоятельств дела.
  5. 1.
  6. 2.
  7. ВЫВОД
  8. 1.
  9. 2.

Источник: https://megaobuchalka.ru/5/13501.html

Изменение расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Несмотря на то что приватизация идёт уже не первый год, до сих пор многие люди живут в домах, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Именно с ними и заключается договор. Однако любой договор не вечен. Посмотрим, как именно происходит для социального найма:

  • изменение;
  • расторжение;
  • прекращение.

Когда происходит изменение и прекращение договора найма жилого помещения?

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма происходит при наличии оснований, предусмотренных законом. Проще всего определить, когда договор прекращается. ЖК РФ устанавливает для этого всего два основания:

  • физическое разрушение жилья. Если дома нет – договор дальше длиться не может, однако он именно прекращается, а не расторгается;
  • смерть жильца. Однако это условие работает лишь в том случае, если человек проживал в квартире либо комнате один. В том же случае, если там был зарегистрирован кто-то из членов его семьи либо других лиц, договор продолжает действовать, но уже с другим нанимателем.

И здесь мы уже переходим к другому вопросу, касающемуся изменения договора социального найма. Помимо смерти нанимателя, когда его место занимает другой жилец, изменение договора ЖК РФ связывает с некоторыми другими обстоятельствами.

Первым из них является заключение брака или иное объединение в семью (например, усыновление и т. д.).

Если граждане, которые уже проживали в одной квартире, стали семьёй, они вправе обратиться к собственнику жилья с требованием о том, чтобы теперь были изменены условия договора.

Это изменение приводит к тому, что все ранее жилые помещения будут рассматриваться в комплексе, а единый договор на них заключается с кем-то одним из новой семьи.

Вторым условием, при котором изменяется договор, является замена нанимателя. Любой взрослый и психически здоровый (то есть не лишённый по суду дееспособности) член семьи прежнего нанимателя вправе обратиться с заявлением.

В нём он с согласия остальных родственников, проживающих в квартире, может потребовать подписать договор уже с ним. В этом случае он занимает место прежнего нанимателя, исполняет все его обязанности и выступает в любых отношениях вместо него.

Сам же договор не перезаключается: считается, что продолжает длиться прежний, и произошла лишь замена стороны.

Расторжение договора по доброй воле сторон

Несколько больше оснований для того, чтобы расторгнуть договор. Прежде всего, ст. 83 ЖК РФ говорит о том, что такой договор может быть расторгнут в любой момент, если жилец и наймодатель договорились о таком расторжении. В этом случае действует принцип свободы договора, который частично относится не только к гражданскому, но и к жилищному праву.

Вторым случаем, когда расторгается договор, является выезд нанимателя со всей семьёй на постоянное проживание в другое место. В этом случае не требуется даже подписывать соглашение: согласно кодексу наём считается расторгнутым именно с того дня, как состоялся выезд, если закон не предусматривает иного.

Тут необходимо отметить, что изменение и расторжение договора социального найма в связи с выездом нанимателя связано с немалым числом проблем. Дело в том, что закон не определяет чётко, в течение какого срока должен отсутствовать человек, куда он конкретно должен выехать.

В частности, на практике был как минимум один случай, когда после семейной ссоры и развода муж-наниматель развёлся с женой и уехал жить в другой город. Договор был изменён, в качестве нанимателя выступила жена – а затем, спустя больше десяти лет, мужчина вернулся и попытался вновь прописаться на прежних квадратных метрах.

Признавать его утратившим право на проживание пришлось в судебном порядке.

Договор найма жилого помещения: изменение и расторжение через суд

Расторгнуть договор можно не только по согласию или в установленном законом порядке, но и через суд. Закон даёт наймодателю право провести такое расторжение в следующих ситуациях:

  • если оплата за жильё не поступает больше полугода;
  • если сам наниматель или иные лица, за которых он отвечает, регулярно портят и разрушают жильё;
  • если наниматель мешает другим жильцам (шумит, дебоширит и т. д.), нарушая их интересы настолько, что дальнейшее проживание вместе уже является невозможным;
  • если помещение используется не по назначению. Например, гражданин, организовавший в своей квартире мастерскую или магазин, рискует оказаться на улице.

Что же касается изменения, то оно тоже может происходить в судебном порядке в тех случаях, когда наймодатель отказывает добровольно удовлетворить требования, изложенные в заявлении жильцов.

Для того чтобы произошло изменение и прекращение договора социального найма через суд, заинтересованное лицо должно обратиться с исковым заявлением. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие заявленные требования (акт обследования повреждённой квартиры, справка о сумме долга и т. д.). По итогам рассмотрения иска суд выносит своё решение.

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/arenda/izmenenie_prekrashhenie_dogovora_najma/

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Не всегда возможно добиться прекращения действия договора в порядке взаимного соглашения.

Договор социального найма жилья наделяет граждан возможностью пользоваться жилищем в полном объеме, не имея помещений в собственности, тем самым реализуя законное право каждого на жилье. Человек волен в любой момент прекратить реализовывать это право по ряду оснований.

Это может быть переезд, приобретение другого жилья, и любые другие условия. Оптимальный и самый благоприятный исход правоотношений для участников соглашения — расторжение договора по соглашению сторон.

К сожалению, не всегда возможно добиться прекращения действия договора в порядке взаимного соглашения.

В случае выражения гражданином-нанимателем воли на окончание правоотношений по поводу конкретного помещения, используемого им по договору соцнайма, такой договор расторгается.

Не только наниматель наделен правом на прекращение жилищных правоотношений. Наймодатель в ряде случаев, в предусмотренном законом порядке, также может проявить инициативу к расторжению договора.

Поговорим о причинах, основаниях и методах окончания договорных отношений по поводу жилья, предоставленного по соцнайму.

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Основания расторжения договора соцнайма

Законом установлены следующие условия расторжения договора:

  • Соглашение сторон договора – самый благоприятный исход договорных отношений. В данном случае это основание не вызывает неблагоприятные юридические последствия для субъектов договора.
  • Инициатива лица, пользующегося помещением на правах нанимателя. Это положение, как отмечалось, реализуется при определенном условии: получении согласия родственников нанимателя, проживающих с ним в качестве семьи.
  • Разрушение жилья. Иными словами, полная потеря помещением своего функционального назначения, фактическая гибель жилищного объекта, такое его состояние, при котором пользоваться жилищем невозможно.
  • Выезд нанимателя вместе с семьей, в иное жилище. Договор можно считать прекратившим свое действие с момента освобождения указанными гражданами жилой территории.
  • Инициатива наймодателя. Может быть реализована лишь при наступлении определенных причин. И только в результате судебного разбирательства.
  • Смерть гражданина-нанимателя, если он пользовался помещением и проживал в нем один, также означает прекращение договора социального найма жилого помещения.

Порядок расторжения договора соцнайма

Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.

Читайте также:  Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом – порядок проведения процедуры, какие документы нужно собрать

В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.

Расторжение соцнайма в суде

Наймодатель вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Заявление подается в письменной форме, один экземпляр направляется лицу-нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, в который направляется, сведения о нанимателе и наймодателе.

В заявлении описывается причина для расторжения договора и указывается норма закона, которая, по мнению наймодателя, нарушена.

В судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, повлекшее подачу иска. Наниматель же имеет право приводить доводы относительно своей невиновности. Суд принимает решение с учетом информации, полученной от обеих сторон. Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и вступления его в силу.

Выселение по договору социального найма

Выселение происходит как с предоставлением гражданам другого жилища, взамен прежнего, так и без предоставления.

Жилище, которое передается гражданину после выселения, должно находиться в том же населенном пункте, где ранее проживал гражданин, и обязано отвечать всем требованиям закона относительно технического, противопожарного и санитарного состояния.

Жилье выдается с учетом установленных законом норм площади на каждого проживающего. Как правило, основанием для выселения с предоставлением нового жилья является признание дома аварийным и непригодным для проживания, снос дома.

Выселение нанимателя без предоставления другого жилица происходит по вине нанимателя, например, в случае, когда систематически не оплачиваются коммунальные услуги, когда своими действиями гражданин разрушает, уничтожает помещение, нарушает законные права других людей и отказывается устранить нарушения, несмотря на предупреждение нанимателя о необходимости это сделать. Для выселения необходимо иметь вступившее в силу решение суда.

  • Утрачивается ли право на заключение договора соц найма на ребёнка инвалида,если после решения суда вступившего в законную силу семья приобрела жильё, по квадратам не удовлетворяющие требования квадратуры на 1человека

Жанна24.03.2019 08:47

Здравствуйте! Согласно ст.

51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее — нуждающиеся в жилых помещениях): являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. То есть Вы имеете право на заключение договора социального найма.

Пчелинцева Марина Владимировна24.03.2019 16:19

Задать дополнительный вопрос

Ознакомьтесь с данной статьей.

Муликов Максим24.03.2019 18:39

Задать дополнительный вопрос

Есть соглашение о расторжении договора социального найма, разве правомочно расторгнуть договор, а потом с расторгнутого договора требовать деньги. Я на основании расторгнутого договора, не сохранял квитанции о оплате коммунальных платежей, правда восьми летней давности. Cоглашение о расторжении договора социального найма, было по соглашению сторон.

Дмитрий20.09.2018 21:49

Добрый день! Обязательства, проистекающие из условий социального найма, прекращаются в момент составления и подписания соглашения о расторжении договора. Но, если у Вас имелся ранее долг по коммунальным платежам, то Вы обязаны его оплатить. Восстановить квитанции по истечении стольких лет вряд ли возможно.

Дубровина Светлана Борисовна21.09.2018 14:18

Задать дополнительный вопрос

Верно, согласен с коллегой

Мартынов Роман Валерьевич22.09.2018 11:40

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте. Скажите есть договор соц. Найма. Наниматель нарушает договор и есть долг 165 т а договор продляют с таким долгом и наниматель не пресудствует на комиссии жилищной. Как можно сопутствовать чтоб выселили с этого жилья.

Мирослава21.08.2018 22:55

Добрый день! Согласно ст.

90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.  Приглашаем вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию — Промокод — «МИП».

Пчелинцева Марина Владимировна22.08.2018 11:35

Задать дополнительный вопрос

Мирослава06.09.2018 01:20

Как мне долбится расторжения договора я постороннее лицо.

Добрый день! Никак. Вы не являетесь стороной по договору.

Федорова Любовь Петровна04.10.2018 13:21

Задать дополнительный вопрос

Полностью согласна с коллегой.

Слоновская Татьяна Николаевна23.08.2018 17:20

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/rastorzhenie-i-prekrashhenie-dogovora-socnajma-zhilya.html

7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Выселение
граждан из жилых помещений, предоставленных
по договору социального найма

Согласно ст.

81 ЖК наниматель жилого помещения по
договору социального найма, общая
площадь которого на одного члена семьи
превышает норму предоставления, с
согласия проживающих совместно с ним
членов его семьи, в том числе временно
отсутствующих, вправе обратиться к
наймодателю с просьбой о предоставлении
ему жилого помещения меньшего размера
взамен занимаемого жилого помещения.

Наймодатель на основании заявления
нанимателя жилого помещения о замене
последнего обязан предоставить нанимателю
по согласованию с ним другое жилое
помещение в течение трех месяцевсо дня подачи соответствующего заявления.
Федеральным законодательством и
законодательством субъектов РФ могут
быть предусмотрены иные основания
замены гражданам жилых помещений.

Как
предусматривает ст. 82 ЖК, граждане,
проживающие в одной квартире, пользующиеся
в ней жилыми помещениями на основании
отдельных договоров социального найма
и объединившиеся в одну семью, вправе
требовать заключения с кем-либо из них
одного договора найма всех занимаемых
ими жилых помещений.

Дееспособный
член семьи нанимателя с согласия
остальных членов своей семьи и наймодателя
вправе требовать признания себя
нанимателем по ранее заключенному
договору социального найма вместо
первоначального нанимателя. Такое же
право принадлежит в случае смерти
нанимателя любому дееспособному члену
семьи умершего нанимателя.

В соответствии
со ст. 83 ЖК договор социального найма
может быть расторгнут в любое время по
соглашению сторон.

Наниматель жилого
помещения по договору социального найма
с согласия в письменной форме проживающих
совместно с ним членов его семьи в
любое время
вправе расторгнуть договор
социального найма.

Таким образом, закон
предоставляет нанимателю и членам его
семьи возможность отказаться в
одностороннем порядке от указанного
договора, причем без предварительного
предупреждения об этом наймодателя.

  • В случае
    выезда нанимателя и членов его семьи в
    другое место жительства договор
    социального найма жилого помещения
    считается расторгнутым со дня выезда.
  • Расторжение
    договора социального найма по требованию
    наймодателя допускается в судебном
    порядке
    в случае:
  • 1) невнесения
    нанимателем платы за жилое помещение
    и (или) коммунальные услуги в течение
    более шести месяцев;
  • 2) разрушения
    или повреждения жилого помещения
    нанимателем или другими гражданами, за
    действия которых он отвечает;
  • 3) систематического
    нарушения прав и законных интересов
    соседей, которое делает невозможным
    совместное проживание в одном жилом
    помещении;
  • 4) использования
    жилого помещения не по назначению.

Договор
социального найма жилого помещения
прекращается в связи с утратой
(разрушением) жилого помещения, со
смертью одиноко проживавшего нанимателя
(ст. 83 ЖК).

  1. Возможны три
    варианта выселения граждан из жилых
    помещений, предоставленных по договорам
    социального найма, которое производится
    в судебном порядке:
  2. 1) с
    предоставлением других благоустроенных
    жилых помещений по договорам социального
    найма;
  3. 2) с
    предоставлением других жилых помещений
    по договорам социального найма;

3) без
предоставления других жилых помещений
(ст. 84 ЖК).

В ЖК раскрывается
понятие другого благоустроенного
жилого помещения,
предоставляемого
при выселении из жилого помещения,
занимаемого по договору социального
найма.

Таким помещением признается
жилое помещение, являющееся благоустроенным
применительно к условиям соответствующего
населенного пункта, равнозначным по
общей площади ранее занимаемому жилому
помещению, отвечающим санитарным и
техническим требованиям и находящимся
в черте данного населенного пункта (ч.
1 ст. 89).

Если наниматель
и проживающие с ним члены его семьи до
выселения с предоставлением другого
благоустроенного жилого помещения
занимали квартиру или не менее чем две
комнаты, наниматель соответственно
имеет право на получение квартиры или
жилого помещения, состоящего из того
же числа комнат, в коммунальной квартире.
В решении суда при таком варианте
выселения должно быть указано конкретное
жилое помещение, предоставляемое
гражданину.

  • Основания
    выселения
    с предоставлением другого
    благоустроенного жилого помещения по
    договору социального найма определены
    ст. 85 ЖК, согласно которой такое выселение
    возможно в случаях, если:
  • 1) дом, в
    котором находится жилое помещение,
    подлежит сносу;
  • 2) жилое
    помещение подлежит переводу в нежилое
    помещение;
  • 3) жилое
    помещение признано непригодным для
    проживания;
  • 4) в
    результате проведения капитального
    ремонта или реконструкции дома жилое
    помещение не может быть сохранено или
    его общая площадь уменьшится, в результате
    чего проживающие в нем наниматель и
    члены его семьи могут быть признаны
    нуждающимися в жилых помещениях, либо
    увеличится, в результате чего общая
    площадь занимаемого жилого помещения
    существенно превысит норму предоставления.

Если дом, в
котором находится жилое помещение,
занимаемое по договору социального
найма, подлежит сносу, другие благоустроенные
жилые помещения по договорам социального
найма предоставляются выселяемым из
него гражданам органом государственной
власти или органом местного самоуправления,
принявшими решение о сносе такого дома
(ст. 86 ЖК).

Если жилое
помещение, занимаемое по договору
социального найма, подлежит переводу
в нежилое помещение или признано
непригодным для проживания, выселяемым
из такого жилого помещения гражданам
другое благоустроенное жилое помещение
по договору социального найма
предоставляется наймодателем (ст. 87
ЖК).

Согласно ст.

88 ЖК при проведении капитального ремонта
или реконструкции жилого дома, если они
не могут быть проведены без выселения
нанимателя, наймодатель обязан
предоставить нанимателю и членам его
семьи на время проведения капитального
ремонта или реконструкции другое жилое
помещение без расторжения договорасоциального найма жилого помещения,
находящегося в указанном доме. На время
проведения капитального ремонта или
реконструкции по договору найма
предоставляется жилое помещение
маневренного фонда. В случае отказа
нанимателя и членов его семьи от
переселения в это жилое помещение
наймодатель может потребовать переселения
в судебном порядке.

Переселение нанимателя
и членов его семьи в жилое помещение
маневренного фонда и обратно осуществляется
за счет наймодателя.

Взамен
предоставления жилого помещения из
маневренного жилищного фонда наймодатель
с согласия нанимателя и членов его семьи
может предоставить им в пользование
другое благоустроенное жилое помещение
с заключением договора социального
найма. Договор социального найма жилого
помещения в доме, подлежащем капитальному
ремонту или реконструкции, в таких
случаях подлежит расторжению.

Если в
результате капитального ремонта или
реконструкции дома жилое помещение,
занимаемое нанимателем и членами его
семьи по договору социального найма,
не может быть сохранено или его общая
площадь уменьшится, в результате чего
проживающие в нем наниматель и члены
его семьи могут быть признаны нуждающимися
в жилых помещениях, либо увеличится, в
результате чего общая площадь занимаемого
жилого помещения на одного члена семьи
существенно превысит норму предоставления,
другое жилое помещение должно быть
предоставлено по договору социального
найма наймодателем до начала капитального
ремонта или реконструкции.

Читайте также:  Временная регистрация через госуслуги – как сделать правильно

После
проведения капитального ремонта или
реконструкции дома наниматель и
проживающие совместно с ним члены его
семьи вправе вселиться в жилое помещение,
общая площадь которого в результате
капитального ремонта или реконструкции
уменьшилась.

При выселении
с предоставлением другого жилого
помещения по договору социального найма
достаточно того, чтобы предоставляемое
жилое помещение соответствовало
предъявляемым к таким помещениям
санитарным и техническим требованиям
и находилось в черте соответствующего
поселения. Последнее требование также
должно выполняться, иначе окажется
нарушенной провозглашенная Конституцией
свобода выбора гражданином места
жительства на территории РФ.

В соответствии
с действующим жилищным законодательством
(ст.

90 ЖК), если наниматель и проживающие
совместно с ним члены его семьи в течение
более шести месяцевбез уважительных
причин не вносят плату за жилое помещение
и коммунальные услуги, они могут быть
выселены в судебном порядке с
предоставлением другого жилого помещения
по дого – вору социального найма, при
этом размер данного помещения определяетсяпо нормам, установленным для вселения
граждан в общежитие.

  1. Закон также
    предусматривает случаи, в которых
    выселение из жилого помещения, занимаемого
    по договору социального найма, производится
    без предоставления другого жилого
    помещения.
    Такое выселение возможно
    в случаях, если наниматель и (или)
    проживающие совместно с ним члены его
    семьи:
  2. 1) используют
    жилое помещение не по назначению;
  3. 2) систематически
    нарушают права и законные интересы
    соседей;

3) бесхозяйственно
обращаются с жилым помещением, допуская
его разрушение (ч. 1 ст. 91 ЖК).

При наличии
указанных нарушений наймодатель обязан
первоначально предупредить нанимателя
и членов его семьи о необходимости их
устранения, а если они влекут разрушение
жилого помещения, вправе назначить
нанимателю и членам его семьи разумный
срок для устранения этих нарушений.
Если после предупреждения наймодателя
данные нарушения не будут устранены,
виновные по требованию наймодателя или
других заинтересованных лиц выселяются
в судебном порядке без предоставления
другого жилого помещения.

Без
предоставления другого жилого помещения
могут быть выселены из жилого помещения
также граждане, лишенные родительских
прав, если их совместное проживание с
детьми, в отношении которых они лишены
родительских прав, признано судом
невозможным.

Источник: https://StudFiles.net/preview/5662505/page:23/

6.4 Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Согласно статье83 ЖКРФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.

Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда.

При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

  • Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:
  • · не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
  • · он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;
  • · систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

· использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

  1. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:
  2. · при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора – расторжение договора;
  3. · независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Согласно п.2 ст.

687 ГКРФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья688 ГКРФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п.3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 – 3 статьи 685 ГКРФ.

Другие положения ГКРФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п.2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя – разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст.

69, 70 ЖКРФ), временные жильцы (ч.3 ст. 80 ЖКРФ), поднаниматели (ч.4 ст. 79 ЖКРФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности.

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил.

Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении.

В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В соответствии со статьей678 ГКРФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье288 ГКРФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой29 ГКРФ.

Согласно статье452 ГКРФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч.1 ст. 82 ЖКРФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Законодательство предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения:

· в соответствии со статьей686 ГКРФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

· в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

  • Для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя необходимы следующие условия:
  • · граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
  • · они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

· граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

· если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

· согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Эти условия не распространяются на отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи нанимателя).

  1. Замена нанимателя производится на основании:
  2. · заявления дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
  3. · согласия остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);
  4. · согласия наймодателя .

При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует статье686 ГКРФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма.

Источник: http://libraryno.ru/6-4-izmenenie-rastorzhenie-i-prekraschenie-dogovora-social-nogo-nayma-zhilpr/

Ссылка на основную публикацию