Договор найма служебного жилого помещения — нюансы

Договор найма служебного жилого помещения - нюансы

Служебный наём жилого помещения — это особый вид отношений, который включает в себя ряд отличительных особенностей. Вся информация по данному вопросу описана в Жилищном кодексе Российской Федерации. В кодексе указана информация не только о правильном составлении договора найма, а и информация о том, что собой представляет служебное жилье.

Образец оформления договора служебного найма жилого помещения

Прежде всего, следует сказать, что предметом договора служебного найма может выступать только целый объект недвижимости (например, квартира). Законодательство не допускает возможность найма отдельного помещения (например, комнаты) в жилье, где живут другие граждане.

Давайте разберемся со структурой данного договора и с тем, что обязательно должно в нем присутствовать:

  • Данные о сторонах договора. Нанимателем подобного жилья могут быть не все граждане, а только некоторые категории (например, госслужащие). Также в договор должна быть внесена полная информация о собственнике;
  • Описание предмета договора. Указывается информация об объекте недвижимости (квартира, дом). Информация эта берется из технических документов и включает в себя точный адрес, площадь, этаж и так далее;
  • Основания для предоставления жилплощади. Из-за того, чтобы данный договор имеет свою специфику, обязательно важно указать основания, на которых сдается жилье;
  • Вид трудовой деятельности нанимателя. Указывается информация с места работы, при этом важно подтвердить все документально. Это может быть специальная выписка с работы или предоставление трудовой книжки;
  • Тип отношений между участниками сделки;
  • Срок действия договора. Чаще всего этот период идентичен тому сроку, на который наниматель привлечен к какой-то работе или службе;
  • Информация о соответствии жилья нормам, которые указаны в законодательных актах. То есть, важно указать какие условия на конкретном объекте (отопление, водоснабжение и прочее);
  • Даты и подписи сторон. Подписи сторон означают то, что они согласны со всеми указанными в тексте условиями и обязанностями. Документ набирает юридическую силу и начинает действовать с момента подписания.

Договор найма служебного жилого помещения - нюансы

Скачать бланк договора служебного найма жилого помещения.

Как уже говорилось ранее, данный договор найма имеет свою специфику, поэтому важно понимать и знать некоторые его особенности:

  • Вместе с нанимателем могут проживать его родственники. Но при этом они не будут иметь таких же прав, как и наниматель. То есть они не могут быть прописаны на данной жилплощади и теряют право на проживание на ней в тот момент, когда это право теряет наниматель. Важно уточнить, что согласно договору служебного найма, на жилплощади нельзя прописывать даже несовершеннолетних;
  • Наниматель может прописать новорожденного на служебной жилплощади, без согласования с собственником. Но следует понимать, что это возможно только в случае, когда ребенок был рожден в момент действующего договора;
  • Военнослужащий и его семья должны быть обеспечены жильем по месту новой службы. Это правило действует даже в случае, если на предыдущем месте службе по каким-либо причинам служащий отказался от предоставляемого жилья.

Прекращение действие договора служебного найма подразумевает под собой то, что наниматель должен покинуть жилье. Стоит учитывать, что покинуть жилье необходимо вне зависимости от того, истек договор или был прекращен раньше времени из-за каких-либо обстоятельств.

В случаях, когда наниматель не желает добровольно покидать жилье, его можно выселить при помощи обращения в судебные органы. При этом наймодатель не должен предоставлять новое жилье.

Исключением, когда новое жилье предоставляется, являются следующие категории граждан:

  • Инвалиды первой и второй группы, если инвалидность наступила в результате трудовой деятельности;
  • Граждане, не имеющие жилья. То есть, если ни у одного из членов семьи нет своего жилья, выгнать их «на улицу» не получиться;
  • Служащие, вышедшие на пенсию;
  • Члены семьи служащих, которые погибли во время прохождения службы.

Этим категориям лиц обязательно предоставляется жилье в черте того населенного пункта, где они проживали последнее время.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/kak-zaklyuchit-dogovor-sluzhebnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Служебный найм жилого помещения | Образец договора

 Скачать образец договора служебного найма жилого помещения.

Договор служебного найма жилья – это выделение жилой недвижимости из специальных фондов во временное пользование определенным категориям российских граждан. Какие особенности следует учитывать, заключая договор служебного найма жилого помещения, поможет разобраться эта статья.

Подробнее о служебном найме

Служебное жилье, жилые помещения, относящиеся к маневренному фонду и объектам недвижимости социального назначения, выделяются Жилищным кодексом в отдельную категорию.

Договор найма служебного жилого помещения - нюансы

Причем для законного предоставления жилья необходимо специальное разрешение от федеральных органов власти. Однако, непременно следует отметить, что решение указанных ниже законодательных органов отнюдь не освобождает от заключения соответствующего договора с владельцем объекта недвижимости.

Категории граждан, имеющих право претендовать на служебное помещение для проживания, определяют:

  1. органы государственной власти России в жилищном фонде РФ;
  2. органы местного самоуправления при муниципальном фонде жилья;
  3. органы государственной власти субъекта РФ в фонде жилья субъекта Российской Федерации.

Юридическими признаками служебного жилья считаются:

  • назначение помещения;
  • определенная категория граждан, его заселяющих;
  • чаще всего такое помещение находится в служебном здании;
  • местная администрация или орган местного самоуправления своим решением включили помещение в разряд служебных.

Согласно действующему законодательству, специализированное помещение должно предоставляться для проживания:

  1. военнослужащим;
  2. работникам правоохранительных органов;
  3. депутатам Государственной Думы и членам Совета Федерации;
  4. персоналу почтовых отделений;
  5. работникам государственных заповедников, национальных парков и лесных хозяйств;
  6. слесарям, дворникам, техникам-смотрителям;
  7. работникам газовых хозяйств;
  8. персоналу детских специализированных учреждений;
  9. судьям Конституционного суда и пр.

Право на получение служебного жилья приобретают сотрудники, не располагающие жилплощадью в конкретном населенном пункте, на период выполнения определенного круга трудовых обязанностей. При прекращении трудовой деятельности это право теряется, и новым жильем бывшие работники не обеспечиваются.

Отдельно следует отметить, что целью предоставления служебных помещений для проживания сотрудников вовсе не является улучшение социально-бытовых условий. Однако, обязательным считается соответствие такого жилища всем необходимым санитарным и техническим нормам.

Особенности сделки

Как и большинство существующих договоров, данная сделка заключается двумя сторонами. В роли наймодателя в этом случае выступает муниципалитет или государство в лице уполномоченного представителя. Нанимателем считается лицо, претендующее на служебное помещение для проживания.

Основанием для окончательного заключения сделки считается упоминаемое ранее решение одного из органов федеральной власти. Этот документ является обязательным при составлении соглашения.

Например, Министерство обороны может выступать в качестве уполномоченного органа для принятия решения о предоставлении служебной жилплощади военнослужащему из специализированных жилищных фондов, если ему требуется жилье на время несения службы, согласно контракту.

Отдельно следует отметить некоторую ограниченность прав нанимателей служебных помещений. Такое жилье запрещается обменивать, сдавать в аренду или поднаем.

Однако, порой законодательство РФ позволяет осуществлять перевод служебных жилых помещений в неслужебные. Как правило, это происходит по истечении 10 лет работы гражданина на предприятии, предоставившем это жилье.

Именно такой стаж потребуется нанимателю для изменения статуса жилища.

В остальных случаях недвижимость может признаваться объектом специализированного назначения только по решению собственника. Следовательно, арендуемое жилье может утратить статус служебного помещения также по желанию владельца, и дальнейшее проживание в нем потребует заключения договора социального найма.

Право на служебное имущество при расторжении трудового договора могут сохранить малообеспеченные граждане и лица, признанные нуждающимися в жилье. Это отражено в п. 13 Закона от 29.12.2004г № 189 – Ф3, не позволяющем лишать указанные категории россиян жилплощади без предоставления альтернативного помещения для проживания.

Статья 103 ныне действующего ЖК РФ существенно сужает круг лиц, которые не подлежат выселению из жилища специализированного назначения без предоставления другой жилплощади.

Предмет договора

Как и во всех подобных соглашениях, особое внимание в данном случае уделяется предмету сделки. В рассматриваемом случае требуется подробное описание жилплощади, в том числе количество комнат, общая площадь сдаваемого помещения и точный адрес.

Существует еще один нюанс – в качестве служебного жилья может выступать только квартира целиком, отдельная комната таковым не признается, независимо от размера. Кроме того, Жилищным кодексом детально прописаны все обязательные требования, которым должно соответствовать жилье.

Все технические, санитарно-эпидемиологические и прочие нормы, необходимые для соблюдения в нашей стране, подробно изложены в ст. 15 ЖК РФ.

Также собственник несет ответственность за благоустроенность сдаваемого помещения. Однако, при этом учитывается специфика населенного пункта, в котором оно находится. Например, при отсутствии центрального отопления или канализации в районе, эти требования из числа необходимых условий исключаются.

После принятия соответствующими органами решения и заключения договора, в нем обязательно указывается основание предоставления служебного помещения для проживания с точным указанием вида специфической трудовой деятельности.

Военнослужащие, служители правопорядка, служащие муниципальных и прочих госструктур, имеющие право на служебную жилплощадь, предоставляют данные о трудоустройстве в виде копии трудового договора либо выписки из трудовой книжки.

Помимо перечисленного, в договоре обязательно указываются лица, имеющие право совместного проживания с работником на указанной жилплощади. Кроме ближайших родственников (супруги, дети, престарелые родители), это могут быть другие члены семьи, имеющие статус недееспособных.

При заключении такого соглашения отдельно оговаривается период его законного действия. В каждом конкретном случае этот срок может быть совершенно разным, от времени занятости гражданина на определенной должности до выполнения работником оговоренного объема работ. Также это может быть срок действия контракта для военнослужащих и правоохранителей.

Права и обязанности владельца

Собственник обязан передать нанимателю жилую площадь в надлежащем виде, пригодном для нормального проживания. Необходимым условием при этом является отсутствие каких-либо имущественных претензий на передаваемое помещение от сторонних лиц.

Также в обязанности наймодателя вменяется: проводить капитальный ремонт жилых помещений, активно участвовать в мероприятиях по очищению и облагораживанию территорий, прилегающих к объекту недвижимости, сохранять имущество общего предназначения.

Владелец должен обеспечить нанимателю приемлемый доступ к надлежащим коммунальным услугам, исходя из специфики региона. В случае разрушения помещения или невозможности безопасного проживания ввиду угрозы для здоровья, собственник обязан обеспечить квартиросъемщика альтернативным жильем.

Владелец служебной недвижимости имеет полное право требовать с нанимателя своевременной оплаты за аренду и прочие предоставленные услуги. Также вполне обоснованными считаются со стороны собственника требования соблюдения квартирантом всех установленных правил общежития.

Если возникла необходимость проведения текущего ремонта служебного помещения, а жилец отказывается его выполнять, наймодатель имеет вполне обоснованное право потребовать с нанимателя возмещения полной сметной стоимости требуемых работ.

Права и обязанности нанимателя

Прежде всего, жилец должен своевременно вносить плату за коммунальные услуги и за пользование имуществом, которое он обязан сохранять и поддерживать в должном состоянии. Кроме того, обязательным является соблюдение правил общежития и использование помещения по прямому назначению.

Читайте также:  Как поступить, если сосед захватил часть земельного участка?

Договор найма служебного жилого помещения - нюансы

Также в обязанности квартиранта входит помощь владельцу в восстановлении имущества и наблюдении за его сохранностью.

Если в здании планируется проведение работ по капитальному ремонту, или срок действия соглашения близится к концу, жилец должен освободить занимаемую площадь в положенное для этого время.

Квартирант имеет право на получение субсидий. Также возможным является досрочное расторжение договора и пользование имуществом после смены владельца.

Досрочное расторжение договора

  • В статьях 83 и 101 Жилищного кодекса РФ предусматривается возможность одностороннего прекращения соглашения о найме служебного жилья.
  • Так, наниматель может расторгнуть сделку при переезде или смене места проживания по причинам, связанным с работой или вовсе независящим от нее.
  • Собственник имеет право прекратить арендные отношения с квартирантом в судебном порядке по следующим причинам:
  • уклонение жильцом от коммунальной оплаты в течение полугода;
  • нанесение квартирантом непоправимого ущерба вверенной недвижимости;
  • использование помещения не по назначению;
  • несоблюдение правил общежития, отрицательно сказывающееся на соседях.

Также владелец может расторгнуть соглашение в случае, когда недвижимость подверглась разрушению или по иной причине стала непригодной для проживания.

При расторжении договора квартиросъемщик обязан освободить занимаемые квадратные метры в трехдневный срок с обязательным оформлением требуемых документов. При отказе покинуть арендуемое помещение собственник имеет возможность применить к квартиранту меры принудительного характера.

Все возникающие спорные вопросы и разногласия разрешаются в порядке, предусмотренном действующим законодательством, что подтверждается подписями сторон в завершении сделки.

Права малолетних членов семьи нанимателя

Право на регистрацию в служебном жилье имеют все члены семьи работника или служащего предприятия, предоставившего указанное помещение для проживания.

Не являются исключением и дети, родившиеся после заключения договора о найме. Для получения ребенком прописки квартирант должен своевременно подать соответствующее заявление.

При этом согласие собственника не требуется, такая регистрация является постоянной.

Отдельно следует отметить, что прямая степень родства при регистрации ребенка на жилплощади из специализированного фонда законом не считается обязательной.

Служебное жилье для военных

Закон предписывает обеспечивать военнослужащих совместно с членами их семей жильем по прибытию к новому месту службы. При этом не учитывается наличие жилплощади на предыдущем месте проживания. Это положение оговаривается в ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих».

К сожалению, некоторые недобросовестные наймодатели по-своему истолковывают понятие «жилье, пригодное для временного проживания», не обеспечивая должного уровня жизни квартиранту. Однако, российским законом не предусмотрено привлечение собственника к ответственности за нарушение прав жильца на достойное существование.

Следует непременно отметить, что с военными жилищный договор заключается в виде несколько измененного соглашения о найме служебного жилья. Сходство указанных документов выражается в четко очерченном круге граждан, имеющих право претендовать на служебную жилплощадь, а также в их временных рамках. В рассматриваемом случае это время ограничивается периодом несения воинской службы.

Прекращение такого соглашения возможно при увольнении в запас, получении военнослужащим постоянного жилья или в иных случаях, допускаемых действующим законодательством. Со стороны наймодателя в этом случае выступает командир части, к которой относится военный.

В типовую форму жилищного договора, представленную Постановлением Правительства РФ № 487 от 04.05.99 г., по согласованию сторон закон позволяет вносить необходимые изменения и дополнения.

Источник: https://03-pravo.ru/sluzhebnyj-najm-zhilogo-pomeshheniya.html

Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

Договор служебного найма жилого помещения представляет собой отношения между государством или муниципалитетом, опосредуемые уполномоченными представителями и строго определенным кругом лиц, указанных в законе. Наниматель осуществляет в отношении служебной жилплощади только право пользования, а изменение его статуса в неслужебное допускается по окончанию 10-летнего срока реализации правомочия.

Что понимается под служебным жильем

Договор найма служебного жилого помещения - нюансы

Служебным жильем признается жилая площадь, включенная на основании решения уполномоченных органов в специализированный фонд домов государственного и муниципального значения.

В отношении указанного жилья следует принять во внимание следующие правовые моменты:

  • Включение жилплощади в специализированный фонд допускается только с согласия собственника недвижимости;
  • Предоставляется только сотрудникам, которые не имеют своей собственности в обусловленном населенном пункте;
  • Сотрудник вправе пользоваться площадью во время осуществления им своей трудовой функции, после прекращения которой, он лишается такого права, то есть, законодатель не предусматривает обеспечение жильем бывших сотрудников (исключения составляют малообеспеченные категории граждан и признанные нуждающимися в улучшении условий проживания);
  • Доступно только отдельным категориям граждан;
  • Чаще всего, жилплощадь находится в служебном здании;
  • Использование недвижимого объекта в качестве служебного возможно только после причисления его к соответствующей категории и учета на балансе специализированного фонда;
  • Жилье, в обязательном порядке, должно быть благоустроено в соответствии с особенностями региона в котором оно расположено;
  • Жилье должно удовлетворять нормативный регламент требований, в том числе санитарный и технический;
  • Законодатель исключает права третьих лиц на указанную категорию жилья;
  • В отношении жилья, предоставленного по служебному положению, не допускается судебное оспаривание прав;
  • На одного проживающего в служебном помещении не может приходиться меньше 6 квадратных метров;
  • В случае, если площадь выбывает из состава специализированного фонда, то она может быть опосредована договором социального найма.

К числу органов, уполномоченных на принятие решения о включении жилья в специализированный фонд и определяющих круг субъектов, управомоченных проживать в нем, относятся:

  • Органы МСУ, в чьей компетенции находятся вопросы жилищного фонда;
  • Органы жилищного фонда на уровне субъекта РФ;
  • Органы жилищного фонда федерального уровня.

В число субъектов, имеющих правомочие претендовать на служебное помещение, входят:

  1. Сотрудники правоохранительных органов;
  2. Лица, состоящие на военной службе;
  3. Судьи, осуществляющие конституционное правосудие;
  4. Депутаты Гос. Думы и члены Совета Федерации;
  5. Работники почтовых отделений, газовых хозяйств, дворники, слесари, техники-смотрители;
  6. Лица, работающие в государственном заповеднике, национальном парке или лесном хозяйстве;
  7. Работники специализированных учреждений для детей;

Правомочия и обязательства нанимателя и собственника

За владельцем помещения закреплены следующие права и обязанности:

  • Передать жилплощадь в надлежащем виде и на условиях ее соответствия установленным требованиям;
  • Жилье должно быть освобождено от претензий со стороны третьих лиц;
  • Периодическое осуществление капитального ремонта;
  • Обеспечение сохранности имущества общего назначения, в том числе и облагораживание, очистка придомовой территории;
  • Обеспечение на жилплощади коммунальный доступ услуг;
  • Обеспечение альтернативной площадью (в случае ветхости прежнего жилья, невозможности безопасного проживания в нем, его разрушении);
  • Вправе требовать своевременного внесения платежа по арендным отношениям, в том числе и по другим услугам, оговоренным в соглашении;
  • Вправе требовать осуществление текущего ремонта или соразмерной компенсации за выполнение требуемых работ некапитального характера;
  • Собственник вправе настаивать на соблюдении нанимателем правил общежития

Наниматель служебной жилплощади берет на себя обязанности и правомочия следующего содержания:

  • Своевременное внесение платы за пользование имуществом (как по аренде, так и по коммунальному обеспечению);
  • Обеспечивать сохранность имущества в первоначальном состоянии, пригодном для проживания;
  • Использование жилплощади в соответствии с ее назначением и согласно правилам общежития;
  • Наниматель обязуется своевременно уведомлять собственника о возникших неисправностях, а также принимать самостоятельные меры по их устранению;
  • Обязан осуществлять помощь в сохранности или восстановлении предмета договора;
  • Освободить жилплощадь, если в объекте осуществляется капитальный ремонт или закончился срок действия договора;
  • В случае, если сменился собственник, наниматель вправе продолжать пользование прежним жильем только с согласия нового владельца;
  • В связи со сменой владельца служебной жилплощади, наниматель вправе требовать от предыдущего владельца предоставления другого соразмерного варианта недвижимости;
  • Вправе оформить субсидию по нанимаемой жилплощади;
  • Наниматель управомочен на расторжение договора до наступления срока его окончания.

Расторжение и прекращение действия договора

По общим правовым началам, стороны, выразившие обоюдное намерение на прекращение действия договора служебного найма могут расторгнуть его в любое время.

Досрочное расторжение договора найма служебного жилого помещения в одностороннем порядке (нанимателем) может быть осуществлено по следующим обстоятельствам:

  • В связи с переездом согласно условиям трудовой функции или трудовых отношений;
  • В связи со сменой места жительства, мотивированной личными причинами.

Односторонний отказ от договора со стороны владельца служебного жилья допускается только в судебном порядке и приналичии следующих нарушений нанимателя:

  • Нанесении жилой площади непоправимого ущерба;
  • Уклонение от внесения обязательных платежей, предусмотренных договором;
  • Использование площади в разрез ее назначению;
  • Несоблюдение общих правил проживание, побудившее недовольство соседей;

При расторжении соглашения наниматель обязуется освободить служебную площадь в течении трех дней.

Общими основаниями прекращения действия договора выступают:

  • Прекращение трудовой деятельности;
  • Завершение службы, обусловленной контрактом;
  • Перевод на другую должность;
  • Смена собственника жилплощади;
  • Получение постоянного жилья (в случае с военнослужащими).

Особенности договора

Общая конструкция договора найма служебного жилого помещения предусматривает некоторые особенности его заключения:

  • Наймодатель – государство или муниципалитет;
  • Нанимателем выступает лицо, которое определено законом;
  • Оформляется в письменной форме (государством установлен типовой образец);
  • Заключается по соглашению каждой из сторон;
  • Имеет срочный характер;
  • В договоре обязательно должно быть указание на документ, выступающий решением одного из органов государственной власти, определяющего конкретную категорию граждан нанимателей (например, решение Министерства обороны о предоставлении служебного помещения конкретному военнослужащему);
  • Договор не предусматривает право нанимателя на осуществление обмена, субаренды или поднайма;
  • Предмет найма не подлежит разделу;
  • Наниматель вправе изменить назначение жилплощади на неслужебное, если оно пробудет в его пользовании более 10 лет;

В качестве предмета соглашения может выступать только целиком вся недвижимость (недопустимо заключение договора в отношении комнаты или части недвижимого объекта).

В договоре служебного найма должны содержаться следующие пункты:

  1. Данные о нанимателе (только специальные категории граждан) и о собственнике;
  2. Предмет соглашения (подробное описание жилплощади, общая площадь и количество комнат, адрес местонахождения);
  3. Основание предоставления жилья;
  4. Вид трудовой деятельности нанимателя (обязательно приложение копии трудовой книжки) и тип отношений между участниками договора;
  5. Права и обязанности участников соглашения;
  6. Период действия договора (совпадает с временем занятости нанимателя на специфических работах);
  7. Уровень благоустроенности площади и ее соответствие нормативам (если в конкретном населенном пункте вообще отсутствует центральное отопление, горячее водоснабжение, то собственник не обязан оборудовать им жилье);
  8. Дата составления и удостоверение подписью от каждой из сторон.

Скачать образец договора служебного найма жилого помещения

Нюансы

Правовой анализ позволяет выделить некоторые нюансы отношений по договору найма служебной жилплощади. Среди них следующие моменты:

  • Вместе с нанимателем вправе проживать его родственники, которые наделяются производным правом и не способны самостоятельно осуществлять пользование указанной площадью;
  • Родственники нанимателя могут быть зарегистрированы по адресу нахождения служебного помещения (в том числе и дети);
  • Родственники теряют право пользования имуществом одновременно с нанимателем;
  • Наниматель вправе прописать ребенка, родившегося после заключения договора, без согласия собственника.
  • Военнослужащие и его семья должны быть обеспечены жильем по новому месту службы вне зависимости от наличия таковой по предыдущему месту проживания;
Читайте также:  Изъятие земельного участка для муниципальных нужд

Заключение

Служебное жилье обязательно должно удовлетворять требования санитарных и технических норм, а также быть пригодным для нормального проживания. Наниматель за пользование указанной жилплощадью обязан вносить арендные платежи и обеспечивать его сохранность.

Договор служебного найма всегда ограничен во времени и может указывать на конкретный срок или быть связан с наступлением определенных обстоятельств.

Закон разрешает участникам соглашения, при наличии объективных причин или существенных нарушениях, расторгнуть отношения в одностороннем порядке.

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-sluzhebnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya

Как заключить договор служебного найма жилого помещения?

Договор найма служебного жилого помещения - нюансы

Все помещения, пригодные с юридической точки зрения для проживания граждан, т.е. жилые помещения, классифицированы в зависимости от целей использования на 4 большие группы. Одна из них – специализированный жилой фонд. Он, в свою очередь, также разделяется на несколько категорий, нас интересуют служебные жилые помещения.

Этот вид жилья предназначен для тех граждан, которые трудятся в органах государственной власти или местного самоуправления, проходят службу или занимают государственную должность.

Подчеркнем, служебные квартиры полагаются тем работникам, которые «по долгу службы» должны жить рядом с местом работы, или периодически переезжать, словом, особый характер их трудовой деятельности создает специфические требования к месту проживания.

На каждом уровне государственной власти (федеральном, субъектном, местного самоуправления) отдельно устанавливаются категории граждан, которые могут претендовать на служебную квартиру.

В качестве основания для предоставления жилья выступает договор служебного найма жилого помещения, заключенный, чаще всего, на срок действия трудового договора нанимателя. Постановление Правительства под номером 42 утверждает примерные варианты договоров служебного найма, которые стороны могут дополнять в рамках действующего законодательства.

Нанимателем выступает сотрудник, у которого есть право на получение служебной квартиры. А наймодателем будет орган федеральной власти или местного самоуправления. Заключить договор служебного найма невозможно без решения собственника жилья.

Пример: вопрос о предоставлении служебных квартир военнослужащим разрешает Министерство Обороны РФ.

Что является предметом договора найма служебного жилого помещения?

Статья под номером 104 Жилищного Кодекса РФ определяет, что служебным жилым помещением может быть только жилой дом или целая квартира, но не части в ней или комната. Безусловно, служебное жилье должно отвечать всем законным нормам, в том числе техническим, санитарно-эпидемиологическим и т.д.

Также квартира должна быть благоустроенной, согласно специфике местности, то есть она должна быть в среднем такая же, как и другие на всей территории субъекта. Если большая часть жилых помещений не снабжена горячим водоснабжением, то и служебная квартира не должна отвечать этим требованиями, чтобы считаться благоустроенной.

При заключении договора служебного найма жилого помещения также обязательно указывают причину сделки, т.е. конкретную трудовую деятельность или срок службы нанимателя, а также записывают его родственников и других лиц, имеющих право проживать в служебном жилье вместе с ним.

Какие права и обязанности сторон договора найма служебного жилья?

Правовое положение сторон этого вида найма несколько отличается от аналогичного правового положения лиц, скажем, при социальном найме.

Права и обязанности владельца служебного помещения

Наймодатель по договору найма служебного жилого помещения обязан:

  • Освободить соответствующее всем законным требованиям жилое помещение от прав иных лиц и передать его работнику.
  • Осуществлять капитальный ремонт, активно облагораживать территорию, готовить жилье надлежащим образом к зиме.
  • Предоставить нанимателю полный доступ к коммунальным услугам в том объеме, который привычен на данной местности.
  • Предоставить нанимателю аналогичное жилье для временного или постоянного проживания, в случае, если служебная квартира будет нуждаться в ремонте, придет в негодное для проживания состояние.

С другой стороны, наймодатель имеет право требовать своевременной оплаты за проживание с квартиранта, а также требовать расторжения договора, если тот нарушает положения жилищного закона или условия соглашения.

Права и обязанности нанимателя служебного помещения

Обязанности нанимателя естественным образом вытекают из прав наймодателя. Наниматель обязан:

  1. Своевременно оплачивать проживание в служебном жилом помещении.
  2. Бережно относиться к предоставленному имуществу, своими силами осуществлять ремонт в установленных законом пределах, вовремя сообщать наймодателю обо всех неисправностях, которые нужно устранить.
  3. Использовать жилое помещение по назначению.
  4. На период проведения капремонта предоставить наймодателю доступ к квартире, не мешать ему.

При этом работник может:

  • Требовать расторжения договора найма служебного помещения досрочно.
  • Использовать имущество в установленных законом случаях и после смены собственника.

Порядок расторжения договора найма служебного жилого помещения

Перечень допустимых причин расторжения договора найма служебного помещения содержится в статьях 83 и 101 Жилищного Кодекса.

Во-первых, как и большинство договоров, стороны могут расторгнуть его в любое время по взаимному соглашению. Во-вторых, наниматель может потребовать расторжения по причинам, даже не связанным с его работой. Он может сам найти себе другое место жительства, и свободен переехать. Конечно, наниматель может требовать расторжения и в судебном порядке.

А вот наймодатель может разорвать сделку только в оговоренных законом случаях. Все они, по большей части, сводятся к нарушению условий проживания со стороны нанимателя или совместно проживающих с ним лиц. Другое основание – разрушение помещения или невозможность его использовать далее в качестве жилого служебного помещения.

Независимо от причины расторжения договора найма служебного помещения наниматель должен освободить помещение в течение трех дней. Если квартиросъемщик отказывается проводить текущий ремонт, а он объективно необходим, то также нужно будет возместить расчетную стоимость такого ремонта.

Если же он отказывается съезжать добровольно, то наймодатель может принудить его к освобождению помещения.

Какие есть причины для отказа от сделки служебного найма жилого помещения?

Бывает, что собственник не хочет заключать письменный договор, чаще всего, из-за смены владельца помещения. В таком случае необходимо разбирать ситуацию конкретно, учитывая все детали, но по общему правилу это необоснованная причина для отказа от сделки.

Нюансы предоставления жилой площади по договору служебного найма

Владелец помещения определяет его правовую судьбу. Он может принять решение и о его приватизации (см. Как приватизировать служебную квартиру), с учетом профессиональных заслуг работника, выслуги лет и других индивидуальных факторов.

Вместе с тем статус служебного жилого помещения всегда временный. Значит, нужно быть готовым к тому, что в определенный момент квартира будет доступна для аренды по договору социального найма (см. Особенности договора социального найма жилья). Для нанимателя в определенном смысле это хорошо, т.к. у него будет больше прав.

Есть ряд случаев, оговоренных в статье 103 ЖК РФ, когда наниматель вправе продолжать пользоваться квартирой, даже если его трудовые отношения окончены. Нельзя выселить пенсионеров по старости, определенную категорию инвалидов и других лиц (см. Кого могут выселить из неприватизированной квартиры).

Согласно п.13 № 189-ФЗ, без предоставления нового места проживания нельзя выселить малообеспеченных граждан или тех, за кем признана необходимость обеспечения жильем, если их договор служебного найма был заключен до вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации, т.е. до 01.03.2015.

Какие права есть у несовершеннолетних при проживании в служебной квартире?

  1. При регистрации ребенка в служебной квартире не нужно уточнять его степень родства.
  2. Если ребенок родился уже после заключения договора, наниматель может прописать его в квартире самостоятельно, согласие владельца не требуется.

Порядок предоставления служебных жилых помещений по договору найма военнослужащим

15 статья закона «О статусе военнослужащих» закрепляет обязательное предоставление жилья для проживания военному и его семье. Данное правило должно соблюдаться, даже если семья обладает собственной квартирой, но временно переехала в другую местность, т.к. военнослужащий был направлен туда нести службу.

К сожалению, в законе не определено, какое именно жилье в таком случае считается пригодным для проживания, поэтому будет затруднительно привлечь к ответственности недобросовестных собственников.

Существует также вариант заключения особого жилищного договора с военным. О нем говорится в Постановлении Правительства РФ под номером 487 от 4 мая 1999 года.

Согласно такому договору военнослужащему должно быть предоставлено жилье в любом случае из различных жилищных фондов. Если нет подходящих вариантов в фонде служебного жилья, тогда будет предоставлено жилье, например, из частного фонда.

Государство со своей стороны также компенсирует разницу арендной платы.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме « Как заключить договор служебного найма жилого помещения?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/dogovor-sluzhebnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Как заключить договор служебного найма жилого помещения

Договор служебного найма жилого помещения представляет собой особый вид отношений, отличительной чертой которых является выделение жилой недвижимости из фонда спецназначения. Какие требования необходимо соблюсти, как заключить договор, какие особенности при этом стоит учитывать? Давайте попробуем разобраться.  

  • Что такое служебный наём
  • Какие особенности нужно учитывать при совершении сделки
  • Предмет сделки
  • Какие действия участников сделки допустимы
  • Что должен собственник квадратных метров
  • Перечень прав владельца объекта недвижимости
  • Какие обязанности предусмотрены для квартиранта
  • Права, предусмотренные для квартиросъемщика
  • О досрочном прекращении договора
  • Причины для отказа в заключении договора
  • Что следует помнить при составлении соглашения
  • Детские права
  • Информация для военных
  • Нюансы составления жилищного договора

Что такое служебный наём

В Жилищном кодексе выделена особая категория. Речь идет о найме специализированного жилья. К нему относятся, например, жилые помещения соц. назначения, жилая площадь из маневренного фонда, жилье служебное.

В последнем случае жилые помещения предоставляются тем, кто занят на определенных должностях и осуществляет определенные виды деятельности.

При этом руководство к таким действиям определяется решением органов власти федерального уровня, субъектов федерации и муниципальных образований.

Хочется отметить, что, несмотря на принятое решение вышеуказанными официальными органами о выделении помещения из специализированного резерва, без оформления сделки не обойтись. Так что, как только вами будет получено решение, необходимо отправиться к собственнику для заключения сделки о найме служебного жилья.

Как уже упоминалось выше, служебное жилье выделяется сотрудникам (работникам) и их родным на период осуществления определенного вида трудовой деятельности. После разрыва трудовых отношений соглашение прекращает свое действие, а другое жилище бывшему работнику и его родным не предоставляется. 

Читайте также:  Аренда земли под ижс с последующим выкупом у государства

Но есть некоторые исключения, касающиеся ситуаций, когда присутствуют особые основания для пролонгации соглашения или его перезаключения.

Договор найма служебного жилого помещения - нюансы

Служебное помещение передается квартиросъемщику в соответствии с постановлением Правительства от 26.01.2006 № 42. В нем предлагается образец типового договора найма таких помещений. Но образец, предложенный в данном постановлении, носит лишь рекомендательный характер, его положениями можно руководствоваться при составлении конкретного документа о найме служебного жилья.

В реальности стороны имеют отличную возможность включить в него дополнительные пункты, не противоречащие действующему на момент заключения законодательству. 

Какие особенности нужно учитывать при совершении сделки

В любых правоотношениях, связанных с наймом жилища, в том числе и служебного, одной из сторон будет наймодатель, действующий лично либо через человека, указанного в доверенности. Другая сторона сделки – это наниматель (сотрудник, работник, служащий).

При оформлении найма жилья, относящегося к служебному, роль наймодателя возлагается на государство или муниципалитет. Это означает, что соглашение будет заключаться с одним из органов федерации или муниципального образования, который уполномочен его представлять.

Но чтобы подписать документы, подтверждающие право использовать определенный объект недвижимости, нужно предъявить решение собственника, о котором уже упоминалось выше. Оно и будет служить предпосылкой для закрепления отношений с гражданином.

Так, например, если рассматривать ситуацию с военнослужащими, нуждающимися в предоставлении жилища на время прохождения службы в том или ином населенном пункте из жилищных резервов федерации, то уполномоченным органом для вынесения решения о признании права на служебную квартиру и ее предоставлении будет являться Министерство обороны.

Предмет сделки

Условию о предмете заключаемой сделки всегда уделяется особое внимание. Таковым в нашем случае признается передаваемое в пользование квартиранту жилище – с точным описанием особенностей помещения, включая количество комнат, квадратуру и адрес.

Статьей 104 ЖК РФ регламентируется, что жильем служебного назначения может считаться только целая квартира, но никак не часть квартиры или комната в ней, а также жилой дом.

И это еще не все, закон предусматривает, что передаваемое работнику жилье должно соответствовать нормам, прописанным в статье 15 Жилищного кодекса. Эта статья предусматривает обязательное соответствие переданных квадратных метров техническим, санитарно-эпидемиологическим и другим обязательным в нашей стране нормам и стандартам.

Владелец жилища, передаваемого в пользование работнику, должен учитывать и требование о благоустроенности помещения.

Однако тут присутствует оговорка относительно того, что о степени благоустроенности жилья следует судить исходя из специфических особенностей региона и того населенного пункта, в котором выделяется служебное жилье.

Если говорить точнее, то если на большей части его территории отсутствуют, например, водопровод или канализация, то их наличие в предоставляемом жилом помещении не является обязательным условием.

Когда соответствующими органами принимается решение, а затем и оформляется договор, то в нем обязательно отражается причина, являющаяся основой для предоставления сотруднику специального (служебного) жилья. Таковой является специфическая трудовая деятельность. Это может быть служба в вооруженных силах и органах правопорядка, служба в муниципальных и госструктурах и т. п.

При заключении договора найма жилья, относящегося к категории служебного, с тем или иным сотрудником, обязательно указываются и те, кто имеет полное право проживать вместе с работником. Таковыми являются его родные: супруг(-а), дети и родители, недееспособные или ограниченно дееспособные и иные граждане, приравненные судебным решением к родственникам.

Важным пунктом такого соглашения является период его действия. Тут возможны варианты: оговаривается точный период действия документа, жилище будет передано на полный срок несения службы (выполнения работы) либо на время пребывания гражданина на определенной должности.

Какие действия участников сделки допустимы

Обязательной составляющей любой совершаемой сделки является письменное закрепление допустимых действий сторон (их прав и обязанностей). Наём помещения при осуществлении трудовой деятельности не исключение. Жилищным кодексом закрепляются основной круг обязанностей и наиболее значительные из прав.

Что должен собственник квадратных метров

Владелец служебного помещения обязан осуществить передачу жилого помещения, при этом указанная недвижимость должна быть полностью свободна от любых прав на нее других граждан.

Жилище должно отвечать требованиям безопасности и быть оснащено коммуникациями (в том объеме, который является обычным для конкретного региона страны).

Вменяется в обязанности наймодателю  и проведение капремонта в помещениях жилого назначения, принятие активного участия в мероприятиях, направленных на очищение и облагораживание прилегающей территории и имущества общего назначения.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

На собственника возложена также обязанность по обеспечению доступа квартиранта к услугам коммунального характера, которые должны быть надлежащего качества, а в случае разрушения строения или ухудшения его состояния до уровня, угрожающего жизни и здоровью граждан, либо проведения капремонта на объекте он должен предложить квартиросъемщику иное жилье, отвечающее установленным стандартам.

Законодатель закрепляет ряд случаев, когда жилец не утрачивает права на получение недвижимости даже после прекращения трудовых отношений с владельцем жилплощади. В этой ситуации бывший работодатель должен предоставить ему жилплощадь.

Перечень прав владельца объекта недвижимости

Помимо перечисленных обязанностей собственник имеет и определенные права, несоблюдение которых квартиросъемщиком может повлечь вынесение судом решения о его выселении вместе с родственниками. Собственник имеет право:

  • требовать от квартиросъемщика оплату аренды и предоставленных ему услуг; 
  • заявлять требования к жильцу по поводу соблюдения последним и его близкими правил общежития, оговоренных в соглашении, и пр. 

Какие обязанности предусмотрены для квартиранта

Когда речь заходит о том, что должен делать квартиросъемщик, то тут достаточно прочесть права собственника полученных квадратных метров.

Прежде всего, жилец должен оплачивать выставленные ему счета за коммуналку и использование имущества; далее – сохранять имущество и поддерживать его в нормальном состоянии.

Также он должен использовать предоставленный объект недвижимости по его прямому назначению, не нарушая покоя соседей.

На законодательном уровне работнику вменяется в обязанность осуществление необходимых ремонтных мероприятий в выделенном помещении, а при обнаружении неисправностей и прочих нарушений, он должен предпринять соответствующие меры к их устранению, сообщив об их наличии владельцу.

В случае проведения капремонта в здании, как и в случае прекращения действия соглашения, квартиранту надлежит освободить квартиру в указанный для этого срок.

Он не должен предпринимать никаких действий, препятствующих собственнику (наймодателю) осуществлять обязанности по наблюдению за сохранностью и исправностью имущества – при условии, что такие мероприятия осуществляются в установленное время.

Права, предусмотренные для квартиросъемщика

Жилец (работник) и его родные имеют право:

  • использовать имущество, в т. ч. и после смены собственника или после прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не противоречит требованиям закона; 
  • на субсидии; 
  • на досрочное прекращение действия соглашения. 

О досрочном прекращении договора

Сделка, связанная со сдачей в наём служебного помещения, может расторгаться в установленных Жилищным кодексом РФ случаях. В статьях 83 и 101 указанного закона идет речь о случаях, которые допускают возможность досрочного прекращения арендных отношений по желанию одного из участников сделки.

Если инициатором выступает квартиросъемщик, то прекращение договора может произойти при смене им места проживания ввиду переезда по причинам, которые могут быть как связаны с работой, так и не связаны.

Когда инициатором расторжения соглашения является владелец жилплощади, необходимо получение соответствующего решения судебного органа. Указанное решение может быть принято по нескольким причинам:

  • квартиросъемщик уклоняется от выплаты установленной платы и коммуналки на протяжении полугода;
  • жилец или его родственники нанесли ущерб вверенной им недвижимости;
  • объект недвижимости используется не в соответствии с его функционалом и предназначением;
  • жилец нарушает интересы граждан, живущих по соседству.

Собственник может прекратить сотрудничество при непригодности жилища для дальнейшего найма или в случае его разрушения.

При наступлении событий, влекущих за собой прекращение действия соглашения, квартиросъемщику предстоит выехать из квартиры не позднее 3 дней, оформив нужные документы с собственником или его представителем.

В случае отказа жильца проводить текущий ремонт при наличии объективной необходимости ему потребуется также возместить собственнику сметную стоимость ремонта. При отказе нанимателя добровольно освободить занимаемые квадратные метры собственник вправе применить к нему насильственные методы выселения без предоставления другого жилья.

В заключительных положениях документа отражается и порядок решения возникающих споров. Данное положение обычно детально не расписывается, а используется краткая формулировка о том, что все спорные моменты решаются в рамках законов, действующих на момент возникновения разногласий.

Далее соглашение скрепляется подписями участников.

Причины для отказа в заключении договора

Иногда владелец недвижимости отказывается заключать письменное соглашение о найме. Чаще подобное случается при смене лица, владеющего помещением. Данное обстоятельство вроде не может быть причиной для прекращения взаимоотношений сторон, но по факту – нельзя не учитывать особенностей конкретного случая.

Если со сменой собственника не произошло прерывания служебных отношений и сотрудник осуществляет свою деятельность уже при новом владельце, то за ним сохраняется право на продолжение арендных отношений. Если новый владелец отказывается оформлять сделку в отношении служебной недвижимости, его необходимо принудить к подписанию документов посредством обращения в суд.

Что следует помнить при составлении соглашения

Только собственник может принимать решения об отнесении объекта недвижимости к объектам специализированного назначения. Это означает, что выделенное жилище рано или поздно может утратить свой статус служебного жилья и в дальнейшем станет возможна его аренда на условиях социального найма.

А этот вид арендных отношений отличает большая свобода действий квартиросъемщика, в т. ч., речь идет и о приватизации объекта.

Следующим плюсом в данной ситуации является тот факт, что социальное соглашение заключается на неопределенный срок. Более того, оно не утрачивает свою юр.

силу и после кончины квартиросъемщика, в случае если он не одинок и с ним в квартире постоянно проживали близкие.

Но даже когда речь идет о специализированном фонде жилья, в случае расторжения трудового контракта квартиросъемщик и члены его семьи могут попытаться сохранить права на занимаемое служебное имущество. Например, когда:

  • семья признана малообеспеченной;
  • члены семьи признаны гражданами, которым необходимо жилище, и поставлены в очередь на получение квадратных метров либо имеют право состоять на данном учете.

Источник: https://nsovetnik.ru/arenda_i_najm_zhil_ya/kak_zaklyuchit_dogovor_sluzhebnogo_najma_zhilogo_pomeweniya/

Ссылка на основную публикацию