Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Некоторые владельцы земельных участков не используют их по назначению. Чтобы земля не стояла без дела и приносила прибыль, собственники сдают ее в аренду.

Но жизнь не стоит на месте и иногда требуется срочно расторгнуть арендный договор. Вне зависимости от причин его аннулирования, процедура должна проходить в строгом соответствии с буквой закона.

Мы расскажем, как правильно оформить расторжение договора аренды земли.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Арендным правоотношениям с землей посвящена ст. 606 Гражданского кодекса и нормы Земельного кодекса РФ. В ст. 46 ЗК РФ прописаны основные условия расторжения арендного договора:

  • арендатор существенно ухудшил состояние надела;
  • земля используется не по целевому назначению;
  • арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату;
  • здания или сооружения на участке существенно повреждены;
  • земля передана в субаренду, несмотря на указанный в соглашении запрет;
  • стороны нарушили другие условия договора.

Самая распространенная причина расторжения договора — различные нарушения со стороны арендатора.

Аннулировать арендный договор можно двумя путями: по инициативе одной стороны или по соглашению обоих участников сделки. Рассмотрим каждую процедуру подробнее.

По соглашению сторон

Обоюдное согласие участников сделки — лучший способ досрочного расторжения договора аренды земли. Вы сможете прервать правоотношения без особых сложностей и дополнительных финансовых потерь.

Чтобы письменно закрепить свои намерения, арендодатель и арендатор должны оформить соглашение о расторжении сделки. После подписания документа необходимо подать заявку об аннулировании арендного договора в Росреестр.

В одностороннем порядке

Зачастую инициативу проявляют землевладельцы. Однако в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земли сложнее, чем по обоюдному согласию. По сути, у вас всего два пути прекратить сделку:

  1. в мировом порядке — если в арендном соглашении учтена такая возможность;
  2. в судебном порядке — если данный порядок не предусмотрен.

Аннулировать арендное соглашение можно мирно или через суд.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка мирно?

Если вы хотите досрочно расторгнуть арендный договор по одному из указанных в нем оснований, нужно уведомить второго участника сделки. Извещение направляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок отправки — 2 месяца до даты расторжения договора аренды земли. Если оппонент не заявил возражений, обратитесь в Росреестр с заявлением о прекращении сделки.

Если хотите аннулировать договор аренды земельного участка, письменно известите вторую сторону.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка через суд?

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Если прийти к компромиссу не удалось, выход один — подавать исковое заявление в суд. Основанием для расторжения договора аренды земельного участка в судебной инстанции могут быть только нарушения его условий, допущенные другой стороной.

Уведомление о расторжении договора аренды

Помните о необходимости досудебного порядка урегулирования спора. Вам придется направить еще одно письмо-претензию о расторжении арендного соглашения. Форма документа — свободная. Он имеет следующую структуру:

Указываются данные адресата и отправителя (Ф.И.О., адрес регистрации, контакты).

Содержит информацию об арендном соглашении (номер, место и дата заключения) и причины прекращения правоотношений.

Уточняются важные детали: дата прекращения правоотношений по договору, срок ответа на претензию и т.п.

В конце обращения перечислите прилагаемые бумаги, проставьте дату и подпись. Документы можно передать оппоненту двумя способами: лично в руки под роспись или заказным письмом с описью вложения и оповещением о вручении. Доказательство передачи уведомления необходимо сохранить для суда.

Без письменного подтверждения передачи претензии другой стороне суд не станет рассматривать ваш иск.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка

Если ответ на претензию отрицательный или ваше письмо проигнорировали, подавайте судебный иск. Укажите в нем:

  • данные истца и ответчика (Ф.И.О., адрес, контактные данные);
  • информацию о наделе (площадь, кадастровый номер, адрес расположения);
  • сведения из арендного соглашения (дату, номер, срок аренды);
  • причины, на основании которых вы хотите аннулировать сделку;
  • доказательства вашей позиции;
  • дату и подпись.

Сбор доказательств по подобным дела — обязанность истца. Чтобы все прошло гладко, рекомендуем привлечь к делу специалиста по земельным спорам.

Отметим один нюанс. Если ваша цель — расторжение договора аренды, а не взыскание ущерба, проще дождаться окончания срока действия соглашения.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка

Сроки

Если вам удалось достичь согласия и не доводить дело до суда, регистрирующий орган оформит расторжение сделки за несколько рабочих дней. Сроки судебных разбирательств предсказать сложно, они зависят от обстоятельств дела.

Госпошлина

Подача искового заявления в суд облагается государственной пошлиной. Сумма зависит от цены иска, в которую входят стоимость арендного соглашения и ваши имущественные притязания. Чтобы вычислить точный размер сбора, обратитесь к ст. 333.19 НК РФ.

Сумма госпошлины рассчитывается от цены иска.

Последствия досрочного расторжения договора аренды земли

Если правоотношения расторгнуты по обоюдному согласию сторон, негативных последствий не возникнет. В случае судебного разбирательства, проигравшая сторона понесет существенные денежные потери. Ей придется удовлетворить притязания оппонента и покрыть его судебные издержки.

В заключении отметим, что споры в сфере арендных правоотношений — распространенное явление. Чтобы без проблем расторгнуть договор аренды земли, важно предусмотреть различные нюансы еще на этапе его заключения. В ином случае, придется обращаться в суд.

Источник: http://domkodeks.ru/arenda/narushenie-dogovora-arendy-zemli-i-ego-rastorzhenie

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Аренда – это отношения, направленные на передачу объекта во временное пользование на коммерческой основе. Предметом может выступать недвижимость, в том числе и земельный надел. Расторжение договора аренды земельного участка допускается законодателем при условии соблюдения порядка и наличия обязательных для этого условий.

Закон чётко регулирует, в каких случаях отношения сторон могут быть прекращены. Просто так отказаться от своих прав и обязанностей по договору не получится.

Можно ли расторгнуть договор аренды земли?

Любые договорные отношения могут быть расторгнуты. Так, в соответствии с действующими правовыми нормами отношения сторон могут прекращаться в следующих ситуациях:

  1. по соглашению сторон;
  2. в результате судебного разбирательства;
  3. по инициативе одной из сторон, когда подобный случай прямо предусматривается законом или текстом сделки.

Арендные отношения имеют свои особенности. Поэтому это же касается и порядка их расторжения, а также условий, при которых это возможно.

О возможности прекращения отношений прямо говорит статья 46 Земельного кодекса РФ, которая указывает, когда именно сделка прекращается. Также стоит обратить внимание на статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают случаи, когда договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя и арендатора соответственно.

По инициативе арендодателя

Условия, при которых аренда прекращается по требованию арендодателя, устанавливаются статьёй 619 ГК РФ.

Это возможно, если:

  • условия договора существенно нарушаются или нарушаются неоднократно;
  • эксплуатация приводит к существенному ухудшению состояния земельного надела;
  • арендная плата не вносится более двух раз подряд.

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

  • участок используется не по назначению или его эксплуатация приводит к снижению плодородия (если земля изначально относится к сельхозназначению) или загрязнению экологии;
  • использование участка приводит к порче земель;
  • обязательство по рекультивации, а также восстановлению состояния, необходимого для использования надела в соответствии с назначением, не исполняется.

Также прекращение отношений производится, если земельный надел предназначен для сельского хозяйства или под застройку, но не используется арендатором в срок, превышающий три года (если в законе или тексте сделки не указывается более длительный срок).

Закон предусматривает возможность расторжения сделки, заключенной с государственными или муниципальными органами, в случаях, когда расторгается договор комплексного освоения территории.

По инициативе арендатора

Статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет основания для прекращения сделки по инициативе арендатора:

  • арендодатель не предоставляет участок в пользование;
  • арендатору чинятся препятствия в использовании участка, при которых он не может реализовать свои права;
  • надел имеет недостатки, не оговоренные при заключении договора, которые невозможно было обнаружить при передаче;
  • надел оказался в состоянии, при котором он не может быть использован по назначению, при наступлении обстоятельств, за которые арендатор не несёт никакой ответственности.

При этом договор может предусматривать дополнительные ситуации, когда расторжение будет возможно.

По соглашению сторон

Расторжение договора по соглашению сторон возможно даже без указания причин. Достаточно только составить и подписать дополнительное соглашение, предусматривающее прекращение отношений.

Данное соглашение обязательно подлежит государственной регистрации, если первоначальный договор аренды регистрировался через Росреестр (то есть его срок составлял от одного года или хотя бы одной из сторон выступало юридическое лицо).

Документ подписывается добровольно и может содержать различные условия, например, арендатору даётся оговоренный срок, чтобы вывести своё имущество с участка или договор расторгается при оплате определённой компенсации. Если условие не противоречит закону, оно может быть включено в условия сделки.

Порядок расторжения договора аренды

Аренда расторгается в строго установленном порядке. Так, расторжение производится в одностороннем порядке, порядок следующий:

  1. сторона, по воле которой отношения прекращаются, выбирает и обосновывает причину, по которой расторжение допускается;
  2. второй стороне высылается уведомление о расторжении сделки и даётся срок на ответ в 30 дней, если иной период не установлен текстом договора;
  3. по истечении оговоренного периода времени заключается соглашение о расторжении. Если вторая сторона не реагирует на уведомление, то придётся обращаться в суд.

Дело рассматривает либо суд общей юрисдикции, если сторонами являются физические лица, либо арбитражный суд, если участок использовался в коммерческой деятельности, по месту регистрации ответчика или по месту расположения участка.

Помните, что от правильности составления искового заявления может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке документов, то напишите об этом через форму ниже.

Как правильно составить уведомление

Законом не установлено особого бланка уведомления о расторжении договора. Такой документ составляется в простой письменной форме и обязательно должен содержать:

  • полные реквизиты стороны, которая составляет документ. Так, физические лица указывают фамилию, имя и отчество, а также адрес, организации – ИНН, ОГРН и место расположения;
  • реквизиты второй стороны. Указываются те же реквизиты, что и касательно заявителя;
  • данные о заключенной ранее сделке и об участке, в отношении которого он заключался, например, его дата и номер;
  • указание на основание, по которому сделку предлагается прекратить, например, из-за фактического неиспользования участка, его порчи и так далее;
  • список нарушений, которые были допущены второй стороной, если они имелись. Указывается, когда нарушений множество, например, помимо основного нарушения, вторая сторона не выполняла своих обязательств, что при иных условиях не стали бы причиной для расторжения, но в комплексе существенно нарушают интересы заявителя;
  • ссылка на соответствующие правовые акты;
  • список приложений.
Читайте также:  Госпошлина за прописку – сколько и кто должен платить, как оплатить

Скачать уведомление о расторжении договора аренды (образец)

Документ предъявляется лично под роспись или направляется заказным письмом с описью вложения.

Подведем итоги

Арендные отношения могут быть прекращены по инициативе одной из сторон или по соглашению всех участников. В каждом случае есть свои особенности, но в любой ситуации важно соблюдение установленного порядка и особенностей. Если же расторжение неосуществимо, то договор продолжается до момента, указанного в тексте сделки, после чего прекращается по истечении срока.

Источник: https://urpomosh03.ru/land/sdelki/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Порядок и особенности расторжения договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Согласно отечественному законодательству, сделку можно расторгнуть как по волеизъявлению любого из контрагентов, так и по соглашению сторон. Прекращение правоотношений может происходить как на основании норм ГК РФ, так и земельного законодательства.

Далее подробно рассмотрим порядок и особенности расторжения договорных отношений между арендодателем и арендатором земли.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Основания расторжения договора по волеизъявлению арендодателя

Согласно букве закона, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если имеются основания, установленные законодателем в ст. 619 и ст. 450 ГК РФ.

Так, соглашение может подлежать расторжению, если:

  1. участок используется в разрез с ее предназначением. Например, если на земле сельхозназначения было размещено производство;
  2. контрагент, пользуясь переданным ему наделом, существенно нарушает положения договора, либо такие нарушения выявляются систематически. Например, арендатор сдал участок в субаренду в разрез с условиями соглашения, запрещающими такую передачу;
  3. арендатор ухудшает качество земли в процессе ее использования. Например, наносит существенный вред ее плодородности, использует различные пестициды, причиняет своими действиями вред окружающей среде;
  4. более двух раз просрочено внесение арендной платы, согласно срокам, установленным в договоре.
  5. изъятие земельного надела из частных рук для государственных или муниципальных нужд, что предусмотрено п.2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Как правило, это требуется для возведения каких-либо важных объектов инфраструктуры, например, прокладки трубопровода,

Представленный список оснований не является исчерпывающим. Кроме того, участники сделки могут прописать в договоре аренды иные обстоятельства, по которым договор может быть расторгнут по волеизъявлению арендодателя.

В каких случаях соглашение может расторгнуть арендатор

Основания для договорных отношений по поводу аренды земли перечислены в ст. 450 и ст. 620 ГК РФ. В частности, процедуру расторжения соглашения можно инициировать если:

  • земля, касательно которой был заключен договор, не была передана в пользование арендатору;
  • арендодатель создает препятствия в пользовании земельным наделом;
  • землю нельзя использовать по назначению, так как этому препятствуют существенные недостатки. При этом арендатор не был уведомлен об их наличии;
  • объект аренды по независящим от арендатора причинам нельзя использовать по целевому назначению.

Следует отметить, что арендатор, инициировавший расторжение сделки по основаниям, предусмотренным непосредственно существующим договором аренды, в силу п. 4 ст. 450 ГК РФ, должен действовать разумно и справедливо согласно законодательству РФ.

Досудебное урегулирование спора

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, досрочное прекращение аренды по волеизъявлению одной из сторон, если контрагенты не пришли к соглашению, происходит исключительно в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.

Однако перед тем, как передавать исковое заявление в суд, инициатор выхода из договора обязан принять меры досудебного урегулирования  спора. В частности, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ он должен получить от контрагента письменный отказ на предложение внести некоторые корректировки или расторгнуть арендный договор.

В уведомлении о необходимости расторжения сделки заинтересованное лицо должно указать:

  • данные получателя;
  • реквизиты договора, позволяющие его идентифицировать;
  • основания, которые послужили поводом к расторжению сделки;
  • намерение лица о прекращении аренды;
  • подпись отправителя и дата.

Данный документ составляется в произвольном виде, так как отечественным законодательством обязательной формы для него не установлено.

Его следует обязательно направлять адресату заказным письмом с уведомлением, чтобы в случае отсутствия ответа от контрагента, у отправителя имелись доказательства досудебного урегулирования спора.

Сторона, получившая подобное предложение, должна  в течение 30 дней направить мотивированный отказ либо свое согласие.  Иной срок может быть отдельно прописан в соглашении об аренде земли.

Следует обратить внимание на то, что при несоблюдении досудебного порядка урегулирования данного вопроса, иск в порядке ст. 135 ГПК РФ вернут истцу.

Если лицо, пожелавшее расторгнуть аренду, получило отказ на свое предложение или же вовсе не получило ответ в установленный срок, то оно вправе передать исковое заявление в суд.

Расторжение посредством обращения в суд

Иск о расторжении арендного договора должно содержать наименование судебного органа, паспортные данные контрагентов. Кроме того, иск должен содержать требование о расторжении аренды земли, а также  дополнительно просьбу об истребовании земельного надела из чужого владения.

В содержании документа обязательно указываются основания, по которым данная сделка должна быть прекращена.

Перечисленные истцом обстоятельства должны подтверждаться соответствующими доказательствами.

Также в содержании иска необходимо указать подробные данные  о наделе земли, который был передан в аренду. В конце документа истец должен поставить число и свою подпись.

В обязательном порядке к иску прикрепляется перечень документов. В частности, заявителю понадобятся:

  • копии иска по числу сторон;
  • копия общегражданского паспорта;
  • договор аренды земли;
  • доказательства, подтверждающие досудебный порядок разрешения данного вопроса, например, письменный отказ ответчика;
  • квитанция об уплате госпошлины.

В течение 30 дней стороны могут оспорить решение суда в порядке апелляции.

Арендные отношения прекращаются при вступлении судебного акта в силу, за исключением обязательств, которые не были исполнены, например, касающиеся неуплаты арендной суммы.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Соглашение о расторжении аренды

Наиболее удобным способом прекращения договорных отношений считается подписание двустороннего соглашения, что возможно в силу п. 3 ст. 407 ГК РФ. Если заинтересованные лица пришли к консенсусу о необходимости расторжения аренды, они должны выразить обоюдное желание в письменной форме.

В данном документе обязательно отмечается следующая информация:

  • наименование соглашения;
  • место и дата составления;
  • персональные данные сторон, а если соглашение подписывает представитель, то указываются реквизиты его нотариальной доверенности;
  • причины, по которым договор расторгается. Например, по основаниям, указанным в нормативно-правовых актах либо по иным обстоятельствам, предусмотренным соглашением;
  • условия, по которым аренда может быть прекращена досрочно. Таковыми могут являться выплата арендной платы, приведение земли в соответствующее состояние, которое было до передачи ее в пользование;
  • дату, с наступления которой аренда будет считаться расторгнутой;
  • реквизиты и подписи контрагентов.
  • К данному соглашению стороны могут приложить дополнительные документы, например, акт приема-передачи надела.
  • Следует отметить, что отечественным законодательством  не утверждена обязательная форма дополнительного соглашения о расторжении аренды, поэтому стороны вправе составить документ  в произвольном виде.
  • Однако чтобы он имею юридическую силу, в нем обязательно должны быть указаны вышеперечисленные пункты.

Резюме

Сдача в аренду земельных участков является достаточно распространенной сделкой, поэтому стороны перед подписанием договора аренды могут включить в документ условия, на основании которых возможно его досрочное расторжение.

Если же один из контрагентов против прекращения договорных отношений, то данный вопрос будет решаться в судебном порядке. После того как судебный акт вступит в силу, арендатор уже не сможет использовать землю, он должен будет вернуть ее собственнику.

Кроме того, после расторжения аренды необходимо будет внести соответствующие изменения в государственный реестр, в связи  с чем сторонам для снятия арендного обременения с земли следует подать заявление в Росреестр.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Расторжение арендодателем долгосрочного Договора аренды земельного участка c Посольством иностранного государства в одностороннем порядке

опубликовано: 19.10.2017

В 2007 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и Посольством иностранного государства (долее – Посольство) был заключен долгосрочный Договор аренды земельного участка.

Предметом настоящего договора являлся земельный участок площадью ХХХ кв. м. предоставляемый в пользование на условиях долгосрочной аренды для проектирования, строительства в 2007-2009г.г. и последующей эксплуатации комплекса зданий Посольства.

Договор заключен на 49 лет. Ежегодная арендная плата перечисляется Посольством на расчетный счет УФК по г.Москве.

  • В 2014 года Посольством получено Уведомление о досрочном расторжении Договора аренды земельного участка.
  • Несмотря на возражение Посольства, уведомлением, отправленным в адрес ГлавУпДК Москвы, ДГИ подтвердило принятое решение о расторжении Договора.
  • Через несколько дней Управление Росреестра внесло в ЕГРП соответствующую запись о прекращении действия Договора.

Действия ДГИ г. Москвы являются незаконными по следующим основаниям

  1. В соответствии с разделом 9 Договора все споры возникающие между Сторонами в связи с данным договором или в связи с его толкованием разрешаются путем согласительной процедуры, с учетом положений Венской конвенции о дипломатических сношениях.
  2. Вас может заинтересовать: Досудебное урегулирование споров.

  3. Указанной согласительной процедуры не проводилось, предложений по организации встреч по урегулированию спора в адрес Посольства не поступало.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.

Читайте также:  Как дачу перевести в жилой дом – порядок процедуры, какие документы нужны, причины отказа

2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Возможно, вас заинтересует: Регистрация недвижимости при расторжении договора аренды.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Между тем, согласно п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст.

22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора.

Таким образом в данном случае ДГИ г. Москвы нарушен порядок разрешения спора установленный Договором и Законом.

Не обращаясь в судебные органы ДГИ г.Москвы в одностороннем порядке расторг Договор при отсутствии существенных нарушений условий Договора.

При таких обстоятельствах действия ДГИ г.Москвы нельзя признать законными.

Рекомендации по разрешению ситуации с односторонним расторжением договора

  1. Обращение в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ДГИ г.Москвы о признании недействительной одностороннюю сделку, совершенную в форме уведомления по расторжению Договора аренды земельного участка №М-07-033595 от 28.09.2007года.

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

Судебная практика по делам данной категории различная, зависит от представленных арендатором доказательств исполнения обязательств по Договору (т.е., принятых действиях).

Необходимо будет представить всю имеющуюся переписку, договоры, акты выполненных работ, доказательств оплаты в рамках нашего Договора.

В качестве третьих лиц необходимо привлечь к участию в данном судебном процессе МИД РФ и Правительство г.Москвы, для возможного оказания на ДГИ г.Москвы административного давления по урегулированию сложившейся ситуации.

  1. Направить ДГИ г.Москвы Претензию с требованием возместить убытки, понесенные Посольством при реализации Договора с предоставлением расчета понесенных убытков и копий подтверждающих документов. При этом обратить внимание на незаконное, одностороннее расторжение без предоставления иного земельного участка и намерение Посольства обратиться в судебные органы.

Вероятность выплаты денежной компенсации по данному письму считаем достаточно низкой, однако возможно данное обращение заставит ДГИ г.Москвы пойти на разумное урегулирование спора во внесудебном порядке.

  1. Направить в Департамент внешнеэкономических и международных связей г.Москвы актуальную информацию касающуюся предполагаемого (нового) земельного участка с обозначением площади участка, коммуникаций, планируемых параметров строительства корпусов и т.д.

Вас может заинтересовать:  Юридическое обслуживание Посольства иностранного государства в РФ.

Если вам понравилась статья, не забудьте подписаться на наши группы в соц. сетях  и порекомендовать Прайм лигал друзьям и знакомым.

Читайте также

Источник: https://primelegal.ru/konsultacii/rastorzhenie-dogovora-dolgosrochnoj-arendy-s-posolstvom/

Расторжение договора аренды земельного участка

  • Соглашение о расторжении договора аренды
  • Прекращение действия договора по инициативе арендатора
  • Расторжение договора арендодателем. Уведомление о расторжении
  • Расторжение договора аренды участка, заключенного с администрацией муниципалитета или органа госвласти
  • Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения
  • Расторжение договора аренды земли в связи со сменой собственника

Соглашение о расторжении договора аренды

Арендные правоотношения, предметом которых выступает обособленный земельный участок, в соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ могут быть прекращены. Делается это в первую очередь по основаниям, которые закреплены гражданским законодательством. В частности, в силу п. 3 ст.

 407 ГК РФ одним из оснований для расторжения договора аренды земельного участка является двустороннее соглашение о прекращении обязательств (договора). Это наиболее распространенный способ расторжения рассматриваемого вида контрактов (ввиду его простоты и универсальности).

ВАЖНО! Указанное соглашение на основании п. 1 ст. 452 ГК РФ и пп. 1, 2 ст. 609 ГК РФ должно иметь простую письменную форму (аналогично договору).

соглашения

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка представляет собой документ, подписываемый обеими сторонами и содержащий следующую информацию:

  1. Наименование соглашения.
  2. Реквизиты расторгаемого договора: дату его заключения и номер (при наличии).
  3. Указание места и даты составления.
  4. Наименования сторон и сведения о представителях:
    • если лицо представляет гражданина — Ф. И. О. представителя и реквизиты доверенности;
    • если организацию — Ф. И. О., должность и название документа, на основании которого представитель действует (доверенность, устав и т. п.).
  5. Основания для расторжения договора. Здесь может быть указано, что основанием является обоюдное согласие сторон либо конкретные обстоятельства (продажа арендуемого участка, невозможность его использования по назначению и т. п.).
  6. Условия прекращения договора (выплата компенсаций, арендной платы, приведение участка в надлежащее состояние и др.).
  7. Указание на отсутствие у сторон взаимных претензий в отношении обязательств друг к другу.
  8. Реквизиты сторон.

Более подробно ознакомиться с соглашением о расторжении договора можно ознакомиться в нашей статье «Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды». В статье же «Как правильно составить соглашение о расторжении договора (образец)» можно скачать образец данного документа.

Прекращение действия договора по инициативе арендатора

ВАЖНО! Прекращение договора аренды земельного участка, согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, возможно по инициативе арендатора как на основании судебного решения, так и без такового.

Арендатор имеет право обращения в суд с требованием о расторжении контракта, если:

  • вторая сторона фактически не передала участок в пользование арендатора либо уклоняется от передачи, чем препятствует исполнению условий сделки;
  • арендатору создаются препятствия в использовании участка (например, отсутствует доступ к нему и т. п.);
  • землю нельзя использовать по прямому назначению в силу независящих от арендатора обстоятельств (например, вследствие явлений природного или техногенного характера);
  • передаваемый в пользование и владение участок земли не может быть использован в соответствии с целевым назначением по причинам, не оговоренным арендодателем до совершения сделки.

Упрощается процедура расторжения договора аренды земельного участка арендатором в случаях, когда договором предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых он может расторгнуть его в односторонне порядке.

При этом стороны должны исходить из принципов добросовестности и разумности, предусмотренных п. 4 ст. 450 ГК РФ.

Перечень возможных оснований для расторжения сделки, которые вправе оговорить стороны, законом не ограничен.

Расторжение договора арендодателем. Уведомление о расторжении

Арендодатель также может выступать инициатором расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ. В указанной норме предусматривается перечень оснований, по которым данная сторона может обратиться с подобным требованием в судебный орган.

К таковым гражданское законодательство относит следующие обстоятельства:

  1. Арендатор использует переданный участок не по назначению (например, вместо выращивания сельскохозяйственной продукции разместил на нем производство).
  2. Контрагент использует землю с существенным нарушением правил, обозначенных договором, либо систематически (неоднократно) их нарушает.
  3. В процессе использования земли, переданной в аренду, существенно ухудшаются ее свойства (это может случиться при использовании химикатов и пестицидов, наносящих вред почве и ее плодородности, и т. п.).
  4. Двукратная (и более) задержка оплаты аренды в соответствии с условиями договора или периодичностью, определяемой графиком арендных платежей.

Договором обозначенный список может дополняться. Более того, стороны могут предусмотреть в соглашении возможность одностороннего расторжения контракта по инициативе арендодателя.

Процедура расторжения через суд — алгоритм действий до обращения в судебный орган

Положения ст. 619, а также п. 2 ст. 452 ГК РФ предполагают, что обращению в суд с требованием о расторжении соглашения должна предшествовать определенная процедура.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Последняя заключается в необходимости прохождения определенных этапов, идущих в следующем порядке:

  1. Сторона сделки при наличии оснований, дающих право требовать расторжения контракта (указанных в законе или соответствующем разделе договора), направляет второй стороне предложение о расторжении сделки.
  2. У контрагента имеется 30 календарных дней для того, чтобы оценить предложение и либо направить мотивированный отказ, либо согласиться на предложение. Иной срок на рассмотрение также может быть определен условиями сделки или направляемым предложением о расторжении.
  3. При наличии согласия стороны заключают соглашение о расторжении. Отсутствие согласия дает инициатору расторжения договора право направления в суд искового заявления с требованием расторгнуть его в судебном порядке.

ВАЖНО! Отсутствие такого предложения до подачи иска будет расценено судом как несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Соответственно, в принятии иска к рассмотрению в этом случае будет отказано.

Уведомление при одностороннем расторжении договора

Процедура одностороннего расторжения договора по основаниям, предусмотренным контрактом, должна быть закреплена сторонами в соответствующем его разделе.

По общим правилам она подразумевает направление арендатору уведомления о расторжении договора аренды земельного участка.

По прошествии определенного количества дней с момента получения такого уведомления контрагентом договор считается расторгнутым.

В уведомлении, в соответствие с практикой делового оборота и гражданско-правовых отношений, надлежит указать:

  • реквизиты адресата;
  • реквизиты договора;
  • основания для расторжения договора в одностороннем порядке в соответствии с указанными в договоре пунктами (с указанием конкретных нарушений, послуживших поводом для направления уведомления);
  • намерение отправителя расторгнуть договор;
  • подпись стороны или ее представителя;
  • дату составления документа.

Формы документа на законодательном уровне не утверждено, поэтому он может быть подготовлен в произвольном письменном виде.

Расторжение договора аренды участка, заключенного с администрацией муниципалитета или органа госвласти

Земельное законодательство предусматривает самостоятельные основания расторжения договоров аренды земли, арендодателями по которым являются муниципалитеты и органы государственной власти. Так, расторжение договора аренды земельного участка с администрацией или государством возможно на основании пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ, если:

  • земля используется с нарушением требований, установленных земельным законодательством в п. 2 ст. 45 ЗК РФ (например, арендатор наносит вред земле, игнорирует обязанности по целевому использованию);
  • расторгнут договор комплексного освоения территории в отношении переданного в аренду участка либо арендатор не исполняет условия указанного договора;
  • в границах территории участка установлена зона с особыми условиями использования земли и использование участка по целевому назначению вследствие этого невозможно.
Читайте также:  Расторжение договора дарения

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

В том случае если предметом сделки выступает земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, прекращение договора его аренды может осуществляться как по общим основаниям, предусмотренным нормами ГК и ЗК РФ, так и по профильным, предусмотренным ФЗ «Об обороте…» от 24.07.02 № 101-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельхозназначения подлежит прекращению по инициативе арендодателя, если:

  • арендатор создал (возвел) на участке самовольную постройку и не выполнил в отношении нее требования ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, то есть не снес ее за свой счет либо не привел в соответствие требованиям градостроительных норм;
  • арендатором не проводятся необходимые мероприятия по рекультивации и иному улучшению состояния почвы и ее охране;
  • арендатор в случае установления для него обязанности по приведению земли в надлежащее состояние для использования по целевому назначению не сделал этого.

Неиспользование земли как основание для прекращения договора

Еще одно специальное основание для расторжения арендной сделки с землей сельскохозяйственного назначения предусмотрено п. 3 ст. 6 ФЗ № 101.

Так, земельный участок должен быть изъят у арендатора в случае, если последний не использует землю для ведения сельского хозяйства либо иной сопутствующей сельхозпроизводству деятельности в течение трех лет с момента выявления надзорными органами соответствующего факта.

ВАЖНО! При исчислении срока неиспользования земли следует исключать из него периоды влияния стихийных бедствий, а также действия иных не зависящих от арендатора обстоятельств, ввиду которых он, согласно п. 4 ст.6 ФЗ № 101, не мог использовать участок по прямому назначению.

Также обратите внимание на критерии, по которым определяется факт неиспользования земельного участка сельхозназначения (прописаны в постановлении Правительства РФ «О признаках …» от 23.04.2012 № 369).

Так, например, очевидным признаком неиспользования пашни является факт неведения работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, на сенокосе — неосуществление сенокошения, на пастбище — невыпас скота.

Подтверждением факта неиспользования земли могут также служить закустаренность (залесенность) участка пашни, превышающая 15% площади участка, либо заболоченность, составляющая свыше 20% площади участка.

Расторжение договора аренды земли в связи со сменой собственника

Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.

Аналогичным образом разрешается ситуация и с арендатором в случае его смерти. Соответственно, права аренды перейдут к его наследникам, если только в договоре не прописано иное либо заключение сделки не было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, договор аренды земли может быть расторгнут по различным основаниям, предусмотренным как законом, так и договором.

Наиболее простой способ расторжения сделки — взаимное волеизъявление сторон, которое оформляется в форме письменного соглашения.

С отдельными субъектами арендных отношений (в частности, с муниципальными или государственными органами) договор аренды земли может быть расторгнут и по дополнительным основаниям, предусмотренным пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

Источник: https://nsovetnik.ru/dogovor/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/

Земельные новости

Видео по теме

  • Расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Одностороннее расторжение договоров аренды – особый институт, предназначенный исключительно для территорий г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, который регламентирован положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Условия одностороннего расторжения:

Обязательные условия, которым должен отвечать предоставленный по договору аренды земельный участок, в случае его досрочного расторжения в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»:

  1. земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества;
  2. на момент предоставления участка по договору аренды, он должен находиться в государственной или муниципальной собственности и располагаться в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга;
  3. договор аренды земельного участка из состава земель г. Москвы (или г. Санкт-Петербурга) должен  быть заключен до 01 января 2011 года.

Основания досрочного расторжения:

  1. существенное нарушение условий договора аренды земельного участка;
  2. неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором или срок, указанный в разрешении на строительство;
  3. отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство (реконструкцию), если в договоре не предусмотрен срок строительства (реконструкции);
  4. существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. При этом к существенному изменению обстоятельств относится расторжение иного договора, заключенного государственным органом или предприятием, и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на земельном участке, арендованном в соответствии с договором.

Обращаем внимание, что перечень оснований и условий досрочного расторжения договоров аренды является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Порядок:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее – ДГИ г. Москвы) направляет арендатору земельного участка уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, установленным п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.

Договор аренды считается расторгнутым в течение месяца с даты направления указанного уведомления. При этом арендатор вправе направить возражения относительно принятого решения, но, как правило, это не изменяет ситуации,  и арендатор получает второе уведомление ДГИ г.

Москвы о подтверждении ранее принятого решения.

Важно, что договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора. Ваши действия:

Арендатору, не согласному с решением о расторжении договора, необходимо обратиться в Арбитражный суд. На данном этапе важно определить, какие именно требования заявлять в суде. В судебной практике, споры по делам данной категории разделены на 2 блока:

  1. По требованиям, заявленным в порядке искового производства. Например, оспаривание одностороннего расторжения договора аренды.
  2. Второй блок – по требованиям, заявленным в порядке главы 24 АПК РФ – производство по делам, возникающим из публичных правоотношений. В данном случае оспариваются действия государственного органа, связанные с односторонним расторжением договора аренды. Срок на подачу указанного заявления – 3 месяца с даты принятия арендодателем окончательного решения о расторжении договора аренды. 

До обращения в суд на начальном этапе важно избрать правильный способ защиты, поскольку неверно избранный способ защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Для суда:

В процессе производства по делам данной категории, обязательно устанавливается следующий перечень обстоятельств, имеющих значение для дела:

  1. Имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора в течение всего периода действия договора и имелись ли обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях. Так например, если договор аренды земельного участка заключен в 1998 году, а расторгнут по инициативе ДГИ г. Москвы в 2013-2014 году, арендатор должен доказать в ходе судебного разбирательства, какие объективные причины препятствовали ему в освоении земельного участка и строительстве объекта за весь период с 1998 по 2014 год.
  2. Важно установить начал ли арендатор строительство объекта, обращался за продлением срока строительства, обжаловал судебные акты и действия (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в случае, если указанные действия препятствовали в реализации проекта.
  3. В случае, если расторгнут договор аренды земельного участка на котором уже находится объект, строительство которого не завершено, важно доказать выполненный объем строительства объекта на дату истечения срока разрешения на строительство, его соответствие градостроительным и строительным нормам и проектной документации.

Необходимо отметить, что отсутствие у арендатора земельного участка разрешения на строительство по истечении пяти лет с даты заключения договора аренды, согласно сложившейся судебной практике, является достаточным основанием для признания законными и обоснованными действий по одностороннему расторжению договора. Рекомендации:

Арендаторам земельных участков, предоставленных для целей строительства, важно помнить, что в процессе по делу об оспаривании расторжения договора аренды в одностороннем порядке, обязанность доказывания обстоятельств, ввиду которых объект не был возведен или не получено разрешение на строительство, в силу ст. 65 АПК РФ возложена на них.

Поэтому, при проведении работ, направленных на освоение приобретенного в аренду земельного участка, если Вы сталкиваетесь с бездействием государственных органов или должностных лиц – обращайтесь в суд.  Так, например, наличие вступившего в законную силу судебного акта, которым признано незаконным бездействие Москомархитектуры в невыдаче Градостроительного плана земельного участка будет существенным обстоятельством, достоверно доказывающим невозможность арендатора получить разрешение на строительство. Это судебное решение будет иметь преюдициальное значение при оспаривании расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Если Вами принято решение самостоятельно осуществлять защиту нарушенных прав в суде, напоминаем о необходимости соблюдения процессуальных сроков: для оспаривания действий (бездействий) государственных органов и должностных лиц в порядке, установленном 24 главой АПК РФ — 3 месяца, общий срок исковой давности – 3 года.

В случае необходимости получения надежного правового сопровождения – специалисты компании Содружество Земельных Юристов готовы Вам помощь.

 Мы осуществляем комплексное судебное представительство и защиту интересов арендаторов земельных участков и инвесторов-застройщиков, договоры аренды с которыми расторгнуты в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Для получения более подробной информации относительно перспектив судебного разрешения именно Вашего вопроса – свяжитесь с нашими специалистами. 

Предыдущая новость Следующая новость

Источник: https://zem-advokat.ru/news/termination-of-the-contract-of-land-lease-unilaterally/

Ссылка на основную публикацию