Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Конечно, покупка «родового гнезда» — дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

  • Но осмотр объекта — это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.
  • Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.
  • Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).
  • Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.

мой совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.

2. Клиент работает параллельно с большим числом риэлторов

Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только «свои» объекты, где у него выгодная комиссия.

По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

  1. Почему так происходит?
  2. Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других:
  3. — показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;
  4. — предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;
  5. — подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.

Очень часто я наблюдаю, как покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это «чудо» или продать.

мой совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека. Хороший брокер — это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.

3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов

Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.

  • В основном на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут.
  • Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть
  • Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.
  • Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще — «не надо зазнаваться» — очень сложно.
  • мой совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.
  • Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть
  • Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.

4. Покупатели торгуются прямо на показе

Такое поведение, как правило, прямое следствие предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий.

Более того, если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой или без.

Оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. НЕ ТОРГУЙТЕСЬ НА МЕСТЕ!

5. Покупают дом без строительной экспертизы

Готовый особняк или таунхаус — всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.

мой совет: Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то не так.

6. Покупатели ждут, когда цена на и так «демпинговый» объект упадет еще ниже

Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.

Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию — «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

мое мнение: это дурная стратегия. Очень часто мне приходится сильно расстраиваться, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе.

Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» — длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша — покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.

7. Перегружают сделку советами юристов, не специализирующихся в недвижимости

Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи.

Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права.

В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.

мой совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи жилых объектов. Как правило, такое сопровождение стоит 50-70 тыс. рублей, и оно будет намного эффективнее, нежели работа корпоративного юриста, специализирующегося на международном или уголовном праве.

8. Передают задаток без правильно оформленных документов

Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами — пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Задаток — это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании — как минимум — соглашения о задатке, а лучше — предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.

Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае — придется искать «продавца» — мошенника по дальним заграницам.

9. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки

При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.

А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать — в два счета.

Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Если по какой-то причине этого не сделано — обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.

P.S. Выписку заказать можно и по интернету.

10. Не делают подробной описи интерьера в доме

Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.

Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений.

В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.

Успехов и терпения в поиске дома мечты!

♦Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное — ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации  — пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.

Читайте также:  Что такое обременение на квартиру и как его снять

Источник: http://novayriga.info/search4dom/idea2buy/item/252-10-mistakes-homebuyers.html

Покупка дома с участком. На что обратить внимание?

  Приобретение загородной недвижимости всегда имеет высокий риск, поскольку в сделке участвуют большие деньги.

Чтобы не потерять свои законные средства, следует тщательно проверить все документы на дом, на землю, на хозяйственные постройки.

Для уверенности в правильности своих действий можно навести справки о продавце и выяснить, какие ещё сделки проводились с конкретной недвижимостью.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Документы, которые помогут избежать ошибок при покупке дома

Перечень документов при покупке частного дома зависит от типа недвижимости и от её истории (например, дом был построен, куплен или подарен). В первую очередь следует убедиться в наличии всех необходимых бумаг, а затем убедиться в их подлинности. Основной перечень документов, которые помогут вам не ошибиться при покупке недвижимости с участком:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и свидетельство о праве собственности на дом;
  • В договоре купли-продажи должны быть прописаны и дом, и земля. Если у вас в договоре прописано что-то одно, то соответственно, должно быть два договора купли-продажи на дом и на участок;
  • В идеале на каждую постройку (гараж, баня и т. д.) должен быть отдельный договор купли-продажи, но это правило редко кто соблюдает. По закону баня и гараж являются отдельным объектом недвижимости и на них должны быть отдельные свидетельства и выписки, соответственно, каждому из них должны быть присвоены кадастровые номера. Если отдельных договоров нет, то они должны быть включены в общий договор купли-продажи;
  • Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
  • Кадастровый паспорт постройки и приусадебного участка;
  • Технический паспорт домовладения;
  • Домовая книга или справка формы №9 из жилищной компании, где указаны все, кто прописан или зарегистрирован по данному адресу;
  • Договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и квитанции об оплате за использование коммуникаций.

Какие подводные камни могут ожидать при покупке частного дома

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Предположим, что все документы на дом и землю у продавца имеются. На что обратить особое внимание и где проверить подлинность? В первую очередь следует убедиться, что все представленные документы соответствуют именно тому земельному участку, который вы решили купить. Проверить этот факт можно в Управлении земельных ресурсов.

Некоторые агентства составляют один договор сразу и на дом, и на землю. Но бывают случаи, когда, например, дом купили, а земля находится в аренде. Тогда новый собственник выкупает землю у города. В этом случае оформляется два договора.

Не лишним будет проверить, нет ли у продавца межевых споров с соседями. С помощью обычной рулетки высчитайте площадь земельного участка и сравните его с площадью в документе.

Если обнаружите большую разницу, то лучше откажитесь от сделки. Бывает, что участок, на котором стоит дом, не межеван, тогда его следует отмежевать.

Если покупатель заинтересован в приобретении дома, то он может сам заплатить за межевание и купить дом с новыми межевыми параметрами.

Покупая частный дом по доверенности, убедитесь в подлинности подписи. Обратитесь за этим к нотариусу, а ещё лучше разыщите хозяина дома и выясните, продаёт ли он дом и согласен ли он на совершение сделки.

Иногда на дом или на участок накладывается обременение. Из выписки ЕГРН или от нотариуса, который участвует в сделке, вы можете узнать, не находится ли недвижимость под арестом или залогом.

Сделка с покупкой жилого дома или участка может быть оспорена, если суд признает продавца недееспособным. Справки от психиатра и нарколога на его имя помогут вам избежать этой ситуации.

Изучите документы на инженерные системы и схемы разводки коммуникаций. Вы должны иметь чёткое представление о том, где в доме проложена электрическая проводка, а где сантехнические трубы. У продавца должны быть документы на подключение коммуникаций. Если их нет, возможно, что подключение к центральным сетям незаконно.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Посмотрите историю предыдущих сделок для конкретного дома. В архиве БТИ хранятся все документы о сделках купли-продажи и государственной регистрации до 1998 года. Если хоть одна из них окажется недействительной, все остальные также будут незаконными.

Незаконные перепланировки и различные постройки, возведённые на участке без согласия компетентных органов, могут в дальнейшем доставить вам массу неприятностей. Поэтому внимательно изучите технический паспорт БТИ и лично убедитесь, что баня или гараж на участке построены с соблюдением закона.

Получить справку из БТИ можно о недвижимости, права на которую были зарегистрированы до 31 января 1998 года. Если нужна информация за последующие годы, то она будет отражена в выписке ЕГРН.

Проверка покупаемого участка и дома выпиской из ЕГРН

Для того чтобы сэкономить время и силы на проверку документов, сами закажите выписку ЕГРН в Росреестре онлайн. Теперь есть возможность получить готовый документ в электронном виде, обычно его присылают в течение 2-3 дней. Справки ЕГРН должно быть две: на дом и на участок. А если собственников несколько, то на каждого из них нужна отдельная выписка.

Узнайте, кому принадлежит участок или дом в три шага:

Сводная электронная база ЕГРН содержит сведения из государственного кадастра и данные о правах на собственность с обременениями. Раньше для получения этой информации потребовалось бы два документа (выписки из ГКН и ЕГРП), соответственно и госпошлину пришлось бы заплатить два раза. Сегодня все сведения вы можете получить, не выходя из дома.

Заказав выписку ЕГРН онлайн Вы можете посмотреть данные об объекте недвижимости и о земле с параметрами и кадастровыми номерами (стоимость, дату, номер собственника, ограничения).

Например, продавец предоставил вам документ о том, что он является собственником конкретного дома или земли. Как проверить? Заказать выписку из ЕГРН — ввести кадастровый номер объекта и посмотреть действующего собственника.

Если даты и номера совпадают, значит, собственник действующий и с ним можно совершать сделку.

Вопрос — ответ

Как правильно передать задаток продавцу?

При покупке частного дома с участком, задаток является некой гарантией серьёзных намерений между продавцом и покупателем. Но иногда сделка может не состояться по независящим от вас причинам. Чтобы не омрачить свою радость при покупке дома и не потерять законные средства, нужно правильно оформить передачу задатка продавцу. Одной расписки о получении денег недостаточно.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Необходимо составить соглашение о задатке, а ещё лучше – предварительный договор, который подробно описывает процедуру сделки и ответственность продавца и покупателя.

В том случае если от сделки отказывается покупатель, то задаток ему не возвращается. Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю деньги в двойном размере.

Это установлено законом и указывается в договоре о задатке.

Мы перечислили далеко не все подводные камни, которые могут вам встретиться на пути покупки частного дома с участком.

При оформлении некоторых видов имущества могут потребоваться другие документы и проверки.

Будьте внимательны и осторожны, нанимайте только компетентных специалистов для проведения экспертизы и проверки документов. Тогда радость от покупки недвижимости останется с вами на долгие годы.

Уважаемые читатели!

  • Для Вас работает юридическая консультация. 
  • Вам ответят в течении 15 минут.

Источник: https://mosad.online/pokupka-doma-yuridicheskie-nyuansy/

Покупка дома: доверяй, но проверяй . Покупка земельного участка с домом документы

4,1 5 (837 оценок) Оценить статью

  • На какие грабли при покупке дома наступают дважды
  • Смотрим на документы

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня «Собственник» расскажет о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моей лучшей подруги»… Каких только «весомых» доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости! А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?

К содержанию

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы.

«К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус» Наталья Титкова.

– В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать».

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен.

Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится.

По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности.

«Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова.

– Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.».

К содержанию

Смотрим на документы

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом.

Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.

Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Читайте также:  Как восстановить договор купли-продажи, куда обращаться и сколько это стоит?

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание.

Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности.

«Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок», – поясняет Наталья Титкова.

Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка.

Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях.

«Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.».

Маргарита Моисеева Статья предоставлена журналом «Собственник» Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Авторская статья

Обсуждение

Здравствуйте. Хотим купить дом под ключ, но участок не оформлен не на кого (так сказал продавец). Подскажите как быть, пожалуйста

Источник: https://www.7ya.ru/article/Pokupka-doma-doveryaj-no-proveryaj/

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора. В этой статье мы расскажем о том, на какие подводные камни при покупке квартиры нужно обратить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилье в дальнейшем не доставляло вам серьезных хлопот и проблем.

Как известно, рынок недвижимости условно разделен на две категории: первичный и вторичный, и в каждой из этих ниш существуют свои особенности: правовые основы, формы договоров, подходы к проверке «чистоты» сделки, количество и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и многие другие. Итак, для начала определимся: где будем покупать квартиру — в новостройке или на «вторичке».

Покупка квартиры в строящемся доме (Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?)

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.

Однако существенные обязательства на себя хочет брать далеко не каждый застройщик, а тем более – посредник. А потому многие из них предпочитают заключать иные договора: инвестирования, уступки прав требования, предварительные и другие.

Кроме того, даже договор, формально называющийся договором долевого участия, но не зарегистрированный в специальном реестре, фактически таковым уже не является.

Неприятно, но факт: если застройщиком выбрана схема работы, отличная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на заключении именно договора долевого участия, в подавляющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать другую строительную компанию.

На что еще обратить внимание?

  • Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
  • Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому? 
  • Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства. 
  • Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?)

Покупка дома – что нужно учесть, какие правовые нюансы нужно учесть

Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора — тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Такие убытки, конечно же, неприятны, но они не столь глобальны, как потеря и огромной суммы денег, и купленной на них квартиры. Избежать этих ужасных последствий поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:

  • Прежде всего, необходимо узнать: сколько было владельцев и как часто они менялись. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
  • Необходимо внимательно отнестись ко всем бывшим владельцам, поскольку среди них могли присутствовать недееспособные лица, которые не имели права участвовать в сделке. Проверять нужно не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире. Если среди них окажутся несовершеннолетние, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, несоблюдение которого опять же может повлечь негативные последствия. 
  • Жилье не должно быть заложено или обременено.
  • Имеет свои особенности и продажа приватизированной квартиры (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и распределению долей). Самым частым нарушением является исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых приватизируется квартира. 
  • Права несовершеннолетних могли быть не учтены также и при покупке квартиры с привлечение материнского капитала.

Какие еще существуют важные моменты?

Решившись на сделку, стороны должны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или аванса.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в обоих случаях необходимо правильно оформить передачу денег: указать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую сделку подтверждают – в зависимости от этого будут наступать определенные обязательства для каждой из сторон (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)).

Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке.

Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию.

К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «сегодняшнего» владельца.

Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке «вторички» у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег.

Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см.

Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Покупка недвижимости рискованна и требует больших капиталовложений, поэтому ни один сомнительный для вас вопрос нельзя упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное изучение договора (особенно тех пунктов, что написаны мелким шрифтом), следование законодательным нормам помогут вам избежать очень многих неприятностей.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_nyuansy_i_podvodnye_kamni_mogut_byt_pri_pokupke_kvartiry/

Подводные камни при покупке дома. На что обратить внимание?

Покупка загородного частного дома — это очень важное решение и поэтому отношение к этому событию должно быть очень серьезным.

Для неопытного покупателя здесь есть множество «подводных камней», к которым следует отнестись самым внимательным образом.

Их можно разделить на связанные с месторасположением и техническим состоянием здания и юридическим оформлением в частную собственность самого здания и участка земли, на котором оно построено.

Изучаем дом перед покупкой

Месторасположение

Есть люди, которые специально покупают дом подальше от города. Но если в семье есть дети, то следует подумать о расстоянии до школы или детского садика. Если их нет поблизости, то в семье обязательно должен быть автомобиль.

Кроме этого обратите внимание на наличие в районе застройки общественного транспорта и продовольственного магазина.

Важным моментом является наличие асфальтового или другого покрытия улицы или подъездной дороги, а так же ее освещения в ночное время.

Внутренний осмотр здания

Хороший дом определяется не только удобной планировкой, но и качеством выполненных работ и материалов, применявшихся при строительстве. Профессиональное техническое заключение о его состоянии смогут дать только специалисты. И лучше всего по этому вопросу обратиться в компанию по экспертной оценке недвижимости. В ней работают специалисты, занимающиеся этими вопросами уже много лет.

Но на первом этапе общий технический осмотр можно сделать самостоятельно. При этом дом необходимо осматривать не только внутри, но и по фасадам, в подвале, на чердаке. Прежде всего, обратите внимание на внутреннюю планировку и подумайте, будет ли вам и вашим родным удобно и есть ли в нем место для каждого члена семьи.

Находясь во внутренних помещениях, проверьте, как открываются створки окон и дверные полотна.

Если они открываются очень туго, то возможно имеет место усадка фундамента, а это в дальнейшем приведет к образованию трещин и нарушению целостности строительных конструкций.

Проверьте наличие влаги внутри стеклопакетов и отсутствие сквозняков из-под подоконников. Внимательно осмотрите полы. Они должны быть ровными и соответствовать горизонту.

Попросите продавца открыть воду, включить отопление, зажечь газовую плиту. Зайдите в туалет и проверьте насколько быстро уходит вода в унитазе и ванной.

Если хозяйственные стоки уходят в септик или выгребную яму не побрезгуйте заглянуть туда и посмотреть состояние места сбора стоков.

Если септик заполнен более чем на две трети, то это говорит о недостаточном дренаже в грунт и проблемах с частой откачкой в будущем.

Читайте также:  Как правильно оформить дарственную на квартиру?

Посмотрите на толщину наружных стен. Они обеспечат сохранение тепла зимой, а летом защитят от жары. Кроме того несущие конструкции — это основа здания, которая держит на себе перекрытия и кровлю.

Несущая каменная стена не может быть тоньше 380 мм (полтора кирпича).

Исключением являются монолитно-каркасные здания, но на объектах индивидуального строительства такая технология встречается крайне редко.

Подвальные помещения и чердак должны быть сухими. Влажность в подвале или техническом подполье говорит о том, что в помещениях всегда будет сырость, приводящая к образованию плесени и грибка.

На чердаке следует убедиться в том, что кровля не протекает, а пространство хорошо вентилируется. Чердачное перекрытие должно быть хорошо утеплено.

Если в качестве утеплителя используются минераловатные плиты, то они должны быть накрыты полиэтиленовой пленкой.

Наружный осмотр

Осматривая дом снаружи, убедитесь в отсутствии трещин на стенах и в облицовочных покрытиях. Если фасад здания покрыт сайдингом или имеет навесной вентилируемый фасад, то увидеть возможные повреждения вы не сможете. В этом случае необходимо доверить техническую экспертизу состояния дома специалистам из компании по продаже недвижимости.

Убедитесь в наличии отмостки по всему периметру здания. Она обеспечивает защиту фундамента и обеспечивает долговечность всего строения. Осмотрите водосточную систему, которая должна отводить дождевую воду не размывая грунта.

Внимательно осмотрите источник водоснабжения. Если вода поступает из городской водопроводной сети, то не поленитесь заглянуть в колодец и осмотреть его состояние.

При наличии скважины попросите показать паспорт на это инженерное сооружение и убедитесь в законности бурения. После этого включите насос и проверьте, сколько воды можно откачать непрерывно.

Если объем одноразовой откачки менее 100 литров, то скорее всего скважина забита песком или ее глубина недостаточна.

В том случае, когда источником воды является колодец, осмотрите его и проверьте на отсутствие мусора внутри. И примите на заметку, что в будущем вам придется бурить скважину.

Осмотрите хозяйственные постройки. Гараж, сараи и другие сооружения дают большое преимущество при покупке дома. Отсутствие сада не имеет значения, со временем вы сами посадите то, что пожелаете. А вот на поверхностный слой грунта следует обратить внимание. Если это песок, глина или суглинок, то придется покупать и завозить большое количество плодородной почвы.

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

  1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
  2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
  3. выписку из реестра БТИ;
  4. документы о праве собственника на построенное здание;
  5. личный паспорт и идентификационный код;
  6. государственный приватизационный акт на землю;
  7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

  • справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
  • справка о прописанных в доме людях;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома.

Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при покупке дома

Как показывает практика, то среди всех неправильно оформленных сделок на куплю-продажу дома наиболее часто встречаются следующие три:

  1. у продавца при правильно оформленном доме отсутствуют права на землю;
  2. на официально оформленном земельном участке продается не зарегистрированная постройка;
  3. мошенническая продажа по поддельной доверенности.

В первом случае закон не позволяет новому владельцу полностью распоряжаться землей, например, продать участок или наследовать. И поскольку земля не принадлежит владельцу дома, часть участка может быть передана другому лицу. Если покупается не зарегистрированный дом, то он считается самовольной постройкой и зарегистрировать его в дальнейшем без судебных разбирательств будет очень сложно.

Поэтому при покупке дома вопросы документального оформления лучше всего доверить специалистам. Проведение сделки на профессиональном уровне освободит вас от бумажной волокиты и кабинетных путешествий. Кроме этого будет обеспечена полная гарантия законного оформления купли-продажи дома.

Мы готовы оказать любую помощь в поиске, выборе и покупке частного дома, дачи, таунхауса, коттеджа и просто земельного участка под застройку в Москве и Подмосковье. Наши специалисты проведет экспертное обследование объекта с выдачей акта о его техническом состоянии. После этого изучат представленные документы и помогут в официальном оформлении сделки.

Для вызова нашего специалиста нужно просто позвонить по телефону или оставить заявку на сайте, и мы вам перезвоним.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/podvodnye-kamni-pri-pokupke-doma-na-chto-obratit-vnimanie/

Инструкция по покупке дома у собственника

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

    Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;

  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.

    );

  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней). 

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого: около 10 тысяч, против минимум 50 тысяч рублей при покупке через агентство недвижимости.

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт:

  • Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно;
  • Или продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказывается, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/

Ссылка на основную публикацию