Договор залога при покупке квартиры: правила оформления

Договор залога при покупке квартиры: правила оформления

На рынке недвижимости существует несколько популярных способов приобретения квартир. Нередко владельцы недвижимости просят о некой сумме в качестве залога.

При оформлении договора стоит не путать его с задатком или авансом. Многие люди считают эти два термина синонимами, но, с юридической точки зрения – это не так. Для чего и как оформить залог при покупке квартиры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Правовой механизм

Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.

Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.

  • Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.
  • В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.
  • Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.

Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.

Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.

Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.

Правильное оформление договора

Договор залога при покупке квартиры: правила оформленияКак правильно оформить залог при покупке квартиры? Правила составления договора прописаны в статье 339 ГК РФ. В этой статье указано, что договор залога при покупке квартиры заключается в обычном письменном виде, но нотариальное заверение требуется только в том случае, когда того требует договор, обстоятельства по которому обеспечиваются этим залогом.

Оформлять залоговый договор нужно с указания сторон: кто из них является залогодержателем, а кто – залогодателем.

Затем в договор заносят информацию о требованиях, которые им обеспечиваются. Указывается предмет залога, стоимость и подробная характеристика.

Если в качестве гарантии выступает квартира, то указывается ее расположение, метраж, состояние, прилагается полный пакет документов о праве владения и прочее.

Не стоит забывать подробно расписывать права и обязанности обеих сторон. Стоит всегда уточнять вопрос о том, остается ли предмет залога у залогодателя, или его следует передавать держателю.

Нужно также прописать пункт о том, может ли залогодатель распоряжаться имуществом на свое усмотрение, без согласия второй стороны.

Не следует забывать указывать возможность замены залога, и потребуется ли для этого согласие самого кредитора.

Самым подробным образом нужно указать: кто обеспечивает из сторон сохранность залогового имущества, срок действия самого договора, порядок его расторжения или изменения. Закрепляется договор подписями обеих сторон.

Соглашение о залоге при покупке квартиры, образец.

Оформление договора залога при покупке недвижимости

Недвижимость в качестве залога

Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.

  1. Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.
  2. При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.
  3. Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:
  • необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
  • оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
  • зарегистрировать договор ипотеки.

После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.

Пакет документов, который для этого требуется, следующий:

  • заявление обеих сторон;
  • основной договор;
  • квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
  • закладная (если таковая имеется в наличии).
  • Договор залога при покупке квартиры: правила оформленияПри оформлении ипотеки банки и другие организации в качестве залога принимают только саму оформляемую в ипотеку недвижимость.
  • Но для приобретения квартиры можно обратиться за ссудой не только в эти органы.
  • Очень часто берут взаймы денежные средства у физических лиц, к выбору способа гарантии они относятся более лояльно.
  • В случае оформления залога с физическими лицами, в качестве него могут выступать любые ценные вещи.
  • Но стоит не забывать о том, что между двумя сторонами отношения будут регулироваться только нормами ГК РФ.

Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка

К сожалению, кризисная экономическая ситуация, которая сложилась в стране, иногда приводит к тому, что заемщик не в силах выплачивать ипотечные обязательства и пробует продать квартиру, которая находится в залоге.

Как это правильно сделать – знает не каждый. Для решения этой проблемы существует несколько вариантов.

Специалисты ипотечного рынка советуют заниматься продажей квартиры из-под залога уже только в самом крайнем случае. До этого следует испробовать все возможные варианты: найти более оплачиваемую работу, попросить у банка «каникулы».

Если уже все испробовано, а результата нет, то тогда можно подумать о продаже самой недвижимости.

По мнению специалистов рынка недвижимости, существует только 5 вариантов продажи ипотечной недвижимости:

  1. Первый вариант – классический. В этом случае, средства от реализации квартиры распределяются следующим образом: покрывается задолженность банку, а остаток идет продавцу.
  2. Второй вариант предполагает замену должника. При таком подходе, покупатель выплачивает только сумму, которая предназначается продавцу, а долг банку оформляется в виде новой ипотеки. Говоря правду, банки с большой неохотой идут на этот шаг.
  3. Договор залога при покупке квартиры: правила оформленияТретий вариант заключается в самостоятельном погашении кредита и продажи квартиры. Это идеальный вариант в том случае, если удастся уговорить покупателя выдать вам задаток, равный сумме долга банку.
  4. Четвертый способ – приобрести более дешевое жилье. Если до кризиса улучшали жилищные условия, то на сегодняшний день наблюдается обратная реакция. Банк не станет возражать, если вам удастся убедить руководство в том, что ипотечную квартиру вы продаете для того, чтобы приобрести жилье дешевле, а разницей возместить задолженность.
  5. Последний способ – перестать платить кредит. Хлопоты по возвращению вашей задолженности лягут на плечи судебных приставов и банка. Но, в этом случае проданная на торгах квартира будет стоить намного дешевле ее истинной стоимости. А у вас может не хватить средств от ее продажи для полного погашения задолженности банку. Не стоит забывать и об обязательной оплате всех штрафов, которые влетят вам в копеечку.
  1. Если у вас складывается такая ситуация, что вы не можете оплачивать ипотеку, то стоит разговаривать с представителями банка, честно и открыто.
  2. В этом случае у вас появится больше шансов на то, что банкиры разрешат вам продать ипотечную квартиру самостоятельно и рассчитаться по кредиту.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 110-05-29 (Москва)

+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/dogovor-zaloga.html

Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?

Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

  • оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
  • оплата по жилищному сертификату;
  • оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.

Как наложить обременение?

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

  1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
  2. В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.
  • Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован
  • Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.
  • Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.

Как правильно оформить в предварительном договоре?

Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.

Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.

О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.

Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:

«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его  исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»

Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.

Можно ли продать залоговую недвижимость?

Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.

Договор залога при покупке квартиры: правила оформления

В некоторых случаях действительно покупатели приобретают заложенное имущество и несут бремя залога, но обычно это происходит лишь в кругу родственников или очень близких людей.

Чаще всего сторонний покупатель не хочет покупать залоговую квартиру, поэтому его придется погасить. Для этого нужно:

  1. Заключить с новым владельцем предварительный договор купли-продажи, по которому в счет оплаты жилья покупатель передаст сумму, достаточную для снятия обременения.
  2. Затем обременение снимается, запись о залоге исключается из ЕГРН, выдается новая выписка с «чистой» квартирой.
  3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи, по которому объект регистрируется на нового покупателя.
Читайте также:  Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое и как правильно составить

Продажа залоговой недвижимости – процесс длительный, ведь нужно урегулировать вопросы не только по сделке с новым покупателем, но и по снятию залога. Наберитесь терпения и обязательно предупредите нового покупателя о залоге, иначе у него появится право требовать с вас убытки.

О том, что делать, если договор-купли продажи был утерян можно прочитать вот здесь.

Как снять?

Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.

Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:

  1. Договор залога при покупке квартиры: правила оформленияОбратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
  2. С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
  3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
  4. Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.

  1. Залог – это работающий способ обеспечить своевременную оплату квартиры покупателем. Включите в договор условие о залоге, чтобы снизить риски сделки.
  2. Включите в предварительный договор условие о задатке, чтобы обеспечить заключение основной сделки.
  3. Если приходится искать покупателя на заложенную квартиру, будьте готовы потерять часть от ее рыночной стоимости – цены на заложенные квартиры традиционно ниже цен на свободное жилье.
  4. Не затягивайте со снятием обременения. Подайте заявление сразу же после полной оплаты квартиры.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/zalog.html

Как оформить договор залога при покупке квартиры или другой недвижимости

Человек, приобретающий недвижимое имущество в виде квартиры, может столкнуться в связи с этим с различными непредусмотренными затруднениями. Например, с необходимостью залога.
О том, что такое соглашение о залоге при покупке квартиры или другой недвижимости, как оформить договор о залоге должным образом, какой залог оставляют в таких случаях, читайте в этой статье.

Что такое залог за квартиру

При осуществлении сделки купли-продажи квартиры особое внимание уделяется оформлению залога. Залоговые обязательства обеспечивают гарантии выполнения условий договора для продавца недвижимого имущества.

В качестве залога может выступать как определенная сумма денег, так и другой вид обременения. Это может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги или иные вещи, стоимость которых удовлетворяет оговоренной сумме.

Залог или задаток при покупке квартиры — в чем разница

Люди, не разбирающиеся в юридической терминологии, часто путают понятия «залог» и «задаток». Вроде бы похоже звучит. Но в действительности это совершенно разные вещи. И неправильно применённое понятие в договоре купли-продажи может привести к неприятным последствиям.

Самое простое объяснение отличия залога от задатка состоит в том, что залог возвращается в полном объеме при выполнении договоренностей, а задаток не возвращается. К сумме задатка покупатель доплачивает необходимые по договору деньги. То есть задаток является частью стоимости приобретаемой квартиры, при условии исполнения сторонами сделки взаимных обязательств.

Как правильно оформить залог при покупке квартиры

Договор залога при покупке квартиры: правила оформления

Договор залога (его еще называют соглашением), не сложно оформить, руководствуясь ниже приведенными правилами.

  • В первую очередь, нужно прописать, кого определяют залогодателем, а кого – залогодержателем, то есть сторонами данного договора.
  • Затем следует указать реквизиты и назначение основного договора, по которому обеспечивается выполнение договорённостей.
  • Следующий обязательный пункт – это предмет залога и его основные характеристики.
  • Потом нужно разъяснить права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Определить, у кого остаётся предмет залога и можно ли им пользоваться, а также подлежит ли он замене и в каких случаях. Кто обеспечивает сохранность этого предмета и несёт ответственность за его порчу либо потерю.
  • В конце необходимо утвердить период действия документа и условия, при котором договор можно расторгнуть или изменить.

Договор залога при покупке квартиры, образец

Чтобы оставить залог при покупке недвижимости, в частности, квартиры, нужно грамотно составить договор, в котором будут прописаны все нюансы по части выполнения обязательств для возврата залога обратно.

Распространённые примеры, когда возникает необходимость в оформлении залога:

  • Если бывший владелец на момент совершения сделки купли-продажи ещё не выписался из квартиры. Залог гарантирует исполнение этого обязательства.
  • Если в продающейся квартире временно остаются какие-то вещи. Договор залога обеспечивает сохранность данного имущества, либо денежную компенсацию в случае порчи или утери этих вещей.
  • Если у предыдущего собственника квартиры есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то он обязан рассчитаться по ним в течение оговорённого срока. Иначе сумма долга будет затребована в судебном порядке в соответствии с условиями, прописанными в соглашении.

Договор залога при покупке квартиры: правила оформленияПрежде чем заключать договор залога при продаже квартиры, стоит просмотреть его образец.

Сумма

Если залог при покупке квартиры определяется в денежном выражении, он может быть реальным, либо условным.

Когда стороны приходят к соглашению об условном залоге, это подробно прописывается в договоре. К примеру, если дело в оплате жилищно-коммунальных услуг, то после продажи квартиры бывший собственник обязан ликвидировать все долги. В ином случае новый владелец может обратиться в суд и оформить все судебные издержки за счёт предыдущего владельца в соответствии с условиями соглашения.

В любом случае, сумма залога при покупке квартиры определяется сторонами договора в зависимости от условий обеспечения залоговых обязательств.

Договор задатка при покупке квартиры, образец

Договор задатка при покупке квартиры чаще всего составляется, когда есть какие-либо причины для отсрочки заключения сделки купли-продажи.

Это могут быть проблемы с оформлением документов, неоплаченные коммунальные платежи или иные временные препятствия со стороны продавца или покупателя. Задатком обычно служит денежный взнос в оговорённом сторонами размере.

Эта сумма является гарантией того, что продавец не найдёт за время отсрочки сделки других покупателей, а покупатель, в свою очередь, не передумает приобретать данную квартиру.

В дальнейшем, при осуществлении купли-продажи квартиры сумма задатка включается в стоимость жилья.

Договор о задатке по сделке с недвижимостью регулируется в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

При несоблюдении продавцом обязательств по заключённому соглашению, то есть если продавец отказывается продать квартиру этому покупателю, задаток возвращается ему в двойном размере. При отказе уже со стороны покупателя приобретать рассматриваемую квартиру, задаток в полном размере остаётся у продавца.

⇒ Образец договора задатка при покупке квартиры можно скачать по ссылке: договор задатка за продаваемую квартиру.

Возврат залога при покупке квартиры

При условии выполнения всех обязательств по договору о залоге и той и другой стороной, а также по истечению указанного срока, осуществляется возврат залога первоначальному владельцу, то есть залогодателю.

Чтобы покупателю, передумавшему приобретать квартиру, получить залог обратно, нужно составить письменное заявление о расторжении договора залога и передать его нотариусу, либо действовать через суд.

Это в том случае, если не получилось просто согласовать этот вопрос с продавцом квартиры, но суд при таком развитии событий все равно может встать на сторону продавца, и тогда вернуть деньги не получится.

Договор залога при покупке недвижимости – это не самый необходимый документ.

Но в такой ситуации, когда одна из сторон предлагает его заключить, чтобы обезопасить сделку, а другая сторона отказывается, есть основания призадуматься.

Может быть, у другой стороны есть что скрывать, а поэтому стоит ли иметь дело с такими людьми и рисковать в таком важном деле, как покупка или продажа квартиры, решает каждый сам для себя.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/pokupka/kak-oformit-zalog-pri-pokupke-kvartiry.html

Задаток при покупке квартиры — процесс оформления

Задаток — это денежные средства, передаваемые покупателем квартиры продавцу до заключения основной сделки и подтверждающие намерения покупателя осуществить покупку через какое-то время. Рассмотрим основные особенности и правила его оформления при покупке жилья.

Советуем ознакомиться с тем как правильно оформить расписку в получении денежных средств за квартиру — подробное руководство читайте тут.

Основные правила передачи

  • Внесение осуществляться с оформлением специальных документов.
  • Этапами внесения являются:
  1. составление договора и согласование его пунктов
  2. составление расписки, подтверждающей передачу денежных средств
  • В договоре (предварительном договоре купли-продажи) обязательно указывается сумма переданных денежных средств, а также условия и дата внесения остальной суммы и заключения основного договора.
  • Продавец должен предоставить на обозрение оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на квартиру.
  • На заключении сделки должны присутствовать все собственники продаваемой недвижимости (в случае, если их несколько).
  • Если собственник у квартиры один, но при этом у него есть официальная жена/муж, супруг тоже должен быть участником сделки.
  • В случае развода, право получить долю в совместно нажитом имуществе, сохраняется на протяжении трех лет. Поэтом, чтобы обезопасить себя как покупателя, до передачи денег потребуйте оформления согласия супруга продавца на продажу недвижимости.
  • До передачи денег проверьте соответствие квартиры ее плану, представленному в документах. Любые виды перепланировок должны быть согласованы и утверждены соответствующими органами. Согласование перепланировки должно подтверждаться документально. В противном случае все расходы на оформление разрешительных документов лягут на покупателя.
  • Закон разрешает осуществлять передачу денег при участии в сделке только двух сторон. Однако, рекомендуется привлечение третьих лиц, например сотрудников агентства недвижимости, юристов или нотариуса. В случае возникновения спорных вопросов, эти лица смогут выступать в качестве свидетелей, подтверждающих факт передачи денежных средств.

Об основных различиях с юридической точки зрения между задатком и авансом мы подробно рассказывали ранее тут.

Для чего оформлять договор

Исполняет три функции:

    1. Обеспечительная. Внесение предоплаты становится для продавца гарантией того, что покупатель не станет рисковать своими деньгами и исполнит свои обязательства. В то же время, и покупатель получает обеспечение того, что продавец не передумает и сделка состоится. Согласно законодательству, при ненадлежащем исполнении обязательств продавец должен вернуть покупателю сумму задатка, увеличенную вдвое. Кроме этого, сторона, нарушающая условия договора, возмещает второй стороне все убытки, нанесенные своими действиями.
    2. Платежная. Когда обязательства продавца выполнены в полном объеме, общая сумма долга за жилье уменьшается на сумму внесенного ранее.
    3. Доказательная. При возникновении спорных ситуаций, передача денег произведенная в присутствии свидетелей, становится доказательством вступления сторон в договорные отношения.
Читайте также:  Договор оперативного управления недвижимым имуществом - что это?

Как определяется размер

Законодательно размер предоплаты не определен. Этот вопрос решается путем согласования суммы между продавцом и покупателем. Существует два способа определения размера предоплаты:

  1. В процентном соотношении от стоимости продаваемой недвижимости. Как правило, величина устанавливается в пределах пяти процентов от цены квартиры. Но бывают случаи, когда предоплата достигает и 12%.
  2. Фиксированная сумма, не зависящая от стоимости жилья. Обычно в пределах 50000 — 100000 рублей.

Банковский аккредетив как способ безопасной передачи денег от покупателя к продавцу — советуем почитать об этом способе тут.

Договора задатка при продаже квартиры: правила составления

  1. В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
  2. Далее определяется, кто является сторонами договора.

    Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)

  3. Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
  4. Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.

  5. Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
  6. Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России.

    К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.

  7. В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.

  8. Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
  9. В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.

Зачастую будет полезно составить предварительный договор купли продажи, который сможет уберечь вас от многих рисков, подробнее об этом читайте тут.

Нюансы при оформлении. На что обращать внимание

  • Составляется по количеству сторон сделки. То есть если купля-продажа квартиры сопровождается услугами агентства по недвижимости, необходимо подписать 3 экземпляра: для покупателя, для продавца, для агента.
  • Договор задатка отличается от договора аванса. Аванс должен быть возвращен покупателю при отказе от совершения сделки. Задаток же при таких условиях останется у продавца.
  • Он является частью общей суммы, предусмотренной за оплату квартиры. Например, если стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а задаток внесен в размере 200 тысяч рублей, сумма основного договора купли-продажи составит 2 800 тысяч рублей.

Расписка

При совершении купли-продажи квартиры расписка может являться отдельным документом, а может быть дополнением к подписанному договору. Чаще всего применяется второй вариант.

Расписка составляется в произвольной форме, никаких строгих форм и бланков ее оформления не установлено.

Однако, это документ, который имеет юридическую силу, а значит он должен содержать некоторые обязательные сведения;

  1. Информация, позволяющая идентифицировать стороны (ФИО должны быть указаны полностью, без сокращений)
  2. Паспортные данные
  3. Адреса регистрации и фактического проживания сторон
  4. Необходимо указать, что денежные средства передаются именно в качестве залога. В противном случае, при возникновении спорных вопросов суд может отнести предоплату к авансовому платежу или залогу. А к этим понятиям применяются другие меры регулирования.
  5. Сумма — указывается и цифрами, и словами
  6. Указание реквизитов соглашения о задатке
  7. Подписи сторон. Расписка оформляется от руки. Оптимальным вариантом является присутствие при составлении расписки нотариуса, который засвидетельствует передачу денежных средств. Перед тем, как подписать документ, обязательно нужно сверить указанные в расписке паспортные данные и место жительства. Составляется и подписывается расписка непосредственно в момент передачи денег.

Образец расписки

Расписка о подтверждении получения задатка за квартиру

г. Батайск 22.04.2017г.

Источник: https://2ann.ru/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Залог при покупке квартиры, правила передачи и оформления

Залог при покупке квартиры исполняет роль передачи определенных гарантий обеим сторонам в том, что сделка купли-продажи состоится между ними. Залогом выступают определенные материальные ценности, за исключением денежных средств, которые передаются второй стороне сделки в качестве гарантии исполнения своих обязательств.

Понятие

Очень многие российские граждане путают между собой 3 понятия:

Но при заключении сделок они имеют между собой существенные различия, которые приводят к разным правовым последствиям.

Итак, основными отличительными особенностями залога является его неденежная форма. Это определенное дополнительное обязательство гарантирует исполнение основного.

А в случае неисполнения происходит уступка прав собственности на залоговое имущество.

Залог может быть дан в виде:

  • движимого имущества;
  • недвижимого.

В качестве движимого имущества могут быть предоставлены правоустанавливающие документы на автомобиль или иную собственность. А недвижимое имущество носит название ипотека. Такой вид залога оформляется в качестве обременения, данная сделка обязательно регистрируется Росреестром.

Поэтому основной признак залога – его вещный характер. Залоговое право может переходить по наследству и на основании иных договоров отчуждения.

При оформлении залога движимое имущество переходит к залогодержателю только на хранение. Он не имеет права пользоваться им. При залоге недвижимого имущества оно остается у залогодателя с правом пользования и владения.

Порядок оформления

От того, насколько грамотно будет оформлен договор купли-продажи и соглашение о задатке, будет зависеть успешность всей сделки. К сожалению, не многие российские граждане знают, как оформить залог документально верно.

Аванс и задаток можно оформлять в обычной письменной форме. Эти документы не требуют нотариального заверения. А вот залог оформляется с обязательным участием нотариуса. В договоре залога должны быть четко прописаны права и обязательства сторон, а также их ответственность за невыполнение своих обязательств.

Основные пункты

В договоре залога, как и в любом другом документе, должны содержаться основные обязательные сведения, которые обеспечивают юридическую силу этому документу. Обязательные положения:

  1. Обязательно должна быть персональная и паспортная информация об участниках договора. Должно быть четкое разделение, кто из них кем является. Один должен быть залогодателем, другой залогодержателем.
  2. Информация об основном обязательстве и документе, который является письменным подтверждением данного договора.
  3. Информация о залоге. Должно быть указано точное полное описание всех значимых характеристик передаваемого в залог имущества.
  4. Договор должен предусматривать положение о возможности или запрете замены залогового имущества в течение действия договора на другое имущество.
  5. Обязательства и права обеих сторон. В этих пунктах очень важно прописать все основные моменты, которые допустимы при различных жизненных обстоятельствах. Условия договора не должны нарушать основные права сторон сделки, предусмотренные Гражданским кодексом и иными нормативно-правовыми актами.
  6. В документе должна быть финансовая оценка стоимости залогового имущества и в какой степени цена залога покрывает требования.
  7. Договор должен содержать перечень возможных рисков, которые несут обе стороны сделки, а также ответственность каждой стороны.
  8. Как и любой другой договор, этот документ должен иметь определенный срок действия, условия его продления, досрочного расторжения, условия его изменения.
  9. Реквизиты сторон сделки, их подписи, печати.

Передача залогового имущества осуществляется только после подписания данного договора. Также стороны могут предусмотреть обязательность страхования залогового объекта в целях обеспечения его сохранности до окончания срока действия договора.

Возврат

Залоговое имущество должно быть возвращено в его полноценном виде, в котором оно было передано. Возврат может быть произведен после выполнения обязательств обеими сторонами.

Возврат залогового имущества возможен и в других случаях, если об этом было прописано в договоре.

При сдаче имущества на хранение во время его приемки может быть оформлен акт приема-передачи или акт осмотра имущества. На основании первичного документа происходит вторичный осмотр во время возврата.

Если есть существенные отклонения во внешнем виде или техническом состоянии имущества, то залогодержатель обязан будет компенсировать затраты на восстановление причиненных убытков.

Данный порядок действий должен быть предусмотрен договором.

Задаток и аванс

Чтобы никогда не путать понятия залог или задаток, или аванс, нужно знать, что задаток и аванс имеют денежную форму. Соответственно, отличить их от залога совсем не сложно. Также они являются предоплатой к стоимости сделки при ее удачном исходе.

Между собой аванс и задаток также имеют существенное отличие. Аванс – это определенный способ предоплаты в счет будущей сделки. При невыполнении одной стороны необходимых обязательств по подписанию договора продажи аванс должен быть возвращен в полном объеме покупателю. Таким образом, при авансе в любом случае ни одна из сторон не несет финансовые убытки.

Задаток выступает и частью предоплаты, как аванс, и залоговым обязательством обеих сторон в том, что они выполнят свои обязательства по заключению сделки.

Если одна сторона нарушает данное условие, то она должна будет компенсировать второй стороне не только полную сумму задатка, но еще и выплатить неустойку в двойном размере от суммы задатка.

Если покупатель нарушил правила сделки, то покупатель имеет право оставить данный задаток себе. Если сделка не состоялась по независящим от обеих сторон причинам, то задаток должен быть возвращен обратно.

Что выгоднее?

При рассмотрении данного вопроса необходимо оценивать все возможные риски.

Если при покупке квартиры покупатель берет ссуду у третьего лица и оставляет в залог свой автомобиль, стоимость которого полностью покрывает ссуду, то он обеспечивает себя уверенностью, что, как бы ни сложились у него обстоятельства с финансами, в его собственности точно останется данная квартира.

В этом же случае кредитор также будет уверен в возврате денежных средств, если будет иметь в залоге машину, которую сможет в любой момент продать в случае уступки ему прав на нее.

В случае внесения аванса ни одна сторона не несет убытки. Поэтому нарушить свои обязательства могут как одна, так и другая сторона.

В этом случае больше будет зависеть от того, что важнее, сумма аванса или исполнение обязательств.

Если обязательства важнее, то лучше оформлять задаток. Он будет учитываться как предоплата, но другая сторона будет замотивирована на строгое исполнение своих обязательств, чтобы не платить неустойку.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/pokupka/zalog.html

Правильное оформление задатка при покупке недвижимости

Приобретая недвижимость, вам, как покупателю, хочется скорее завершить эту нелегкую сделку и имея гарантию на то, что она действительно состоится. Приобретая недвижимость, приходится собирать и оформлять огромное количество различного рода документов. На все это тратиться не малое количество времени. И никто не хочет в итоге оказаться не у дел.

Представьте, вы потратили время, деньги, нервы, а в итоге, покупатель отказывается от сделки и выбирает в качестве покупателя другое лицо. Именно для таких форс-мажорных случаев придумано такое понятие как залог.

Он вносится покупателем для подтверждения готовности приобрести недвижимость, так называемый гарант для продавца. Однако может случиться так, что вы его внесет, но продавец окажется не добросовестным человеком и залог не вернет.

Поэтому в рамках данной статьи мы поговорим о том, как же оформить по закону залог и т.д.

Распространённый случай, при внесении залога — покупатель требует с продавца расписку о том, что был передана некая сумма денег. Но на деле, такая расписка имеет очень малое юридическое значение.

Нужно четко иметь в виду, если вы прописали все немаловажные стороны сделки в этой расписке, такие как: сумма залога, причина его внесения, прописаны некие обязательства сторон и т.д.

Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.

Обратившись в риэлтерские агентства, будьте также начеку, они зачастую не сообщают о маловажности расписки в юридических вопросах. Поэтому расписка не тот способ защиты от недобросовестного продавца.

Составление договора задатка

При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца.

И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы.

В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).

Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК.

В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере.

Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.

Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.

Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи.

Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса.

Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.

И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки.

Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям.

И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена.

В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца).

Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной.

Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма.

Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.

Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.

После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.

И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры.

Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток.

В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке).

Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.

Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца.

Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток.

Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.

Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/pravilnoe_oformlenie_zadatka_pri_pokupke_nedvigimosti_63127.html

Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2018, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

  • Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:
  • ✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;
  • ✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;
  • ✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;
  • ✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;
  • ✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;
  • ✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги.

Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы.

Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного.

Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки.

А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

Источник: https://j.etagi.com/ps/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Ссылка на основную публикацию