Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупая квартиру на вторичном рынке, у претендента на имущество есть риск столкнуться с нечестным продавцом и, получить объект, который не соответствует заявленным требованиям, с превышением стоимости или вообще остаться и без денег, и без недвижимости. Чтобы устранить опасность, необходимо следовать ниже представленным правилам.

Самостоятельная поэтапная проверка

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Начать необходимо, прежде всего, с проверки самого продавца. Возьмите паспорт человека, запишите реквизиты, а затем на сайте Министерства внутренних дел можно проверить, действителен ли документ. Если да, то можно переходить к следующему этапу. Если нет, то лучше бежать от такого продавца как можно дальше.

Знакомство с документами

Как правило, участники могут ознакомиться с документацией уже на стадии подписания предварительного соглашения и передачи аванса за собственность, но лучше попросить бумаги раньше (до передачи денег), чтобы убедиться в юридической чистоте объекта и в наличии оснований на продажу у конкретного лица.

Так, собственник жилья должен представить следующие бумаги:

  1. выписка  ЕГРН;
  2. документ, на основании которого собственность была приобретена раньше;
  3. справка из территориального ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Больше всего информации об объекте содержится внутри выписки ЕГРН. Документ подскажет следующие сведения:

  • адрес расположения объекта;
  • квадратура;
  • имя текущего владельца;
  • данные всех предыдущих собственников и порядок передачи жилья между ними;
  • кадастровую стоимость;
  • наличие денежных обременений;
  • список прописанных лиц;
  • применение нефинансовых ограничений (например, наложение ареста).

Дополнительно претендент на собственность должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Человек – не собственник, а действует от имени владельца жилья. Не важно, это агент или близкий родственник. Принимать участие в договоре купли/продажи может только собственник. Также законом предусмотрено право делегировать свои полномочия третьему лицу нотариальной доверенностью. Изучение текста доверенности – обязательно. В содержании указан список вверенных полномочий и срок действий документа.
  2. Наличие нескольких дольщиков. Дольщики – граждане, которые обладают имущественными правами на часть недвижимого объекта. Эти права зарегистрированы в Росреестре и каждый дольщик может продать только свою часть объекта и лишь после направления официального предложения на покупку другим дольщикам. Если на протяжении месяца никто не изъявил желания купить часть, то можно искать покупателя на стороне. Нарушение этого условия чревато аннулированием сделки в судебном порядке.
  3. Участие совладельцев, которые вместе владеют одним объектом без определения индивидуальной части. Чаще всего это супруги, которые приобрели жилье после свадьбы. В таком случае, квартира продается полностью, но каждый совладелец составляет нотариальное согласие на отчуждение имущественных прав на объект. Если совладелец – несовершеннолетний ребенок, то к процедуре обязательно привлекаются органы опеки и попечительства, которые дают согласие на продажу от имени ребенка. Тем самым подтверждая, что интересы и права детей не нарушаются.

Юридическая чистота объекта

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Так, если квартира была передана по наследству, необходимо убедиться, что процедура происходила в рамках закона и права других кандидатов на собственность не были ущемлены. Для этого нужно обратиться к нотариусу, ведущему наследственное делопроизводство. Подробно с особенностями наследования дома/квартиры он вас не ознакомит в силу ФЗ «О защите персональных данных», но сможет развеять сомнения касательно юридической чистоты собственности.

Самостоятельная проверка юридической чистоты

Росреестр России создал удаленную базу данных объектов, где по запросу можно получить сведения о любой недвижимости. Предоставляемая информация ограничена, и будет содержать такие данные:

  • площадь;
  • назначение (жилая, коммерческая, промышленная);
  • имя собственника;
  • наличие других прописанных людей;
  • наличие денежных и нефинансовых ограничений и обязательств.

Проверка – платная и может быть выполнена только после регистрации и подтверждения личности заявителя. Перед подачей заявления нужно пополнить денежный баланс личного кабинета пользователя.

Алгоритм самостоятельной проверки:

  1. переход на официальный сайт Росреестра;
  2. на основной странице в списке услуг необходимо выбрать раздел получения данных о недвижимой собственности России;
  3. далее выбирается вид документа – электронная справка;
  4. в предложенном перечне услуг клик по клавише «выписка ЕГРН»;
  5. внесение в строку поиска кадастрового номера объекта;
  6. выбор из предложенного списка желаемую собственность;
  7. заполнение анкеты с внесением личных данных заявителя;
  8. оплата государственной пошлины;
  9. отправка заявления на обработку.

Как правило, срок изготовления электронной справки занимает до трех дней. Она не обладает юридической силой и не может использоваться в юридических сделках. Но покупатель сможет удостовериться, что информация продавца полностью совпадает с реальными данными.

Готовая выписка приходит на электронную почту пользователя.

Планировка и качество недвижимости

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Второй момент – проверка качества собственности. На этой стадии не лишним будет пригласить специалистов, которые подтвердят:

  • отсутствие грибка;
  • исправность водопроводной системы;
  • исправность газовых труб;
  • надлежащее функционирование канализации;
  • отсутствие необходимости ремонта электрики.

Если речь идет о частном доме, то дополнительно нужно обратить внимание на исправность несущих конструкций и крыши сооружения. Как показывает практика, после начала отопительного сезона проявляются те недостатки, которые не были замечены при покупке объекта в теплое время года.

Топ-8 главных ошибок и их последствия

В погоне за экономией покупатели часто забывают об элементарных правилах юридической защиты и безопасности. Как результат, приобретение не оправдывает ожиданий и становится только обузой. Чтобы избежать негативных впечатлений, нужно устранить следующие виды ошибок.

Нежелание привлекать риэлтора

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Нежелание торговаться

В 90% случаев собственники продаваемой недвижимости изначально закладывают в цену объекта дополнительные 5 – 10 процентов. Это делается для того, чтобы можно было сбросить цену в случае торга.

Поэтому, отыскав в интернете заманчивый вариант, не нужно сразу отказываться от объекта.

Лучше уделить время, посмотреть недвижимость и, если все понравилось, попробовать договориться с владельцем о скидке.

Уклонение от государственной пошлины

В погоне за очередной экономией стороны соглашения не редко оговаривают условие – отображение в контракте меньшей стоимости объекта, нежели его реальная цена. Это делается для того, чтобы занизить размер госпошлины, оплачиваемой участником за полученную прибыль в виде квартиры.

Такая махинация не только грозит применением юридической ответственности, но также может выйти боком и самим участникам соглашения. Со временем, в случае расторжения или аннулирования договора, продавец должен будет вернуть покупателю только ту сумму, которая внесена в текст договора. Доказать, что по факту было потрачено больше, не получится.

Покупка с «хвостиком»

В законодательстве есть оговорка, что при смене владельца собственности, жильцы (прописанные или арендаторы в рамках договора коммерческой аренды) продолжают проживать на квадратных метрах. Выписать их будет крайне сложно и только через суд.

Поэтому категорически не нужно вестись на уловки и обещания, что после переоформления собственности, прописанные лица будут сняты с квартирного учета.

Если совершеннолетнего человека еще можно выписать через суд, то выписка ребенка или нетрудоспособного лица будет очень затруднительной. И в 30% случаев жильцы так и остаются проживать в квартире, пользуясь квадратными метрами.

Сокрытие сделки от официального супруга

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

В связи с этим, при оформлении купли/продажи жилья каждая сторона (и покупатель, и продавец) обязана предоставить письменное соглашение официального супруга на участие в сделке. Согласие утверждается нотариально, иначе в качестве официального документа использовано быть не может.

Покупка у недееспособного лица

Согласно требованиям закона, участником юридической сделки может выступать только совершеннолетнее и дееспособное лицо.

И, если возраст достаточно просто подтвердить паспортом, то с дееспособностью дела обстоят сложнее.

Львиная масса психологических расстройств проявляются лишь периодами, поэтому покупатель может и не догадываться, что берет недвижимость у  человека, не имеющего право распоряжаться собственностью.

Под недееспособностью принято понимать не только психическое расстройство, но также временное помутнение, вызванное употреблением алкоголя, наркотиков, психотропных препаратов. То есть состояние, когда участник не мог осознавать свои действия.

Как показывает практика, в будущем многие из таких сделок аннулируются в судебном порядке.

Гражданин К. – единоличный владелец квартиры, расположенной в городе Челябинск, стоимостью 3 000 000 рублей. В 2015 году гражданин К. решил продать свою собственность и, оформив договор купли/продажи, передал квартиру семье О. за цену в 2 500 000 рублей. Стороны переоформили имущественные права в Росреестре, после чего гражданин К. переехал на дачу, где умер в конце 2018 года.

После открытия наследственного дела у нотариуса один из претендентов на имущество – сын умершего – сообщил, что в последние годы его отец страдал от онкологического заболевания. Врачами пациенту были назначены препараты, которые влияют на нервную систему и работу мозга. Сын сообщил, что на момент продажи папа не мог в полной мере осознавать свои действия и их последствия.

Ссылаясь на этот факт, наследник направил исковое заявление в суд с просьбой признать сделку недействительной. В качестве доказательств была представлена выписка лечащего врача с перечнем препаратов, которые принимал умерший, а также с указанием их последствий. Доктор отметил, что прием психотропных препаратов начался только через месяц после оформления сделки.

Судья, руководствуясь доказательствами, отказал в удовлетворении иска и отметил, что если бы на момент продажи владелец употреблял вещества по списку, то сделка была бы аннулирована. Покупатель получил бы от наследника сумму в 2 500 000 рублей, без учета дополнительных затрат на ремонт собственности.

Поэтому перед оформлением договора каждому из участников лучше подготовить личные справки из больницы об отсутствии психологического расстройства, а также о не нахождении на учете врача нарколога. Что касается алкогольного опьянения, то его отсутствие подтвердит нотариус, утверждающий соглашение купли/продажи.

Отсутствие интереса к истории имущества

Список юридических сделок, в которых участвовал объект, отображается в выписке единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) обратить внимание нужно на следующие факты:

  • как часто менялись владельцы;
  • была ли передача по наследству;
  • приобретение в ипотеку;
  • наличие каких-либо других денежных обязательств.

Второй аспект – отсутствие негативных событий и несчастных случаев. Даже не суеверному человеку вряд ли захочется жить в доме, где ранее умирали люди неестественной смертью. Собственник объекта может намеренно утаить такую информацию, поэтому можно пообщаться с участковым инспектором или же с соседями.

Приобретение без проверки экологической чистоты

Речь идет не только о расположении объекта. Говорить о свалках, вряд ли стоит. Но также об изучении стен, системы водопровода. Наличие малейших признаков грибка – основание для отказа от собственности.

При этом необходимо понимать, что перед продажей собственники делают косметические ремонты с целью сокрытия такой информации.

Привлечение профильного специалиста для осмотра жилья поможет избежать таких неприятных казусов.

Как избежать мошенников

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Владельца не существует

На территории России действует множество теневых фирм, которые охотно переоформляют на себя объекты после смерти законных владельцев. Гражданский кодекс гласит, что при отсутствии информации о потенциальных наследниках умершего человека, материальные ценности переходят во владение государства.

Читайте также:  Выдел доли в натуре из общей долевой собственности – что это такое, как оформить

Теневые фирмы с использованием мошеннических схем быстро оформляют объекты на несуществующих людей. В последующем после завершения процедуры оформления имущества объект продается, но такие махинации рано или поздно становятся известными.

Тогда бедные покупатели выселяются из объекта и, не знают где требовать свои деньги.

Оформление сделок с недееспособными собственниками

Речь идет не о стабильных психических расстройствах, а о лицах, которые в силу своего образа жизни не могут в полной мере осознавать свои действия и руководствоваться ими. Также это граждане, у которых нет родственников и близких. К группе риска относятся наркоманы, алкоголики, престарелые люди.

Схема выглядит таким образом, что под воздействием обмана или, пользуясь нестабильным психическим здоровьем участника, мошенник продает жилье третьему лицу (которое не догадывается о нечестности сделки).

После завершения оформления имущественных прав обманутый собственник оказывается на улице и понимает, что стал жертвой мошенника. После этого начинаются длительные судебные тяжбы, которые заканчиваются аннулированием сделки и возвратом объекта текущему владельцу.

Как вернуть деньги и, главное, с кого их требовать, остается загадкой.

Замыливание глаз

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

В целом, закон позволяет отменить покупку, если собственник утаил важные моменты, касающиеся качества объекта. Но сделать это сложно. Чтобы упростить процедуру, лучше внести в содержание договора отметку о том, что правоотношения могут быть прекращены в одностороннем порядке с возвратом полной суммы вложенных денег при выявлении существенных недостатков после начала пользования объекта, о которых собственник знал, но умышленно промолчал.

Несовершеннолетние

Защита имущественных прав детей – задача родителей и обязанность органов опеки и попечительства. Поэтому в законе есть оговорка, что при смене собственника жилья, прописанные несовершеннолетние лица могут продолжать проживание в квартире.

И, поскольку ребенок не может жить с чужими людьми, то с ним также живет хотя бы один родитель или законный представитель.

С точки зрения защиты прав ребенка это правильно, но что делать семье покупателя, который вложил тысячи рублей и не желает жить совместно с посторонним человеком.

Первый способ – решение конфликта мирно, что вряд ли получается, учитывая ситуацию. Второй – принудительное выселение, которое удастся, но только, если у ребенка есть альтернативное место для проживания. Третий – любимый способ мошенников – требование доплаты, чтобы снять несовершеннолетнего с квартирного учета.

Приобретая недвижимость, человек надеется, что квартира/дом станет его крепостью, где всегда будет уютно, тепло и радостно. От подхода к приобретению и использованию предложенных мер безопасности, зависит, на сколько удачным будет приобретение, а также впечатления от дальнейшего проживания на квадратных метрах.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

К договору желательно приложить документ, содержащий сведения о техническом состоянии квартиры.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк.

Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год.

При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Читайте также:  Как делится имущество, приобретенное до брака, при разводе

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/vtorichnoe-zhile-chto-nuzhno-znat.html

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

В современном мире, наверное, нет такого человека, который бы не хотел иметь свое собственное жилье. Вот только не у всех есть возможность приобрести его в комфортабельных новостройках с развитой инфраструктурой, так как цены там очень высокие.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это один из вариантов приобретения жилой площади, который с каждым годом становится все актуальнее. Это обусловлено ростом цен на новое жилье и падением покупательской способности населения.

Однако при покупке такого вида недвижимости необходимо быть предельно осторожным и учитывать множество нюансов, поскольку покупатель сталкивается с определенными рисками.

Давайте постараемся разобраться со всеми аспектами приобретения вторичной недвижимости, которые позволят избежать множества подводных камней.

С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?

  • Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?
  • Итак, какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке берет на себя покупатель?
  • Основными среди них являются следующие:
  • приобретение недвижимости по фиктивной доверенности;
  • покупка жилой площади, на которой проживают лица, не достигшие совершеннолетия, а также временно выписанные жильцы;
  • оформление сделки с несоблюдением юридической базы;
  • покупка жилья, с которым запрещено совершение каких-либо операций;
  • приобретение квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка.

Все эти нюансы могут доставить множество проблем покупателю, поэтому каждый человек, который задумывается о покупке вторичного жилья, должен иметь подробное представление обо всех нюансах оформления сделки.

Ключевые особенности приобретения вторичного жилья

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.

Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:

  • не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
  • кто является собственником жилья;
  • есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы и т. д.);
  • соответствие жилой площади технической документации;
  • репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.

Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.

Проверка документов

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Чтобы сделка была законной, документы при покупке квартиры на вторичном рынке должны быть подлинными. Их проверка позволит избежать черных риелторов и их мошеннических схем, а также значительно снизить сопутствующие риски.

К тщательному изучению подлежат следующие бумаги:

  • договор;
  • завещание;
  • документ, подтверждающий переход жилья по наследству или дарению;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • акт о приватизации жилья.

Очень важно, чтобы каждый из перечисленных выше документов был составлен с полным соблюдением всех юридических формальностей, поскольку в противном случае он попросту будет фиктивным.

Помимо этого, вам должны предоставить оригиналы всех договоров и свидетельств. Ни в коем случае не работайте с ксерокопиями.

Если знаний законодательной базы у вас недостаточно, то лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, специализирующихся в этом вопросе.

Проверка личности и документов продающей стороны

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг.

Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем.

Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно.

Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.

Проверка права собственности через реестры

  1. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?
  2. Независимо от того, осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке или за наличные, сделка будет считаться законной только в том случае, если продавец имеет реальные права собственности на жилую недвижимость.
  3. Проверить это можно следующими способами:
  • запросите выписку в Реестре прав собственности на недвижимость;
  • получить справку в Едином реестре запретов отчуждения жилья;
  • подать запрос в Государственный ипотечный реестр.

Во все эти государственные органы потребуется подать заявление установленного образца, а также предоставить данные о продавце квартиры и адрес объекта недвижимости. Но здесь важно понимать, что все эти организации могут не иметь полной информации, поэтому лучше всего получать эти выписки через нотариуса. Помимо этого, жилая площадь может быть просто не занесена ни в один из перечисленных выше реестров. В этом случае получить нужные справки можно через БТИ.

Предварительное заключение сделки

Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.

Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.

Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:

  • договор должен заключаться в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире;
  • продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
  • реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
  • сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
  • оплата должна происходить в национальной валюте;
  • обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
  • на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.

Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.

Страхование вторичного жилья

Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.

Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:

  1. Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
  2. Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
  3. Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.

Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.

Процесс оформления покупки вторичного жилья

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Чтобы безопасно приобрести вторичное жилье необходимо четко придерживаться основных правил по совершению сделки.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке выглядит следующим образом:

  1. Поиск привлекательного объекта недвижимости.
  2. Изучение подлинности документации.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Оформление сделки и внесение аванса.
  5. Подготовка необходимого пакета документов.
  6. Подписание бумаг обеими сторонами.
  7. Регистрация нового владельца в государственном органе.
  8. Составление акта приема/передачи квартиры.

Эта процедура является стандартной, поэтому очень важно последовательно соблюдать все ее этапы.

Льготы на приобретение вторичного жилья

В наши дни государство оказывает поддержку малообеспеченной категории граждан, выдавая материнский капитал.

Покупка квартиры на вторичном рынке в этом случае возможна только тогда, если недвижимость соответствует следующим требованиям:

  1. Жилье переходит в полную собственность семьи.
  2. Недвижимость находится на территории России.
  3. Санитарное состояние соответствует всем требованиям.
  4. Оформление сделки осуществляется в полном соответствии с законодательством.
  5. Право собственности на квартиру будет у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних.

Покупка объекта жилой недвижимости в этом случае может осуществляться как за наличный расчет, так и в кредит.

Заключение

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Итак, мы рассмотрели, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке жилья.

Как вы уже могли догадаться, с одной стороны это выгодно, поскольку стоимость такого недвижимого имущества намного ниже, чем в новостройках, но с другой, покупателям приходится брать на себя более высокие риски.

Поэтому, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги, лучше всего покупать недвижимость через опытных юристов, обладающих большим опытом работы в этой области. В наши дни на рынке работает множество компаний, занимающихся этим видом деятельности.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1442271977122040413/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Сделки с жильем на вторичном рынке недвижимости занимают существенную долю объема всех продаж. Это связано с неугасающим спросом на уже обжитые квартиры, находящиеся в районах с развитой социальной инфраструктурой.

Ведь не все могут себе позволить купить жилье в новостройке и потратиться на отделочные работы. Между тем не каждый представляет себе особенности сделок с объектами недвижимости, которые уже были в употреблении.

О том, что нужно знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке в России в 2019 году, пойдет речь далее.

Читайте также:  Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Скачать образцы документов

Особенности вторичного рынка жилья в России

Для того чтобы определиться с тем, что надо знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, необходимо вспомнить историю его формирования и понимать основные принципы функционирования.

Так как в советское время практически все жилье принадлежало государству напрямую или опосредованно через государственные предприятия, то понятия рынок жилья не существовало.

Граждане являлись лишь нанимателями квартир и могли улучшить свои жилищные условия только путем размена.

С появлением частной собственности государство поспешило отделаться от большей части жилого фонда путем процедуры приватизации. Особенности этого процесса позволяли оформлять квартиры в собственность сразу нескольким гражданам, прописанным на данной жилплощади. Факт проживания в ней не имел значения.

В результате у одного объекта появлялось несколько собственников, владеющих определенной долей в общем праве. Часто они даже не были родственниками. Иногда кого-то случайно либо умышленно не включали в процесс приватизации.

Поэтому необходимо знать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, которая была недавно приватизирована, могут появиться законные претенденты на жилплощадь.

Исторически сложилось, что вокруг рынка недвижимости сформировалась определенная «криминальная» аура. Это закономерно, так как большие деньги всегда привлекают мошенников.

Поэтому каждый должен знать, что делать при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать их жертвой. Ведь цена вопроса может быть не только в потере денег, но и самой жизни.

Возможно, этот аргумент является решающим в выборе более цивилизованных способов проведения сделок с недвижимостью.

Свою долю в усложнение процедуры покупки или продажи вносит и само законодательство, в частности:

  • регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином;
  • квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов;
  • арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.

Все это еще раз подтверждает то, что знать нужно очень много, покупая квартиру на вторичном рынке.

Сделки на вторичном рынке: главные моменты, на которые стоит обратить внимание

Как правило, приобретение и продажа жилья осуществляется одним из трех распространенных способов: своими силами, с привлечением посредников и с использованием кредитных средств. Поэтому рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно, через риэлтора и в ипотеку.

Самостоятельное приобретение жилья

Это самый бюджетный способ совершения сделок с недвижимостью. Ведь из всех сопутствующих финансовых расходов предвидится только уплата небольшой государственной пошлины.

При этом такой вариант несет в себе определенные риски, так как большинство людей не имеют необходимого опыта в совершении сделок и не могут ручаться за юридическую чистоту приобретаемого жилья. Однако, обязательный минимум проверок может сделать каждый.

Вот на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно:

  • проверить объект в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра. Эта мера позволит установить количество собственников, наличие или отсутствие обременений, уточнить технические характеристики квартиры и дома в целом;
  • на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по адресу объекта можно установить наличие или отсутствие арестов на приобретаемую жилплощадь;
  • на некоторых крупных сайтах по продаже недвижимости можно самостоятельно сделать онлайн оценку квартиры по введенному адресу, а также узнать, когда был последний капитальный ремонт в доме. Эти сведения помогут в торге.

Обязательно надо пообщаться с продавцом. Вот что нужно спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке по телефону:

  • как давно продавец владеет квартирой и была ли она приобретена в результате приватизации. Если да, то кто еще участвовал в этом процессе;
  • является ли продавец единственным собственником недвижимости или есть другие;
  • не досталось ли жилье продавцу по наследству. Если да, то какой нотариус вел наследственное дело;
  • есть ли среди собственников жилья несовершеннолетние. Если да, то имеется ли разрешение на продажу квартиры от органов опеки;
  • не участвовал ли продавец в бракоразводном процессе и не претендует ли кто-то еще на это имущество.

Это далеко не все вопросы, какие нужно задать при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь при беседе нужно ориентироваться по ситуации и каждый следующий вопрос задавать в зависимости от ответа на предыдущий.

После того, как проведены обязательные проверки и разговор с продавцом, можно договориться о встрече для осмотра жилья. Вот на что нужно обратить внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке:

  • благоустроенность придомовой и дворовой территории;
  • техническое и санитарное состояние подъезда. Важно наличие домофона, отсутствие запахов, состояние лифтов;
  • состояние инженерных коммуникаций в квартире, степень ремонта;
  • наличие у собственника документов на объект или доверенности на сделку в случае продажи жилья третьим лицом. В последнем случае нужно быть предельно осторожным и постараться связаться с собственником для подтверждения его намерений.

Какие вопросы нужно задавать при осмотре квартиры для покупки на вторичном рынке:

  • сколько человек прописано в квартире, кто они и когда выпишутся. Для подтверждения слов лучше попросить продавца представить справку о количестве прописанных лиц из паспортного стола;
  • имеется ли задолженность за электроэнергию и другие коммунальные услуги. Лучше тоже подтвердить справкой из ТРИЦа;
  • когда был произведен последний капитальный ремонт дома.

Если проведенные проверки и ответы на заданные вопросы вас удовлетворили, можно переходить к торгу и заключению сделки. Для этого нужно составить договор купли-продажи и подписать его. Образец договора можно скачать здесь. Однако, стоит помнить, сделки с долевым жильем требуют нотариального удостоверения.

С подписанным договором нужно пойти в многофункциональный центр (МФЦ) и подать заявление на регистрацию сделки.

Понадобятся копии паспортов сторон договора, квитанция об оплате госпошлины и документы на квартиру. Через 10 дней право собственности перейдет покупателю, о чем будет сделана запись в ЕГРН.

В МФЦ нужно получить только выписку, которая теперь заменяет свидетельство о праве собственности.

Ничего сложного в оформлении сделки нет, главное знать, как вести себя при покупке квартиры на вторичном рынке.

Нужно быть уверенным в себе, соблюдать вышеизложенные правила, а при возникновении малейших подозрений в обмане отказаться от контактов с продавцом.

Если же вам все это показалось сложным, то для осуществления всей процедуры поиска и покупки жилья можно воспользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости.

Приобретение и продажа жилья через посредника

В качестве посредников при сделках с недвижимостью выступают риэлторы-частники или агентства. Так как они профессионально занимаются данной деятельностью, то прекрасно знают все юридические и практические тонкости, в том числе, когда выгоднее покупать и продавать квартиру на вторичном рынке.

В зависимости от необходимости риэлтор готов подобрать жилье, провести переговоры с продавцом, подготовить документы и сдать их на регистрацию или только помочь в оформлении самой сделки. От объема задач зависит сумма вознаграждения, которую вы ему заплатите. Кроме того, комиссионные часто зависят и от стоимости объекта.

Так как агенты знают, сколько в среднем продается квартира на вторичном рынке по той или иной цене, они помогут вам установить оптимальный ценник для более быстрой продажи.

Это еще один плюс обращения за помощью к посредникам. Такой подход минимизирует ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке.

Для продажи жилья тоже часто пользуются услугами риэлторов, так как они умеют рекламировать объекты по всем правилам.

Использование кредитных средств при сделках с недвижимостью: на что обращать внимание

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке берут многие покупатели жилья. Ведь стоимость недвижимости такова, что скопить на нее могут далеко не все. Выход один – взять кредит для покупки квартиры на вторичном рынке в каком-либо банке.

В этом случае банковский работник подробно объяснит все шаги совершения сделки, так как кредитная организация выступает в ней в качестве третьей стороны. Однако, поиск подходящего жилья ложится на плечи покупателя. При этом нужно понимать, что не каждая квартира подойдет для покупки в ипотеку.

Требования к состоянию жилья необходимо уточнять у кредитного менеджера. В зависимости от них нужно выбрать, какие вопросы задавать продавцу при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Чаще всего банк интересуется следующими характеристиками квартиры:

  • площадь, степень благоустроенности, наличие ремонта;
  • год постройки и материал стен дома, а также степень его износа;
  • наличие обременений, арестов и других обстоятельств, снижающих ликвидность жилого помещения.

Это главное, на что следует обращать внимание при выборе и покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Эта информация полезна и тем, кто является продавцом недвижимости, но не знает, как правильно продать квартиру в ипотеку на вторичном рынке.

Посмотреть полезное видео

Частые вопросы при продаже вторичного жилья

Рассмотрим несколько популярных вопросов, непременно возникающих при реализации или покупке бывшего в употреблении жилья:

  • как производится приемка квартиры на вторичном рынке и когда подписывать акт приема-передачи: на что обратить внимание? Акт приема-передачи является подтверждением того, что договор полностью исполнен, скачать его можно здесь. С момента подписания этого документа покупателю переходят не только все права на недвижимость, но и обязанности. Поэтому перед подписанием необходимо проверить техническое состояние помещений, а также уплату всех коммунальных платежей. Иначе, платить их придется покупателю. В большинстве регионов акт передается в органы регистрации вместе с договором купли-продажи, только в Москве и Санкт-Петербурге – после перехода права собственности;
  • когда отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке? Законом не установлен порядок взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью, поэтому вопрос, когда передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, должен быть четко оговорен в договоре купли-продажи. Безопаснее делать это после регистрации в Росреестре;
  • когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Этот вопрос тоже регулируется договором, но на практике, ключ отдают после полной оплаты стоимости жилья и подписания акта приема-передачи.

Если вам известен ответ на вопрос, продаются ли квартиры на вторичном рынке, и вы готовы стать участником такой сделки, примите во внимание вышеизложенный материал. Это позволит вам уверенней чувствовать себя в этом, на первый взгляд, нелегком деле.

Источник: https://room46.ru/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Ссылка на основную публикацию