Выбор способа управления многоквартирным домом

Получить согласие общего собрания собственников по выбору управляющей организации недостаточно, чтобы начать управлять многоквартирным домом. Узнайте, как суды лишили управляющую организацию права управлять многоквартирными домами из-за того, что она вовремя не сообщила об изменении перечня домов в ГЖИ и не разместила информацию в ГИС ЖКХ.

Решения ОСС недостаточно для начала управления МКД

Несколько лет назад застройщик передал управляющей организации два многоквартирных дома. УО провела в них общие собрания, на которых собственники выбрали её в качестве способа управления МКД.

Управляющая организация заключила договоры управления с собственниками, договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями и приступила к управлению домами, но не передала сведения об изменении перечня домов под управлением в орган ГЖН и не разместила в ГИС ЖКХ.

Прошло несколько лет, ГЖИ забеспокоились, почему многоквартирными домами никто не управляет и обязали управу района провести открытый конкурс. По результатам конкурса было определено, что домами будет управлять другая УО.

Потерявшая дома управляющая организация обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия управы района по организации и проведению открытого конкурса на заключение договора управления двумя многоквартирными домами.

В суде управляющая организация объяснила, что управляет этими домами на основании договора управления.

Суд поддержал управу района на основании нескольких доводов: он признал, что собственники помещений в многоквартирных домах, выставленных на торги, не выбрали способ управления и не реализовали решение о выборе способа управления МКД. Всё могло сложиться иначе, если бы управляющая организация следовала положениям законодательства.

Выбор способа управления многоквартирным домомРазрешение судебных споров об общем имуществе в МКД

Обязанности ОМС, если способ управления не выбран

Управляющая организация, заключившая договор управления с собственниками помещений в МКД не уведомила об этом орган ГЖН. В реестре лицензий субъектов РФ два многоквартирных дома не были закреплены за УО. Значит, домами никто не управляет, поэтому к делу должны подключиться органы местного самоуправления.

Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса на своём официальном сайте.

Затем, не позднее, чем в течение сорока дней в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для такого МКД. Правила проведения открытого конкурса утверждены постановлением Правительства РФ от 06.02.

2006 № 75.

Конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД проводится, если собственники не приняли решение о выборе способа управления или такое решение не реализовано. В нашем случае УО провела собрание и собственники определились со способом управления, но контролирующие органы не были уведомлены об этом.

Управа района не провела открытый конкурс и получила от жилинспекции предписание, согласно которому должна была провести конкурс по отбору УО.

Кроме того, прокуратура выдала управе района представление об устранении нарушений законодательства при организации и проведении конкурсов по отбору управляющих организаций, согласно которому требовала принять исчерпывающие меры к устранению выявленных нарушений.

Выбор способа управления многоквартирным домомЛицензия управляющей организации: рекомендации по защите в суде

Действия управляющей организации в начале управления МКД

Для управления домом нужна лицензия, выданная органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании решения собрания.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения ОСС оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр.

Сведения о многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат, подлежат размещению в системе (ч. ч. 1, 2 ст. 198 ЖК РФ). В случае изменения перечня домов, которыми управляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления, лицензиат в течение трёх рабочих дней с даты изменений обязан разместить эти сведения в системе и направить в орган ГЖН.

В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ управляющая организация в течение пяти дней с момента получения решений и протокола общего собрания собственников обязана направить эти документы в орган ГЖН, который внесёт изменения в реестр лицензий субъектов РФ. Такие изменения считаются подтверждением реализации выбранного способа управления МКД.

Орган ГЖН после получения сведений вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в течение десяти рабочих дней (п. 4 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр).

Согласно ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий, управляющая организация имеет право приступить к выполнению обязательств по договору управления МКД с даты внесения таких изменений.

Следовательно, когда в суде встал вопрос о реализации способа управления собственниками помещений в спорных МКД, управляющая организация должна была доказать, что собственники выбрали и реализовали способ управления. В нашем случае УО указала, что она заключила договор с собственниками помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений, но этого было недостаточно.

УО не выполнила требований законодательства и суд признал, что избранный собственниками способ управления МКД не реализован.

Выбор способа управления многоквартирным домомКомпенсация морального вреда при ненадлежащем управлении МКД

Собственники реализовали способ управления МКД

Всего было три суда. Два из них исходили из того, что собственники помещений в МКД не реализовали решение о выборе способа управления этими домами, в связи с чем управа была вправе проводить конкурс по управлению этими домами. Третий их не поддержал и, рассмотрев жалобу УО, привёл свои доводы.

В обоснование жалобы управляющая организация, которую лишили права управления МКД, настаивала, что собственники помещений не только избрали УО, но и реализовали выбранный ими способ управления.

А включение сведений в реестр лицензий – необязательный элемент реализации способа управления.

УО отметила, что договоры с ресурсоснабжающими организациями – достаточное доказательство реализации выбранного собственниками способа управления МКД.

Суд кассационной инстанции посчитал, что внесение изменений в реестр лицензий – форма реализации выбранного собственниками способа управления в МКД.

По мнению суда, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления МКД, а выбранная ими УО не исполнила своих обязательств: не передала сведения в орган ГЖН и не разместила в системе. Невнесение управляющей организацией в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД не считается обстоятельством, свидетельствующим о нереализации решения собственников о выборе способа управления.

Несмотря на ошибочность выводов предыдущих судов, оснований для отмены состоявшихся судебных актов нет, потому что управляющая организация не исполнила требования ЖК РФ, а затем проигнорировала предписание и представление контролирующих органов. Такие действия УО повлекли за собой проведение открытого конкурса, на котором для управления МКД была выбрана другая организация.

Источник: https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/8708/sudy-o-realizacii-vybrannogo-sobstvennikami-sposoba-upravleniya-mkd

Способы управления многоквартирным домом

Выбор способа управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

Выбор способа управления многоквартирным домомНа сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

  • непосредственное управление многоквартирным домом;
  • управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
  • управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Источник: https://mir-zhkh.ru/upravlenie-mnogokvartirnyim-domom/

Способы управления многоквартирным домом

Действующее жилищное законодательство предусматривает 3 основных способа управления многоквартирным домом. Собственники могут управлять общим имуществом самостоятельно, посредством товарищества или Управляющей компании, с которой заключается соответствующий договор. Преимущества и недостатки, особенности каждого из этих способов подробно рассматриваются в статье.

Советуем ознакомиться с инструкцией о том как юридически правильно заполнить образец протокола собрания жильцов дома — подробности тут.

Законодательная база

Подобные вопросы регулируются федеральным законодательством – а именно Жилищным кодексом. В нем прописываются общие задачи управления имуществом (безопасность жизни, здоровья проживающих, сохранность имущества, соблюдение требований по его содержанию и т.п.).

Выбор способа управления многоквартирным домом

В этой же статье указаны основные способы управления:

  1. Самостоятельное (собственниками без привлечения посредников).
  2. Управление через потребительский кооператив – это может быть товарищество собственников (ТСЖ) или другой кооператив.
  3. Делегирование своих полномочий Управляющей компании – один из наиболее распространенных способов.

Собственники должны выбрать именно из этих трех пунктов, поскольку не допускается ситуация, при которой никто не несет ответственности за общедомовое имущество, его содержание и ремонт.

Читайте также:  Расчет просрочки по договору долевого участия

Выбор способа управления многоквартирным домом

Понятие управления предполагает проведение работ из конкретного перечня, который определяется в договоре.

Причем на федеральном уровне установлен так называемый минимальный перечень работ и услуг – это обязательные виды деятельности, выполнение которых позволяет поддерживать имущество в нормальном состоянии.

Он включает в себя работы по содержанию несущих и ненесущих конструкций дома, всех инженерных коммуникаций, а также иные виды услуг (мытье подъезда, дезинсекция и т.п.).

Советуем ознакомиться с тем что входит в содержание жилья в многоквартирном доме — узнать подробности можно тут.

Способ 1. Непосредственное управление

Такой способ подходит для небольших домов (обычно 2-3-этажных), общее количество квартир в которых не превышает 30. Тогда владельцы могут сами взять на себя ответственность за ремонт, текущие работы, устранение аварий и т.п. Существует по крайней мере три основных вида управления:

  1. Каждый собственник самостоятельно следит за своим участком, следит за исправностью водопровода, электропроводки, чистотой в общем коридоре (лестнице) и т.п. Все работы по текущему ремонту, а также по возможному устранению поломок также выполняются самостоятельно, за свой счет.
  2. Во втором случае организация управления точно такая же, но собственники передоверяют часть своих полномочий соответствующим компаниям (например, по вывозу мусора, по оказанию услуг уборки и т.п.). С ними заключаются соответствующие договоры, каждый собственник вносит плату за оказание услуг пропорционально площади своей недвижимости.
  3. Можно организовать содержание общего имущество подобно второму случаю, однако доверить заключение договоров с коммунальными компаниями своему представителю. Он выбирается из среды владельцев квартир, который и организует подписание договора, внесение платы, контролирует качество работ и т.п.
  4. И еще один вариант – все собственники самостоятельно заключают договоры с коммунальными службами, доверяя им всю ответственность по содержанию, ремонту и устранению аварий, связанных с общим имуществом. Подходит для небольших домов, где располагается, например, 5-7 квартир.

Преимущества способа связаны со значительной экономией средств, недостатки – с возможными рисками при смене обслуживающей компании.

плюсы минусы
плата за услуги перечисляется непосредственно их поставщику, что экономит средства сложно организовать эффективный контроль
возможны сложности при подписании договоров с компаниями
можно выбрать ту компанию, которую собственник считает наиболее подходящей для себя возможна частая смена компаний, которые обслуживают дом
поскольку нет коллективной ответственности, то при отсутствии задолженностей квартиру не отключат от обслуживания (за долги соседей) приходится дополнительно создавать специальный счет для будущего капитального ремонта

Поскольку в данном случае не образуется специальное юридическое лицо, то и счет для будущего капитального ремонта можно открыть только неофициальный. Другой вариант – устранять неисправности по мере их возникновения, но в некоторых ситуациях могут понадобиться большие суммы, которые не удастся «собрать» быстро.

Таким образом, самостоятельное управление домом вполне возможно, если в доме располагается немного квартир, а их собственники – достаточно ответственные люди. К тому же дома должны быть в нормальном состоянии, потому что старые здания требуют значительных вложений в капитальный ремонт.

Способ 2. Управление через ТСЖ

Под ТСЖ понимается некоммерческая организация, которая представлена собственниками помещений, располагающихся в многоквартирном доме. Имеется в виду специальный потребительский или жилищный кооператив со своим уставом и регламентом. Организация имеет свое наименование, реквизиты, она уполномочена заключать договоры со всеми обслуживающими компаниями, а также контролировать их работу.

Каждый год проводится собрание, на котором присутствуют (и имеют право голоса) все владельцы. Они решают важнейшие вопросы, выбирают состав правления, кандидатуру председателя (или оставляют прежних лиц).

Также на повестку ставятся и другие задачи, например, по сдаче площадей в аренду, проведением капитального ремонта и т.п. Во время всего остального времени руководством занимается непосредственно правление во главе с председателем.

Они заключают договоры с коммунальными службами, вносят плату, контролируют качество работ, совершают срочные вызовы для устранения причин и последствий аварий.

Советуем ознакомиться со тем что входит в статью расходов на общедомовые нужды — подробное описание смотрите тут.

Преимущество такого способа в том, что управление организовано на более высоком уровне. Недостатки связаны с возможной некомпетентностью правления кооператива и другими минусами.

плюсы минусы
есть возможность зарабатывать средства на сдаче в аренду различных помещений, поверхностей для наружной рекламы и т.п. коллективная ответственность – обслуживание общедомового имущества зависит от решения большинства, которое не всегда правильно
заработанными средствами собственники распоряжаются самостоятельно закон «О защите прав потребителей» в данном случае не применяется, потому что владельцы квартир не являются потребителями
председателя и членов правления можно сменить как на очередном, так и на внеочередном собрании необходимость работы с неплательщиками за коммунальные услуги; впоследствии это может привести к тому, что безнадежную задолженность перераспределят между всеми владельцами квартир

Таким образом, ТСЖ подходит и для средних, и для больших многоквартирных домов. Каждый собственник выступает членом товарищества и вступает в долевое владение сразу всем домом (доля определяется пропорционально площади недвижимости). Поэтому и ответственность за состояние дома, планы по его ремонту собственники берут на себя (именно они принимают решение на ежегодном собрании).

Источник: https://2ann.ru/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом?

Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется собственниками квартир самостоятельно.

Если своевременно не воспользоваться правом выбора способа управления многоквартирным домом, сработает правило о выборе для дома управляющей организации местной администрацией.

После этого жильцы минимум  в течение года не смогут повлиять ни на выбор организации или условий ее работы, ни на стоимость услуг.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом

Выбор способа управления многоквартирным домомДанная форма предполагает, что граждане самостоятельно принимают решение о порядке обслуживания общих помещений и проведении текущих/капитальных ремонтов. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает особо важные решения, касающиеся реконструкции, формирования фонда капремонта (в т. ч. получения кредита на эти цели).

Оперативные решения доверяются совету многоквартирного дома (его создание обязательно, если в доме имеется более 4 квартир). Совет готовит общие собрания собственников, контролирует исполнение решений (например, работу подрядчиков), готовит отчеты о проделанной работе.

Председателю совета многоквартирного дома выдаются доверенности от собственников жилья, на основании которых он заключает договоры с подрядчиками или управляющими организациями. Наделить его полномочиями можно также посредством принятия соответствующего решения на общем собрании.

Председатель и все члены совета должны быть собственниками жилья в управляемом доме.

Если в доме не больше 12 квартир, все решения принимаются и документы подписываются самими собственниками. Если же квартир больше, они могут передать полномочия управляющей организации.

ТСЖ (товарищество собственников жилья) — самостоятельное юридическое лицо. Можно создать одно ТСЖ как на дом, так и сразу на несколько жилых многоквартирных зданий, даже на целый квартал (опытным путем установлено, что чем больше зданий, тем эффективнее и дешевле работа ТСЖ для собственников). Допускается такая форма и для индивидуальных жилых домов.

Основные решения при избрании данного способа управления принимаются общим собранием членов товарищества, непосредственно управляет многоквартирным домом правление ТСЖ во главе с председателем. ТСЖ может либо поручать выполнение работ собственникам помещений, либо нанимать работников по трудовому договору, либо передавать все работы подрядным организациям.

Товарищество заключает договоры, касающиеся обслуживания дома: на ремонтные работы, вывоз мусора, аренду помещений или земельных участков, находящихся в общей собственности. У ТСЖ есть собственные средства — деньги, поступающие в виде взносов от его членов или в виде субсидий от государства.

Управление с помощью потребительского кооператива

Еще одной формой управления является жилищный кооператив. Это самостоятельное юридическое лицо, членами которого должны являться все собственники квартир в доме. Схема управления аналогична принятой для ТСЖ, хотя есть и несколько интересных отличий. Например, правление ЖСК или ЖК может своим решением запретить собственникам вселение временных жильцов.

Источник: https://consultant-jur.ru/kak-sdelat-vybor-formy-i-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Порядок выбора или изменения способа управления многоквартирным домом

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также…

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее…Статья 112.

Восстановление процессуальных сроков (в ред. Федерального закона от 28.07.2004 N 94-ФЗ) 1. Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. 2. Заявление о восстановлении пропущенного…Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом.

Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:

  • 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • 3) управление управляющей организацией.
  • Примечание:

(!) Почему «обязаны»? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его ненадлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого собственника, так и здоровью и имуществу третьих лиц.

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений как по вопросу выбора способа управления, так и по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом, может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, в том числе, и представители городской доли собственности в многоквартирном доме.

Источник: http://procspb.ru/poryadok-vybora-ili-izmeneniya-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Способы управления многоквартирным домом: выбор способа

Такое понятие, как «управление многоквартирным домом» в ЖК РФ нет, однако этой теме посвящен отдельный раздел. Выбрать способ управления своим домом жильцы должны самостоятельно.

При этом выбор будет основываться на количестве квартир в доме, а также желания жильцов осуществлять управление домом своими силами или нанять для этого стороннюю организацию.

В статье рассмотрим какие различают способы управления многоквартирным домом и какой способ лучше выбрать.

Что такое управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом подразумевает осуществление определенной деятельности, согласованной между всеми владельцами и направленной на получение определенных целей:

  • Обеспечение условий жилья;
  • Сохранение общего имущества;
  • Подобающее использование имущества;
  • Предоставление коммунальных услуг для жильцов многоквартирного дома.
Читайте также:  Отказ от приватизации и право пожизненного проживания

Собственники квартир должны самостоятельно выбрать форму управления для своего дома. Принятие такого решения является обязательным, так как право собственности на недвижимость предполагает определенную ответственность за него.

Помимо этого, в процессе эксплуатации имущества требуется должным образом «следить» за домом, чтобы предотвратить нанесение вреда окружающим в результате ненадлежащей эксплуатации (Читайте также статью ⇒ Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).

Стандарты управления

Под деятельность, связанной с управлением многоквартирным домом понимают содержание объекта в должном состоянии. Исходя из этого, управляющие домом должны выполнять следующие действия:

  • Контролировать состояние техсистем дома;
  • Обеспечивать регулярную уборку придомовой территории, а также в помещениях общего пользования, то есть подъезды, лестничные площадки, лифты;
  • Осуществлять контроль за коммунальным обеспечением дома, а также заключать соглашения с компаниями, поставляющими ресурсы.

Постановлением Правительства РФ утверждены определенные стандарты и правила деятельности, направленной на управление многоквартирным домом. На основании таких стандартов и правил, в управлении домом участвуют сами жильцы, объединения жильцов, УК, компании, поставляющие услуги, органы местного самоуправления и власти конкретного субъекта РФ.

Важно! УК обязаны предоставлять жильцам доступ к информации о деятельности компании. Любой собственник вправе ознакомиться с услугами, предоставляемыми УК, а также с размером оплаты за определенную услугу.

Сложности управления

Любой из вариантов управления домом будет иметь определенные проблемы. Основной недостаток будет заключаться в том, что жильцам довольно сложно прийти к общему решению, так как мнения у них, как правило, разные.

Особое значение в управлении домом будет иметь порядочность обслуживающей компании. Риск того, что средства, собранные жильцами используются не по назначению очень велик. Если этот факт выясняется, то правление переизбирается, а это сопровождается долгим процессом разбирательств.

Контроль самих жильцов в деятельности УК будет очень важен. Самостоятельно компания, как правило, не заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в надлежащем виде, в связи с чем многие проблемы ими просто могут игнорироваться (Читайте также статью ⇒ Залив квартиры с крыши дома (судебная практика, претензия управляющей компании)).

Законодательные изменения в управлении многоквартирными домами

До того, момента, как был принят новый ЖК РФ, управлением и обслуживанием многоквартирных домов занимались ЖКХ и спецслужбы, назначенные без ведома жильцов местными властями. Сторонние организации на рынок коммунальных услуг входить не могли. В соответствии с этим конкуренция между организациями полностью отсутствовала, что в вело к снижению интереса в улучшении качества услуг.

После редакции ЖК РФ с 2005 года собственники дома вправе самостоятельно выбрать способ управления тем домом, в котором они живут. Проводя общее собрание жильцов дома они должны определиться с выбором одной из форм управления. Предусмотрено 3 основных формы управления многоквартирным домом:

  • Через Товарищество собственников жилья;
  • Через Управляющую компанию;
  • Путем самостоятельного управления силами жильцов дома.

В ЖК РФ в 2011 году были внесены корректировки, в соответствии с которыми местные органы управления, а также сами владельцы жилья вправе осуществлять контроль за деятельностью УК.

В соответствии с этими корректировками, ТСЖ нельзя создавать на этапе строительства, а застройщики не могут участвовать в создании товарищества собственников жилья.

Кроме того, теперь разрешен такой способ оплаты коммунальных платежей, при котором жильцы платят непосредственно поставщику ресурсов, избегая участия обслуживающих организаций.

Способы управления многоквартирным домом

Как выбрать, так и изменить способ управления многоквартирным домом жильцы вправе на общем собрании в любое время. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • Управление жильцами дома;
  • Управление товариществом собственников, либо специальным кооперативным объединением;
  • Управление через УК.

Каждая из указанных форм имеет свои особенности, выбор способа будет зависеть от числа квартир в доме, платежеспособности жильцов, наличия приборов учета и т.д.

Управление многоквартирным домом жильцами

Самостоятельное управление домом жильцы могут выбрать в том случае, если число квартир в доме не более шестнадцати.

Все вопросы в таком случае решаются путем проведения общих собраний, на которых распределяются обязанности, а также выбираются представители дома для заключения договоров по обслуживанию.

Если домом управляют непосредственно сами жильцы, то у них отсутствуют лишние затраты, связанные с содержанием ТСЖ. С каждым из жильцов договор на услуги организации заключают отдельно.

ТСЖ

При создании товарищества (ТСЖ) предполагается объединение жильцов с назначением ответственных лиц, на которых возлагаются обязанности по решению вопросов обслуживания дома, заключая договора от имени всех жильцов. То есть при данном способе ТСЖ выступает как юридическое лицо, которое и занимается вопросами заключения договоров с организациями по обслуживанию и предоставлению услуг.

Жильцам избирается председатель, а также члены правления ТСЖ. Их выбирают из жителей, исходя из того, что они также как и иные жильцы обеспокоены судьбой дома и своими обязанностями пренебрегать не должны. Если жильцы дома работой председателя не довольны, они вправе его переизбрать. Более целесообразным является создание ТСЖ в тех домах, в которых проживает значительное количество жильцов.

Управляющие компании

При выборе способа управления дома, владельцы квартир нередко склоняются к тому, чтобы обслуживанием занимались специализированные компании. В таком случае жильцы полностью будут освобождены от общедомовых забот, а благоустройством дома будут заниматься специалисты. Оплата услуг при таком способе происходит по факту и, как правило, жильцы понимают, за что они оплачивают.

Если не выбрать способ управления

В том случае, если с того момента, когда жильцы должны были выбрать способ управления домом прошел год, а они этого не сделали, местные органы управления могут сами выбрать для обслуживания управляющую компанию.

Это связано с тем, что муниципальные органы управления ответственны за безопасность многоквартирных домов. Для того, чтобы определить управляющую компанию проводят конкурс, на который подать заявку вправе любая компания.

Исходя из более выгодных условий, предлагаемых организациями, выбирают управляющую компанию.

Источник: https://1000meters.ru/sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Способы управления многоквартирным домом

Из всех существующих способов управления многоквартирными домами наиболее популярным (а значит, и эффективным) остается привлечение управляющей организации.

Однако у жильцов также есть возможность организовать ТСЖ или управлять МКД без образования юридического лица. В статье мы подробно ознакомимся с существующими формами управления.

Помимо общих понятий вы найдете здесь отсылки к нормативным документам и разбор не очевидных моментов.

Выбор схемы управления МКД

Владельцы квартир и нежилых помещений в многоэтажке должны выбрать форму управления принадлежащей им недвижимостью. Обслуживание МКД требует определенных навыков и постоянного приложения усилий, поэтому здесь привлекаются специализированные компании или организуется согласованная работа всех собственников.

Управленческая деятельность направлена на то, чтобы достигнуть следующих целей:

  • обеспечивается удобство и безопасность проживания;
  • общедомовое имущество сохраняется и поддерживается в нормальном состоянии;
  • обеспечивается бесперебойное предоставление жильцам требуемых коммунальных услуг.

Для достижения всех перечисленных задач управленцы должны отслеживать состояние имеющихся в здании коммуникаций и оборудования, содержать в чистоте общедомовые помещениях и территорию вокруг, заключать соглашения с ресурсовиками и отслеживать их исполнение.

Какие бывают способы управления многоквартирными домами

Владельцы жилплощади по ч. 2 ст. 161 ЖК РФ обязуются выбрать то, как будет управляться их МКД. Возможных схемы здесь три:

  • УО;
  • товарищество или кооперативное объединение;
  • непосредственное управление жителями (тут есть ограничение – в доме не может быть больше трех десятков квартир).

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции самих владельцев помещений. У них вместе с правом собственности появляется ответственность за то, в каком состоянии находится имущество. Предотвращение потенциального вреда окружающим из-за ненадлежащего состояния здания – одна из основных задач, решаемых управленцами.

Выбранный владельцами квартир способ управления многоквартирным домом определяет, кто займется его обслуживанием. Им же определяются лица, ответственные за то, насколько качественно и полно выполняются необходимые работы. Более детально Детали каждой из трех перечисленных схем управления описаны в отдельном материале из нашей справочной системы.

Читать статью

Вердикт по выбору конкретного способа управления многоквартирным домом принимается в рамках ОСС. Только в этой ситуации при соблюдении всех положенных по ЖК РФ процедур и составлении протокола оно будет считаться законным. В противном случае у контролирующих органов появляется повод для оспаривания правомерности такого решения в судебном порядке.

Принятые на общедомовом собрании решения чаще всего признаются нарушающими законодательство по нескольким поводам:

  • в ОСС поучаствовало меньше 50 процентов от числа тех, кто владеет недвижимостью в МКД;

Источник: https://www.gkh.ru/article/101992-sposobi-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Выбор способа управления многоквартирным домом 2019 — порядок, способы, ЖК РФ

Каждый многоквартирный дом должен управляться определенным в Жилищном кодексе РФ способом. Жильцы вправе заниматься организационно-распорядительными, финансовыми мероприятиями самостоятельно либо воспользоваться помощью квалифицированных посредников.

Управлением МКД могут заниматься коммерческие и некоммерческие организации. Если между жильцами существует доверие, и они действуют слаженно, своевременно организовывают собрание, то для управления многоэтажным домом целесообразно выбирать некоммерческую организацию (ТСЖ, кооператив). В других случаях целесообразно заключить договор с коммерческим посредником (УК).

Что это такое?

Жилищное законодательство предусматривает возможность организовать управление МКД следующими способами:

  • непосредственное управление собственниками;
  • ТСЖ (ТНТ) и жилищный кооператив;
  • управляющая организация.

Принудительный выбор способа управления многоквартирным домом не допускается, за исключением случаев, когда жильцы не выбирают способ управления самостоятельно. Согласно последним поправкам в ЖК РФ предусмотрен переходный период для МКД, срок которого может составлять 1-3 года. За это время жильцы должны скооперироваться и выбрать способ управления, что, прежде всего, будет в их интересах.

Способ управления МКД представляет собой вариант решения организационных, технических, распорядительных, финансовых вопросов, касающихся порядка надлежащей и безопасной эксплуатации многоквартирного дома.

Организация управления необходима для снабжения дома необходимыми жилищно-коммунальными услугами, выполнения текущего и капитального ремонта, содержания общего домового имущества. Управляющие компании, ТСЖ или непосредственно собственники жилья заключают договоры подряда, решают текущие и будущие хозяйственные вопросы, связанные с управлением МКД.

Варианты

Если дом небольшой, то можно заниматься управлением самостоятельно. Для этого придется оформлять доверенность от собственника каждого жилого помещения. Управление требует квалифицированных знаний и умения принимать оперативные решения, особенно когда дом требует ремонта.

При наличии возможности организовать ТСЖ (ТНТ) жильцы создают некоммерческую организацию, которая непосредственно решает вопросы управления МКД. Возглавляет ТСЖ председатель и правление.

На каждый дом можно организовать только одно ТСЖ, если только дома не расположены в пределах одного земельного участка.

Управляющая организация (компания) представляет собой коммерческую организацию, которая может взять на себя полную ответственность за управление МКД, в том числе поставку качественных коммунальных услуг. В таком статусе выступает лицензируемая организация, которая заключает договор с жильцами каждого МКД. Выбор компании осуществляется в конкурсном порядке.

Читайте также:  Иск о признании права собственности - как составить, образец

Непосредственное управление

При такой форме управления граждане сами выбирают способ управления и решают вопросы текущего (капитального) ремонта.

Важные решения, которые касаются вопросов обслуживания и ремонта дома, должны решаться на общем собрании жильцов.

Решения, не требующие отлагательства, принимаются советом МКД. Его организация обязательна, когда в доме более 4-х квартир.

В задачу совета входит:

  • созыв общего собрания дома;
  • контроль работы – подрядных организаций, специалистов узкого профиля: сантехников, электриков и т.д.;
  • подготовка отчета о выполненной работе;
  • ведение финансовой документации, открытие счета по доверенностям от жильцов.

Председатель совета и его члены наделяются полномочиями собственниками жилья на общем собрании.

Непосредственное управление возможно, когда в доме не больше 30 квартир. Тогда принимать важные решения и подписывать документы вправе сами собственники жилья.

ТСЖ

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/vybor-sposoba-upravlenija-mnogokvartirnym-domom/

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

  • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
  • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
  • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
  • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

  • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
  • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
  • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом.

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mkd-obshhie-trebovaniya.html

58. Способы управления жилыми помещениями. Выбор способа управления многоквартирным домом

  • Управление многоквартирным домом должно
    обеспечивать благоприятные и безопасные
    условия проживания граждан, надлежащее
    содержание общего имущества в
    многоквартирном доме, решение вопросов
    пользования указанным имуществом, а
    также предоставление коммунальных
    услуг гражданам, проживающим в таком
    доме.
  • Собственники помещений в многоквартирном
    доме обязаны выбрать один из способов
    управления многоквартирным домом:
  • 1) непосредственное управление
    собственниками помещений в многоквартирном
    доме;
  • 2) управление товариществом собственников
    жилья либо жилищным кооперативом или
    иным специализированным потребительским
    кооперативом;
  • 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным
домом выбирается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном
доме и может быть выбран и изменен в
любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа
управления является обязательным для
всех собственников помещений в
многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке,
установленном Правительством Российской
Федерации, проводит открытый конкурс
по отбору управляющей организации, если
в течение года до дня проведения
указанного конкурса собственниками
помещений в многоквартирном доме не
выбран способ управления этим домом
или если принятое решение о выборе
способа управления этим домом не было
реализовано. Открытый конкурс проводится
также в случае, если до окончания срока
действия договора управления
многоквартирным домом, заключенного
по результатам открытого конкурса, не
выбран способ управления этим домом
или если принятое решение о выборе
способа управления этим домом не было
реализовано.

Договор управления многоквартирным
домом заключается в письменной форме
путем составления одного документа,
подписанного сторонами. При выборе
управляющей организации общим собранием
собственников помещений в многоквартирном
доме с каждым собственником помещения
в таком доме заключается договор
управления на условиях, указанных в
решении данного общего собрания.

Порядок управления многоквартирным
домом, все помещения в котором находятся
в собственности Российской Федерации,
субъекта Российской Федерации или
муниципального образования, устанавливается
соответственно Правительством Российской
Федерации, органом государственной
власти субъекта Российской Федерации
и органом местного самоуправления.

Управление многоквартирным домом, все
помещения в котором находятся в
собственности Российской Федерации,
субъекта Российской Федерации или
муниципального образования, осуществляется
путем заключения договора управления
данным домом с управляющей организацией,
выбираемой по результатам открытого
конкурса или, если такой конкурс в
соответствии с законодательством
признан несостоявшимся, без проведения
такого конкурса.

При непосредственном управлении
многоквартирным домом собственниками
помещений в таком доме договоры оказания
услуг по содержанию и (или) выполнению
работ по ремонту общего имущества в
таком доме с лицами, осуществляющими
соответствующие виды деятельности,
собственники помещений в таком доме
заключают на основании решений общего
собрания указанных собственников. При
этом все или большинство собственников
помещений в таком доме выступают в
качестве одной стороны заключаемых
договоров.

Источник: https://StudFiles.net/preview/847703/page:38/

Информация по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, в котором управление осуществляется несколькими организациями

В соответствии с ч. 1 ст.

20 ЖК РФ, Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга (далее-Инспекция) проводится систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований, анализ и прогнозирование состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, юридическими лицами и гражданами своей деятельности. В результате  было выявлено, что в ряде случаев в одном многоквартирном доме управление осуществляется одновременно несколькими способами, а именно управление  товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом  и управляющей организацией.

Согласно положениям статей 36, 44-48 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме решают вопросы выбора способа управления, а также вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, в том числе и содержания,  исключительно на общем собрании собственников помещений.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ,  собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

  • 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
  • 2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • 3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Одновременное совмещение в одном многоквартирном доме нескольких способов управления, а также управление многоквартирным домом несколькими организациями, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, и реализовывалось собственниками помещений путем проведения отдельных собраний (по парадным), которые не могут быть учтены как общее собрание собственников помещений всего дома согласно ст.ст.44-48 Жилищного кодекса РФ и, следовательно, не может быть принято как исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по выбору способа управления.

По результатам проведенной работы Инспекцией было установлено 96 многоквартирных домов, разделенных по парадным, которыми управляют различные организации.

Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Источник: https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/inspekcija/informaciya-po-voprosu-vybora-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domo/

Ссылка на основную публикацию