Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

  • Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.
  • При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.
  • Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.

Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.

Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).

Особенности

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

  • поручительство банка;
  • страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
  • членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

  • 5 лет практической деятельности компании;
  • 200 миллионов уставного капитала;
  • от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

  • при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
  • после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.

Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

  • оформление договора быстрое и удобное;
  • удобоваримые расценки;
  • отсутствие залога;
  • ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
  • оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:

  • очень высокие риски;
  • отсутствие перестраховочных резервов;
  • нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

ФЗ 214 ст.15.2

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Условия договора

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.

Где можно оформить?

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

п/п  Наименование страховщика Лицензия на осуществление страхования ИНН страховщика
1. Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» СИ № 0072 1832008660
2. Страховое акционерное общество «ВСК» СИ № 0621 7710026574
3. Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ» СИ № 0915 7704041020
4. Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» СИ № 0928 7705042179
5. Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» СИ № 0983 7703032986
6. Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» СИ № 1427 7709031643
7. Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» СИ № 1834 7705041231
8. Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» СИ № 2239 7713056834
9. Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование» СИ № 2496 7728178835
10. Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» СИ № 2947 3328409738
11. Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» СИ № 3245 7723011286
12. Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» СИ № 3398 7702263726
13. Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» СИ № 3487 7717115093
14. Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ» СИ № 3492 7743014574

Что является страховым случаем?

ФЗ 214 ст.15.2 п.8

Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

  • остановку работ и замораживание строительства;
  • банкротство;
  • неполучение жилья, означенного в договоре;
  • отказ в возврате средств и исправлении недочётов.

Страховой случай должен быть подтверждён решением суда, инициированного дольщиком, либо арбитражного суда, объявившего застройщика банкротом (ФЗ №127 2002/26/10).

При долевом строительстве

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.

Тарифы

Каждая СК определяет базовый тариф внутренними правилами, а также корректирующие коэффициенты тарифа (понижение либо повышение), которые зависят от степени риска.

Тарифная ставка находится в прямой зависимости от опыта и репутации застройщика, размаха его деятельности и пр.

В настоящее время средний тарифный показатель колеблется в пределах 0.6-0.9.

Для солидных авторитетных компаний он может быть понижен до 0.4-0.5 от стоимости договора.

На базе тарифной ставки и срока договора по проектной декларации рассчитывается страховая премия. Если дом будет сдан раньше указанного срока, то возможно частичное возвращение страховой премии.

Страхование ответственности застройщика перед дольщиком понижает уровень риска последнего. Договор страхования призван усилить степень защищённости денежных средств граждан, которые вкладываются ими в долевое строительство.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve.html

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2019 году

Долевое участие в строительстве представляет собой вложение средств одним человеком, то есть дольщиком, которые пойдут на возведение того или иного объекта.

При этом сам дольщик рассчитывает на получение определенных выгод, к которым, как правило, относятся небольшие проценты по ипотечному кредиту, а также меньшая стоимость самой жилой площади, которую он желает приобрести впоследствии.

Однако в процессе проведения строительных работ могут возникнуть разнообразные ситуации, при которых требуется страхование долевого участия в строительстве. Эта манипуляция необходима для того, чтобы обе стороны сохранили свои выгоды.

В особенности это касается инвестора, который вкладывает свои средства в постройку того или иного здания, так как он беспокоится, в первую очередь, о сохранности своих денежных средств.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Изменения в долевом участии в наступившем году

В настоящее время многие строительные компании ищут какие-либо альтернативные способы финансирования своей деятельности, так как в последнее время возрастает необходимость обезопасить огромные потоки денежных средств, которые вкладываются в этом дело.

Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много.

Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет.

Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.

Если же наиболее оптимальных методов найти не удастся, а каких-либо четких схем для налаживания строительства не будет придумано, то сам процесс строительства в стране значительно замедлится или вообще на некоторое время приостановится. По этой причине стоимость жилого помещения резко возрастет, что даст предпосылки к возникновению нового экономического кризиса.

Одним из наиболее рациональных выходов из ситуации стоит назвать строительство на базе государственных контрактов, хотя этот метод не столь эффективен, как долевое участие.

Изменения, связанные со страхованием при заключении договора ДДУ

На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия.

Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

По этой причине страхование договоров долевого участия в строительстве в настоящее время является обязательным условием, которое обязан выполнить застройщик.

Читайте также:  Предварительный договор купли-продажи – образец, как правильно оформить, нововведения в 2019

Тем не менее, стоит отметить, что застройщик обязан страховать все здание в целом, однако страховать отдельно каждую квартиру нет никакой надобности.

Как говорят власти нашей страны, если человек приобретает жилье на основании договора долевого участия, то дополнительного страхования ему оформлять не нужно. В этой ситуации он и так достаточно хорошо защищен.

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2019 году станет обязательным для всех застройщиков.

После того как был официально принят и введен закон, регулирующий сферу долевого участия в строительстве, в течение десятилетия ситуация складывалась достаточно хорошо. Однако сейчас вопрос с долевым участием практически поставлен ребром.

Государство перестало считать, что такой вид договоров рентабелен и приносит достаточно пользы. На практике, к сожалению, сейчас складывается ситуация весьма спорная и не очень приятная. Дело в том, что в последнее время большая часть квартир в новостройках продается с применением незаконных схем.

И государство признало, что с подобной тенденцией не может ничего поделать.

Каковы последствия принятия закона об обязательном страховании

После того, как будет принят и официально введен закон, обязующий все строительные компании страховать ту деятельность, которую они ведут в настоящее время, ожидаются следующие изменения и реакции на подобную реформацию:

  • Юридические фирмы, которые являются опорой и поддержкой застройщиков, вновь начнут копать и искать лазейки в новом законе. Как правило, опытные люди, которые являются профессионалами своего дела, их находят, чтобы впоследствии использовать в несанкционированных финансовых схемах.
  • Все жилье в построенных новых зданиях будет увеличено в стоимости ровно на ту сумму, которую выплатят строительные компании в качестве страховки.
  • Те люди, которые заключили договор долевого участия, в связи с вновь используемыми, так называемыми, «серыми схемами», вообще могут лишиться возможности получить свое жилье. Это может произойти даже в том случае, если здание успешно закончит свое возведение, а строительная компания при этом не обанкротится.
  • Если говорить касаемо коррупционной деятельности, то, скорее всего, когда введется новый закон об обязательном страховании, строительство накроет новая волна преступности на этой почве. Причем дело коснется именно новостроек, так как именно на них будет оформляться страховка.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

При этом не стоит забывать, что строительные компании должны обладать какими-то определенными финансовыми активами, которые пойдут на уплату суммы страховки нового дома. В настоящее время, чтобы застраховать новое возведенное здание, необходимо около 300 млн. рублей, что для многих компаний является неподъемной ношей.

Если же строительные компании попробуют прибегнуть к помощи банков, которые рассчитают все возможные риски, то это им обойдется еще в три процента от суммы страховки. Именно такую сумму необходимо будет отдать застройщикам банку за все проведенные им аналитические работы.

При этом банки могут потребовать еще и залог, которым, как правило, является земля, которая принадлежит местным властям.

Однако муниципальная организация никогда не согласится оставить в залог землю. Гораздо проще вместо земельного участка предложить банку какую-нибудь технику или что еще попроще.

Однако и такой расклад событий тоже маловероятен, поскольку большая часть техники, используемой в процессе строительной деятельности, используется на основании договора лизинга.

То есть фактически, техника также находится в аренде.

По этой причине подобный подход к делу также затрудняет процесс продажи квартир в новостройке. Поскольку без страховки осуществлять подобную деятельность будет невозможно, то застройщику необходимо:

  • вступить в соответствующее общество, в котором единовременная выплата составляет 500 тыс. рублей;
  • при этом необходимо выплатить страховой взнос, равный 1,2%-1,6%;
  • строительная компания должна иметь в распоряжении уставный капитал с суммой не менее 120 млн. рублей;
  • сумма собственных свободных средств должна быть не менее 400 млн. рублей.

Если застройщик не имеет страховки на новостройку, а также гарантий, которые выдает исключительно банк, то продавать квартиры по договору долевого участия ему будет строжайше запрещено.

Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2019 году Ссылка на основную публикацию Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/strahovanie-dolshhikov

Нюансы страхования долевого участия в строительстве

Для дольщика страхование ответственности застройщика при долевом строительстве должно быть основополагающим при принятии решения о заключении сделки. В противном случае при нарушениях ДДУ компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование долевого участия

Страхование ответственности застройщика при долевом строительствеСтрахование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Страхование полной ответственности застройщика при долевом строительстве осуществляется следующим образом:

  • с помощью общества взаимного страхования;
  • при участии кредитного учреждения;
  • с помощью страховой компании.

Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон. К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.

Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.

  1. Учреждение должно осуществлять свою деятельность минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее фиксированной суммы (200 млн рублей).
  3. Стоимость общего имущества учреждения – не менее 1 млрд рублей.

Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.

Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода. Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.

Справка: все расходы по оформлению и оплате страховки застройщик берет на себя. Но дольщики имеют право потребовать предоставления информации об условиях страхового соглашения.

Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.

Оформить страховку могут и сами дольщики. Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной. В этом случае участник выступает как выгодоприобретатель и страхователь одновременно. А в роли страховщика выступает строительная компания, то есть застройщик.

Есть отличия страховки дольщика и застройщика. При добровольном страховании участником компенсация (в случае наступления страхового случая) зависит от вложенных дольщиками средств. При ОС возмещение не зависит от денег дольщиков. При добровольном страховании сложно изменить условия соглашения.

Страхование от «недостроя»

Страхование ответственности застройщика при долевом строительствеСведения об условиях соглашения о страховании должны находиться в открытом доступе для дольщиков. Страхование оформленного договора долевого участия подразумевает страховку от недостроя. Согласно вышеуказанному нормативному акту, строительная компания обязуется взять на себя ответственность, если дом не сдан вовремя или возведен с нарушениями.

Страховка от недостроя подразумевает, что застройщик несет финансовую ответственность за прекращение своей деятельности в случае банкротства или ликвидации. Это важно для дольщиков, так как в этом случае они могут вернуть вложенные средства.

Риски и страхование объекта

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Нюансы

Страхование ответственности застройщика при долевом строительствеДля дольщиков важно знать условия страхового соглашения. Обязанность застройщика – уведомление участников об изменениях документа. Что касается процентной ставки страховки, то в среднем она колеблется от 0,5% до 1%. Но если речь идет о длительном возведении больших жилых объектов, то ставка может доходить до 30%.

Страховой договор должен регистрироваться, для чего компании-застройщику понадобятся:

  • проект;
  • разрешение на строительство;
  • уставная документация фирмы;
  • ДДУ;
  • финансовая отчетность страховой компании;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности у застройщика;
  • дополнительные документы.

Страхование используется с целью защиты личных вкладов физических лиц в строительство, но риски есть:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Это следует учитывать дольщикам, выбирающим компанию для участия в долевом строительстве.

Если наступает страховой случай, дольщик должен получить полное возмещение своих убытков, что гарантируют страховые компании. Но иногда участники такого строительства могут не получить свои деньги.

  1. Распоряжение по прекращению строительства вынесено государственной структурой.
  2. Договор долевого участия был признан судом недействительным.
  3. Доказан факт нарушения договора дольщиком.
  4. Застройщик не получил разрешение на строительство.
  5. Судебное разбирательство по поводу прав собственности на объект.

Для того чтобы получить возмещение, страховой случай должен быть доказан. Это возможно с помощью судебного решения или при официальном банкротстве фирмы. Но добиться выплат сложно, если сроки возведения многоквартирного дома были приостановлены или продлены.

Оформление страховки для застройщика является обязанностью, тогда как дольщик может сделать это добровольно. При заключении соглашения об участии в долевом строительстве необходимо выяснить все нюансы. Иначе можно отдать деньги мошенникам, не получив при наступлении страхового случая компенсации.

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/stroitelstvo-strahovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika.html

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Защита прав дольщиков, вкладывающих свои средства в строительство жилья, очень актуальна. Конечно, деятельность застройщиков регламентируется договорными обязательствами, но реалии таковы, что права дольщиков нарушаются очень часто.

Читайте также:  Что входит в коммунальные услуги при аренде квартиры - правовые нюансы

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Это быстро и бесплатно!

Одна из главных причин – банкротство компаний-застройщиков, у которых нет собственных активов. Отношения между всеми сторонами долевого строительства регламентирует Федеральный закон РФ (ФЗ-214), принятый в 2014 году. В прошлом году в этот законодательный акт внесли значительные правки. Часть изменений начала «работать» с марта этого года.

Страхование в страховой компании

Ответственность застройщика определена договором страхования. Это обязательный документ, без наличия которого осуществлять любые строительные работы запрещается.

Такой договор заключается для защиты участников сделки, деньги которых привлекают для реализации строительного проекта. Страховой контракт имеет силу с момента его регистрации и до сдачи многоквартирного строения в эксплуатацию.

В поправках к закону ФЗ-214 четко прописали правила сдачи помещений в эксплуатацию. Эти дополнения защищают не только интересы дольщиков, но дают возможность застройщикам обезопасить себя от недобросовестных дольщиков.

Особенности страховки

  • Договор страхования гражданской ответственности является законным документом только после его регистрации в Росреестре.
  • Договор имеет юридическую силу от даты его государственной регистрации и до передачи готового помещения собственнику.
  • После заключения договора со страховщиком, застройщик должен ознакомить с условиями страховки всех участников долевой застройки.

При составлении договора со своим первым клиентом, застройщик обязан иметь зарегистрированную страховку и ознакомить с ней будущего дольщика.

Если произошел страховой случай, то дольщик имеет возможность потребовать возмещение ущерба в течение 2 лет после передачи ему жилья.

Документ страхования ответственности имеет важные особенностей. Например, минимальная сумма страховки не может быть ниже цены договора. Данную сумму вычисляют с учетом оценочной стоимости жилья в регионе, где планируется строительство.

Не предусмотрена в такой страховке довольно популярная франшиза, определяющая финансовую часть убытков, которая не подлежит возмещению.

Если произойдет расторжение или досрочная приостановка действия страхового договора, то это не освободит застройщика от выполнения обязательств, если наступит страховой случай.

Правила

  1. Согласно закону (ФЗ-214), собственный капитал застройщика должен был составлять не меньше 5% от стоимости всех площадей (нежилых и жилых) построенного здания. Если эта норма не соблюдена, то застройщику приходилось искать поручителя.

    Причем минимальная сумма их общего капитала должна была быть не менее миллиарда рублей. Это положение создавало определенные трудности, особенно не очень крупным компаниям, и не устраивало застройщиков.

    В Министерстве строительства и ЖКХ 20 апреля 2016 года озвучили новые нормы, которые ставят минимальный размер уставного капитала компании-застройщика в зависимость от общей площади возводимого объекта.

  2. Застройщик должен иметь «чистую историю»: не привлекаться ранее к процессам, связанным с ликвидацией или банкротством, не иметь других проблем с законом. Также, у компании не должно быть задолженности за предыдущий год, а ее руководитель и главный бухгалтер не должны иметь судимость.

    Любое из перечисленных нарушений лишает застройщика права на использование финансовых взносов дольщиков.

  3. С марта все застройщики обязаны создать свой официальный сайт и размещать на нем, означенную законодательством информацию и документы.

    В списке разрешительные акты на землю, на застройку данного участка, полный пакет проектной документации, текст договора о долевом участии и другие.

  4. В проектной декларации необходимо указывать максимально широкий перечень характеристик строящегося объекта, полную информацию о своей компании, контакты для обратной связи. Эта декларация будет доступной, т.к. заполнять придется электронную форму на специальном сайте, а не отправлять по почте, как требовалось ранее.

  5. Страховые документы заключают страховая компания и застройщик. Если обязательства по строительству не будут выполнены или дом не сдадут к указанному сроку, то дольщики получат страховые выплаты. Их размер оговаривается при заключении страхового полиса и вносится в соответствующий раздел документа.
  6. Страхование ответственности предполагает определенные убытки для компании-застройщика. Ей придется оплатить: ущерб за несвоевременную сдачу объекта, нарушение норм безопасности при выполнении строительных работ и т.д.; услуги суда или юридических компаний, если дольщики будут отстаивать свои права.

Необходимые документы

Для оформления страхового договора и оценки тарифа необходимо представить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную декларацию (в том числе паспорта гендиректора и главногобухгалтера, устав, ИНН, ОГРН организации);
  • правоустанавливающую документацию на землю;
  • градостроительный план земельного участка;
  • разрешение на ведение строительства многоэтажного здания на этом участке;
  • бухгалтерскую отчетность (ф.1 и ф.2) за 3 года;
  • договор (или проект) долевого участия (ДДУ).

Страховая компания может запросить дополнительные данные, например, договор Генподряда, договоры займа, кредитования и прочие.

Страховой случай

Основной страховой риск при долевой застройке – невыполнение обязательств перед дольщиками.

Страховыми случаями признают такие ситуации:

  1. Прекращение (прерывание) строительных работ.
  2. Банкротство компании-застройщика.
  3. Неполучение квартиры.
  4. Отказ от возврата ресурсов, вложенных в строительство.Перечень рисков не ограничен. Например, можно оформить страховку от пожара или других бедствий. Закон ограничивает только максимальный размер выплат.

Выплаты

Минимальный размер страхового возмещения по такому виду страхования определяют исходя из стоимости договора. Страховщик обеспечивает выплаты только в пределах указанной суммы.

При этом, размер денежного возмещения не должен быть меньше расчетной суммы, которая зависит от общей площади помещений, передаваемого дольщику, и средней стоимости 1 м2 жилой площади на рынке недвижимости в данном районе.

Расчет этой суммы производят представители исполнительной власти на момент подписания договора страхования.

Страховые компании, которые страхуют застройщиков

Страхование застройщиков – очень убыточная услуга. Большинство компаний предпочитают не работать в этом сегменте страховых услуг.

При этом, Центральный банк РФ назвал 27 страховых учреждений, имеющих право заключать страховые договора гражданской ответственности застройщиков:

  • БАЛТ-Страхование;
  • Восхождение;
  • ВСК;
  • ВТБ;
  • ГУТА;
  • Диамант;
  • Инвестстрах;
  • Интерполистраст;
  • ИСК Евро-полис;
  • Купеческое;
  • Лексгарант;
  • Мастер-гарант;
  • МЕСКО;
  • МСЦ;
  • НАСКО
  • Пари;
  • Помощь;
  • Приоритетное страхование;
  • Проминстрах;
  • Респект-полис;
  • СБГ;
  • СК Екатеринбург;
  • Страховая инвестиционная компания;
  • Строительная страховая группа;
  • Татарстан;
  • Универс-гарант;
  • Факел;
  1. Также, есть утвержденный перечень кредитных учреждений (более 200), которые имеют право на поручительство при составлении договора страхования.
  2. Единственная серьезная проблема, существующая при страховании – вероятность банкротства страховщика.
  3. Но если страховая компания успешно работает на рынке страховых услуг более 5 лет и имеет положительные отзывы, то ее можно рассматривать, как надежного партнера.

Ориентировочная стоимость

Стоимость страхового договора не является фиксированной величиной и зависит от многих факторов. К основным можно отнести:

  1. Деловую историю застройщика: его репутация, финансовое положение.
  2. Количество уже сданных в эксплуатацию объектов, условия их сдачи.
  3. Привлекательности района, где возводится объект.
  4. Юридическая история застройщика (наличие судебных тяжб, связанных с предыдущей деятельностью)

Тарифы

Страховой тариф устанавливается в результате соглашения сторон (страховщик-застройщик). Государство тариф не регулирует.

При этом, согласно закону, страховые учреждения обязаны экономически обосновывать установленные цены. Их рассчитывают исходя из статистической информации за 3 последних года.

Существенно влияют на величину тарифа следующие данные:

  1. Финансовое состояние застройщика.
  2. Наличие успешного опыта реализации строительных проектов.
  3. Особенности запланированного объекта и т.д.

Таким образом, тариф (минимальный) страхования будет 1% от общей суммы сделки.

Если у застройщика сомнительная деловая репутация, и если строительство будет вестись в не очень престижном районе, страховой тариф может увеличиться значительно.

Гарантия банка

Поручительство банка – еще одна возможность страхования. Банк-поручитель берет на себя все обязательства страхователя, т.е. гарантирует компенсацию средств инвестору, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

Надо отметить, что в отличие от страховых организаций, банковские учреждения не только взимают 1-3% от цены объекта за свои услуги, но берут в залог имущество: земельный участок, полученный под строительство, дорогостоящую строительную технику или другую ценную собственность застройщика.

Поручительство действительно в течение 2 лет передачи квартиры собственнику.

Банк, как и страховые учреждения, обязан вернуть дольщику всю сумму, вложенную им в стройку. Финансовые учреждения, которые могут претендовать на право выступать поручителями, должны заниматься банковской деятельностью от 5 лет и более их уставной капитал должен быть более 200 миллионов рублей, оборот – от 1 миллиарда рублей.

Кроме того, к такому банку не должно быть претензий от Центрального банка РФ.

Источник: https://profitdef.ru/strahovanie_vkladov/otvetstvennosti-zastrojshhika.html

Страхование гражданской ответственности Застройщика

Последнее обновление: 25.09.2018

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве►  Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);или
  2. Договора страхования гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч.

предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

  • Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.
  • Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.
  • Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Проектной декларации и ДДУ.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье.

 В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

  1. Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).
  2. Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).
  3. Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях: 
  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).
  • Условия страхования гражданской ответственности Застройщика выражены в статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке.

Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке).

Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

  • Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
  • Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.
  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/strahovanie-grazhdanskoj-otvetstvennosti-zastrojshchika/

Страхование ответственности при долевом строительстве

Только после страхования своих обязательств застройщик имеет право получать денежные средства за строящуюся недвижимость. В статье рассмотрим для чего требуется страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

Основной законодательный акт, который регламентирует долевое строительство – это закон №214-ФЗ, согласно которого определяется процедура оформления договора долевого участия (ДДУ), а также порядок действий застройщика.

На основании этого закона ДДУ должны проходить регистрацию в госорганах. Каждый застройщик должен проходить страхование своей ответственности до момента регистрации договора.

В настоящее время помимо залога строительные компании обязаны реализовывать перед клиентами свои обязанности одним из следующих способов:

  • Путем оформления поручительства в кредитной организации;
  • Застраховав гражданскую ответственность в отношениях к дольщиком.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Каждый застройщик еще до заключения первого ДДУ обязан оформить страхование ответственности. В противном случае зарегистрировать договор в Росреестре он не сможет. Это основное изменение в 214-ФЗ было внесено еще в 2014 году.

С этого момента каждая строительная организация обязана гарантировать исполнение своих обязательств либо оформляя поручительство, либо договор страхования. Необходимо это для того, чтобы в случае рискованных ситуаций дольщик не потерял свои вложенные средства, а получил их обратно.

На основании договора страхования застройщик несет ответственность за:

  • Уклонение от выполнения своих обязательств по ДДУ;
  • Сдачу объекта в ненадлежащем состоянии;
  • Банкротство до момента сдачи объекта.

Опасения покупателей в связи с принятием такого требования были связаны с вероятностью повышения цен на первичное жилье.

Однако, затраты на страхование для застройщика составляют только 1% от суммы сделки, даже для крупных компаний.

И повлиять на цену недвижимости данный факт не должен, так как оплачивать застройщики это будут из своих средств (Читайте также статью ⇒ Как купить квартиру в долевом строительстве в ипотеку).

Что будет застраховано

В первую очередь страхование ответственности застройщика выгодно самим покупателям, так как она предполагает защиту их интересов в отношении имущества. По выбору строительной компании застрахован может быть полностью весь дом, либо каждая их квартир в отдельности.

Таким образом, выгодоприобретателями при договоре страхования становятся дольщики, так как в случае наступления определенных в договоре обстоятельств, они смогут получить выплату.

При наступлении оговоренных обстоятельств компания-страховщик оповещает своего клиента об изменениях в договоре и выплачивает назначенное вознаграждение.

В том случае, если в период строительства будут меняться дольщики, об этом следует указывать в договоре страхования. С каждым новым дольщиком будет составляться отдельный договор.

Страховые компании

Не каждая страховая компания стремиться к тому, чтобы оформлять такого вида договора. Дело в том, что страхование ответственности застройщика как правило приносит страховщикам убытки. Помимо этого страховые компании могут быть не любыми, они должны отвечать определенным требованиям:

  • Вести страховую деятельность более 5 лет;
  • Быть финансово устойчивой компанией;
  • Прогнозы на будущее компания должна иметь положительные;
  • Уставный капитал компании должен быть не менее 120 млн. рублей, а оборот – не менее 400 млн. рублей.

Страховые тарифы

Страховые компании ставки рассчитывают самостоятельно, как правило для застройщика они составляют довольно ощутимые суммы. Средняя ставка страхования сегодня составляет от 0,5% до 1%. В том случае, если застройщик заключает долгосрочные договора, ставки могут быть ниже примерно от 10 до 30 %. Размер ставки будет зависеть от:

  • Состоит ли застройщик в холдинге;
  • Имеется ли предыдущий опыт и был ли он положительным, при этом оценивается количество законченных объектов, вовремя ли были сданы объекты, были ли претензии по объектам, а также в каких регионах работал застройщик;
  • Насколько компания финансово устойчива;
  • Имеются ли у строительный компании вся разрешительная документация;
  • Объект страхования должен находится на этапе строительства;
  • Какой компания устанавливает срок для сдачи объекта;
  • Количество участников – дольщиков.

Объект страхования

На основании страхования ответственности застройщика подразумевается выплата компенсации в том случае, если компания застройщика не исполнит свои обязательства или обанкротится. Невыполнение обязательств должно подтверждаться решением суда. В том случае, если срок сдачи объекта откладывается, либо сроки строительства замораживаются, выплата по договору страхования не предусмотрена.

Суммы выплаты будет зависеть от цены договора. При этом она не должна быть ниже:

  • стоимости оплаченного объекта;
  • установленной в регионе средней цены на 1 кв. м жилья.

Помимо нижней границы, устанавливаются также и максимально возможные выплаты.

В качестве страховых случаев могут быть рассмотрены:

  • Прерывание (не заморозка) процесса строительства;
  • Банкротство строительной компании;
  • Неполучение дольщиком объекта недвижимости;
  • Отказ от возмещения материальных ресурсов;
  • Иные страховые случаи.

Порядок заключения договора страхования

Как уже отмечалось выше, страхование ответственности строительных компаний теперь является обязательным. Оформляет договора страхования застройщик самостоятельно. Именно они выбирают страховщика. Ими может быть не только специализированная компания, но и банки и общества.

В том случае, если страхование оформляется в банке, строительные компании в обязательном порядке вносят залог от стоимости объекта страхования в размере 30%. Такой залог представляет собой гарантию для кредитной организации. Помимо этого требования к банкам также устанавливает и ЦБ:

  • Работа на рынке должна быть не менее 5 лет;
  • Уставный капитал кредитной организации не менее 200 млн.;
  • Имущество стоимостью 1 млрд. рублей.

В связи с необходимостью платить залог и большими выплатами по страховым тарифам, строительным компаниям более выгодно получить кредит.

С кем заключить договор страхования

В связи с тем, что сегодня на рынке довольно представлено довольно большое количество страховых компании, они привлекают клиентов более выгодными тарифами.

Гарантией для страховой компании является то, что установленная тарифная ставка будет неизменной на протяжении всего срока, установленного в договоре.

В связи с этим более выгодным является заключение договора со страховой компанией.

Особенности страхования

Каждая строительная компания в обязательном порядке должна предоставить залог. Как правило этим залогом является участок, на котором и располагается объект строительства. Договор подписывают еще до регистрации первого ДДУ, а действует он до момента сдачи имущества.

В случае расторжения сделки, компания не освобождается от обязанностей по выплате возмещения по тем случаям, которые наступят по время действия сделки. Компании самостоятельно выбирают застраховать весь дом, либо каждую из квартир отдельно.

Так как при страховании всего объекта застройщику придется выплатить большую сумму, а будут ли проданы все квартиры заранее неизвестно, то первый вариант страхования не выгоден.

Помимо этого, при страховании всего объекта целиком сложно установить кто конкретно является выгодоприобретателем (Читайте также статью ⇒ Отмена долевого строительства в 2018 году).

Источник: https://1000meters.ru/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve/

Ссылка на основную публикацию