Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Субаренда недвижимого имущества – это, достаточно востребованная, форма аренды. Сегодня мы расскажем о субаренде земли, как подготовить договор субаренды земельного участка и что заслуживает особого внимания в процессе оформления подобных соглашений.

Субаренда и ее определение

Субаренда — это переход прав на пользование участком земли (или части земельного участка) от первого арендатора к третьей стороне на возмездной основе. Данный вид отношений регулируется соответствующими правовыми нормами (ГК, ЗК и др.)

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Если законным владельцем земель, передаваемых по договору субаренды, является государство (местная администрация), то правоотношения регламентирует Земельный кодекс. А если собственник – физ. лицо, тогда главным правовым актом, регламентирующим отношения сторон, становится ГК.

Земля передается по договору субаренды на срок, не больше, чем срок действия главного арендного соглашения. Субарендатор вносит плату за использование земли арендатору, с которым был оформлен договор.

Переход земли в субаренду возможен, только тогда, когда в главном арендном договоре владельцем не установлены запреты и ограничения на проведение подобных действий.

Поэтому, главный документ должен содержать положение о возможности (отсутствия таковой) о передаче права использовать надел третьими лицами.

При отсутствии данного пункта потребуется оформлять допсоглашение к главному документу либо новый договор, куда означенный пункт будет добавлен. Это главное условие — без него заключение сделки субаренды невозможно.

Заключая договор субаренды, арендатор приобретает права и обязательства арендодателя для третьих лиц, изъявивших желание использовать землю. Ему присваивается статус субарендатор.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Если говорить именно о земельных правовых отношениях, то, субаренда может предполагать и использование земель, и пользование их недрами. Вся получаемая прибыль становится собственностью субарендатора.

Из этого следует, субаренда земель, в том числе, сельскохозяйственного назначения – это переход земли от арендатора к определенным лицам (одному или нескольким) во временное использование на согласованных с законным владельцем условиях, при этом он ограничивается временем. Период пользования наделом и условия его передачи оформляются в письменной форме заключением соответствующего договора.

Порядок оформления

В соглашении субаренды недвижимости обязательно должны содержаться следующие положения:

  1. Название документа.
  2. Число и место подписания договора.
  3. Идентификация участников сделки и их роли (субарендатор/арендатор).
  4. Основание на субаренду – данные главного арендного документа (номер и дата его вступления в законную силу)
  5. Объект сделки – детальное описание надела, адрес местонахождения и размеры, есть ли на земле сооружения и т.д.
  6. Права и обязательства участников сделки.
  7. Регламент расчетов — величина арендных платежей, сроки внесения средств, порядок изменения арендной ставки.
  8. Ответственность за нарушение условий соглашения.
  9. Период действия арендного договора.
  10. Заключительный раздел, где прописывается порядок разрешения споров, банковские реквизиты для внесения платежей.
  11. Подпись каждого участника сделки.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Обязанностью арендодателя после оформления соответствующих документов является необходимость передать надел в установленный срок, сообщить владельцу земли о заключенной сделке и следить за использованием надела по целевому назначению. А субарендатор обязан поддерживать в должном состоянии переданной ему недвижимости, своевременно вносить арендные платежи и производить ремонт, если таковой потребуется.

В разделе договора о правах участников сделки следует прописать регламент пользования землей, разрешенные категории деятельности и возможности постройки строений.

Кроме того, целесообразно прописать условия расторжения договора, предположим, из-за просрочек либо неоплаты субарендатором установленных платежей, использования надела не по назначению, ведения запрещенной деятельности.

Соглашение о субаренде целесообразно дополнить план-схемой с обозначением границ участка. Кроме того, необходим акт согласования границ с собственниками соседних наделов.

Особенности сделки

Предметом субаренды является земля и право ее временного использования. Существуют обязательные сведения, которые необходимо указать в документе:

  • размеры участка;
  • принадлежность земли к конкретной категории;
  • кадастровые данные;
  • месторасположение, в частности, адрес (когда таковой можно точно определить);
  • цели получения земель по договору субаренды;
  • указание объектов, имеющихся на земле (строения, насаждения и пр.).

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Как правило, субаренда земельного участка сельхозназначения и земель иного назначения схожа с арендой означенной недвижимости, поэтому при заключении сделки составляется аналогичный договор.

Хотя имеется важный момент – проведение регистрационных действий, которые необходимы при оформлении среднесрочного и долгосрочного договора субаренды. Данная процедура станет гарантом выполнения положений договора его участниками.

Соглашение субаренды приобретает законную силу после госрегистрации. Другие исключения законодательными актами не предусматриваются.

Регистрационные действия происходят по типовой схеме и не предполагают каких-либо особенностей. Регистрация может затянуться при некорректном составлении документа либо, если между участниками сделки возникли разногласия.

Условия сделки по субаренде не должны содержать противоречий с регламентом и требованиям, главного арендного договора.

Ограничения по пользованию землей

Для обеспечения правильного и эффективного пользования землей, на третью сторону допустимо наложить некоторые ограничения в ее использовании. Предположим, запрет на ведение конкретных направлений деятельности либо требования воздержаться от выполнения некоторых работ.

Подобные ограничения должны иметь обоснования, не должны иметь противоречий с положениями российских законодательных норм. Ограничения прописываются в акте. В данном документе фиксируются все имеющиеся требования. Уточним, что ограничения налагаются на некоторый период времени или действуют на бессрочной основе.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Когда субарендатор имеет возражения против выдвинутых ограничений, то он вправе обратиться в суд для защиты своих интересов. Но здесь необходимо будет доказывать, что установленные ограничения не являются правомерными или ведут к значительным убыткам.

Здесь можно образец скачать соглашения на субаренду

Оформление соглашения

Как правило, заключение означенной сделки обходится субарендатору гораздо дешевле, чем, аренда недвижимого имущества по главному договору. Передача наделов в субаренду становится доходной деятельностью для арендатора.

Представим ситуацию, когда человек на законных основаниях владеет большими территориями, при этом он передал их в аренду по невысокой ставке.

Он не обладает временем на ведение переговоров и заключение договоров с каждым, кто объявит о намерениях получить надел в аренду.

В подобных обстоятельствах собственник, обычно, передает недвижимость в пользование крупному арендатору, предоставляя ему права заключения сделок по субаренде. Со своей стороны, для арендатора это становится успешной предпринимательской деятельностью.

Иногда получить землю в аренду затруднительно или вообще не представляется возможным. Предположим, территории находятся в федеральном/муниципальном владении.  Намного легче разыскать арендатора означенного участка и согласовать условия субаренды без организации аукционных торгов и долгой проверке заявления.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

При заключении соглашения субаренды необходимо учитывать, когда арендатор вправе передать надел по подобному договору, а когда он этими правами не обладает.

Основываясь правовыми нормами, арендатор вправе передавать имущество третьей стороне в любое время без наличия согласия от законного ее обладателя, но с условием его непременного оповещения о факте предполагаемой сделки.

В качестве исключения выступает пункт о запрете подобных действий в главном арендном документе.

Субарендатор приобретает установленные права арендатора, предусмотренные законодательными актами.

Больше того, если земля находятся в федеральной/муниципальной собственности, причем заключен долгосрочный договор субаренды (свыше 5 лет), то оформление данной сделки может произойти без получения разрешения от собственника, но с его обязательным оповещением (в письменной форме).

Документы, требуемые для заключения сделки

Кроме требований и рекомендаций на оформление перехода права временного пользования недвижимостью третьей стороне, следует подготовить документы, которые будут сопровождать сделку.

Положения и иные составляющие соглашения должны быть подтверждены соответствующими бумагами. Составляющие пакета требуемых документов в зависимости от временного интервала действия субарендного договора могут отличаться.

Рассмотрим возможные варианты.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Среднесрочное (долгосрочное) соглашение

Оформляя подобную сделку, требуется предоставить следующие документы:

  • детальное описание земли;
  • кадастровые документы (выписки ЕГРН);
  • документация БТИ на строения, имеющиеся на участке;
  • план внесения арендной платы.

Краткосрочное соглашение субаренды

Когда срок действия правовых отношений меньше года, то к соглашению необходимо приложить такие документы:

  • акт, составленный при передаче недвижимости;
  • допсоглашение;
  • протоколы разногласий и их согласования.

Если возникнет необходимость, то краткосрочный договор может быть продлен, но при условии, что это не вступает в противоречия с положениями главного документа, подтверждающего правовые отношения собственника с арендатором.

Собственник земли тоже имеет права

Согласно правовым нормам, отсутствие запрета на передачу надела в субаренду в главном документе не значит, что данное условие не будет внесено в договор в дальнейшем. Владелец земли наделен правами добавить означенное положение в документ, прописав это пункт в допсоглашении.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

При передаче недвижимости в субаренду все вероятные риски ложатся на первого арендатора. Хотя владелец вправе участвовать в оформлении данного соглашения. Он вправе:

  • передать третьей стороне для ознакомления главный арендный документ;
  • требовать предоставить полные сведения на субарендатора и цель предполагаемого использования недвижимости;
  • повысить ставку аренды первому арендатору (для третьей стороны в такой ситуации ничто не меняется);
  • истребовать возвращения земель по окончанию срока действия оформленных договоров;
  • изучить положения субаренды и убедиться, что положения означенного договора не имеют противоречий с главным документом;
  • требовать обязательной госрегистрации.

Значительный список прав, зачастую, не становится основанием для прямых отношений между владельцем недвижимости и субарендатором не возникает. Все необходимые действия осуществляются через первого арендатора.

Если субарендатор нарушает положения соглашения либо требования по пользованию землей, ответственность за это возлагается на основного арендатора. Он в подобных правовых отношениях сталкивается с наибольшими рисками.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Советы юристов

Оформляя соглашение на субаренду земельного участка, необходимо проконтролировать и учесть несколько важных моментов. К ним относят:

  1. Разрешение собственника на передачу недвижимости в субаренду.
  2. Соответствие недвижимости ее описанию в документах.
  3. Присутствие строений на земле и наличие дефектов/повреждений.

Иными словами, необходимо внимательно проверять документацию, предоставленную арендатором. Не нужно относиться к документу, составляемому при приеме-передаче земли, как к обычной формальности. Если дефекты выявляются после вступления данного документа в законную силу, то субарендатор обязан взять на себя их устранение.

Мы рассказали, как заключить договор субаренды земли, и какие моменты важно учесть при его оформлении. При возникновении вопросов и спорных ситуаций лучше вовремя обратиться за помощью к юристу, чем в последующем тратить время и деньги на разбирательства в судах.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/obrazets-dogovora-subarendy-zemelnogo-uchastka.html

Как заключить договор субаренды земельного участка?

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

В современном мире имеет место огромное количество различных правоотношений, то есть взаимных отношений между несколькими субъектами права.

Каждый вид правоотношений характеризуется, прежде всего, областью их возникновения. К примеру, отношения могут быть социальными, конституционными, материальными, процессуальными и т.п.

Читайте также:  Договор дарения земельного участка и дома между родственниками – как правильно оформить и избежать конфликтов

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-54. Это быстро и бесплатно!

В данной статье мы затронем тему земельных правоотношений, ведь ниже будет рассмотрено такое понятие как субаренда земельных участков, правила составления её договора и иные сопутствующие этому понятию вопросы.

В чем её отличие от аренды?

  • Договор субаренды земельного участка: правила и советыПоскольку субаренда – это лишь одна из разновидностей оформления земельного участка в аренду, вначале рассмотрим последнее понятие.
  • Итак, под арендой следует понимать некоторую финансово-коммерческую операцию, при которой одно заинтересованное лицо (арендодатель) передает свою собственность во временное использование либо только временное владение другому заинтересованному лицу (арендатору) за определенную договором арендную оплату.
  • В роли объекта аренды, как правило, может выступать любое движимое и недвижимое имущество (от небольшой печатной машинки и до огромного полевого участка или масштабного промышленного предприятия).
  • Действующее на сегодняшний день в России законодательство предусматривает, что аренда может иметь несколько видов:
  • лизинг;
  • субаренда;
  • наем;
  • поднаем.

Теперь вернемся к основной нашей теме. Под субарендой следует понимать передачу арендатором имущества, которым он временно владеет, и права на данное владение третьему лицу. Таким образом, арендатор теперь становится арендодателем в отношении данного третьего лица, а последний, как уже понятно, получает статус арендатора.

Договор субаренды земельного участка: правила и советыЕсли говорить более простым языком, то субаренда представляет собой ничто иное, как аренду внутри ещё одной аренды.

Ярких примеров в данной ситуации привести можно просто огромное количество. Предположим, что вы снимаете квартиру.

На определенных условиях вы имеете право заключить с иным третьим лицом (к примеру, с вашим знакомым) договор субаренды этой жилой площади, передав ему тем самым право на временное владение данной квартирой.

Что же касается именно земельных отношений, то и здесь нет ничего сложного.

К примеру, в области сельского хозяйства может оплачиваться временное использование подобного участка земли или недр.

Хотелось бы заметить и то, что все собранные плоды и приобретенные доходы, которые арендатор получает в ходе использования арендуемого участка земли, находятся только в его личной собственности.

Итак, подытожим. Субарендой земли называется передача какого-либо участка его арендатором иному лицу или группе лиц во временное использование, на строго определенные сроки и исключительно на условиях, согласованных с арендодателем.

Соответственно упомянутые сроки и условия любой субаренды оговариваются в письменной форме и имеют вид договора. С чем прид1тся столкнуться при аренде земельных участков находящихся в муниципальной собственности, читайте тут.

Общие сведения

Обращаясь к нормативно-правовым документам, следует сказать, что сами термины аренды и субаренды определены статьей 606 в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Там же сказано и о том, что подобная передача прав собственности должна обязательно подкрепляться юридически оформленным договором.

  1. Договор субаренды земельного участка: правила и советыТаким образом, можно вполне справедливо заметить, что правильно и грамотно составленный договор представляет собой важнейшее условие совершения сделки субаренды участка земли.
  2. Данный договор должен оформляться письменно и обязательно содержать ряд важных сведений и пунктов.
  3. В подобном документе должны быть указаны следующие информационные сведения:
  • корректные персональные данные не только лишь владельца этой земли, но ещё и её арендатора. Как правило, для физического лица в такой ситуации будет достаточным предоставление любого документа, подтверждающего его личность (например, паспорта). Если же это юридическое лицо, то в перечень обязательных документов должно быть добавлено ещё и свидетельство о госрегистрации;
  • точные данные об арендуемом объекте. Кроме стандартного описания, что из себя представляет предмет этого договора (например, полевой участок, размещающийся в поселке Н) обязательно нужно указать четкие территориальные границы этой земельной зоны и её основные характеристики. Обратите внимание, что без подобных сведений договор просто невозможно оформить дальше;
  • подробные условия совершаемой сделки. Сюда следует отнести такие понятия как размер арендной оплаты, графики и сроки ее выплаты, а также наличие каких-то ограничений по использованию данного земельного угодья

Пример договора аренды земельного участка можно посмотреть здесь.

Предмет договора

Как уже становится понятно из выше указанной информации, предметом такого договора будет являться соответственно конкретно взятый участок, а также право на временное его использование или владение им.

Рассматривая данный вопрос, целесообразно обратиться к образцу самого договора. В разделе под названием «Предмет договора» можно увидеть, что в обязательных для заполнения местах необходимо указать такие данные:

  • общая площадь участка;
  • категория земель, к которым он относится;
  • кадастровый номер этого участка;
  • точный адрес его местонахождения;
  • цель использования земли арендатором;
  • объекты, которые размещаются на территории участка (разного рода строения, памятники природного или историко-культурного значения, многолетние зеленые насаждения).

Правила и условия при оформлении

В общем и целом, можно заметить, что практически все правила составления договора субаренды участков земли будут аналогичны правилам составления договора их обыкновенной аренды. Но при этом существует один важный момент, который обязательно необходимо учитывать. Им является вопрос регистрации права аренды/субаренды соответственно.

  • Все дело в том, что даже грамотно составленный с юридической точки зрения договор всё равно не сможет в полной мере гарантировать вам, что арендатор с владельцем конкретно взятого участка будут исполнять все свои обязанности, прописанные в этом документе.
  • Иными словами составленный и заключенный в итоге между сторонами данной коммерческой сделки договор приобретет свою полную юридическую правомочность и силу лишь с того момента, когда он официально регистрируется в специально уполномоченных государственных органах (в процессе таковой регистрации все данные об имеющемся договоре вносятся в Единый ГосРеестр).
  • Соответственно, сама регистрация прав субаренды может быть проведена только после официального заключения договора.
  • Договор субаренды земельного участка: правила и советыОбратите внимание, что данная госрегистрация прав субаренды не является обязательной в тех случаях, когда срок договора составляет меньше одного года.
  • Соответственно во всех остальных ситуациях регистрировать такое право необходимо, причем в определенные действующим законодательством временные сроки и в определенном им порядке.
  • Ещё хотелось бы заметить, что в тех случаях, когда речь пойдет о таком вопросе, как переуступка арендных прав, составлять подобный субарендный договор не имеет никакого смысла, ведь в данном варианте всё юридическое оформление пойдет по другому пути.
  • Сразу хочу заметить, что процесс регистрации подобных договоров в специально уполномоченных госорганах не подразумевает под собой каких-то особенных сложностей и существенных задержек. Данная процедура может затянуться лишь в случае, если:
  • договор был составлен не корректно;
  • между сторонами договора возникла спорная ситуация.

Дабы не допустить подобных ситуаций, рекомендую вам не действовать самостоятельно, а обращаться к квалифицированным в этом вопросе специалистам. Опытный юрист сможет не только правильно составить ваш договор с учетом всех специфических особенностей объекта и требований иных сторон, но ещё и оперативно оформить дальнейшую регистрацию прав этой субаренды в ЕГРП.

Кроме того хочу вам заметить, что условия в договоре субаренды ни в коем разе не должны противоречить каким-либо условиям в договоре первоначально аренды. То есть вполне логично и то правило, что срок действия субаренды никогда не может быть больше срока самой аренды.

Скачать образец договора субаренды земельного участка.

Каков порядок заключения?

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Однако, учитывая, что речь пойдет именно о повторной передаче прав собственности, необходимо учесть один важный момент.

Следует различать ситуации, в которых арендатор участка может передать его в субаренду с согласием на то владельца или же без этого согласия. Снова обратившись в нормативно-правовым документам действующего законодательства, обратим внимание и на некоторые статьи в Земельном Кодексе РФ.

В частности пункт шестой статьи №22 этого Кодекса предусматривает, что арендатор какого-либо участка земельных угодий (территорий) вправе в любой момент передать его во временное использование третьему лицу/группе лиц без прямого согласия на это владельца (т.е. его арендодателя), но с обязательным условием его своевременного уведомления о данной сделке.

Исключением в таком случае может являться лишь тот случай, если договор, составленный ранее между владельцем и самим арендатором, предусматривает какие-то другие условия. В общем и целом, на субарендатора будут распространяться все законные права арендатора земли, которые оговорены в соответствующих данному вопросу статьях Земельного Кодекса РФ.

При этом пункт девятый этой же нормативной статьи определяет, что аренда земли, которая располагается в государственной/муниципальной собственности, и на временной срок больше 5 полных лет, также позволяет арендатору передать этот участок непосредственно в субаренду без согласия на это владельца. Как и в предыдущем примере, арендатор должен заблаговременно уведомить о предстоящей сделке своего арендодателя.

Важно знать, что любое изменение каких-то условий договора аренды без прямого согласия на это его арендатора является не допустимым. Что касается преждевременного расторжения договора, составленного на срок больше 5 лет, и по требованию арендодателя, то оно возможно только при наличии соответствующего судебного решения.

Сопутствующие документы

Основная информация, касающаяся процесса оформления, составления и заключения подобного договора, уже была рассмотрена нами выше.

Но в данном вопросе необходимо упомянуть ещё об одной важной детали – сопутствующей документации.

То есть, кроме базовых составляющих договора (к ним относят размеры арендной оплаты, порядки и сроки её выплаты, а также все остальные условия эксплуатации участка), к нему должен прилагаться ряд некоторых дополнительных документов. Пакет таких документов будет отличаться зависимо от того, на какие сроки составляется договор. Рассмотрим оба варианта.

В той ситуации, если ваш договор субаренды заключен на временной срок, составляющий более одного года, к договору нужно приложить следующие документы:

  • подробное описание данного участка земли;
  • кадастровый паспорт и участка, и здания;
  • точный график выплат (арендных);
  • свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию субарендного права.

В той ситуации, если ваш договор субаренды заключается на срок, составляющий меньше одного года, то к договору нужно приложить такие документы, как:

  • акт приема-передачи объекта (земельного участка);
  • обязательное дополнительное соглашение;
  • протокол имеющихся разногласий;
  • протокол согласования вышеуказанных разногласий.
Читайте также:  Как купить дачу – необходимые документы, на что нужно обратить внимание при покупке

В последующем возможно продление срока аренды земельного участка. Подводя итоги, можно сказать, что в целом вопрос составления договора субаренды любого земельного участка мало чем отличается от оформления договора обычной аренды. Разумеется, различия всё же есть, но их совершенно справедливо можно назвать малозначительными.

  1. Договор субаренды земельного участка: правила и советыПроанализировав всю указанную выше информацию, вы наверняка сможете правильно организовать свои действия в этом вопросе.
  2. Но не забывайте, что помощь квалифицированного специалиста при этом будет не только не лишней, но ещё и очень полезной.
  3. Вмешательство профессионального юриста сможет уберечь вас от любых ошибок и разногласий в отношениях с вашим арендодателем в дальнейшем.

Если же вы всё-таки настроены решить вопрос составления подобного договора самостоятельно, я рекомендую вам внимательнейшим образом изучить всю нормативно-правовую документацию, которая характеризует этот процесс, т.е. перечь статей Гражданского и Земельного Кодексов Российской Федерации, которые относятся к вопросу аренды и субаренды движимого и недвижимого имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 288-16-54 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/predostavlenie/v-arendy/subarenda.html

Особенности субаренды земельного участка сельхозназначения

Договор субаренды земельного участка: правила и советыЗакон разрешает передачу права пользования, полученного при возникновении арендных отношений, третьему лицу. Именно такая сделка, совершенная в отношении земли, носит название – договор субаренды земельного участка. При этом законодательно закреплены обязательные условия, наличие которых делает возможным, или, наоборот невозможным заключение соглашений, порождающих подобные отношения.

Суть субарендных полномочий

Вообще субаренда неразрывно связана с арендой. Это выражается в следующих важных аспектах заключения этой сделки:

  • субарендный договор заключается только с арендатором земельного участка. Ни с собственником, ни с другим законным владельцем заключить его невозможно;
  • субаренду нельзя оформить свыше срока действия сделки, которая стала основанием возникновения новых правоотношений;
  • целевое назначение земли при передаче прав третьему лицу должно оставаться таким, какое закреплено в арендном договоре;
  • государственная регистрация перехода прав по субаренде обязательна, так же как и при заключении арендного соглашения, если договор имеет срок действия более одного года.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Полномочия по соглашению о передачи прав арендатора третьему лицу возникают лишь при официальном оформлении сделки. В договоре обязательно нужно указывать:

  1. Данные соглашения, которое является основанием возникновения права субаренды.
  2. Подробное описание земельного участка, его кадастровые данные.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Срок договорных отношений.
  5. Цели использования земли.

Важно, что только верно оформленное соглашение признается действительным и порождает юридически значимые последствия своего заключения. Так как закон не устанавливает особых требований к договору, составить его можно воспользовавшись следующим образцом:

Договор субаренды земельного участка

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Возможно ли отдать арендные права без разрешения

По общему правилу отдать право пользования земельным участком можно лишь с разрешения собственника, и если в договоре об аренде земли или законе нет условий, прямо запрещающих передачу правомочий владения посторонним лицам.

При этом есть случаи, когда можно не спрашивать собственника, а лишь уведомить его о предстоящей пересдаче прав субарендатору:

  • если новые отношения возникают на строение и вместе с ними на земельный надел;
  • если арендованная земля является собственностью государства или муниципалитета, а срок основного договора более пяти лет;
  • если собственник не отвечает на запрос о разрешении пересдачи земельного участка в течение месяца после получения соответствующего письма от арендатора.

Особенности субаренды земель сельхозназначения и доли земельного надела

Закон не накладывает запрет на передачу арендных полномочий третьим лицам, если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения. Как и в общих правилах, такие действия арендатора возможны, если договором не установлены иные требования.

Относительно субарендных отношений в долевой собственности, то и в этом случае передача права владения будет законна, если условия сделки прямо не запрещают такое действие.

В любом случае пересдачи землевладения субарендаторам, все запреты и условия первичного договора должны быть определены и в договоре субаренды.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Какие документы нужны для оформления сделки

Документация, сопровождающая субарендную сделку, моет различаться в зависимости от срока договора и соответственно необходимости процедуры государственной регистрации.

При условии, что соглашение заключено на срок менее года и регистрация перехода прав на землю не нужна, то к нему стоит приложить:

  • акт приема-передачи участка;
  • если были разногласия при заключении сделки – протокол их урегулирования;
  • дополнительные соглашения к договору, если они оформлялись.

Если же срок субаренды более года, то список бумаг будет отличаться:

  • согласие собственника на появление в отношениях субарендатора;
  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение земельного участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Где можно оформить договор и сколько это стоит

Как и любой договор, субарендное соглашение можно составить в любой юридической конторе. Цена оформления гражданских сделок в разных субъектах различна, но найти дешевле тысячи рублей едва ли получится.

Можно оформить соглашение у нотариуса – это хоть и необязательно, но позволит избежать проблем из-за отсутствия юридических знаний при составлении договора. Нотариальные услуги стоят дороже, и начинаются от трех с половиной тысяч рублей, хотя и эта цифра имеет отличия в зависимости от региона нахождения нотариальной конторы.

И, конечно, как и любую сделку, для которой закон предусматривает лишь обязательную письменную форму, составить подобный документ можно самостоятельно при помощи образца в интернете. Скачать образец договора актуальный в 2019 году можно пройдя по ссылке выше.

Несмотря на редкое оформление субаренды земельных участков, закон четко прописывает возможность заключения таких договоров. С помощью подобных разрешительных условий, государство заботится о том, чтобы земля не простаивала в пустую, а приносила прибыль собственнику, арендатору, субарендатору.

Но мера осуществима при его уведомлении, если в нем не указаны иные условия. Например, наложен запрет на передачу земельного участка третьему лицу в субаренду.

Если договор субаренды заключается сроком более одного года, то он подлежит обязательной регистрации в Федеральном казенном предприятии Росреестр. Норма закреплена указаниями статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

При его заключении на срок менее одного года его можно не регистрировать, о чем отмечено в указаниях статей 609 ГК и 26 ЗК РФ. Субарендатор может использовать земельный участок более одного года, не осуществляя регистрацию договора.

Договор субаренды земельного участка

Источник: https://kostner.ru/osobennosti-subarendy-zemelnogo-uchastka-selhoznaznacheniya

Заключение договора субаренды земельного участка и его основные положения

  • Договор субаренды земельного участка: правила и советыЗемельные участки, равно как и другие объекты гражданского оборота, могут выступать предметом аренды или субаренды.
  • Субаренда участка земли — это предоставление права пользования арендованным участком третьему лицу на возмездной основе.
  • Такая сделка не противоречит нормам действующего законодательства:
  1. При сдаче в субаренду земли, владельцем которой является физическое лицо, руководствуются требованиями Гражданского кодекса.
  2. Если же фактическим владельцем является государство, при совершении сделок опираются на Земельный кодекс.

Участок предоставляется на определённый срок. Субаренда также предполагает внесение третьим лицом обязательной платой арендатору.

Любая сделка между арендатором и арендодателем обязательно должна включать в себя составление и подписание соответствующего договора.

Основной договор обязан иметь пункт о возможности или невозможности передачи прав пользования предметом сделки. Если такой пункт в договоре отсутствует, надо заключить новый основной договор. Без этого передать земельный участок нельзя.

Чаще всего необходимость сдачи уже арендованной земли возникает у организаций или предприятий, когда часть используемых ими земель пустует. Эту часть и арендует третье лицо.

Помимо собственно земли, субарендатор принимает права и обязанности по договору.

Совершается такая сделка только с согласия основного арендодателя. Такое согласие не имеет установленных форм, но обязательно даётся в письменной форме.

Права собственника земли, взятой в поднаем

Ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если в основном договоре не содержится прямого запрета на субаренду, она может иметь место в дальнейшем. То есть, ещё на стадии заключения сделки арендодатель может вписать этот пункт в текст, если не желает, чтобы участок или его часть был передан во владение третьим лицам.

Если же сделка заключена, все риски берёт на себя арендатор, «стоящий» между собственником и субарендатором.

Вместе с тем собственник земли не должен оставаться в стороне и при заключении договора он имеет полное право на:

  • Договор субаренды земельного участка: правила и советыпредоставление субарендаторам основного договора для ознакомления;
  • требование информации о субарендаторе и цели применения земель;
  • увеличение платы за пользование основному арендатору (при этом стоимость субаренды не повышается автоматически);
  • требование возврата земли после конца срока аренды и субаренды, поскольку эти сроки совпадают;
  • ознакомление с договором субаренды, чтобы его условия совпадали с пунктами основного документа;
  • регистрацию договора и требование участия в этом всех сторон сделки.

Однако, прямых взаимоотношений у владельца земли и субарендатора нет. Они действуют через основного арендатора.

При нарушении условий договора субарендатором, за его действия по закону должен ответить основной арендатор. Последний рискует больше всего. Даже в случае задержки оплаты за пользование участком субарендатором, арендатор все равно обязан вовремя перечислить указанную в основном договоре плату собственнику.

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

В первую очередь получается согласие на субаренду от собственника участка в письменном виде.

Заключение договора на срок менее 12 месяцев (краткосрочный) бесплатно и такой договор не подлежит регистрации.

Если срок аренды более года – уплачивается государственная пошлина, а сам договор требует обязательной регистрации в подразделении Росгосрегистрации. Если основной документ не прошёл такую процедуру, то и субдоговор заключать нельзя. Оба они должны быть зарегистрированы.

В начале документа описывается предмет договора – это земельный участок. При этом указываются:

  • характеристики участка по сведениям из кадастрового паспорта;
  • наличие строений или зданий на участке;
  • номер и дата заключения основного документа на аренду;
  • целевая направленность использования земли;
  • права на участок третьих лиц.

Обязательно указывается срок действия субаренды:

  • договор начинает действовать с момента его подписания;
  • субаренда прекращается не позднее даты, когда заканчивается срок основной аренды.

Наиболее важным является пункт «Права и обязанности сторон».

Читайте также:  Налог с аренды квартиры для физического лица

Сторонами договора выступают арендатор и субарендатор. Собственник же участка правами или обязанностями в данной сделке не наделяется.

Также определяется размер платы за пользование землёй и порядок её перечисления основному арендатору.

Важным пунктом являются нормы пользования участком:

  • целевая направленность;
  • ограничения в использовании;
  • условие сохранности качества предмета договора;
  • порядок возврата земли.

Без указания в договоре всех существенных моментов он может не пройти госрегистрацию или быть признанным недействительным.

Образец договора субаренды земельного участка можно скачать здесь.

Ограничения в использовании субарендованного участка

  1. Договор субаренды земельного участка: правила и советыДля того, чтобы земля использовалась рационально, эффективно, а деятельность на ней не вредила окружающей среде, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения.
  2. Такие ограничения (сервитуты) выглядят как запрет на выполнение отдельных видов хозяйствования на участке или требование воздержаться на определённое время от осуществления каких-либо операций с землёй.
  3. Ограничения должны быть обоснованы в соответствии с нормами федеральных законов РФ или Земельного кодекса.
  4. Сервитут имеет форму административно-правового акта с полным перечнем требований, который выдан государственным органом или установлен в судебном порядке.
  5. Ограничения могут накладываться на определенный срок либо действовать бессрочно.

Если субарендатор не согласен с действием запрета, он имеет право на обжалование в судебном порядке. С целью защиты интересов арендаторов, возможно возмещение понесённых ими убытков в связи со вступлением в силу соответствующего обременения.

  • Если запрет уже введён, то при передаче прав пользования другому лицу, ограничение продолжает действовать до окончания его срока (если таковой установлен).
  • Запреты могут быть частными или публичными.
  • Первый вид сервитута устанавливается исходя из норм Гражданского кодекса, а второй – законами и нормативными актами РФ, местными государственными органами.
  • Публичный запрет может вступить в силу только после общественных слушаний и принятия коллективного решения.

Размер арендной платы за пользование земельным участом и порядок ее выплаты

Договор субаренды земельного участка: правила и советы

Особого внимания заслуживает расчёт размера платы:

  • плата за участки, собственником которых выступает государство, устанавливается решением правительства или местных государственных органов;
  • частная собственность предполагает определение размера платы самим владельцем земли.

Порядок расчёта определён в законодательстве РФ. Обычно он осуществляется по базовой ставке, а также учитывается дифференциация по категории земли, арендатора, природным, градостроительным и экономическим зонам расположения. Обязательно принимаются во внимание приоритетные методы развития региональной экономики.

Годовая стоимость аренды исчисляется по формуле:

SUM = S * БС * КЦ * КТ, где:

  • SUM – размер платы за год;
  • S – площадь субарендованного или арендованного участка;
  • БС – базовая ставка по категориям земель;
  • КЦ – коэффициент, рассчитанный, исходя их категории арендатора и целевой направленности использования участка;
  • КТ –коэффициент зонального деления, рассчитываемый в процессе кадастровой оценки земли.

Стоимость аренды рассчитывается за каждый день пользования землёй в соответствующем периоде. Таким периодом выступает либо квартал, либо месяц.

Все эти условия, как и собственно размер платы, обязательно указываются в договоре.

Видео: Споры об установлении частных и общественных сервитутов

В консультации юриста подробно объясняется — что такое сервитут, их разновидности, для чего они накладываются и какие ограничения пользование землей в себе несут.

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/dogovor-subarendy-zemelnogo-uchastka.html

Субаренда земельного участка, составление договора

992 юриста сейчас на сайте

Наша фирма взяла в аренду земельный участок у городского совета. Договор аренды оформлен сроком на пять лет. Мы арендуем участок уже год. В связи с сложившимися обстоятельствами мы сейчас не используем всю площадь участка в своей хозяйственной деятельности. Хотим сдать его в субаренду.

Субарендатор будет использовать этот участок в таком же целевом назначении, что и мы. В договоре аренды с государственным советом право на субаренду или ее о запрете ничего не сказано.

Должны ли мы в обязательном порядке просить разрешение у городского совета на субаренду? Какое наказание может нас ожидать, если мы сдадим земельный участок в субаренду, не согласовывая вопрос с городским советом?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (6)

Добрый день!

Согласно cтатье 22 Земельного кодекса:

6.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Доброго Вам дня!

Поскольку по вашему договору субаренда земельного участка напрямую не запрещена, то возможно заключить договор субаренды с последующим уведомлением собственника з/у.

В соответствии с п. 6 ст.

22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участкабез согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Договор субаренды возможно заключить на срок не более срока действия основного договора.

При этом имейте в виду, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

Здравствуйте

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласие арендодателя вы можете получить, написав письмо о согласии арендодателя на субаренду, возможно у вас в договоре оговорено, что арендатор вправе заключать договор субаренды и таким образом, отдельно согласие уже не требуется, вы также можете, если такого условия в договоре нет, дополнительным соглашением оформить такое условие, чтобы каждый раз не просить этого согласия у арендодателя.

Если вы у же подписали договор субаренды, то все равно можете уведомить арендодателя получив у него согласие, но тут могут возникнуть сложности, которые могут привести в расторжению договора и возмещению убытков. Решать вам.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом Вам перед заключением договора субаренды, необходимо получить согласия арендодателя.

В дополнение к выше сказанному хочу обратить внимание на Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

«17.

В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

18.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя».

Таким образом Вы не обязаны получать согласие арендодателя, но обязаны должным образом его уведомить, что бы у Вас были документы, подтверждающие уведомление (например, квитанции об отправлении уведомления почтовым отправлением с описью вложения).

Здравствуйте!

Так как вашим договором не предусмотрен запрет на субаренду земельного участка, то возможно заключить договор субаренды с последующим уведомлением собственника з/у.

В соответствии с п. 6 ст.

22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Договор субаренды возможно заключить на срок не более срока действия основного договора. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

Так что возможность заключить договор субаренды у Вас есть, лучше это сделать на срок до 1 года, чтобы избежать гос. регистрации сделки, при которой также возможно потребуется нотариально заверенное уведомление собственника (т.е. удостоверение подписи на уведомлении).

Источник: https://pravoved.ru/question/12642/

Ссылка на основную публикацию