Предварительный договор купли-продажи земельного участка – для чего нужно заключать и что в нём прописывать

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.

Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.

Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2019 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2019 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка – для чего нужно заключать и что в нём прописывать

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

  • Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
  • Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
  • Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
  • Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
  • При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

  • предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
  • предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
  • носит временный характер до даты заключения основного договора;
  • внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка – для чего нужно заключать и что в нём прописывать

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

  • потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
  • возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере.

Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора.

Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору.

Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать.

Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

  • свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • кадастровый и технический паспорт на дом;
  • межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
  • акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
  • разрешение на продажу других собственников;
  • при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

 данного договора

  • В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:
  • 1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;
  • 2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора.

Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

6. Ответственность. В соглашении стороны вправе предусмотреть штраф за уклонение или отказ от заключения основного договора.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

  • После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
  • Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

  1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
  2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
  3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от Сбербанк: скачать бланк

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/

Заключаем предварительный договор купли продажи земельного участка: бланки документов

Предварительный договор заключается до оформления основной сделки. Он нужен для того, чтобы стороны закрепили предварительную договоренность провести куплю-продажу. Такой документ обеспечивает интересы сторон и гарантирует заключение сделки в будущем, если по какой-то причине ее нельзя совершить незамедлительно.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка – для чего нужно заключать и что в нём прописывать

  1. Не готовы документы на землю или дом, например, не составлен технический паспорт в БТИ.
  2. Не сняты обременения или аресты.
  3. Нужно время для завершения каких-либо работ на участке.

Причины покупателя:

  1. Нужно время для согласования условий ипотеки с банком.
  2. Для покупки недвижимости не хватает денег, но в скором времени они точно появятся.

После подписания предварительного договора стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена. Если одна из сторон уклоняется от сделки, можно обратиться за защитой своих прав в суд.

Если же обе стороны решили не заключать сделку, предварительный просто прекратит свое действие на будущее время.

По предварительному соглашению невозможно зарегистрировать недвижимость на покупателя, поскольку соглашение порождает у сторон только обязательство заключить сделку в будущем на определенных условиях.

Для проведения сделки вам также понадобится собрать необходимые документы и в некоторых случаях — взять кредит на внесение недостающей суммы.

Что нужно включить в текст?

В соглашение нужно включить те же условия, что и в будущем будут прописаны в основном договоре купли-продажи. К ним относятся:

  • стороны;
  • предмет – описание земельного участка (его площадь, адрес, кадастровый номер);
  • если продается еще и дом – описание дома (адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый номер);
  • цена недвижимости;
  • порядок и срок оплаты недвижимости;
  • порядок и срок передачи недвижимости;
  • перечень лиц, зарегистрированных в доме, с указанием срока их выписки;
  • перечень законных пользователей дома (земли), права которых не прекратятся с переходом права собственности на покупателя (отказополучатели, арендаторы);
  • иные условия, которые стороны сами признают обязательными.

Укажите также срок, к которому основная сделка должна быть заключена. Если этого не сделать, то основной договор в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

Особенность предварительного договора – условие о предоплате, которая может быть выражена как аванс или задаток. О гарантиях и рисках ПДКП можно прочесть по этой ссылке.

Объект сделки

В договоре обязательно нужно упомянуть объект продажи. Если продается голая земля без строений, то в качестве объекта выступает только земельный участок.

Для описания в ПДКП земли укажите следующие данные:

  • адрес земельного участка – как в выписке из ЕГРН (свидетельстве);
  • площадь земельного участка;
  • разрешенное использование земельного участка – в точности с документами;
  • кадастровый номер участка;
  • на каком основании земля принадлежит продавцу и чем это подтверждается.

Если на земле построен жилой дом, то участок продается вместе с жильем. Продать участок отдельно от дома не получится – это прямо запрещено земельным кодексом.

Читайте также:  Приватизация земельного участка под частным домом

Чтобы указать в ПДКП дом, включите следующие сведения:

  • адрес дома;
  • площадь дома (общая и жилая);
  • этажность (подвал и чердак тоже укажите);
  • количество комнат, сколько из них жилых;
  • кадастровый номер дома;
  • на каком основании дом принадлежит продавцу и чем это подтверждается.

Обратите внимание, что если земля принадлежит продавцу на праве аренды, то, покупая дом, вы также приобретаете указанное право аренды автоматически. Вам нужно будет перезаключить договор аренды с собственником земли после перехода права собственности на жилье.

Аванс и задаток

Эти инструменты рассматриваются в качестве предоплаты за недвижимость.

Покупатель передает продавцу часть цены основного соглашения в момент заключения ПДКП, затем эта сумма включается в счет основного расчета.

Отличие аванса от задатка в том, что задаток — это обеспечительная мера – он стимулирует стороны выполнить свои обязательства и заключить основную сделку. Аванс не имеет такой силы – это обычная предоплата.

Задаток включается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату земли.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Соответственно, если вы установите в ПДКП достаточно большую сумму задатка, стороне просто невыгодно будет отказаться от сделки и потерять деньги. Нужно также учитывать и причины отказа. Если сторона отказывается от сделки по причине обстоятельств непреодолимой силы, ее нельзя за это финансово «наказывать» — закон в данном случае будет на ее стороне.

Условие о задатке формулируется так:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты земельного участка по основному договору купли-продажи.»

Аванс не обладает такими свойствами, поэтому в случае незаключения основной сделки он возвращается покупателю в полном объеме, независимо от обстоятельств. Условие об авансе отличается только наименованием платежа, однако именно этот нюанс и определяет правовую природу предоплаты:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Установленного размера задатка нет, стороны определяют его самостоятельно в зависимости от условий.  Если нужно снять обременение – ипотеку — задаток может составлять 80% цены.

Подробнее об особенностях задатка и аванса смотрите видео:

Об авансе и задатке при покупке квартиры мы ранее публиковали интересный материал.

Что такое договор намерения и можно ли его подписывать?

По своей сути соглашение о намерениях, договор намерений, предварительный контракт – это тоже, что предварительный. Документ может называться как угодно, но суть у него одна — закрепить намерения сторон заключить основную сделку.

Если вы составляете такой документ, лучше назовите его «Предварительный договор купли-продажи земельного участка», в соответствии с терминологией действующего законодательства. В случае возникновения споров суду будет проще разобраться, что вы имели в виду.

Однако если документ называется «Договор о намерениях» — ошибки нет, главное, чтобы он содержал все необходимые сведения и условия, упомянутые выше. Подписывать такой документ стоит в случаях, если вы не хотите упустить выгодное предложение: удачную недвижимость или хорошего покупателя.

Скачать образец документа

Ниже вы можете скачать документы для заполнения:

Вам также может быть интересна статья об оформлении рассрочки и расписок при купле-продаже жилья — мы разместили ее здесь.

  1. Пропишите в предварительном договоре твердый срок заключения основной сделки.
  2. Если на земельном участке есть вспомогательные строения (например, сарай или дровяник) – укажите их в предварительном договоре.
  3. Предварительный договор регистрировать в Росреестре не нужно.
  4. Предъявите предварительный договор в банк, чтобы быстрее получить одобрение по ипотеке.

Источник: https://kapremont.expert/zemlya/kuplla-prodazha-z/zaklyuchaem-predvaritelnyj-dogovor.html

5 шагов для оформления договора купли продажи земельного участка. Документы и регистрация

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации.

Продажу следует начинать, когда документация полностью готова.

При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

  • дарственная на землю;
  • купчая;
  • договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права.

Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок.

Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

  • Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.
  • Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.
  • Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать эту статью. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим нашим материалом.

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Куда обращаться и внесение задатка

Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Образец для скачивания: предварительный договор купли-продажи земельного участка

Владелец уже НЕ имеет права:

  1. передать ЗУ третьим лицам;
  2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
  3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка – для чего нужно заключать и что в нём прописывать

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

  1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
  2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
  3. объект может сниматься с резервирования.

Основной типовой договор (образец договора купли продажи земельного участка можно скачать чуть ниже или в конце статьи) имущественной сделки допускает самостоятельного составления, но здесь целесообразнее обратиться к специалисту, который поможет предусмотреть все тонкости, связанные с конкретным участком, подлежащим сбыту. Уплаченный в виде аванса задаток зачитывается в счёт оплаты покупки. На основании ПДКП в положения купчей переносятся основные пункты, а сведения о сторонах и характеристиках приобретаемого ЗУ не должны иметь расхождений.

  1. Договор купли продажи земельного участка: скачать бесплатно
  2. Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.
  3. Договор начинается с определения:
  1. места и времени составления;
  2. субъектов сторон;
  3. предмета договора.
Читайте также:  Налог на дарение квартиры родственнику в 2018-2019 году

Характеристики участка, внесённые в предварительное соглашение и в купчую, требуют соответствия сведениям кадастрового паспорта и свидетельства о собственности.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

  1. Условия проведения имущественной сделки. В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
  2. Права и ответственности сторон, определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи. Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
  3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
  4. Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
  5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
  6. Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
  7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Стоимость оформления такого договора юристом в регионах РФ составляет в среднем 6-8 тысяч рублей. Его допустимо удостоверить нотариально, если сторонам требуется дополнительная гарантия чистоты сделки.

Если продажа проводится через риелторскую компанию, то специалисты высчитывают в пользу компаний сумму от 50 тысяч рублей.

Некоторые объекты облагаются процентным вычетом, который проводится в момент передачи денег продавцу и составляет 3-5% суммы сделки.

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН. Наряду с ней передаются:

  1. кадастровый паспорт участка;
  2. правоустанавливающий документ;
  3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ТУТ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Проведение процедуры регистрации купли продажи земельного участка платное. Требуется оплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ, который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности, выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/kupli-prodazha-zu/oformleniya-dogovora.html

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Предварительный договор купли-продажи земельного участка – для чего нужно заключать и что в нём прописывать

Составление договора о приобретении или отчуждении имущества является обязательным элементом сделки. Многие не считают нужным обращаться за консультацией к профессиональным юристам, думая, что смогут учесть все особенности и тонкости составления договора купли-продажи. Изучите основные пункты и их содержание, которые должны присутствовать в любом договоре.

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земли

Первое условие, которое обязательно необходимо выполнить при заключении договора в отношении земельного участка – он  заключается в письменной форме. Знайте, что правильно составленный договор не нужно регистрировать у нотариуса или в иных государственных структурах.

Если земельный надел куплен супругами в браке, то при попытке продать участок одним супругом необходимо предоставить письменное разрешение на продажу второго супруга. Разрешение должно быть зарегистрировано у нотариуса.

Знайте, что приобретая землю по договору купли-продажи, покупатель обязан зарегистрировать свои имущественные права в отношении недвижимого объекта в Росреестре. Необходимо узнать местоположения отделения Росреестра в соответствующем районе, к которому относится приобретаемая земля.

Внимательно изучите изложенные ниже необходимые составляющие договора по приобретению или отчуждению имущества:

  • Реквизиты сторон, заключающих договор:
    • Физические лица предоставляют информацию о паспортных данных и месте проживания;
    • Юридические лица предоставляют сведения о юридическом адресе организации, о почтовом адресе для приема писем, предоставляют паспортные данные генерального директора организации, ОГРН, ИНН, реквизиты банковской организации, где оформлен расчетный счет;
  • Основные сведения о сути и предмете договора, которые должны быть зафиксированы в отдельном пункте:
    • Срока в тексте о намерении осуществить продажу или приобретение земельного участка;
    • Кадастровый номер, присвоенный участку;
    • Фактический адрес расположения земельного участка;
    • Общий размер площади участка с учетом всех поворотных точек границы земельного надела;
    • Категория земли должны быть указана в документе, кроме этого, необходимо вписать вид допустимого использования земельного ресурса в пределах участка;
    • Уточните наличие документов о прохождении регистрации участка земли и осуществлении постановки на кадастровый учет, без этих документов оформить сделку не получится;
    • Приложите правоустанавливающую документацию в отношении собственника участка продаваемой земли;
  • Обязательным элементом является установленная цена участка земли при продаже. Обязательно укажите способ осуществления оплаты за приобретенный участок и срок внесения последнего платежа. Если в договоре нет пункта с конкретной ценой за участок, то документ будет признан незаключенным;
  • Отдельный параграф посвятите перечислению прав и возможностей сторон, их обязанностей в отношении каждого участника сделки. Много пунктов некоторые граждане не вписывают в данном параграфе, считая, что все уже изложено в законодательстве. Обязательно напишите, что продавец гарантирует передачу земельного участка в собственность покупателю, а приобретатель участка земельного массива обязуется принять в собственность землю, зарегистрировать ее и выплатить всю стоимость земли, указанную в договоре продавцом;
  • Пункт, в котором необходимо перечислить все ограничения на оборот земельного участка, которые существуют на момент продажи. Если таких ограничений нет, то необходимо об этот написать в тексте договора. Отдельно указываются обременения на участок: он является залогом при кредитном договоре, на нем числится задолженность по налогам;
  • Обязательно нужно составить документ о совершении передачи земельного участка новому пользователю после того, как покупатель перечисляет средства за этот участок. Акт передачи обязаны подписать обе стороны, совершающие сделку купли-продажи.

Имейте в виду, что после приобретения участка бывший собственник перестает уплачивать налоговые платежи за землю. Эта обязанность переходит новому владельцу.

Учтите, если собственник земельного участка после его получения владеет им не более 3 лет, то при продаже такой собственник обязан уплатить НДФЛ с продажи земли. Если собственник пользуется и распоряжается землей больше 3 лет, то НДФЛ не уплачивается.

Знайте, что обе стороны данного договора могут часть денежных средств компенсировать:

  • Продавец земли может заявить о налоговом вычете в ФНС;
  • Приобретатель земли может подать заявление о возврате ранее уплаченного НДФЛ через налоговый вычет на стоимость покупки.

Существуют ситуации, когда обе стороны сделки стараются, так или иначе, изменить условия договора в свою пользу. При этом пока не подписан договор купли-продажи, ни одна сторона не несет ответственности за нарушение устной договоренности.

Чтобы избежать ситуации со сменой условий, составьте предварительный договор о приобретении или продажи земельного участка.

Знайте, что предварительный договор отражает условия сделки, согласие сторон на составление договора на приобретение имущества по установленным условиям, описывает условия, при которых сделка состоится.

Такая бумага не является обязательной для исполнения, носит рекомендательный характер, но позволяет закрепить предварительные договоренности сторон. Именно это помогает сторонам избежать конфликтов при односторонней смене условий сделки.

Изучите те условия, которые нужно вписать в текст предварительного договора:

  • Опишите предмет договора более детально, укажите все особенности и характеристики участка земли, в отношении которого составляется документ. Максимально точно опишите все строения, объекты и сооружения, возведенные на участке земли. Опишите их правовой статус. Укажите, какие коммуникации присутствуют на участке, что в перспективе планируется установить на участке. Будет ли подключено электричество, водоснабжение, газификация, если такие данные имеются у продавца;
  • Обязательные и неотъемлемые условия, при наступлении которых договор купли-продажи будет заключен окончательно;
  • Порядок осуществления процедуры заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка. Дополнительные условия, которые должны быть реализованы до подписания основного договора. Условия могут быть ограничены временными рамками, конкретной датой или наступлением определенного события.

Договор, предварительно заключенный сторонами, не регистрируется. Обязательно учтите, что при его составлении чаще всего указывают о внесении предоплаты (если сделка не состоялась, то сумма возвращается внесшему предоплату гражданину) или задатка (если сделка не состоялась по вине одной из сторон договора, то виновная сторона выплачивает удвоенную сумму задатка пострадавшей стороне).

Существуют уже готовые бланки договоров, которые можно скачать в открытых источниках. Составлять текст документа проще, когда есть образец.

Отдельно изучите вопрос об условиях проведения сделки, которые делятся на три категории:

  • Существенные;
  • Основные;
  • Дополнительные.

Если обязательные условия договора не соблюдены или информация намеренно не внесена в текст, то сделка будет признана несостоявшейся, даже после подписания документа участниками.

Отдельно изучите основные условия составления договора купли-продажи, которые не являются причиной для непризнания сделки, но могут стать препятствием для реализации сделки:

  • Сведения в пунктах о правах и обязанностях сторон при составлении договора;
  • Отсутствие пункта об ограничениях и долговых обязательствах в отношении участка;
  • Не указана процедура передачи участка земли от продавца к покупателю.

Существуют определенные условия, при включении которых в договор, он может стать недействительным, а сделка признана несовершенной. Такие условия прямо или косвенно нарушают действующие нормы законодательства.

Часто можно столкнуться с ситуацией, когда оформляете сделку по приобретению участка, а в тексте существует условие, при котором у продавца есть право приобрести обратно земельный участок при определенных обстоятельствах.

Такие уловки применяют банки или кредитные организации, но внесение подобных условий в договор незаконно.

В такой ситуации может получиться так, что продавец избавляется от залогового участка, а все обязательства перед кредиторами переходят приобретателю участка.

Включать в договор условия, которые ограничивают права в распоряжении участком земли у покупателя, недопустимо. Любой добросовестный приобретатель участка земли с правами собственника на нее имеет право распоряжаться наделом на свое усмотрение в пределах действующего законодательства.

Ограничение на участок земли, находящийся в частном владении, может быть наложено только специальным нормативным актом, принятым государственными уполномоченными органами.

Если в текст договора вписан пункт о том, что продавец снимает с себя ответственность в отношении покупателя, если появляются третьи лица в отношении продаваемого участка, то от такой сделки стоит отказаться. Внесение подобных пунктов является преступлением.

Если договор составляется в устной форме, он не признается совершенным. Если покупатель отказывается регистрировать в Росреестре приобретенную недвижимость, сделка признается несовершенной. Любые требования и пункты в договоре купли-продажи должны соответствовать нормам законов, действующих в момент составления договора.

Делая вывод, учтите, что необходимо включать перечисленные выше основные и дополнительные пункты в договор. Но не стоит пренебрегать еще некоторыми моментами, которые рекомендовано включать в текст основного документа.

К ним относятся пункты об ответственности сторон за реализацию сделки, обстоятельства непреодолимой силы, параграф о способах внесения изменений в договор. Отдельно обратите внимание на пункты о причинах расторжения договора, о способах разрешения спора в случае нарушения условий одной из сторон сделки.

Читайте также:  Как продать земельный участок быстро - способы и нюансы

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/chto-predusmotret-v-dogovore-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

В каких случаях нужен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и без него?

Приобретение недвижимого имущества всегда сопряжено с рисками, ведь речь идет о крупных финансовых тратах.

При покупке земельного участка с домом риски возрастают, так как в процедуре задействовано несколько объектов недвижимости. Дабы минимизировать их, на этапе договоренности следует заключить предварительное соглашение с указанием обязательств сторон, а также сроков их исполнения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно!

+7 (499) 653-64-25 

просто кликните для звонка

Показать содержание

Когда необходим?

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем для того, чтобы зафиксировать свои намерения совершить сделку. Данный документ необходимо составить тогда, когда нет возможности оформить основную договоренность в текущий момент времени. Наиболее частые причины:

  • лицо, приобретающее недвижимость, не имеет в наличии необходимой денежной суммы для оплаты (например, может оформлять кредит либо копить нужные средства);
  • владелец не готов предоставить полный пакет документов, для его подготовки требуется время;
  • нет физической возможности оформить куплю-продажу.

Предварительное соглашение является способом закрепить согласие обеих сторон на совершение купли-продажи земельного участка с домом или без него. При этом у продавца появляются гарантии, что вторая сторона не откажется от сделки, а у покупателя – что продавец не изменит условия соглашения.

Законодательные нормы

В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения. По согласованию сторон предварительная договоренность может быть подкреплена внесением задатка (ч.4, ст.380 ГК РФ).

Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.

Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.

  • Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
  • Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
  • Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную консультацию по телефону: +7 (499) 653-64-25 

просто кликните для звонка

Отличия от основного соглашения

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом или без является первичным документом, на базе которого составляется основное соглашение.

В нем содержится информация об участниках сделки, предмете и сроках подписания главного договора купли-продажи земли (о нюансах оформления и заключения договора купли-продажи земельного участка читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами). Основные отличия обозначенных документов:

  1. Предмет. В первом случае предметом является намерение осуществить покупку-продажу объектов недвижимости, во втором – непосредственный объект сделки (дом и земельный участок).
  2. Срок вступления в силу. Предварительное соглашение начнет действовать с момента его подписания. Основной договор – после регистрации в Росреестре.
  3. Единственное правовое последствие первоначальной договоренности – возникновение обязательств заключения главной сделки.
  4. Оплата по предварительному договору напрямую невозможна, она допускается исключительно в счет будущих платежей (как авансовое перечисление или задаток).
  5. Первичный документ имеет временный характер в отличие от основного.
  6. Основной договор подлежит госрегистрации, первичный – нет.

Предварительное соглашение купли-продажи земли целесообразно составлять на определенный период времени, необходимый, например, для документальной подготовки или для выкупа участка (если он находится в обременении). В процессе составления и подписания документа следует учесть ключевые моменты:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что договор имеет силу только тогда, когда заключен в письменном виде;
  • предварительное соглашение должно содержать основные моменты договоренности сторон, в частности – предмет сделки (намерение купить конкретный земельный участок с обозначением конкретизирующей информации: местонахождения, площади, кадастрового номера);
  • обязательно в документе указывается цена объекта продажи (согласно ст. 555 ГК РФ);
  • если между участниками договора возникают разногласия по поводу стоимости земельного участка, соглашение нельзя считать заключенным;
  • в обязательном порядке продавец информирует покупателя о наличии обременения надела, если таковое существует; в соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ данный факт отражается в документе.

Документы

Прежде, чем заключить предварительное соглашение, необходимо подготовить полный пакет документов. Для составления и подписания соглашения потребуется:

  • свидетельство о наличии права собственности на продаваемый участок, технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, обозначающий границы земельного надела – межевой план; если разграничение не было выполнено ранее, потребуется осуществить межевание перед куплей-продажей;
  • акт согласования границ земельного участка с соседями;
  • документ, на основании которого продавец приобрел право собственности – договор купли-продажи, дарения, административный указ о передаче недвижимости в собственность, завещание и т.д.;
  • свидетельство об отсутствии ареста, обременения на участке – выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • разрешение на продажу других собственников, а также органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Законодательство предъявляет определенные требования к составлению предварительного договора.

Он должен включать:

  1. Преамбулу. В ней содержится название документа, дата и место его подписания; информация об участниках сделки: контакты, паспортные данные, адрес прописки.
  2. Предмет соглашения. В данном разделе обозначается договоренность сторон о купле-продажи недвижимого имущества. Нужно подробно описать предмет будущего основного договора (адрес, границы, общая площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, наличие обременений и т.д.).
  3. Стоимость. Это обязательный пункт в документе. Цена может устанавливаться свободно на усмотрение продавца, ее не обязательно привязывать к рыночной или кадастровой стоимости.
  4. Информацию о задатке, если он был внесен.
  5. Срок заключения основного соглашения. Если данное условие не обозначено, автоматически предоставляется срок один год.
  6. В пункте “Права и обязанности сторон” следует прописать обязательство будущего подписания основного договора.
  7. В разделе “Ответственность” отмечается порядок действий в ситуации, если продавец или покупатель нарушит условия соглашения.
  8. Последний этап – обозначение сроков вступления договора в силу, возможность продления и расторжения. Реквизиты и подписи сторон.

Если надел с домом

Если земля приобретается вместе с жилыми постройками, нужно учесть, что эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой (о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, можно узнать здесь). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса, отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на которой возведено построение.

В ситуации, когда купле-продаже подлежит не все здание, а лишь его часть, проводится разграничение и последующее отчуждение соответствующей доли земельного участка.

Внимание: в договоре купли-продажи обязательно указывается передача права собственности не только на сооружение, но и на землю. В противном случае соглашение может быть признано недействительным.

Когда земельный участок продается вместе с домом, в предмете договора обозначаются еще и основные характеристики строения: общая и жилая площадь, количество этажей, комнат и т.д. Цена дома и земли, а также покупная стоимость указывается отдельно.

Важным моментом является оформление двух технических планов на каждый из объектов недвижимости. Чертежи и параметры двух объектов недвижимости запрещается включать в один документ. Стоимость также не может быть отображена в одной сумме, она должна обозначаться отдельно по дому и земельному участку. После прописывается цена всей сделки.

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

  • по вине покупателя – задаток остается у продавца;
  • по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Что меняется в списке документов?

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально.

При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Какие пункты добавляются?

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного.

В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком.

В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора. Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка.

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться.

Предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем осуществить покупку-продажу недвижимого имущества, регистрации не подлежит. Об этом говорится в п.

14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г.

Регистрации подлежит только непосредственный переход права собственности (о том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте здесь).

Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств по заключению соглашения купли-продажи недвижимого имущества. При этом его подписание не является основанием для возникновения имущественных отношений.

Дополнительным подтверждением серьезности намерений сторон может быть залог, при невыполнении обязательств в таком случае участники понесут финансовую ответственность.

Грамотный подход к составлению данного документа станет основой для удачного проведения сделки.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/dogovor/predvaritelnyj-d-s-domom-i-bez.html

Ссылка на основную публикацию